轉(zhuǎn)租合同及租房合同中涉及的印花稅房產(chǎn)稅問題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上問一：沒有確定租賃期限的房產(chǎn)租賃合同如何貼花？答：根據(jù)國家稅務局關于印花稅若干具體問題的規(guī)定（國稅地字198825號）規(guī)定，有些合同在簽訂時無法確定計稅金額，如技術轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實現(xiàn)利潤分成的；財產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月（天）租金標準而卻無租賃期限的，對這類合同，可在簽訂時先按定額五元貼花，以后結(jié)算時再按實際金額計稅、補貼印花。問二：個人無償受贈房屋如何繳納個人所得稅？答：根據(jù)財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知（財稅200978號）規(guī)定：“一、以下情形的房屋產(chǎn)權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：（

2、一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。三、除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得項目繳納個人所得稅，稅率為20%?！彼?、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房

3、屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額?！眴柸浩髽I(yè)與租房中介甲及承租方乙簽訂了一份三方租賃合同是否需要三方都繳納印花稅？ 答：根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例（國務院令第11號）的規(guī)定，財產(chǎn)租賃合同，包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、設備、器具等合同，按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花，立合同人的雙方為印花稅的納稅義務人。根據(jù)第八條的規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，應當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。因此，若租賃雙方簽訂出租房屋合同，與租房中介簽

4、訂的是委托合同，該租賃的出租方和承租方分別需要按照租賃金額千分之一貼花，被委托方租房中介不需要繳納印花稅。若三方只簽訂了租賃合同，應三方都分別繳納印花稅。問四：企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程簽訂的合同是否需要繳納印花稅？若需要繳納，按照何稅目繳納？答：根據(jù)印花稅暫行條例及施行細則的規(guī)定，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，包括財產(chǎn)所有權和版權、商標專用權、專用權、專有技術使用權等轉(zhuǎn)移書據(jù)。產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程簽訂的合同應當按照“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅。問五:2018版企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完

5、工后，其未完工預售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額在匯算清繳時調(diào)整，月（季）度預繳納稅申報時不調(diào)整。那么按照預計毛利確認的應納稅所得額能否抵減，是否涉及多預繳稅款？答：根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2018年版）等報表的公告（國家稅務總局公告2018年第26號）規(guī)定，一、中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2018年版）適用于實行查賬征收企業(yè)所得稅的居民企業(yè)月度、季度預繳申報時填報。中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳和年度納稅申報表（B類，2018年版）適用于實行核定征收企業(yè)所得稅的居民企業(yè)月度、季度預繳

6、申報和年度匯算清繳申報時填報。四、本公告自2018年7月1日起施行。國家稅務總局關于發(fā)布中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表(2015年版)等報表的公告（國家稅務總局公告2015年第31號）、國家稅務總局關于修改企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表的公告（國家稅務總局公告2015年第79號）同時廢止。特此公告。附件：1.中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2018年版） 填報說明：4.第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務的應納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，按照稅收規(guī)定的預

7、計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，其未完工預售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額在匯算清繳時調(diào)整，月（季）度預繳納稅申報時不調(diào)整。本行填報金額不得小于本年上期申報金額。13.第13行“實際已繳納所得稅額”：填報納稅人按照稅收規(guī)定已在此前月（季）度申報預繳企業(yè)所得稅的本年累計金額。建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，按照稅收規(guī)定已經(jīng)向項目所在地主管稅務機關預繳企業(yè)所得稅的金額不填本行，而是填入本表第14行。根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號） 規(guī)定，第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按

8、預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。因此，企業(yè)當期預繳稅款是按照企業(yè)的累計利潤總額計算，前期繳納稅額通過13行“減：實際已繳納所得稅額”進行調(diào)整，不會造成多預繳稅款。問六：未取得土地使用證是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？答：根據(jù)財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知

9、（財稅2006186號）第二條第一款規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽定的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”因此，不論是否取得土地使用證，若屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，則應按稅法規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 問七：我公司辦公場所更換的防盜門是否需要計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅？答：國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知（國稅發(fā)2005173號）第一條規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排

10、水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。第二條規(guī)定，對于更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和設施中易損壞。需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。因此，貴公司更換防盜門將其價值計入房產(chǎn)原值時可扣減原來防盜門的價值，然后計征房產(chǎn)稅。問八:房屋轉(zhuǎn)租取得收入是否交增值稅、企業(yè)所得稅？轉(zhuǎn)租房產(chǎn)收入是否需要繳納房產(chǎn)稅？轉(zhuǎn)租合同租金金額是否需要繳納印花稅？答：結(jié)論1：房屋轉(zhuǎn)租收入需要繳納增值稅。政策依據(jù)：納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法（國稅總

11、局2016年第16號公告）第二條：納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。分析：“各種形式”中包括以租賃方式取得的不動產(chǎn)。所以，以租賃方式取得不動產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的收入，也需要繳納增值稅。結(jié)論2：房屋轉(zhuǎn)租收入需要繳納企業(yè)所得稅。政策依據(jù)：企業(yè)所得稅法實施條例第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。分析：以租賃方式取得不動產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的收入，屬

12、于企業(yè)提供固定資產(chǎn)使用權取得的收入，應按相關規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。結(jié)論3： 轉(zhuǎn)租收入不需要再繳納房產(chǎn)稅。中華人民共和國房產(chǎn)稅條例第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管員或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。第三條規(guī)定：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。分析：國務院通過列舉的方式在條例中就房產(chǎn)稅納稅義務人加以了明確，房產(chǎn)稅的納稅義務人為產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，除此之外的一切人，均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務人。房產(chǎn)租金收入應當是以出租房屋的房產(chǎn)稅納稅義務人即房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權取得的所有收入為計稅依據(jù)。所以，轉(zhuǎn)租收入不需要再繳納房產(chǎn)稅。結(jié)論4：轉(zhuǎn)租合同需要繳納印花稅。政策依據(jù)：印花稅暫行條例（國務院令第11號）印花稅稅目表的列舉及相關規(guī)定：房屋租賃合同，按租賃金額的千分之一貼花。分析：轉(zhuǎn)租合同如果有租賃金額，按照租賃金額的千分之一貼花?？偨Y(jié)：根據(jù)上述規(guī)定，你公司轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得收入需要交增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅，但