武漢光谷項目可行性報告

1、利嘉光谷項目可行性報告之定位部分導(dǎo)讀：第一部分：項目的整體定位武漢的城市定位武漢與中國主要區(qū)域城市群的關(guān)系武漢與京廣滬的現(xiàn)實差別武漢與成都、重慶、西安的現(xiàn)實對比武漢城市現(xiàn)實定位與未來武漢發(fā)展定位項目介入武漢的時機(jī)武昌的城市定位武昌與武漢三鎮(zhèn)以及其他主要行政區(qū)域的關(guān)系武昌城市各大中心組團(tuán)之間的關(guān)系光谷的城市定位光谷廣場周邊片區(qū)域之間的功能關(guān)系描述光谷廣場在城市中的功能定位光谷廣場在人群上的定位光谷廣場在城市副核心的定位下功能描述項目的功能定位第二部分：項目的預(yù)期戰(zhàn)略 總體戰(zhàn)略構(gòu)想 首期戰(zhàn)略構(gòu)想第三部分：實現(xiàn)戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù) 光谷項目規(guī)劃與設(shè)計引導(dǎo) 商業(yè)體量的把握和論證 住宅體量的把握與分析 商業(yè)商務(wù)形

2、式的構(gòu)成引導(dǎo) 項目的交通關(guān)系論述 第四部分傳媒和推廣策略 項目推廣案名的建議 核心推廣概念的提煉 項目的核心價值是什么？ 如何最大化提升項目的價值? 制定推廣目標(biāo) 推廣手段的思考傳媒的選擇與應(yīng)用本報告數(shù)據(jù)來源：光谷住宅市場調(diào)查報告附件武昌住宅市場調(diào)查附件武昌商業(yè)市場調(diào)查報告附件武漢住宅資料匯編附件武漢寫字樓資料匯編附件武漢商業(yè)地產(chǎn)資料匯編附件武漢市光谷房地產(chǎn)項目調(diào)查研究附件武昌消費群體調(diào)查附件武昌酒店調(diào)查報告附件武漢酒店資料匯編附件調(diào)查補(bǔ)充文本附件第一部分：項目的整體定位武漢的城市定位武漢與中國主要區(qū)域城市群的關(guān)系武漢，位于中國中部湖北省，長江與漢江的交匯處。北接河南陜西，西接四川重慶，南連湖

3、南云貴，東至 安徽江西。因其境內(nèi)江湖縱橫，素有千湖之城，九省通衢的美稱。在中國歷史上的六大城市中，占據(jù)極其重要的位置。北邊的主要城市為北京天津華北渤海城市群，東邊主要城市為上海蘇州南京杭州長三角城市群，南邊為廣 州深圳香港珠江三角城市群，西邊為成都重慶西安城市群。武漢正處在這幾大城市群的正中間，在 19 世紀(jì) 和 20 世紀(jì)初的中國，武漢一直扮演這幾大城市群的中央樞紐角色，既聯(lián)系于四大城市群，又獨立于四大城 市體系之外，是武漢的顛峰時代。 20 世紀(jì)初，西方國家紛紛在武漢設(shè)置使領(lǐng)館，洋行買辦各大商行在此設(shè) 立辦事處，正是對武漢這一地位的認(rèn)可。武漢與京廣滬的現(xiàn)實差別北京中國政治文化中心廣州中國南

4、部經(jīng)濟(jì)中心，改革先鋒，對外開放的橋頭堡 上海亞洲主要城市、中國金融、服務(wù)、科技、工業(yè)中心，華東經(jīng)濟(jì)中心800三個城市之間的物理距離，各相距約 1500 公里，換一個角度，也就是說，每個城市的狹義輻射半徑為 公里左右。但因三個城市群各自定位有區(qū)別，在一些領(lǐng)域是具備全國唯一性的，所以，廣義上的輻射，三 個城市面對的，都是全中國。武漢正位于三大城市群形成的弧形中心，在三大城市群的輻射范圍內(nèi)，也在 三大城市群的輻射邊緣。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在人口密集交通發(fā)達(dá)的中部地區(qū)，崛起一個大型的城 市是一種必然的趨勢。區(qū)別于三大城市的，武漢在將來的數(shù)十年內(nèi)，成為亞洲的主要國際性城市，無論是機(jī)會還是潛力，都要比

5、 三大城市小的多。但這不妨礙武漢在未來幾年內(nèi)成為中國的主要中心城市，遜于北京、上海、廣州，但要 強(qiáng)于其他絕大部分的中國城市。這就是武漢的城市定位。武漢與成都、重慶、西安的現(xiàn)實對比 重慶中國西部唯一的直轄市，西南與中原的交流樞紐 成都西南政治經(jīng)濟(jì)文化中心 西安中國歷史文化中心、高科技中心、西北政治中心、經(jīng)濟(jì)中心與重慶相比，武漢在交通和輻射空間上要強(qiáng)的多，雖然重慶是中國的第四個直轄市，并且號稱中國人口最 多的城市，但其市區(qū)人口卻和武漢差不多，且城市化進(jìn)程不相上下。重慶依靠其底蘊深厚的軍事工業(yè)，重 工業(yè)，進(jìn)年來發(fā)展很快，但在未來，兩個城市的成長空間，重慶卻不如武漢。武漢周遍 500 公里無區(qū)域性 重

6、要城市，而重慶，則面臨著和成都的競爭。武漢在教育及地理交通上的優(yōu)勢，更為武漢的長遠(yuǎn)發(fā)展添加 了重重的砝碼成都做為西南的歷史文化和政治經(jīng)濟(jì)中心， 1000 年來都沒有被動搖過。中國第四城的稱呼當(dāng)之無愧。深厚 的文化底蘊，得天篤厚的人文環(huán)境，雄實的工業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)奠定了成都在中國的地位。并且成都作為國家 “西部大開發(fā)”戰(zhàn)略中的龍頭地位，要比武漢的“中部崛起”提出早了將近5 年。 特殊的地理位置決定了成都的地位在短期內(nèi)不可能被武漢趕超。西安是中國重要的高科技中心城市。在高科技（航空，航天，通訊）的發(fā)展上，處于全國一流。并且做為 中國文化的中心，和西北經(jīng)濟(jì)的中心。與之相比，武漢在地理交通上，仍有一定的優(yōu)

