房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤前計(jì)劃及操作思路

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上御景東城開盤前計(jì)劃及操作思路第二部分 開盤前核心工作計(jì)劃相關(guān)事項(xiàng)散打：園林概念、園林樣板（河濱、3、4、5棟岸間景觀）、現(xiàn)有售樓部整改（軟裝+營(yíng)銷道具）、新售樓部、道路（及兩側(cè)街景）、戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)、短信（老客戶溝通平臺(tái)）、樓書（及dm單）、優(yōu)化戶型圖、銷售人員、戶外廣告、宣傳活動(dòng)、二期工期、樣板間、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)主力店招商。亮劍行動(dòng)3月1日5月10日目的：東城亮劍（銷售目標(biāo)：去化200套房源左右）工作重點(diǎn)：產(chǎn)品提升 營(yíng)銷突破1、產(chǎn)品提升：從交通、建筑、樣板區(qū)、新售樓部、園林、商業(yè)招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面子（樣板區(qū)：先施工完成展示區(qū)域）優(yōu)先、突出設(shè)計(jì)2、

2、營(yíng)銷突破解決問(wèn)題：1、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出但不顯性；2、 項(xiàng)目現(xiàn)狀（現(xiàn)場(chǎng)整體形象：樣板區(qū)、售樓部、現(xiàn)場(chǎng)包裝等存在諸多不足；目標(biāo)：全面建立東城項(xiàng)目新項(xiàng)目市場(chǎng)形象，強(qiáng)化樹立市場(chǎng)信心。戰(zhàn)場(chǎng)：銷售：4月1日前原有售樓部，其后轉(zhuǎn)移至新售樓部（十字口）；宣傳：老城區(qū)街道 + 敘永主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)注：按照5月1日開盤作為計(jì)劃前提，如時(shí)間延后則，相應(yīng)順延。開盤前核心時(shí)間節(jié)點(diǎn)：1、新售樓部投入使用（開盤前1-2個(gè)月）（以下簡(jiǎn)稱a節(jié)點(diǎn)）2、新批次開盤（5-6月）（以下簡(jiǎn)稱b節(jié)點(diǎn)）一、 工程工作1、 設(shè)計(jì)工作（1） 南北大道及兩側(cè)景觀設(shè)計(jì)（2） 建筑設(shè)計(jì)l 1、6、27棟戶型調(diào)整設(shè)計(jì)l 6棟樓王提升設(shè)計(jì)（3） 景觀設(shè)計(jì)l 項(xiàng)目景

3、觀整體概念設(shè)計(jì)（住宅+商業(yè)+城市道路）l 一組團(tuán)（耿家巷與沿河合圍部分）整體方案設(shè)計(jì)l 濱河帶樣板區(qū)設(shè)計(jì)（方案+施工圖）l 3、4、5棟岸間（一期交房圍合區(qū)域）方案與施工圖（4） 室內(nèi)設(shè)計(jì)（新售樓部+樣板房）l 新售樓部建筑方案設(shè)計(jì)l 新售樓部室內(nèi)方案設(shè)計(jì)l 新售樓部軟裝配飾方案設(shè)計(jì)2、 工程工作（1） 南北大道施工進(jìn)度（道路、兩側(cè)景觀、及項(xiàng)目形象展示）（2） 新批次房源建筑施工l 1、6、27棟預(yù)售工期時(shí)間建議：先1、6棟后27棟（3） 景觀施工l 濱河帶樣板區(qū)優(yōu)化與新區(qū)域施工完成l 3、4、5棟岸間施工完成（4） 新售樓部、樣板房l 新售樓部（建筑施工+硬裝施工+軟裝采購(gòu)）l 樣板房（建筑

4、施工+硬裝施工+軟裝采購(gòu)）二、 營(yíng)銷工作（一） 銷售1、人員（招聘、培訓(xùn)、管理、提升）（二） 推廣核心思路：地方消費(fèi)心理、及認(rèn)知模式的理解項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)的深入梳理；項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立；地方消費(fèi)心理的理解溝通媒體與物料的選擇活動(dòng)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的市場(chǎng)爆破1、 物料類（1） 銷售使用物料：樓書、dm單（商業(yè)+每期住宅）、戶型圖（2） 銷售支撐物料：現(xiàn)場(chǎng)沙盤、規(guī)劃展板、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)展板、（3） 銷售提升類物料：現(xiàn)場(chǎng)多媒體手段的運(yùn)用：比如ipod道具與內(nèi)容（規(guī)劃、建筑、景觀、商業(yè)未來(lái)的表達(dá)）、2、 媒體類（1） 常規(guī)媒體：報(bào)紙、戶外看板、公交站臺(tái)、電視、短信、led屏、公交車聲）（2） 新型媒體：3、

