鞍山西道寫字樓市場

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上鞍山西道區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰷\析作者:崔凱   中原視點   2005-4-8一、區(qū)域范圍的界定 鞍山西道區(qū)域范圍的界定：以鞍山西道為主干線，東至衛(wèi)津路沿線，西至紅旗路； 白堤路沿線（南至復(fù)康路，北至長江道）。本區(qū)域周邊分布著大量IT、科技類公司；數(shù)碼類產(chǎn)品大賣場；金融機構(gòu)；中、高等教育機構(gòu)等。交通方便，配套較為完善，尤其在高科技產(chǎn)業(yè)方面極具發(fā)展?jié)摿ΑＴ诒疚闹?，我們列選了七個具有代表的項目作為評析對象。 二、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈攀?1、產(chǎn)業(yè)政策對寫字樓項目的影響 本區(qū)域要努力打造成為天津的科技貿(mào)易一條街，其東起衛(wèi)津路，

2、西至紅旗路并以白堤路為主要干線貫穿南北，它是天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的起步區(qū)，經(jīng)過十多年來的建設(shè)發(fā)展已經(jīng)形成以電子、通訊、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)的具有相當(dāng)規(guī)模的特色產(chǎn)業(yè)群，聚集了2000多家具有創(chuàng)新能力的中小型企業(yè)。 今后的整體規(guī)劃正在審批當(dāng)中，主要是圍繞著白堤路建立5到10個5000平方米的大型賣場，形成包括IT、家電、生物醫(yī)藥在內(nèi)的6大核心產(chǎn)業(yè)。4至8年內(nèi)，整個科貿(mào)街的高科技企業(yè)數(shù)量將達到現(xiàn)在的2.5倍以上，銷售面積在5000平方米以上的較大賣場10家以上，科技貿(mào)易銷售總額超過100億元，建成天津的“科貿(mào)金街”。 2、未來規(guī)劃、市政交通對寫字樓項目的影響 南開區(qū)計劃從2004年起，用47年的時間，加快科

3、貿(mào)街鞍山西道段的規(guī)劃和改造，規(guī)劃建設(shè)科貿(mào)街白堤路段，整體提升科貿(mào)街檔次，拓展發(fā)展空間。規(guī)劃以賽博、藍天、頤高3個科技數(shù)碼產(chǎn)品賣場為切入點，把白堤路分三段規(guī)劃開發(fā)。北段(長江道至西湖道)規(guī)劃以3C電器產(chǎn)品、電子中間產(chǎn)品、生物醫(yī)藥產(chǎn)品及醫(yī)療器械產(chǎn)品銷售為主體，中段(白堤路與鞍山西道交口)規(guī)劃以數(shù)碼產(chǎn)品為主體，南段(航海路至復(fù)康路)規(guī)劃以信息服務(wù)業(yè)、電子中間產(chǎn)品為主體。 東部建成科技開發(fā)區(qū)和科技貿(mào)易區(qū)，西部建成高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)區(qū)。按照“科技貿(mào)易城”的規(guī)劃，鞍山西道繼續(xù)發(fā)展IT貿(mào)易產(chǎn)業(yè)，并且將長2.9公里的白堤路也納入科貿(mào)街范圍，用以重點發(fā)展包括IT、家電、電子中間產(chǎn)品、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)和通信產(chǎn)業(yè)6

4、大核心產(chǎn)業(yè)，成為南開區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新的動力源。 3、區(qū)域?qū)懽謽琼椖抗?yīng)情況 從上表中可以看出，近一兩年上市的辦公樓多以商住類型出現(xiàn)，其特征為每戶內(nèi)設(shè)有獨立衛(wèi)生間（有的還設(shè)有管道煤氣接口，具有廚房功能），而早些年建造的辦公樓也因設(shè)計和規(guī)劃落后造成服務(wù)功能欠缺，廳、堂、公共走道等設(shè)施比較陳舊。這些辦公樓建筑規(guī)模都不是很大，并且底層作為商業(yè)店鋪對外招租，如：興科大廈7層中有3層用作國美電器商場；博聯(lián)大廈有6層改用作餐飲、娛樂用途，這就造成用于企業(yè)辦公的面積進一步減少。里面入住的公司也以中、小規(guī)模公司為主，大多購買（租用）面積在100平米左右。 4、區(qū)域?qū)懽謽琼椖啃略銮闆r 在本區(qū)域的市場新增項目中，可

5、分為兩部分：一個是立項后已經(jīng)動工的在建項目，另一個是還在規(guī)劃當(dāng)中或是還未正式開工的潛在（籌建）項目。 2004年底和2005年初，在鞍山西道和白堤路交口將會有總量在6.7萬平方米的項目供應(yīng)，扣除商業(yè)部分寫字間供應(yīng)面積是4.4萬平方米，占66% 。這會在一定程度上分流客戶的購買力，而坐落于中醫(yī)一附院對面的榮華時代廣場已于2004年11月份公開發(fā)售。據(jù)預(yù)測，科貿(mào)街上的高科技企業(yè)和投資性客戶將構(gòu)成購買主力。 未來3年中，在白堤路作為重點道路開發(fā)建設(shè)的同時，先后會有天津科技廣場和信息港科技園建成，由于在招商上有市政府批準(zhǔn)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收等優(yōu)惠政策，這會吸引不少處在孵化創(chuàng)業(yè)階段及小規(guī)模的科技類公司