7、勢。未來發(fā)展，武漢 和西安應(yīng)該是各具所長，各自有各自的空間。武漢城市現(xiàn)實定位與未來武漢發(fā)展定位改革開放 25 年，武漢已經(jīng)不能與北京廣州上海相提并論。這是現(xiàn)實。武漢在中國地理上的的塌陷，主要的 幾個原因：中部經(jīng)濟(jì)整體塌陷；中部一直沒有中央的政策傾斜，無論是沿海開放還是西部開發(fā)還是東北振 興，都沒有中部的份。武漢與成都、重慶、西安并架齊驅(qū)是未來一段時間的這幾個城市關(guān)系內(nèi)的主要呈現(xiàn)。周邊二三線城市，與武漢的關(guān)系基本上屬于從屬關(guān)系，也就是所謂的緊密輻射圈。這部分城市包括十堰， 黃崗等湖北所有地極城市。因為武漢在城市功能上的齊全，和武漢在共有功能及產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)的更為高級， 所以在很多城市在發(fā)展的過程中，

8、會被武漢所吸引。武漢周邊 500 公里沒有同一級別的城市存在，更是使 得武漢中部中心城市地位不可動搖。展望未來，隨著中部的崛起，以及武漢經(jīng)濟(jì)高于沿海城市以及西部的速度發(fā)展，武漢將擺脫目前中部龍頭 城市模糊的尷尬位置，而表現(xiàn)的更為清晰。項目介入武漢的時機(jī)2005年，注定是中國房地產(chǎn)發(fā)展重要的一年。中國房地產(chǎn)的市場發(fā)展，一眨眼已經(jīng)過了 6 個年頭。 6 年中，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境風(fēng)云變化，速度之快， 令人感慨。從亞洲金融危機(jī)之后，外資紛紛進(jìn)入中國，中國政府適時推出房改，中國的房地產(chǎn)發(fā)展從此一 日千里，城市的面貌改變之大，就算在全世界的歷史上，也沒有先例。六年之后的 2005 年，中國的房地產(chǎn)發(fā)展到了

9、一個重要時刻。一些城市房價飛升，特別是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為 快速的一些城市，房價已經(jīng)攀升到了這個城市的大部分平常人都買不起的地步。政府先后推出抑制房價和 平穩(wěn)房價的政策，試圖減小房價攀升的步伐。國國務(wù)院的八條措施和七部委的相關(guān)政策立竿見影，在上海、 南京、溫州、杭州等熱點城市，二手房交易放量下跌，一手期房銷售基本上限于停滯。全面打壓投機(jī)行為 的同時，許多自需購房者也受市場風(fēng)向影響轉(zhuǎn)而持幣觀望。這直接導(dǎo)致了 2005 年上半年全國一、二線城市 新盤銷售全面下滑的情況。那么，中國城市的房價是否會下跌，還是會繼續(xù)上漲？市場對此的態(tài)度是什么？以下是新浪網(wǎng)在國八條推 出后敏感時期做的一份民意調(diào)查，因新浪網(wǎng)的

10、閱讀群體與中國現(xiàn)有購房群體有較大重疊，所以這份民意調(diào) 查還是具備一定的代表性。1你目前家處咸員魏是；選項比例票數(shù)1三人44 B5% r24172二人5.93% 廠14003單身12. M6544四人3.22%4975四人以上7.81%421你目前的屈住面積是：選項比例票數(shù)150逑平方米27.42X14632E0-100平方米19 71%105S3100-140平方來18.5%901430 - 50平方米12.75%6E35牝平方米以下H. sn6366140平活米以上9 76*5233 你近期是否有購房打算：選項比例票數(shù)1有55.55% 廠30162沒有31 11S 廠16593沒想好12.3

11、4S6684.如杲打聲買房，你想買多大的房子選項比例票數(shù)1100-140平方米39.98% 廠361290-100平方米25.47% 匚2303平方米限上22.92%207450 T0平方米9. 52K86530-50平方米1.77%16630平方米以下0.33%3乩如果購房，你能承受的房價水平是；選項比例票數(shù)1能萬以下36.Z9H 廠1952230萬-50萬22.09*11883旳萬T0萬11.6284和萬-100萬3445100萬以上5.47%2946-你認(rèn)為多犬的房子轉(zhuǎn)讓時應(yīng)該征收營業(yè)稅選項比例票數(shù)1140-200平育米44.53% :23792沁。平芳米以上30. 93% 廠16EB3

12、100-140平方米19 34%1033480-100平方米5 15%275你想買多犬的房子共有庁占丄人歩加選項比例1不好說43 89% 廠23572不能3i.m rLS753能24宓1338乳你認(rèn)為今后兩年房價走勢是：選項比例票數(shù)1纟蟻上漲39. 15% 廠21192不馳34 59% I18723下跣26 26% 廠1421近來國険七部委豔卽平抑房價政策能否達(dá)到在調(diào)查中，可以看到，繼續(xù)看漲的人占了大約 40%，在近期有購房打算的比例占了 56%。說明市場觀望行 為只是暫時的，但聚集到一定購買人群和購買意愿的時候，市場會繼續(xù)回暖。并且，房價下跌，也不符合 中央政府特別是地方政府的意愿。回頭再看

13、這次新政出臺的幾大主要因素，我們可以對國內(nèi)的主要城市的房價有一個客觀的判斷。1國際原材料市場原材料價格飛漲去年國際鐵礦石漲價約 50%，今年三月，三大世界主要鐵礦石供應(yīng)商讓中國的鋼鐵行業(yè)被迫接受漲價71。5%的國際鐵礦石價格。如果按這個趨勢，中國的房地產(chǎn)發(fā)展生產(chǎn)資料的三大因素（地價、鋼材、水泥）中 的鋼材將受到強(qiáng)力的制約，不利房地產(chǎn)的長期穩(wěn)定發(fā)展。來自國際貿(mào)易收支平衡的巨大壓力，是導(dǎo)致這一 政策在今年初快速出籠的間接原因。房價政策出臺后，全國的鋼材交易應(yīng)聲下跌，對進(jìn)口建筑原材料的需 求量降至谷底。而在得到高價定單預(yù)期的國際鐵礦石巨頭則發(fā)現(xiàn)他們在去年擴(kuò)大的產(chǎn)能已經(jīng)不能降下來了。 現(xiàn)在開始回頭謀求

14、和中國簽定“較為合理的、長期的供給協(xié)議” 。（國際先驅(qū)導(dǎo)報）2 國際熱錢進(jìn)入中國進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī) 從去年下半年開始，西方國家和金融機(jī)構(gòu)就開始炒作人民幣升值的話題，特別是美國和日本的強(qiáng)硬態(tài)度， 要求中國在半年內(nèi)將人民幣升值到他們所希望的匯率。而這些國家底下的金融機(jī)構(gòu)和基金則響應(yīng)這一趨勢 紛紛進(jìn)入中國進(jìn)行房產(chǎn)的投機(jī)，直接推動了一些熱點城市的房價非理性的速度增長。房價政策出臺后，等 于將切斷了房產(chǎn)投機(jī)的后路，房子可以買，但短期內(nèi)不能賣，在一定程度上把外來投機(jī)資金變成了投資資 金。并阻止了國際熱錢的進(jìn)一步涌入房地產(chǎn)。 （摩根、荷蘭銀行，及一些對沖基金去年對中國的房產(chǎn)投機(jī)增 加了 40%經(jīng)濟(jì)觀察報）3熱點城