5、 活動(dòng)類：（1） 人流熱點(diǎn)宣傳活動(dòng)（2） 到場(chǎng)促銷活動(dòng)（3） 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)慶典活動(dòng)（4） 老客戶聯(lián)誼活動(dòng)（5） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展活動(dòng)三、 招商工作1、 招商市場(chǎng)調(diào)查2、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃3、 主力店招商啟動(dòng)關(guān)于東城項(xiàng)目開盤前工作重點(diǎn)的思考：1、 團(tuán)隊(duì)的組建與搭接（內(nèi)部、外部）2、 工程進(jìn)度控制（如何在滿足拆遷進(jìn)度條件下，策略性的調(diào)整控制工程進(jìn)度）3、 設(shè)計(jì)提升（建筑：戶型為核心；景觀園林、新售樓部）4、 實(shí)體形象展示：確定圍繞兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)相關(guān)工作的對(duì)外完成展示時(shí)間計(jì)劃）5、 廣告推廣的突破點(diǎn)（合理費(fèi)用、最大效果）：溝通內(nèi)容、溝通節(jié)點(diǎn)、溝通渠道6、 銷售提升的突破口（人員組織）思考散打：1、 人員招聘：招聘內(nèi)容

6、優(yōu)化：招聘渠道：1、所有敘永相關(guān)網(wǎng)站；2、其他售樓部人員；3、相關(guān)人員介紹2、 市場(chǎng)教育（項(xiàng)目總體形象建立）立中心、集大成基礎(chǔ)：敘永客戶對(duì)于東城的認(rèn)知：臟、差、亂； 對(duì)于交通格局改變知曉度低 對(duì)于項(xiàng)目基本情況了解差 對(duì)于未來(lái)發(fā)展持懷疑態(tài)度明顯（前期拆遷進(jìn)度） 對(duì)于新興商業(yè)業(yè)態(tài)了解度低， 敘永權(quán)威媒體缺乏，產(chǎn)品信息最有效為口耳相傳改變客戶區(qū)域認(rèn)知、項(xiàng)目認(rèn)知時(shí)間階段長(zhǎng) 系列報(bào)道東城涅槃?dòng)浡?lián)系敘永本地權(quán)威黨政報(bào)紙采寫系列報(bào)道東城涅槃?dòng)涰?xiàng)目開發(fā)全程（結(jié)合各個(gè)重要工程形象節(jié)點(diǎn)：拆遷完成、南北干道通車、主力店招商落實(shí)、廣場(chǎng)動(dòng)工等等）郵政直投：設(shè)計(jì)項(xiàng)目小樓書（參考龍城國(guó)際小樓書），在新售樓部開放、二期開盤節(jié)

7、點(diǎn)，通過(guò)郵政直投渠道，在敘永全域進(jìn)行投放，預(yù)計(jì)數(shù)量：1-5萬(wàn)份；城內(nèi)重點(diǎn)人流節(jié)點(diǎn)：長(zhǎng)期定點(diǎn)產(chǎn)品dm單派發(fā)+到場(chǎng)有禮促銷一、開盤前（5月1日）銷售工作核心時(shí)間節(jié)點(diǎn) 1、3月1日：二期新產(chǎn)品正式亮相，接受咨詢，開始排號(hào)（視敘永政策而定）； 2、3月1日4月1日：原有售樓部接受咨詢，開始排號(hào)（視敘永政策而定）； 3、4月1日：新售樓部落成，搬遷，銷售轉(zhuǎn)移至正面戰(zhàn)場(chǎng)； 4、4月1日開盤（5月1日），正式排號(hào)（視敘永政策而定）； 5、5月1日-5月10日：正式開盤，銷售轉(zhuǎn)定，簽訂合同，回款二、明年5月前（開盤前）產(chǎn)品工作安排 1、設(shè)計(jì)類 完成時(shí)間 （1）開盤產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)： 春節(jié)前（2）新售樓部： 春節(jié)前

