長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄一、長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況近幾年，長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直表現(xiàn)平平，延續(xù)平淡，其新增供應(yīng)量和銷售均價(jià)皆無(wú)明顯變化，主要表現(xiàn)在寫(xiě)字樓產(chǎn)品投資不旺，新項(xiàng)目開(kāi)工量不足，入市項(xiàng)目少，在價(jià)格上，寫(xiě)字樓與住宅樓盤形成倒掛的局面，寫(xiě)字樓售價(jià)低于高端住宅售價(jià)。截止到09年底，長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓總供應(yīng)面積為140萬(wàn)平方米，供應(yīng)區(qū)域主要集中在市商務(wù)商業(yè)區(qū)，從供應(yīng)產(chǎn)品的品質(zhì)來(lái)看，主要以中低端產(chǎn)品為主，缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目。從寫(xiě)字樓的出租情況來(lái)看，品質(zhì)相對(duì)較好的項(xiàng)目出租率保持在一個(gè)相對(duì)較高的水平，平均出租率達(dá)到90%左右，企業(yè)對(duì)高品質(zhì)寫(xiě)字樓的需求旺盛。長(zhǎng)春寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)大多屬于短期行為，企

2、業(yè)為了快速回籠資金，將所開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品進(jìn)行出售，直接造成企業(yè)用戶的良莠不齊，影響了項(xiàng)目的整體形象和品質(zhì)，為將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)不便；在服務(wù)配套上面臨配套不足，附屬設(shè)施不完善的問(wèn)題；在物業(yè)服務(wù)上，疏于物業(yè)管理，服務(wù)細(xì)節(jié)做得不夠到位，整體服務(wù)水平有待提升；在車位配套上，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)不足情況，停車難成為影響寫(xiě)字樓租售的一大弊病。二、長(zhǎng)春寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)1、寫(xiě)字間項(xiàng)目分布特點(diǎn)如上圖所示,我市寫(xiě)字間主要集中于以上六個(gè)區(qū)域中,即西安大路CBD，解放大路商務(wù)帶，紅旗街商務(wù)區(qū)，桂林路商務(wù)區(qū)和環(huán)鐵商務(wù)區(qū)。 ² 西安大路位于重慶路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，聚集了大量的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)機(jī)構(gòu)，香格里

3、拉、金安大酒店等的集中也為該區(qū)域的商務(wù)發(fā)展提供了重要條件，隨著各種資源的聚集和對(duì)外輻射能力的增強(qiáng)，西安大路漸漸成為長(zhǎng)春的CBD。² 我市早期的寫(xiě)字樓多集中于桂林路區(qū)域，區(qū)內(nèi)的火炬大廈、通匯大廈等項(xiàng)目都是在1995年長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓的發(fā)展初期建成，現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其它商圈。² 紅旗街商圈主要輻射長(zhǎng)春市西南區(qū)域，隨著工農(nóng)大路IT數(shù)碼一條街的打造，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)也漸趨明顯，周邊寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)隨之興起，其中億龍國(guó)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將引領(lǐng)該區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)的新發(fā)展。² 解放大路全長(zhǎng)5公里，有長(zhǎng)春“金街”之稱，該區(qū)域內(nèi)聚集了大量的金融結(jié)構(gòu)，隨著長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府招商引資力度的

4、加大，長(zhǎng)春漸漸成為外地金融機(jī)構(gòu)投資新寵，而解放大路區(qū)域也必將成為其辦公的首選之地。² 除此上五個(gè)區(qū)域以外，長(zhǎng)春高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)也形成了商務(wù)區(qū)的格局，隨著長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)的發(fā)，高科技產(chǎn)業(yè)日益增多，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)對(duì)寫(xiě)字間的需求量日益擴(kuò)大。2、長(zhǎng)春市寫(xiě)字間市場(chǎng)現(xiàn)狀2.1、供應(yīng)情況2.1.1、 CBD（西安大路）區(qū)域（檔次的評(píng)定主要以硬件與物業(yè)為參考標(biāo)準(zhǔn)）CBD（西安大路）區(qū)域集中了本市大多數(shù)的中高檔寫(xiě)字間，截至2007年末，區(qū)域內(nèi)在租（售）寫(xiě)字樓建筑面積達(dá)到平方米。04年以前檔次項(xiàng)目名稱建筑面積（）所屬街路中高檔卓展寫(xiě)字樓3200西安大路香格里拉5000西安大路中檔潤(rùn)天國(guó)際15000西安大路中銀大