15、市的房價飛漲，導(dǎo)致了社會人群結(jié)構(gòu)的變化和國家地域的區(qū)隔加深。貧富差距快速拉大，人們享受到的社會資源越來越不平均，地域差別的加深明顯不符合“建設(shè)和諧社會” 的中央中長期治國政策。4民間資金的逐利本質(zhì)，導(dǎo)致民間資金瘋狂涌入熱點城市進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)行為，直接拉升了房價。以上四點分析，我們可以得出，國家平抑房價的政策，旨在通過讓中國的房地產(chǎn)市場資金變的更干凈，而 來達(dá)到長期穩(wěn)定增長的目的。從中期和長期的房地產(chǎn)發(fā)展來看，這樣的政策限制了投機(jī)行為，但對房地產(chǎn) 的健康發(fā)展卻是有促進(jìn)的。武漢在這次的抑制房價行動中，不屬于風(fēng)尖浪口的城市，且武漢特別是武昌本身房價處于一二線城市的中 低位，房價爬升的潛力仍然具有相當(dāng)大

16、的空間。由此得出，項目在此時切入市場，要有一定的時間預(yù)期，這個時間預(yù)期在三個月至半年左右，項目啟動的 量不宜過大， 100 150畝左右是市場可以接受的安全線。未來的武漢，與中國幾大城市群各雄一方，做為主要城市，回歸中國第六大城市的歷史地位，是一種必然武昌的城市定位武昌與武漢三鎮(zhèn)以及其他主要行政區(qū)域的關(guān)系 歷史上武漢與漢陽合并成為武漢，后來漢陽的夏口（即現(xiàn)在漢口）因商貿(mào)發(fā)達(dá)獨立出漢陽的行政而成為 漢口。武昌與漢陽漢口相比，一直是行政，人文，教育的中心。更因為武昌有東湖南湖湯遜湖等風(fēng)景優(yōu)美 的大小湖泊，在 90 年代以后，成了武漢的居住中心。在商業(yè)上，漢口因其歷史地位的沿襲，以及商業(yè)業(yè)態(tài)總是往密

17、集的地方靠攏的商業(yè)原則，令漢口在三鎮(zhèn)中 的商業(yè)、貿(mào)易地位不可動搖。漢陽在三鎮(zhèn)的關(guān)系中則主要突出做為工業(yè)區(qū)的城市功能。由此，不難看出，武昌在三鎮(zhèn)中扮演的角色是行政、教育、和居住中心。并且在教育方面，武昌擁有全國 第二多高等院校（僅次于北京） ，當(dāng)然是傲視華中。在武昌的南面，即是三國時期著名的江夏區(qū)。著名的赤壁大戰(zhàn)就在附近展開。歷史上的江夏區(qū)在和平時期， 是三國重要的貿(mào)易樞紐。直到明朝時期漢口崛起，這一功能才被慢慢取代?，F(xiàn)在的江夏區(qū)， 必須經(jīng)過武昌區(qū)才能和漢口漢陽兩鎮(zhèn)發(fā)生城市關(guān)系。 本項目所在的魯巷廣場 （即光谷廣場）， 是這一城市關(guān)系的必經(jīng)之樞紐。武昌城市各大中心組團(tuán)之間的關(guān)系江夏，光谷武昌主要

18、分為武昌、洪山、青山、徐東四大片區(qū)。 洪山是武昌的經(jīng)濟(jì)、行政和商業(yè)中心。武昌的市中心以圍繞洪山廣場為核心，向東北（青山區(qū)）東南（東 湖片區(qū)）和南（南湖）片區(qū)展開。這一區(qū)域的交通表現(xiàn)問中南大道和武珞路組成的倒 T 字形，集中了武昌 40%的人口和 30%的企業(yè)、 60%的商業(yè)。而武昌區(qū)主要以首義廣場為核心展開，北接徐東片區(qū)。青山則以 武鋼為核心展開。徐東片區(qū)則以徐東大道為核心展開。這樣就可以得出，武昌的傳統(tǒng)市中心的定義是，以洪山廣場為中心，以徐東大街，首義廣場，和武鋼三個 副中心組成。而本項目所在的光谷廣場，則是 2000 年以后光谷開發(fā)新崛起的一個全新的城市副中心，并大 有超越其他三個副中心而

19、和洪山廣場并駕齊驅(qū)的勢頭。 這一區(qū)域目前現(xiàn)有人口約 50 萬，并且是武漢與南方 城市交通的樞紐。在房地產(chǎn)發(fā)展方面，光谷未來十年，將成為武昌重要的居住區(qū)。 以萬科，中國保利等國內(nèi)一線開發(fā)商領(lǐng)銜，數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)公司積聚在光谷這個片區(qū)，每年近 100 萬平 方米的住宅開發(fā)量確保光谷成為武昌首屈一指的主要居住區(qū)。更多的各種人群匯集生活在這一片區(qū)，促進(jìn) 這一地區(qū)的城市化快速發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)方面，光谷在未來十年將形成GDP1000億的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是武漢經(jīng)濟(jì)快速增長的龍頭力量。（詳細(xì)光谷的未來發(fā)展規(guī)劃，見光谷項目住宅市場調(diào)查報告）由上圖可以看出，珞俞路東起魯巷廣場西至卓刀泉段，因為天然的山地地形阻隔，和洪

20、山的中南商圈失去 緊密聯(lián)系。這一段在武昌的城市組團(tuán)關(guān)系中，僅僅作為武昌和光谷以及武昌以南的地區(qū)快速通道存在。這一段無論是住宅還是商業(yè)，密度都不高。中國光谷 的眾多的工廠，科技企業(yè)，以及光谷里眾多的住宅樓盤，主要要通過魯巷廣場和城市傳統(tǒng)的市中 心發(fā)生各種經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。而且隨著光谷的迅速發(fā)展，魯巷廣場這個交通咽喉所表現(xiàn)出來的重要性越來越 明顯。南湖片區(qū) 的發(fā)展，是在以洪山為核心的傳統(tǒng)市中心在居住和商業(yè)飽和的情況下，快速發(fā)展起來的，因為在 地理上和傳統(tǒng)市中心的接近，得以這一板塊更快的為人接受。目前這一板塊，已經(jīng)是武昌主要的居住板塊 之一。南湖片區(qū)主要通過雄楚大道和光谷發(fā)生聯(lián)系。早期光谷的創(chuàng)業(yè)者，有相