8、 （3）園林： 河濱帶 春節(jié)前 3、4、5#樓 3月1日 整體景觀規(guī)劃 4月1日 （4）樣板房： 4月1日 2、工程類 完成時(shí)間 （1）開盤產(chǎn)品預(yù)售進(jìn)度 5月1日（2）新售樓部： 4月1日（3）園林： 河濱帶 4月1日 3、4、5#樓 6月1日 （4）樣板房： 5月1日（5）樓頂發(fā)光字： 春節(jié)前后 三、營(yíng)銷推廣類工作時(shí)間節(jié)點(diǎn) 1、銷售物料l VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1月20日 l 樓書設(shè)計(jì)、印刷 3月中旬l 新Dm單、戶型圖設(shè)計(jì)、印刷 3月中旬 2、推廣工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)l 戶外廣告：3月1日5月10日，城區(qū)4塊左右廣告位（選點(diǎn)：東外、西外各一塊，城區(qū)兩塊）l 活動(dòng)：4月1日5月1日（活動(dòng)計(jì)劃，略，3月1日前

9、出計(jì)劃方案）可能選擇形式如下：場(chǎng)外活動(dòng)：新售樓部周邊周末活動(dòng)（楊武坊廣場(chǎng)）與城區(qū)超市等賣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)到場(chǎng)促銷活動(dòng)全城巡游派單活動(dòng)敘永主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、派單5月1日開盤慶典活動(dòng)等等 場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)： 新老客戶回訪答謝活動(dòng)3、現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓部?jī)?nèi)部各類宣傳展示類物料 4月1日四、相關(guān)配合：物業(yè)管理提升（增加2-3名物業(yè)形象服務(wù)人員，3名形象保安） 3月1日五、推廣費(fèi)用預(yù)算3月1日6月1日前（開盤后一月），計(jì)劃新增銷售約200套，新增合同訂單6000萬(wàn)，按照前期投入營(yíng)銷費(fèi)用1%計(jì)（前期費(fèi)用比例1%，后期下降，全年按照0.8%控制）為60-70萬(wàn)元。 具體分配:略（春節(jié)前出具體費(fèi)用安排預(yù)算）第四部分其他幾個(gè)問(wèn)題階段思考

10、一、 關(guān)于6、7號(hào)樓產(chǎn)品思路1、對(duì)于6、7號(hào)樓產(chǎn)品的認(rèn)識(shí) （1）整體項(xiàng)目中，景觀位置最佳，具備拉升項(xiàng)目整體品質(zhì)的基礎(chǔ)；（2）但相當(dāng)部分（約1/3）戶型間距過(guò)窄； （3）推出時(shí)間較早，需要考慮合理回款需求；（4）敘永高層立面材料限制為涂料，不利于立面設(shè)計(jì)。 初步判斷：2、6、7號(hào)樓產(chǎn)品的定位建議 6、7號(hào)樓可以作為項(xiàng)目中準(zhǔn)樓王產(chǎn)品（營(yíng)銷表達(dá)為樓王產(chǎn)品）3、6、7號(hào)樓提升建議（1）星級(jí)大堂裝修（面積：150平米左右；層高：挑高兩層6米；底樓架空：設(shè)置專用活動(dòng)室）（2）立面提升（3）整體安防、服務(wù)智能化系統(tǒng)（4）周邊園林景觀升級(jí)（景觀泳池等）（5）物業(yè)服務(wù)升級(jí)4、7號(hào)樓戶型配比建議 面積 房型 套數(shù)比例 75平 緊湊套二 25% 95平 套三單衛(wèi) 50% 118平 套三雙衛(wèi) 16% 136平 套四雙衛(wèi) 9%二、 關(guān)于招商工作思考1、 御景東城項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度判斷l(xiāng) 顯性購(gòu)房客戶（1-3月內(nèi)購(gòu)房）知名度：高；了解度：偏低；美譽(yù)度：偏低l 潛在購(gòu)房客戶：（3-12月內(nèi)購(gòu)房） 知名度：偏低；了解度：偏低；美譽(yù)度：偏低2、 招商啟動(dòng)必要性l 可以擴(kuò)大項(xiàng)目最大核心價(jià)值產(chǎn)品(商業(yè)部分)的市場(chǎng)宣傳；l 收集潛在商業(yè)客戶（購(gòu)買、租賃）信息，便于后期相關(guān)工作開展l 強(qiáng)化住房客戶的購(gòu)買信心3、 招商工作時(shí)間計(jì)劃l 敘永商業(yè)市場(chǎng)摸底 春節(jié)前l(fā) 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)