6、入住。 小結(jié)：南開區(qū)在實施地域可開發(fā)資源重新整合中，把已經(jīng)擱置多年的建設(shè)工程作為重點，加大對“爛尾樓”的盤活力度（例如鞍山西道與南豐路交口的“時代廣場”），對全區(qū)停工工程重新包裝，通過廣泛招商引資使其重?zé)ㄉ鷻C。在不過多考慮物業(yè)品質(zhì)的前提下，單從同一區(qū)域集中供應(yīng)量來看，這必然會導(dǎo)致競爭的激烈化。 三、區(qū)域?qū)懽謽琼椖慨a(chǎn)品分析 1、項目基本情況 從上表可見，鞍山西道現(xiàn)有寫字樓單層面積大多在10001500平方米之間，層高中博聯(lián)大廈最高，達到3.4米，而佳怡國際商住樓和嘉利中心最低，是2.8米，在室內(nèi)裝修后扣除吊頂部分凈高度只剩2.4米，給人一種壓抑的感覺。 2、硬件設(shè)施情況 從表中可看出：鞍山西道大

7、多數(shù)辦公樓沒有配備中央空調(diào)，究其原因是開發(fā)商考慮到建設(shè)成本和今后運營、維護成本問題。而財富大廈雖然在設(shè)計規(guī)劃上有中央空調(diào)，但在實際使用中冷風(fēng)量不達標(biāo)，致使客戶紛紛自行安裝分戶空調(diào)以作應(yīng)急。 電梯配置數(shù)量明顯偏低是該區(qū)域?qū)懽謽堑牧硪徊蛔?。根?jù)調(diào)研，選用品牌最多的是天津或杭州（西子）生產(chǎn)的奧的斯電梯。載重量較小(說明電梯轎廂較小，重量為1000公斤的電梯多用于公寓），在高峰時期電梯擁擠，梯次不足，客戶感受較差。 車位不足也是表中辦公樓的集體特征，隨著汽車的普及，未來建設(shè)的辦公樓應(yīng)充分考慮停車位的需求。    小結(jié)：通過對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有辦公樓在層高、空調(diào)、電梯配置、停車位數(shù)量等幾方面

8、的調(diào)研，可以看到，區(qū)域內(nèi)早期建造的辦公樓配套不全、設(shè)施簡陋的特征日漸突現(xiàn)。高品質(zhì)辦公樓基本沒有，即便是嘉利中心、財富大廈這樣較有名氣的項目也存在停車位不足、電梯數(shù)量少等影響其后期發(fā)展的問題。此外，在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)只有四成的客戶對入駐的辦公樓表示滿意，這樣的調(diào)查結(jié)果說明該區(qū)域辦公樓產(chǎn)品整體品質(zhì)有待提高。 四、區(qū)域在售項目及客戶需求分析 1、銷售個案評析天津電子科技大廈、百腦匯大廈 據(jù)南開科技園管委會主任李志新介紹，科貿(mào)街的改造將圍繞著白堤路進行，建成之后的科貿(mào)街會改變以前鞍山西道為主白堤路為輔的格局，變成白堤路為主。目前，在科貿(mào)街鞍山西道與白堤路交口處，建筑面積36000平方米的頤高電子科技大

9、廈和建筑面積39000平方米的百腦匯大廈正在工程收尾階段，其中兩個面積為16000平方米和8000平方米的賣場部分于2004年8月和12月份對外試營業(yè)。 天津（頤高）電子科技大廈（上圖）坐落于鞍山西道以南，白堤路以西，由天津市融海置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，A區(qū)12層為2000平米商業(yè)用房，618層為601200平米分割式寫字間。B區(qū)13層為頤高數(shù)碼廣場及相關(guān)配套（包括休閑娛樂、餐飲、倉儲、金融機構(gòu)等）。 房型設(shè)計：1層層高5.2米，2層4.9米，3層4.8米，45層為4.5米，6層以上為3.3米。標(biāo)準(zhǔn)層面積為1260，單戶面積從57.47207.51不等，開間設(shè)計為8.6米，進深為16.45米，并

10、可自由組合。 本大廈安裝有水源熱泵式中央空調(diào)系統(tǒng)，每層配有3部電梯，每戶設(shè)有獨立衛(wèi)生間，核心筒采用偏心型方式。地上車位120個。 在經(jīng)營方式上：銷售起價為5800元/平米，促銷手段上采用頭年免物業(yè)費和慶祝提前封頂推出五套特惠房活動。據(jù)銷售人員稱：大廈12層以上部分為整體出售，客戶最少要購買半層的面積，這是為了引進有實力的客戶來提升大廈商務(wù)氛圍、知名度和檔次?，F(xiàn)已吸引了較多像聯(lián)想、索尼的知名銷售代理公司。 中國連鎖電腦賣場第一品牌中國百腦匯于2004年5月宣布正式入駐天津。項目（上圖）位于白堤路與鞍山西道交口，東臨麥當(dāng)勞，北側(cè)是家樂福超市。總占地面積為3480.5平方米，大樓總共地上27層，地下