21、當(dāng)一部分在此區(qū)域置辦有產(chǎn) 業(yè)。根據(jù)金地格林小鎮(zhèn)內(nèi)部銷售人員透露， 購買他們物業(yè)的有大約 10%的是來自于工作在光谷一帶的人群。湯遜湖片區(qū)， 是在 2000 年后，以大面積、低密度住宅發(fā)展起來的。名義上是屬于光谷片區(qū)，但因其獨特的 地產(chǎn)形態(tài)，和光谷片區(qū)區(qū)隔。隨著武昌市中心的不斷擴(kuò)大，目前這一片區(qū)也開始出現(xiàn)容積率在1。5 以上的多層住宅。這一片區(qū)南和江夏區(qū)聯(lián)系，北和武昌聯(lián)系，但仍然依賴于光谷廣場的交通咽喉作用。光谷的城市定位光谷的地理描述 光谷位于武昌東南，距離武昌市中心中南路約 10 公里。兩個區(qū)域之間的以雄楚大道和珞渝路相互連接。沿 東湖東南角展開。東起東湖東岸，南至湯遜湖約 30 平方公里的

22、區(qū)域。片區(qū)內(nèi)東西向有兩條城市快速干道： 雄楚大道和珞渝路以及新竹路等數(shù)條支路，南北向主要以民院大道、關(guān)山一路、關(guān)山二路等快速干道聯(lián)系。 本項目所在地內(nèi)有關(guān)山路是西北、東南走向的一條路，這條路在 90 年代做為城市干道的功能已經(jīng)被弱化， 現(xiàn)在做為支路的形式存在。區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)北高南低， 東部為山丘和森林環(huán)抱的半谷地形式。 區(qū)域內(nèi)有 21 所大學(xué)大專院校，是武漢的學(xué)區(qū)。 全國面積最大的高等學(xué)府華中科技大學(xué)就坐落在光谷的北部。區(qū)域內(nèi)目前已經(jīng)有長飛，網(wǎng)通，NEC，等上下游高科技產(chǎn)業(yè)聚集在腹地。區(qū)域內(nèi)所有干道均按一級公路修建，道路狀況良好。光谷廣場周邊片區(qū)域之間的功能關(guān)系描述東湖開發(fā)區(qū)珞俞路段、中國光谷、南

23、湖片區(qū)、湯遜湖、項目所在的魯巷廣場五大板塊之間的功能關(guān)系光谷廣場在城市中的功能定位 項目的地理位置及項目的現(xiàn)有資源，決定了項目在城市中的功能定位。依托光谷面向武昌扼守武漢東南出入口輻射武昌東南城區(qū)具備綜合功能城市建筑組團(tuán)。 光谷是武漢東湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)底下獨立出來的一個高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。在爭取到“中國光谷”的政 策以后，發(fā)展速度非?？焖?。 （關(guān)于中國光谷的介紹，在光谷住宅市場調(diào)查報告中有詳細(xì)的論述，此處 不予詳表。未來幾年內(nèi)，光谷將發(fā)展成為人口 50 萬，產(chǎn)值 1000 億的城市產(chǎn)業(yè)板塊。并直接推動武昌乃至 整個武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為武漢新經(jīng)濟(jì)增長的龍頭之一。武漢城市面積的不斷擴(kuò)大，城市對具

24、備綜合功能的城市中心需求將不限制于洪山一個。而現(xiàn)在階段，成為 武昌洪山核心之后的城市副中心是光谷廣場的合適定位，它在城市功能上，既重疊于洪山廣場，又獨立于 傳統(tǒng)市中心。由以上分析我們可以得出，項目必須具備：普通居住、商務(wù)酒店、百貨、大型倉儲超市、步行觀光購物、 寫字樓甚至包括家居市場，專業(yè)數(shù)碼廣場功能。光谷廣場在行政上的定位 光谷在行政上，屬于東湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，將來可能成為武漢直接管轄獨立的一個行政區(qū)。光谷廣場在人群上的定位 光谷片區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有人群構(gòu)成主要以：學(xué)生教師相關(guān)教育附屬產(chǎn)業(yè)；高科技企業(yè)職員；原住民；政 府職能部門人員；武昌市中心無法承受高房價而向這一地區(qū)遷移的人群；武昌南部郊區(qū)的

25、城市化進(jìn)程中進(jìn) 城置業(yè)的人群；其他社會從業(yè)人員等這樣的一個構(gòu)成。構(gòu)成光谷片區(qū)的人群，整體素質(zhì)在整個武漢市區(qū)，都是最高的。高素質(zhì)人群具有的高活力決定光谷崛起的 性質(zhì)。大量的屬于城市中等收入水平的人群聚集，決定了他們購買力。光谷片區(qū)的人群平均年齡在 2535 歲之間，是城市結(jié)構(gòu)中主要的創(chuàng)業(yè)人群，也是房地產(chǎn)的主流消費人群。 他們對組建家庭以及創(chuàng)業(yè)的需求決定了光谷片區(qū)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)。光谷人群構(gòu)成示意圖中進(jìn)城置業(yè)的人群;原住民仏 約15% 約5%政府職職能約10%鄧人員武昌南部郊區(qū)貝的城市化進(jìn)程約25%學(xué)生教師相關(guān)教育附屬產(chǎn)業(yè)其他社會從業(yè)人員約 20% ”約10%武昌市中心無法承受高房價 而向這一地區(qū) 遷

26、移的人群；高科技企業(yè)職員約15%光谷廣場在城市副核心的定位下必須具備什么樣的功能？ 在前面的分析中，我們確立了光谷廣場做為武昌新崛起的城市副核心的未來定位。而做為武昌的城市副核 心，它應(yīng)該具備什么樣的城市功能呢？1 交通的核心功能 城市核心的最重要的一個功能就是能夠快速輻射周邊區(qū)域，顯然，光谷廣場目前已經(jīng)滿足了這一要求，三 條城市快速交通干道和三條城市交通支路確立了廣場在武昌城市交通系統(tǒng)中的樞紐地位，并將在將來承擔(dān) 更多的交通空間。2 資訊及文化中心的功能 無論是武昌還是中國其他城市在快速城市化之中，文化方面的建設(shè)始終都遠(yuǎn)落在房子的建造速度之后。光 谷廣場目前依托華中科技大學(xué)和其他二十幾所大中