5、廈30000西安大路國(guó)際大廈30000西安大路光明大廈25000西安大路百聚商務(wù)廣場(chǎng)16000西安大路低檔金三角大廈12288西安大路天庭大廈13440西安大路中山大廈18000西安大路財(cái)源大廈26000西安大路05年新增低檔鴻基名筑31210西安大路06年新增中高檔新潤(rùn)天國(guó)際29728西安大路中檔晨光國(guó)際25000西安大路低檔旺座大廈12000西安大路07年新增中檔典石廣場(chǎng)12000西安大路西安大路位于重慶路商圈輻射范圍之內(nèi)，周邊聚集了大量的企事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)，該區(qū)域的寫(xiě)字樓總供應(yīng)量約占全市總供應(yīng)市場(chǎng)的24%，該區(qū)域?qū)懽謽怯布洗蠖嗝媾R硬件設(shè)施落后、附屬配套不足，物業(yè)服務(wù)不到位等問(wèn)題，整個(gè)

6、區(qū)域的商務(wù)辦公環(huán)境有待提升。2.1.2、桂林路區(qū)域桂林路區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓如火炬大廈、通匯大廈等項(xiàng)目都是在1995年長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓的發(fā)展初期建成的，04、05年度區(qū)域內(nèi)無(wú)新增面積，截至2007年末，區(qū)域供應(yīng)面積達(dá)到82506平方米。04年及以前寫(xiě)字樓、辦公樓檔次項(xiàng)目名稱建筑面積（）所屬街路低檔威寶數(shù)碼大廈18006同志街火炬大廈26000同志街科貿(mào)大廈8500同志街通匯大廈20000同志街06年新增低檔匯華大廈10000同志街本區(qū)域的寫(xiě)字樓多為上個(gè)世紀(jì)90年代的舊有建筑，所以其內(nèi)部設(shè)施舊化十分嚴(yán)重，從硬件方面已無(wú)法滿足當(dāng)前企業(yè)辦公的基本需求。本區(qū)域客戶類型多為廣告、旅游、以及培訓(xùn)等行業(yè)，客戶需求面積

7、小，租金承受能力低，且在人力資源和生員等方面依托于周邊學(xué)校。由于寫(xiě)字樓的年限都比較長(zhǎng)，軍產(chǎn)和政府產(chǎn)業(yè)居多，在軟性服務(wù)方面有所欠缺，多在租金內(nèi)包含物業(yè)費(fèi)，并不另行收取，且為保證出租率，通?？梢越o出比較大的折扣和優(yōu)惠政策。2.1.3、紅旗街區(qū)域紅旗街是長(zhǎng)春西南區(qū)域主要商圈，商業(yè)環(huán)境十分成熟，隨著紅旗街商圈對(duì)外輻射能力的增強(qiáng)，以及政府關(guān)于工農(nóng)大路數(shù)碼一條街的打造，該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)車位配套也成為制約該區(qū)域商務(wù)發(fā)展的最大瓶頸。截至09年底，寫(xiě)字樓總供應(yīng)面積為平方米，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向也漸漸向城市綜合體形式發(fā)展，主要代表項(xiàng)目是“盛世城”和“億龍國(guó)際”項(xiàng)目。04年及以前寫(xiě)字樓檔次項(xiàng)目

8、名稱建筑面積（）所屬街路中檔時(shí)代大廈20800紅旗街星宇名座27129 紅旗街長(zhǎng)影商務(wù)景都13120建設(shè)街07年新增中檔百腦匯32000工農(nóng)大路中高檔盛世城22000工農(nóng)大路09年新增高檔億龍國(guó)際62000工農(nóng)大路紅旗街寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)出租情況良好，但區(qū)域項(xiàng)目從產(chǎn)品硬件方面看都出現(xiàn)了明顯的舊化，區(qū)域客群以廣告公司和醫(yī)療器械等代理企業(yè)居多，隨著百腦匯以及億龍國(guó)際項(xiàng)目的建成，使區(qū)域形成了數(shù)碼電子核心區(qū)的格局，區(qū)域未來(lái)的商務(wù)格局將發(fā)生一定的改變，IT型企業(yè)將逐年增多。2.1.4、站前區(qū)域：站前商圈集中了我市60%以上的批發(fā)市場(chǎng)，集服裝與醫(yī)藥批發(fā)于一體，是長(zhǎng)春市人流、物流、信息流等重要的集散地，由于該