11、2層，其中地上1至4層為IT類商品大賣場，面積約8000平方米。為方便駕車消費者來此購物，還建有地下兩層停車場，車位約有70余個。 在布局上，賣場將設(shè)有品牌區(qū)、DIY區(qū)、數(shù)碼區(qū)、軟件耗材區(qū)等。除IT產(chǎn)品的專區(qū)外，服務(wù)中心還將提供售前、售中、售后全線服務(wù)。在經(jīng)營產(chǎn)品類別將包括IT品牌產(chǎn)品、筆記本、配件、耗材、DIY、數(shù)碼、外設(shè)等。 目前建筑主體已經(jīng)封頂，寫字間部分的售出比例超過95%，預(yù)計今年4、5月份可正式入住。大廈內(nèi)部設(shè)有的商務(wù)配套設(shè)施：公共會議室、多媒體視訊會議中心、商務(wù)中心等。在營銷策略上：在上市初期，均價定位在5800元左右，在這段時間銷售量在30%；在2004年的68月份，價格上浮了

12、15%，銷售量增加到75%；現(xiàn)在，該項目處在尾盤銷售階段，每平米的價格在6150元7400元之間。 項目設(shè)計層高為3.15米，凈高2.6米，戶型面積設(shè)計在76.19120平米之間，房間開間為4.2米，進深為12米，不足之處是給人一種狹長的感覺。據(jù)銷售人員介紹：其中615層的每個單元中設(shè)有衛(wèi)生間，金、銀角的單元還有儲物間，這種設(shè)計極大的增加了投資者的選購熱情。 2、區(qū)域?qū)懽謽琼椖靠腿悍治?根據(jù)國家統(tǒng)計局的行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，本次調(diào)研的企業(yè)分為以下行業(yè)： 高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、生物、醫(yī)藥等） 建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計、地產(chǎn)開發(fā)等） 金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）

13、 能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工） 文化/傳媒類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳播、印務(wù)等） 物流/商貿(mào)類（物流公司、航運、船運、商業(yè)貿(mào)易等） 咨詢服務(wù)類（投資、工程、商務(wù)、管理類咨詢公司、律師、會計、審計事務(wù)所）   培訓(xùn)類（計算機、語言、專有技能培訓(xùn)） 綜合/ 其他類（食品加工、旅行社、美容、汽車制造、家具、紙業(yè)等） 從上表中可看出：科技類公司大多租用鞍山西道附近的辦公樓，原因主要有以下幾點：1、鞍山西道經(jīng)過多年的運作，科技氛圍日趨成熟，更有天津市“電子一條街”的稱號。2、由于辦公樓地處科貿(mào)街，國家對科技類公司有一定的稅收優(yōu)惠政策。3、辦公類物業(yè)的房屋出租價格低

14、廉，最低日租金達到0.6元·平米，最高日租金為1.2元·平米。在衛(wèi)津路沿線的辦公樓在客戶行業(yè)分類上呈現(xiàn)以科技類公司為主向多元化發(fā)展的趨勢，咨詢、服務(wù)業(yè)和辦學(xué)、培訓(xùn)類的公司比重提升，而能源、化工業(yè)和金融、投資類公司比重很小。 小結(jié)：科技公司中IT類小規(guī)模的公司在興科寫字樓所占比重最大，并且以代理銷售、售后服務(wù)為主營業(yè)務(wù)。他們對房屋面積、配套的要求不是很高，租金低廉是他們選擇物業(yè)的首要原因。以上辦公樓中租金最高的是博聯(lián)大廈（叫價2.0元/天·平米），其中入住的數(shù)碼產(chǎn)品代理商有：怡天佳合電子信息科技發(fā)展公司，并且租用整層面積。數(shù)碼類公司其特點為銷售部分都選擇在鞍山西道兩側(cè)的臨街商鋪或頤高、賽博這樣的大賣場，而行政辦公人員都會選擇在交通便利、大廈外觀稍好些的辦公樓，像嘉利中心里就有不少這樣的公司。 五、結(jié)語 天津市為了擴大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，充分發(fā)揮科貿(mào)街的集聚效應(yīng)，增強科技貿(mào)易的輻射功能，未來的鞍山西道和白堤路區(qū)域要建設(shè)成為天津市最重要的科技貿(mào)易、科技成果轉(zhuǎn)化基地。對于房地產(chǎn)業(yè)的寫字樓市場，主要是根據(jù)市場的反應(yīng)以及天津目前經(jīng)濟環(huán)境是否向好來判斷寫字樓的市場前景，從客戶需求方面看，本區(qū)域目前沒有體現(xiàn)出明顯對高端寫