27、專院校，以及已經(jīng)建成的光谷書城，已經(jīng)形成了文化中 心的雛形。但因建成的時間不長，及武昌的城市化速度等原因，目前光谷廣場做為文化核心在功能還是有 相當(dāng)?shù)那啡?。比如定期舉行的有地區(qū)影響力的能體現(xiàn)光谷科技及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的展覽會等并沒有產(chǎn)生。文 化形式的多樣化方面，基本是空白。未來這一地區(qū)在電影院，娛樂中心，酒吧，甚至博物館，科技館（光 谷書城已經(jīng)預(yù)留了這樣的空間）以及定期舉行的各種文化科技論壇等文化形式的豐滿，將鞏固廣場做為城市副核心中文化中心的功能地位3 綜合商業(yè)、商務(wù)中心的功能 做為城市副核心，綜合性的商業(yè)功能是不可欠缺的。強(qiáng)大的購物功能現(xiàn)在已經(jīng)延展到了多個方面。 大型精品百貨的商業(yè)形態(tài)：目前在

28、光谷廣場并不存在，人們在購物的時候，往往選擇去洪山或者更遠(yuǎn)的漢 口去，這是高端的商業(yè)形態(tài)，做為武昌城市副核心，在面對光谷片區(qū)數(shù)十萬的中高端消費人群，這樣的商 業(yè)的形態(tài)是必須存在的。原有的洪山傳統(tǒng)城市核心綜合商業(yè)所面對的輻射是舊的武昌城區(qū)，而現(xiàn)在輻射的 距離已經(jīng)超過了 10公里（洪山距離光谷廣場 10公里，距離光谷腹地則更遠(yuǎn)） 。目前僅有的魯巷廣場購物中 心在商品和建筑檔次上并不符合這一區(qū)域的未來消費需求。大型倉儲式超市：無疑，大型倉儲超市能帶來每天數(shù)萬的人流。但大型倉儲超市是否適合在城市中心存在 確實目前業(yè)界廣泛爭論的問題。光谷廣場本身便捷的交通系統(tǒng)早已為許多國內(nèi)外大商家看好。但有一點是 毋庸

29、置疑的，就是開發(fā)大型大型倉儲超市的開發(fā)商，從來沒有得到好處。這個問題我們在稍后的項目戰(zhàn)略 分析中會分析到。主題購物街：數(shù)碼街、電器街、家居廣場。更為集中的主題購物街，一般做為城市副核心的附屬存在。光 谷廣場依托光谷的發(fā)展，以及便利的交通，在這方面的功能有待升級。主力旗艦店：在魯巷廣場，目前并沒有這樣的業(yè)態(tài)存在。魯巷購物中心底層的麥當(dāng)勞，只是一個連鎖快餐 店。但作為城市的副核心，主力店的分布是城市功能的必須。同樣，城市副核心的定位，也要求有一定量的物業(yè)能夠滿足商務(wù)以及辦公的需求。酒店和寫字樓是必不可 少的功能配套。光谷區(qū)域目前現(xiàn)有的寫字樓都集中在關(guān)山二路一帶，且多為政府行為。而酒店，在光谷整 個

30、區(qū)域，目前基本上可以稱的上空白。項目的功能定位項目的地理描述。項目所處的魯巷廣場，共有魯磨路，卓豹路，珞渝路東西兩段，民院路以及關(guān)山路六條路在此匯集。其中 的珞渝路東西兩段做為光谷聯(lián)系武漢傳統(tǒng)市中心城市快速干道經(jīng)過項目北部大約1000 米的長度。而關(guān)山路的 70%將被項目包容，目前的關(guān)山路是做為低級集貿(mào)市場的形式存在的。而民院路是光谷腹地湯遜湖乃至 夏口區(qū)聯(lián)系干道。其他的魯磨路和卓豹路是做為僅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。光谷廣場的定位是未來的武昌新興城市副核心，而本項目又是光谷廣場最大的一個開發(fā)項目，所以，光谷 項目的定位就是承擔(dān)這個武昌副核心里大部分城市功能的物業(yè)。A為最重要，B

31、其次，依次類推從城市需求的角度出發(fā)，我們把這些城市功能按主次要的關(guān)系排列從項目開發(fā)利潤的角度出發(fā)，我們把這些城市功能表現(xiàn)出來的業(yè)態(tài)按主次要的關(guān)系排列A 商業(yè)； B 居住； C 商務(wù)； D 綜合文化； E 其他 從項目開發(fā)風(fēng)險的角度出發(fā)，我們把這些城市功能表現(xiàn)出來的業(yè)態(tài)按高低風(fēng)險的關(guān)系排列 A 其他； B 商業(yè)； C 商務(wù)； D 綜合文化； E 居住從項目地塊的特征出發(fā)，按適合與否的分析A 居??； B 商業(yè)； C 商務(wù)； D 綜合文化； E 其他 注：以上分析的“商業(yè)“包含：大型精品百貨；大型倉儲超市；主題購物、美食、數(shù)碼、家居、女人街； 各主力店，各式樣獨立自主經(jīng)營小店。以上分析的“居住”包括

32、：小戶型，三房以主的普及戶型，大戶型，聯(lián)體，SOHO 等。以上分析的“商務(wù)”包括：星級酒店，連鎖酒店，寫字樓等 以上分析的“綜合文化”包括：電影院、娛樂城、休閑中心、書城、 CD 碟市、兒童娛樂等 以上分析的“其他”包括：停車場、街頭運動廣場、主題雕塑、公共建筑等其他。第二部分：項目的預(yù)期戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略構(gòu)想 開發(fā)由易到難、規(guī)模由小到大、地塊啟動由西至東、利潤由小到大、推廣先整體后細(xì)分開發(fā)由易到難，指的是根據(jù)地塊的特點和動遷的進(jìn)度，以及工程形象能不能快速形成的角度出發(fā)。且動用 的資金量相對最少。符合項目前期運做時降低風(fēng)險和快速形成品牌的要求。規(guī)模由小到大。大項目，啟動的時候不一定要大規(guī)模。這在全國

33、許多地方已經(jīng)有先例。小規(guī)模的啟動，有 利于減小動遷的難度，并探測市場的反應(yīng)，特別是在國八條出來之后的敏感時期，對風(fēng)險規(guī)避有莫大的好 處。地塊啟動由西到東：因為地塊的特點，即地塊的西部更靠近市中心光谷廣場，且這部分的是沿兩條主干道， 先期開發(fā)能更快的樹立工程形象。但因為西頭更適合商業(yè)的分布，將來的商業(yè)部分中很大的一部分將分布 在這里，所以在地塊啟動的時候，必須先考慮的商業(yè)的布局。而這也說明招商先行的工作必要性。推廣先整體后細(xì)分：因為項目的規(guī)模夠大，所以要充分考慮并挖掘大項目在市場前期上的心理影響?；?的思路應(yīng)該是先操作以項目為代表的整個光谷廣場的地域價值，然后細(xì)分到項目的價值。在整體項目的市