9、商圈主要滿足大眾消費(fèi)需求，以批發(fā)業(yè)為主，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑淖鈶粢惨孕⌒蜕魹橹?。截?007年末，在租售寫(xiě)字間項(xiàng)目建筑面積已達(dá)到平方米。04年及以前寫(xiě)字樓檔次項(xiàng)目名稱建筑面積（）所屬街路中高檔吳太商務(wù)中心20800勝利大街中檔長(zhǎng)春銀都23700新發(fā)路低檔遠(yuǎn)東服裝大廈30000亞泰大街05年新增中檔建設(shè)大廈51979上海路中檔中韓友誼大廈27394遼寧路07年新增中檔凱越世紀(jì)廣場(chǎng)56600凱旋路潛在項(xiàng)目中高檔金座大廈55000人民大街該區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為“吳太商務(wù)中心”，該項(xiàng)目是由吳太集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為區(qū)域內(nèi)檔次較高的寫(xiě)字樓，全部物業(yè)用以自持并對(duì)外出租，目前出租狀況良好，但同時(shí)也面臨硬

10、件設(shè)施不足，物業(yè)服務(wù)不到位，以及交通不便利等問(wèn)題。2.1.5、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)春高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)于上個(gè)世紀(jì)90年代，是長(zhǎng)春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，截至2006年年末，區(qū)域供應(yīng)面積已經(jīng)達(dá)到平方米。04年及以前寫(xiě)字樓檔次項(xiàng)目名稱建筑面積（）所屬街路中檔陽(yáng)光大廈23580前進(jìn)大街低檔硅谷大廈28000硅谷大街05年新增中檔吉大科技園大廈40000高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中檔高科技大廈50000前進(jìn)大街中檔聯(lián)邦國(guó)際大廈18000高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)春高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步形成規(guī)模，并且形成了以硅谷大廈和陽(yáng)光大廈為核心的輻射圈，本區(qū)域以研發(fā)型企業(yè)為主，企業(yè)規(guī)模小，租金償付能力較強(qiáng)；且由于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)能夠

11、為研發(fā)企業(yè)提供較優(yōu)惠的政策，故大多數(shù)從事高科技研發(fā)的本土和外來(lái)企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域?qū)懽珠g，使區(qū)域?qū)懽珠g的租賃市場(chǎng)取得了良好的市場(chǎng)效果，對(duì)比租賃市場(chǎng)，銷售市場(chǎng)則不看好，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)出售為主的寫(xiě)字間有一定的抗性。究其原因主要是因?yàn)椋阂环矫媸芟抻诳腿旱囊淮涡灾Ц赌芰?，一方面商?wù)氛圍的薄弱大大的削減了投資者的投資信心，所以無(wú)法從終端客群和投資者兩個(gè)角度實(shí)現(xiàn)銷售，銷售成績(jī)普遍不佳。2.1.6、“金街”解放大路商務(wù)區(qū) 解放大路是長(zhǎng)春新興的商務(wù)聚集區(qū)，冠有長(zhǎng)春市“金街”之稱，該區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春市金融企業(yè)總部所在地，中小企業(yè)、服務(wù)結(jié)構(gòu)眾多，寫(xiě)字樓林立，涵蓋了高、中、低三種檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品線豐富，截至2009年末，區(qū)域總供應(yīng)

12、面積達(dá)到平方米。04年及以前寫(xiě)字樓檔次項(xiàng)目名稱建筑面積（）所屬街路中高檔光大銀行32000解放大路中檔二十一世紀(jì)商務(wù)總部80000解放大路低檔金碧閣13000解放大路中檔國(guó)際商務(wù)中心35000解放大路05年新增中高檔通鋼國(guó)際20000亞泰大街中檔網(wǎng)通大廈30000人民大街06年新增中高檔兆豐國(guó)際39000人民大街07年新增中檔盛榮大廈23000解放大路2010年新增中高檔國(guó)際金融中心40000解放大路解放大路商務(wù)區(qū)是長(zhǎng)春市眾多金融機(jī)構(gòu)聚集地，區(qū)域內(nèi)大客戶、優(yōu)質(zhì)客戶居多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，因而對(duì)寫(xiě)字樓的品質(zhì)也提出了更高的要求，該區(qū)域的寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體品質(zhì)相對(duì)較高，大部分寫(xiě)字樓為金融企業(yè)自建，如網(wǎng)通大廈