34、場認(rèn)知充分的情況下，推出第一期。分四部走，第一步，到 2005 年底，實現(xiàn)項目的全面資源整合，完成項目的總體定位、完成總體規(guī)劃與設(shè)計的引導(dǎo)并完成首期的規(guī)劃與設(shè)計） 、與下游商家的談判、初步建立推廣管道、初步建立銷售體系；第二 步，從 2006 年到 2007 年初，完成項目的首期住宅銷售，并初步建立項目的品牌形象；第三步，從 2007 年起到 2008 年底，用兩年左右的時間，完成項目大部分的住宅銷售和一期住宅的開發(fā)；第四步，2009 年，開始全面的商業(yè)推廣運作和銷售，至 2010 年完成商業(yè)的主體開發(fā)與銷售。最終將項目建設(shè)成為武昌城市副核心光谷廣場的主要功能承擔(dān)物業(yè)。承擔(dān)光谷廣場在商業(yè)和住宅

35、上不 斷發(fā)展的需求。首期戰(zhàn)略構(gòu)想到 2005 年底，實現(xiàn)項目的全面資源整合，完成項目的總體定位、完成總體規(guī)劃與設(shè)計的引導(dǎo)并完成首期的 規(guī)劃與設(shè)計）、與下游商家的談判、初步建立推廣管道、初步建立銷售體系。第三部分：實現(xiàn)戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù) 光谷項目規(guī)劃與設(shè)計引導(dǎo)本著降低市場風(fēng)險和充分體現(xiàn)項目價值精神，結(jié)合項目本身的開發(fā)特點和地塊特點，對項目的規(guī)劃和設(shè)計 進(jìn)行市場化的引導(dǎo)。將包含以下幾個部分：商業(yè)體量的把握與論證、住宅體量的把握與分析、商業(yè)商務(wù)形 式的構(gòu)成引導(dǎo)、住宅產(chǎn)品形態(tài)的建議（景觀、戶型等） 、項目的交通關(guān)系論證。商業(yè)體量的把握和論證 作為城市新崛起的副中心，最明顯的特征就是商業(yè)及商務(wù)的表現(xiàn)。這也是作為

36、這個副中心里的主力物業(yè) 本項目的重要特征。通常作為一二級城市的一級商圈，例如廣州的北京路上下九路、天河，整個商圈的主力面積在150-200 萬平方米左右，次一級商圈的主力表現(xiàn)面積為 50-100萬平方米。深圳華強(qiáng)北的主力商業(yè)面積在 150 萬平方米， 東門步行街一帶的主力面積在 200 萬平方米左右。而作為城市副中心，一般的商業(yè)體量都在 50-100 萬平方 米之間，具體規(guī)模因城市大小有差異。武漢的主力商圈為江漢路步行街為中心展開的江灘商圈；世貿(mào)廣場 和武廣為中心的武廣商圈；武昌的徐東商圈（長江二橋南展開） ；和武昌的傳統(tǒng)商業(yè)中心洪山廣場展開的洪 山商圈。這四個商圈中，除江灘商圈的主力商業(yè)表現(xiàn)

37、面積超過 200 萬平方米以上之外，其他的三個商圈的 主力表現(xiàn)面積都在 120萬平方米左右。這四個商圈的形成基本上都在 2000 年之前（徐東稍后），也就是在 武漢房地產(chǎn)發(fā)展高峰期之前形成，并在城市的新一輪擴(kuò)張中地位得以鞏固。光谷廣場，作為武昌城市向南 擴(kuò)張中的一個主要節(jié)點，首先在交通上形成了城市副中心的雛形。隨著光谷千億產(chǎn)業(yè)區(qū)的強(qiáng)力崛起，光谷 廣場將在城市功能上承當(dāng)更為重要的城市副中心的角色。光谷廣場目前現(xiàn)有的商業(yè)主力面積表現(xiàn)為光谷書城和魯巷廣場，光谷書城的定位是以光產(chǎn)業(yè)為中心延展的 相關(guān)商業(yè)，包括會展、電器、資訊等。魯巷廣場則是是一個中低端目標(biāo)消費群體的購物中心定位。兩個物 業(yè)加起來的商業(yè)

38、面積和周邊一些小的商業(yè)形式，總共約 15 萬平方米，其中光谷書城 10 萬平方米，魯巷廣 場 3 萬平方米。也就是說，將來是武昌城市副中心之一的光谷廣場，在商業(yè)體量上和商業(yè)形式上，還有相當(dāng)大的空間。在 光谷 5 年之后成為千億產(chǎn)業(yè)城和現(xiàn)在光谷開發(fā)的地產(chǎn)項目形成居住氛圍之時，光谷廣場將真正成為武昌城 市的副核心。 未來（5 年之內(nèi)，按目前的光谷片區(qū)的發(fā)展速度） 光谷廣場的商業(yè)體量將在 50 萬平方米以上。 考慮到光谷廣場周邊仍有地塊未開發(fā)，這樣，本項目在商業(yè)體量上承受的上限，就在 30-35 萬平方米左右。 當(dāng)然，如果規(guī)劃的更多商業(yè)面積，則意味著更長的開發(fā)時間和更大的風(fēng)險。再結(jié)合地塊的因素來分析

39、。本項目的一個特點，從商業(yè)的角度上說也是一個缺陷，就是沿光谷廣場和珞瑜東路的部分較少而位于關(guān)山腹地的土地面積較多。將對前面假設(shè)的 30-35 萬平方米的商業(yè)空間設(shè)置產(chǎn)生制 約。所以，必須在項目位于原關(guān)山路的部分做出一定的商業(yè)概念和建筑創(chuàng)意，才能彌補(bǔ)這一缺陷。這就提到了 步行街的概念。在武漢，目前真正稱的上是步行街的，只有漢鎮(zhèn)街一條步行街道（萬達(dá)廣場因為離漢鎮(zhèn)街 步行街太近，且在建筑、規(guī)模、商業(yè)歷史傳統(tǒng)上不如前者，只能是做為江漢路步行街的補(bǔ)充而不能單獨稱 為一條步行街）回觀全國的成名步行街，黃金長度一般都在 1500米至 2500米之間。這正好是原關(guān)山路的 長度。在步行街輻射的人口規(guī)模上，未來關(guān)

40、山區(qū)域約 70 萬的城區(qū)人口，以及武昌方向的城市人口，足以支 撐這個規(guī)模的步行街。住宅體量的把握與分析在敏感期，等待購買意愿累積到一定程度，市場回暖時候，再加大開發(fā)體量，是整個項目前期住宅開發(fā)的 重要引導(dǎo)。武漢的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了約 5 年的時間，真正發(fā)力是在 2002年開始。武漢的購買一手房產(chǎn)目前主要表現(xiàn)為 大批六七年代出生的人對家庭居所的要求。根據(jù)我國的人群年齡結(jié)構(gòu)，七八十年代出生的人群是人口高峰 的最后一批（ 80 年代后期國家開始執(zhí)行更為嚴(yán)格的計劃生育政策） 。而目前武漢這批人群擁有自住房產(chǎn)的 比例還不足 50%。并且隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多的郊區(qū)和外地人涌入武漢，市場對房產(chǎn)的需求遠(yuǎn)未到

41、達(dá) 頂峰。本項目所在的光谷區(qū)域，在這段時間內(nèi)，是武昌房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域，眾多的大盤云集在此，快 速的發(fā)展已經(jīng)令更多的人表示對這個區(qū)域的認(rèn)可。每年近 100 萬平方米的開發(fā)量，且仍然有放大的趨勢。 目前本項目所在的區(qū)域，基本上是有多少地，就可以建多少住宅。所以住宅的體量并沒有限制。但是受宏 觀調(diào)控在市場環(huán)境上表現(xiàn)出來的影響，住宅每年的開發(fā)量，將受到限制。國八條和七部委的相關(guān)政策出臺后，市場明顯進(jìn)入了停滯期，觀望的氣氛相當(dāng)濃厚。在前不久光谷書城舉 行的光谷房地產(chǎn)展銷會上，各家地產(chǎn)攤位前冷冷清清，門可羅雀。所以，本項目在今明兩年啟動第一期住 宅的推廣，體量要盡量小，以適應(yīng)市場的短暫休克。等待購買意

42、愿累積到一定程度，市場回暖時候，再加 大開發(fā)體量。這樣的想法，將降低項目進(jìn)入市場的風(fēng)險，也是指導(dǎo)整個項目前期住宅開發(fā)的重要引導(dǎo)。以緊湊實用的三房為主力戶型，來滿足光谷區(qū)域在快速城市化的過程中日益上漲的購房成本；并適應(yīng)本區(qū) 域以中青年為主、家庭結(jié)構(gòu)簡單的消費群體；迎合光谷區(qū)域房價即將突破 3000 元這一瓶頸，填補(bǔ)市場在這 戶型檔次的空白；以實惠的現(xiàn)代家居經(jīng)濟(jì)理念引領(lǐng)光谷下一階段的購房消費浪潮。結(jié)合國八條和七部委出臺的政策，以及武漢當(dāng)?shù)爻雠_的新政策，將項目的首期大部分住宅面積控制在 140 平方米是明智的，且容易啟動市場。社區(qū)住宅由少數(shù)多層、大部分的小高層和少量的高層組成，少部分的經(jīng)濟(jì)兩房、大量

43、的緊湊實用三房、少 部分的四房、少量的四房以上的大面積和復(fù)式樓將是戶型規(guī)劃的方向。在點式樓和板式樓的考慮中，永遠(yuǎn)是每個開發(fā)商心中永遠(yuǎn)的煩惱。點樓特別是小高層和高層的點樓，容易 增加容積率，但也犧牲掉了評價戶型好壞的主要因素采光和通風(fēng)。但隨著近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)的迅速發(fā) 展，除了主要的點板之爭外，一些新的產(chǎn)品形態(tài)也開始涌現(xiàn)出來。單體建筑中的點板結(jié)合正成為時下市場 上的新亮點，因為可以考慮大小戶型的結(jié)合，并能相當(dāng)?shù)乩萌莘e率，所以這一形式開始受到追捧。在上 海和深圳等地，甚至出現(xiàn)單體建筑的全復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅，但目前全復(fù)式結(jié)構(gòu)還基本上停留在小戶型的住宅形 式上。建議本項目的首期住宅形式為：點板結(jié)合（一梯三戶

44、或者兩梯六戶） ，小戶型則可考慮全復(fù)式小戶型（面積 約為 40-70 平方米。首期小戶型可以考慮在沿街部分設(shè)置，在推向市場后再根據(jù)市場的反應(yīng)增加在內(nèi)街和 地塊東頭沿關(guān)山路部分設(shè)置。類型心戶型卩面積肝單項百分比心綜合百分比屮二房衛(wèi)70?0口15%*25好二房半心100 1 O30%三房心11013240%四房門130160p曲四廢以/及復(fù)式樓心1 50以上心5知小高辰d二房半心90 11335知60戀三房衛(wèi)11013055%四房心13。152陸高辰4單身公寓心4060*330%p1斑951 40%，三房門1 15135卩30%商業(yè)商務(wù)形式的構(gòu)成引導(dǎo) 前面提到，本項目 5 年之內(nèi)的最大的可操作商業(yè)

45、量在 30-35 萬平方米，那么這樣的的商業(yè)量下，可能的商 業(yè)形態(tài)將包含：大型百貨、大型倉儲超市、酒店、寫字樓、主題商場（家居、數(shù)碼、電器） 、美食、娛樂、 休閑、其他自由獨立商業(yè)等。商業(yè)的建筑形態(tài)，可能包含：街區(qū)獨立店面形式，中空百貨形式，平層倉儲 超市形式，小獨棟主力店形式，主題商場形式，酒店形式和寫字樓形式。特別提到主題街區(qū)下的小獨棟主力店形式是最近剛剛在各大城市興起的商業(yè)形式，例如上海的新天地，八 號橋，北京的工廠大院、蘋果社區(qū)，甚至福州的水調(diào)歌頭，都屬于這種商業(yè)形式。因其能夠提供相對獨立 的商業(yè)空間、后期修改的潛力大，且能夠在建筑風(fēng)格上形成多樣性和經(jīng)營主題上的整體性，非常受到追求 品