13、、光大大廈等，一方面自建物業(yè)不僅可以提升企業(yè)自身形象，彰顯企業(yè)實(shí)力，還可以獲取一定的出租收益，另一方面也可作為公司資產(chǎn)保值增值的重要手段，目前該區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品出租情況良好，尤其是高品質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其年出租率保持在90%以上，區(qū)域整體租金價(jià)格較高，平均租賃價(jià)格甚至高于西安大路CBD。長(zhǎng)春市政府對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃是依托現(xiàn)有中國(guó)人民銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、建行長(zhǎng)春分理處、農(nóng)行長(zhǎng)春分理處、光大證券等金融機(jī)構(gòu)，拓展金融業(yè)務(wù)，為國(guó)際國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長(zhǎng)春搭設(shè)平臺(tái)，區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)未來(lái)發(fā)展空間巨大。2.1.7、其他區(qū)域除六大商務(wù)版塊之外，我市其他區(qū)域也有部分寫(xiě)字間物業(yè)存在，但規(guī)模較小，且其客群針對(duì)性比較強(qiáng)。截

14、至2007年末，總建筑面積平方米。04年及以前寫(xiě)字樓檔次項(xiàng)目名稱建筑面積（）所屬區(qū)域中檔天驕大廈29000南湖大路中檔中天大廈16920普陽(yáng)街05年新增中高檔偉鋒國(guó)際36714人民大街06年新增中低檔鴻城西域15000東南湖大路中高檔鴻石大廈18000自由大路中低檔萬(wàn)晟第一區(qū)10000亞泰大街08新增中檔財(cái)富領(lǐng)域24000人民大街2.1.8、供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年末，長(zhǎng)春市在售（租）寫(xiě)字間項(xiàng)目53個(gè)，總建筑面積達(dá)到平方米。不同區(qū)域市場(chǎng)的寫(xiě)字樓在檔次與規(guī)模上有所不同：CBD（西安大路）區(qū)域已經(jīng)形成了中央商務(wù)區(qū)的基本格局；而環(huán)鐵區(qū)域和桂林路區(qū)域商務(wù)則是在區(qū)域商業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，客戶

15、多為在該區(qū)域經(jīng)營(yíng)的商業(yè)散戶。解放大路為長(zhǎng)春市的金街，周邊以金融企業(yè)和電信企業(yè)總部為主，大客戶居多，對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的需求較大。2.2、需求情況2.2.1、去化面積分析年份可售面積（萬(wàn)平）消化量（萬(wàn)平）上一年結(jié)轉(zhuǎn)量新增供應(yīng)量20057.263924.737.5953200624.398616.514.1365200726.753112.267.3637200831.64942.44.7829通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，自05年以來(lái)，長(zhǎng)春寫(xiě)字樓每年結(jié)轉(zhuǎn)量呈逐年遞增趨勢(shì)，新增供應(yīng)量逐年下降，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)不高，06年，寫(xiě)字樓全年去化面積為14.1365萬(wàn)平方米，達(dá)到銷售峰值，此后，市場(chǎng)便轉(zhuǎn)入持續(xù)低迷期，造成這

16、種狀況的主要原因是：Ø 長(zhǎng)春市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，大多數(shù)企業(yè)處于發(fā)展的起步階段，因而造成寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求不旺的局面，終端客群的匱乏對(duì)寫(xiě)字樓的銷售造成直接影響；Ø 同寫(xiě)字樓項(xiàng)目相比，部分商住項(xiàng)目具有價(jià)格低、產(chǎn)品新、易投資等優(yōu)勢(shì)，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)造成分流；Ø 寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率高的局面直接造成投資性需求的萎靡。注釋：上述表格統(tǒng)計(jì)為年去化面積除以在售寫(xiě)字樓個(gè)數(shù)對(duì)比沈陽(yáng)，長(zhǎng)春市單個(gè)項(xiàng)目平均去化面積始終處于高位運(yùn)行狀態(tài)，平均去化量在1萬(wàn)平米左右，因此可以判斷，一個(gè)3萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓銷售周期一般在3年左右，因此，長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓銷售速度是較快的，投資部分的一級(jí)市場(chǎng)及自用部分的終端市場(chǎng)需求

17、均較為旺盛。2.2.2、租賃市場(chǎng)隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的逐年增加及企業(yè)數(shù)量發(fā)展，出租面積逐年上升，但也正因?yàn)榻K端需求客群增長(zhǎng)速度低于出租面積供應(yīng)速度，導(dǎo)致了市場(chǎng)出租率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但品質(zhì)較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)卻總能保持90%以上的出租率，租賃情況良好。2.3、租售價(jià)格2.3.1、售價(jià)分析通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，解放大路沿線寫(xiě)字樓售價(jià)為全市最高，平均銷售均價(jià)在6331元/平米，自07年起，長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)較為平緩，并無(wú)明顯變化，這主要是因?yàn)?，近年?lái)長(zhǎng)春新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，對(duì)寫(xiě)字樓整體售價(jià)帶動(dòng)作用較弱；另一方面，長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求較為穩(wěn)定，反映在價(jià)格上變化并不明顯。 2.3.2、租金分析 通過(guò)近幾年租金

18、走勢(shì)可以看出，由于08年受國(guó)際金融危機(jī)的影響，部分企業(yè)為降低辦公成本，退租、換租情況較多，租金略有下降，另一方面，由于長(zhǎng)春第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較為落后，市場(chǎng)終端需求不足，最終表現(xiàn)為寫(xiě)字樓租金下降。雖然整體租金略有下降，但長(zhǎng)春高品質(zhì)寫(xiě)字樓租金卻呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，出租情況良好。長(zhǎng)春部分寫(xiě)字樓租金表項(xiàng)目名稱租金（元/平米/天）項(xiàng)目檔次出租率配套情況開(kāi)盤時(shí)間通鋼大廈3.0(包含物業(yè)費(fèi))中高檔96%大堂、圣淘沙餐廳、工商銀行06年21世紀(jì)國(guó)際商務(wù)總部1.3(包含物業(yè)費(fèi))中低檔75%配有底商和休閑會(huì)所01年鴻石國(guó)際2.0中高檔95%大堂、休閑會(huì)所07年中吉大廈1.2(包含物業(yè)費(fèi))中低檔75%大堂99年金碧閣

19、1.2元中低檔70%大堂06年長(zhǎng)春國(guó)際商務(wù)中心1.4元（包含物業(yè)費(fèi)）中檔85%底商、大堂03年光大大廈2.8-3.0中高檔96%大堂、羽毛球館、咖啡廳、休閑會(huì)所01年新潤(rùn)天國(guó)際2.1中高檔80%大堂、餐廳06年典石廣場(chǎng)1.2-2.0中檔70%餐廳、咖啡廳、桌球、乒乓球、運(yùn)動(dòng)健身、大堂07年偉峰國(guó)際2.5中高檔90%中國(guó)銀行、大廳、餐廳05年數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查2.4未來(lái)供應(yīng)區(qū)域名稱面積（萬(wàn)）預(yù)計(jì)入市時(shí)間西安大路融大地塊3.2 2011藍(lán)海國(guó)際2 2011解放大路長(zhǎng)春國(guó)際金融中心42011長(zhǎng)春市未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)面積在10萬(wàn)平左右，且都為高品質(zhì)項(xiàng)目，為長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入新活力。2.5市場(chǎng)總結(jié)Ø

20、; 長(zhǎng)春寫(xiě)字樓主要集中在西安大路、解放大路、紅旗街、桂林路、站前商圈、高新開(kāi)發(fā)區(qū)六大區(qū)域，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)特征明顯，商業(yè)氛圍濃厚，企業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，催生了對(duì)商務(wù)辦公的需求；Ø 截至到09年底，長(zhǎng)春總供應(yīng)面積為143萬(wàn)平，供應(yīng)類型以中低端產(chǎn)品為主，缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目，在物業(yè)管理上，普遍面臨服務(wù)不到位，疏于管理等問(wèn)題；Ø 成熟商務(wù)區(qū)是新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，而這種區(qū)域的特點(diǎn)是歷史供應(yīng)量較大，且項(xiàng)目之間同質(zhì)化情況嚴(yán)重，因此實(shí)行差異化定位才是該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)開(kāi)發(fā)的根本； Ø 自07年以來(lái)，長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直不溫不火，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)逐年下降，銷售面積也呈逐年下降趨勢(shì)，寫(xiě)字樓銷售價(jià)