46、牌概念差異化越來越明顯的現(xiàn)代個性商業(yè)形式的追捧。許多非傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域商業(yè)投資者（社會名流， 文化名流等）投資者在置辦房產(chǎn)業(yè)的，也逐漸把目光瞄向此類商業(yè)形式。根據(jù)對以上幾個城市的調(diào)查，此 類商業(yè)形式的商業(yè)面積一般在 300-500 平方米之間，在總價上適合中等投資者的投資能力。而且此類商業(yè) 形式能很好的利用二層商業(yè)價值和商業(yè)進(jìn)深。其中，投資收益最快，市場接受程度最高且操作手法最簡單的形式為街區(qū)獨立店面形式和小獨棟主力店形 式。投資周期最長，投資成本最高但較容易去化商業(yè)面積且?guī)砩虡I(yè)人流的為平層倉儲超市形式和中空百 貨形式（其中的平層倉儲超市商業(yè)形式帶來的人流量雖然很大，但屬于低利潤、低素質(zhì)人流，

47、對周邊的其 他商業(yè)形式帶動不大且有一定程度的損害，并且此種商業(yè)模式對停車空間的要求非常苛刻。一個很形象的 比喻：我們不可能要求一個提著一籃子菜和一打衛(wèi)生紙的老太太去光顧路易威燈，抱著一堆文具的學(xué)生去 買 PLAZA 的牛崽褲或者要求一個在超市里買了一箱促銷啤酒的打工崽去旁邊的酒吧消費芝華士和皇家禮 炮。同樣，開著私家車的人群也不愿意它就餐的餐廳外面是一群打著赤膊的搬運工人坐在臺階餐廳的臺階 上。而且，平層大型倉儲超市對底層層高的夸張要求，也造成相關(guān)建筑的二樓三樓商業(yè)價值喪失。例如麥 德龍對底層空間德高度要求是 5米 9，沃爾瑪?shù)馁徫镏行囊苍?5米左右）。經(jīng)營手段最復(fù)雜但最易提高項目 檔次的為酒

48、店形式。市場風(fēng)險最大且不易變通的為寫字樓形式。酒店形式和寫字樓形式對建筑形式的要求很高， 五星級酒店一般要求是地標(biāo)建筑， 5A 寫字樓對建筑的要求 也是如此，且追求單體建筑的高度。反之，超高層建筑對辦公形式的吸引力也非常強(qiáng)。雖然在武昌，沒有 象樣的超高層寫字樓出現(xiàn)，但因為超高層建筑的建安造價不菲、政府在城市規(guī)劃上的限制而少人涉足。在 中國，超高層建筑對城市的心理影響之大，往往能夠帶動整個片區(qū)的各種商業(yè)及商務(wù)檔次，甚至能直接提 升片區(qū)的地段價值、提升整個城市的價值，對項目形象的提升，更是勿需置疑的。超高層建筑等于現(xiàn)代化 市中心，現(xiàn)代化市中心就是超高層建筑的意識在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的中國各城市，還暫時不

49、會被改變。大型百貨主要建筑形式就是中空庭院。因為在采光、人流、動線等歷史傳統(tǒng)上的特殊原因，中空庭院式樣 的建筑一直是百貨的主流建筑形態(tài)。這樣的建筑形態(tài)一般為單體，如果為裙樓，則對關(guān)聯(lián)建筑的結(jié)構(gòu)和功 能布置產(chǎn)生影響。且后期改動的空間小，如果沒有長期的百貨業(yè)合作伙伴，百貨形式的商業(yè)無論是銷售還 是出租都是非常困難的。許多開發(fā)商便是因此不得不轉(zhuǎn)行做起了百貨業(yè)，甚至有精于此道的，例如深圳銅 鑼灣。但百貨形式的商業(yè)，對周邊其他形式得商業(yè)帶動最為明顯的。百貨帶來的高素質(zhì)消費人群，可以推 動娛樂、休閑、美食、國際連鎖快餐、各專賣店等商業(yè)形式的發(fā)展，對商圈整體商業(yè)價值的提高非常有利各種商業(yè)形式之間的關(guān)系如下圖

50、所示： （附圖表）按投資收益速度排列:投資收益快平層倉儲超市形式主題商場形式酒店形式和寫字樓形式中空百貨形式小獨棟主力店形式街區(qū)獨立店面形式投資收益慢按去化面積和帶動人氣排列:街區(qū)獨立店面形式小獨棟主力店形式酒店形式和寫字樓形式去化面積多 帶動人氣大平層倉儲超市形式中空百貨形式去化面積少 帶動人氣小按提高項目檔次、提升項目商業(yè)價值影響排列:街區(qū)獨立店面形式主題商場形式平層倉儲超市形式小獨棟主力店形式酒店形式和寫字樓形式中空百貨形式提高項目形象多提高項目形象少街區(qū)獨立店面形式小獨棟主力店形式酒店形式和寫字樓形式平層倉儲超市形式中空百貨形式按風(fēng)險排列:風(fēng)險高風(fēng)險低按各種關(guān)系之間對開發(fā)商重要的程度排

51、列：投資收益速度對開發(fā)商最重要，然后才是帶動商業(yè)價值（即中 長期的利潤），投資風(fēng)險對開發(fā)商來說，則是獨立的先決條件。通過以上的圖表，建議本項目的商業(yè)面積關(guān)系為：街區(qū)獨立店面第一，小獨棟主力店第二，中空百貨第三， 主題商場第四，酒店和寫字樓第五。平層倉儲應(yīng)該盡量最少。在具體的面積分布上，街區(qū)獨立店面+小獨棟主力店，主要分布在約 2400 米長的步行街和北部沿珞瑜路約 800 米長度以及商量的社區(qū)低層商， 這部分的 面積為：2400X2X20=96, 000 平方米；800X20 等于 16, 000 平方米；96, 000+16, 000=112, 000 平方米, 這是指只分布一層的面積，如果

52、按極限分布 2 層來算，這一形式的商業(yè)面積大約是 224， 000 平方米。中空百貨的面積一般在 3 4 萬平方米之間；主題商場的面積在 15, 00025, 000 平方米之間；兩部分相 加為 45, 00065, 000 平方米。寫字樓按極限分布 30 層每層 15002000平方米,小計約 45, 00060, 000平方米。星級酒店安極限分布 20層每層 30間客房每間客房平均 30平方米+公用面積約 2萬平方米。大型倉儲超市的面積一般在 23 萬平方米之間其他娛樂、休閑面積在 500010000 平方米之間 項目的可能銷售總的商業(yè)、商務(wù)面積為 360，000平方米極限分布面積 400，000 平方米。本項目因為地塊的限制，在大型倉儲超市和中空形式的百貨之間只能二選其一。大型倉儲超市租金低，租 期長，且對建筑的空間和停車位的要求高。所帶來的人流也多為低素質(zhì)人流，建議選用百貨形式。百貨形 式的商業(yè)雖然屬于長期型的投資收益，且在建筑形態(tài)上不好變通，但其對項