21、格一直沒(méi)什么突破，終端需求與投資性需求不足直接造成成交量的低迷；Ø 長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展至今，多數(shù)開(kāi)發(fā)商以尋求短期利潤(rùn)為主，項(xiàng)目操作手法多為銷售，加大了后期物業(yè)維護(hù)與統(tǒng)一管理的難度，供應(yīng)產(chǎn)品也以中低端為主，缺少真正意義上的高品質(zhì)項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，且有限的客戶資源不斷的被部分商住樓項(xiàng)目分流；Ø 品質(zhì)較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，總能保持較高的入住率，入住率都在90%以上，且其租金也呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢(shì)，未來(lái)高品質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮螅蝗⒅攸c(diǎn)項(xiàng)目分析1、寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征分析價(jià)格分析項(xiàng)目名稱新潤(rùn)天兆豐國(guó)際通鋼大廈典石廣場(chǎng)億龍國(guó)際平均值（元/）寫(xiě)字間（元/）7500110001000

22、08000110009500車位銷售（萬(wàn)/個(gè)）未定201516車位租賃（元/個(gè)·月）800700-900800注 ：各物業(yè)價(jià)格均為現(xiàn)時(shí)點(diǎn)銷售均價(jià)，其中售罄項(xiàng)目?jī)r(jià)格也都折算為現(xiàn)時(shí)點(diǎn)銷售均價(jià)產(chǎn)品分析戶型面積分析指 標(biāo)新潤(rùn)天國(guó)際兆豐國(guó)際億龍國(guó)際典石廣場(chǎng)建筑面積（）30000380006200012000總 套 數(shù)（套）21620840095面積區(qū)間（）70-115080-14070-800主力面積（）80110100-14070110熱銷面積（）901108011090100寫(xiě)字樓項(xiàng)目的主力面積在70-140平米之間，熱銷面積在80-110平米之間；新潤(rùn)天國(guó)際項(xiàng)目整層銷售情況較好。電梯分析

23、項(xiàng)目指標(biāo)新潤(rùn)天國(guó)際兆豐國(guó)際通鋼大廈億龍國(guó)際典石廣場(chǎng)電梯品牌奧的斯芬蘭通力奧的斯ABB電梯富士達(dá)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的電梯均為知名公司品牌電梯，但各個(gè)項(xiàng)目的電梯配置并不齊全，運(yùn)行效率較低。智能設(shè)施分析項(xiàng)目指標(biāo)新潤(rùn)天國(guó)際兆豐國(guó)際通鋼大廈億龍國(guó)際典石廣場(chǎng)OA（辦公智能化）BA（樓宇自動(dòng)化）××CA（通訊智能化）×FA（消防智能化）SA（安保智能化）長(zhǎng)春新建、在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目在智能化上均能滿足5A要求，寫(xiě)字樓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)逐步邁向品質(zhì)化時(shí)代。景觀分析項(xiàng)目指標(biāo)新潤(rùn)天國(guó)際兆豐國(guó)際通鋼大廈典石廣場(chǎng)立體景觀××××平面景觀×××車位服務(wù)面積分析物業(yè)名稱總建筑面積（萬(wàn)平方米）車位數(shù)量（個(gè)）單位服務(wù)面積（個(gè)/平方米）網(wǎng)通大廈79800153522光明大廈2500084298光大銀行3200095337新潤(rùn)天國(guó)際2972890330中銀大廈3000064469吳太商務(wù)中心20800 59353通鋼大廈2000076263停車位不足已經(jīng)成為長(zhǎng)春高檔寫(xiě)字間市場(chǎng)的普遍問(wèn)題?；趯?duì)車市所持的樂(lè)觀態(tài)度，以及在未來(lái)幾年汽車的增長(zhǎng)速度和最終零關(guān)稅的刺激，預(yù)計(jì)未來(lái)的5年里將有更多的個(gè)人擁有私家車，這樣就需要在未來(lái)的寫(xiě)字間項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃中對(duì)車位配比進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，以保證項(xiàng)目有充足的車位，從而提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理分析項(xiàng)目指標(biāo)新潤(rùn)天國(guó)