六安110指揮中心以南地塊調(diào)研簡報

1、六安地塊調(diào)研簡報一、區(qū)域概況六安市位于安徽西部，大別上北麓，俗稱皖西，是大別山區(qū)域的中心城市。上古時是偃姓皋陶部族活動與聚居地。皋陶卒，葬之于六。禹封其少子于六，以奉其祀，故六安又稱皋城。公元前121年漢武帝取六地平安，永不反叛之意，置六安國，六安之名沿襲至今?，F(xiàn)六安轄壽縣、霍邱縣、金寨縣、舒城縣、霍山縣、金安區(qū)、裕安區(qū)、葉集實驗區(qū)、六安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積1.8萬平方千米、人口701萬。六安物產(chǎn)資源豐富。十大名茶之一的六安瓜片、皖西白鵝、霍山石斛等稱甲全國，境內(nèi)有我國最大的人工灌區(qū)，淠史杭綜合利用工程，也是世界七大灌區(qū)工程之一，境內(nèi)自然、人文景觀眾多，也是著名的將軍縣，全國有9個將軍縣，六

2、安占兩個，金寨縣、六安縣。中心城市建成區(qū)面積：近55.3平方公里中心城市建成區(qū)人口：近60萬人，金安區(qū)：面積1657平方公里，戶籍人口84.8萬人 裕安區(qū)：面積1926平方公里，人口100萬人 “貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，六安市是大別山沿淮經(jīng)濟區(qū)的中心城市，地處中國經(jīng)濟最具開展活力的“長三角腹地，是安徽省會經(jīng)濟圈的重要組成局部，也是承接?xùn)|部沿海地區(qū)經(jīng)濟輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶。六安提出了向東繼續(xù)推進，向南逐步完善，向西著力展開，向北積極延伸的城市開展新策略，城市功能呈現(xiàn)“一心、兩軸、三帶、四區(qū)新布局。區(qū)域戰(zhàn)略定位：1區(qū)域?qū)用娲髣e山地區(qū)區(qū)域性中心城市考慮到當(dāng)前六安的區(qū)域經(jīng)濟地位提升、交通區(qū)

3、位優(yōu)勢增強以及自身開展的潛力和快速開展的勢頭，不久的將來，六安將具備成為大別山地區(qū)區(qū)域性中心城市的實力。2省域?qū)用媸?jīng)濟圈副中心城市在省會經(jīng)濟圈中，六安定位為：省會經(jīng)濟圈的副中心城市，省會經(jīng)濟圈生態(tài)環(huán)境良性開展的保證，省會經(jīng)濟圈加工制造配套基地、冶金工業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地、農(nóng)特產(chǎn)品生產(chǎn)供給基地、科技成果轉(zhuǎn)化試驗基地、人力資源輸出基地、休閑旅游度假基地，省會經(jīng)濟圈西向開展門戶和陸路交通門戶。       3市域?qū)用媪彩姓?、?jīng)濟、文化中心城中區(qū)     以現(xiàn)有城市中心為根底進行進一步改建擴

4、建。在這一地域形成商業(yè)中心、教育中心、文化娛樂中心，并與城市南端的行政中心、火車站場附近的交通集散中心及商貿(mào)區(qū)，加上城市河中島月亮島等，組成城市中心區(qū)。     城東區(qū)     以六安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體，包含金安區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，形成的以工業(yè)為主要開展目標(biāo)，同時配套商業(yè)、居住功能的城市綜合片區(qū)。     淠河西區(qū)     位于城市老淠河以西，以居住為主，依托優(yōu)良的濱水環(huán)境，打造宜人的城市居住片區(qū)。    

5、; 城北區(qū)     北部跨越淠河總干渠以技術(shù)建設(shè)工業(yè)組團，依托城北高速公路的交通優(yōu)勢，工業(yè)主要以層次相對較高二類的產(chǎn)業(yè)為主開展綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，并在東側(cè)預(yù)留開展用地，輔以一定沿河商業(yè)、居住用地，形成城市北部新區(qū)。二、市場情況2021年1月份房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)簡報1、商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況2021年1月131日累計批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積21.5241萬平方米，較去年同期減少16.31%，環(huán)比增長69.4%。 其中，住宅用房批準(zhǔn)預(yù)售面積19.3092萬平方米，較去年同期減少0.54，環(huán)比增長74.92%；商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積2.2149萬平方米，較去年同期減少64.87%，環(huán)

6、比增長32.87%。 2、商品房銷售情況2021年1月131日共銷售商品房套數(shù)為1562套，同比減期3.94%，環(huán)比減少12.15%；銷售面積為15.1129萬平方米，同期減少6.55%，環(huán)比減少17.77%，銷售金額為6.56億元，同期增長4.46%,環(huán)比減少13.47%。其中，商品住房銷售套數(shù)為1131套，同期減少6.53%，環(huán)比減少21.02%；銷售面積為12.0723萬平方米，同期減少7.55%，環(huán)比減少18.78%，銷售金額為4.94億元，同期增長14.09%,環(huán)比減少9.19%；商業(yè)用房銷售套數(shù)為431套，同期增長3.61%，環(huán)比增長24.57%；銷售面積為3.0406萬

7、平方米，同期減少2.34%，環(huán)比減少13.54%。銷售金額為1.62億元，同期減少16.92%，環(huán)比減少24.30%。 3、商品房價格情況 2021年1月131日商品房銷售均價為3785元/平方米含鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同期減少22.01%，環(huán)比減少24.87%；其中，商品住房銷售均價為4089元/平方，同期增長23.16%，環(huán)比增長12.09%；商業(yè)用房銷售均價為3481元/平方米，同期減少45.49%,環(huán)比減少45.84%住宅熱銷12756套，不禁令人咂舌，環(huán)比2021年12474套增加282套，上漲2.26%；成交面積環(huán)比去年增加7.8萬，上升了5.6%；2021年成交面積約147.08萬，成

8、交均價約3630元/，環(huán)比去年上漲600元/，漲幅超19.8個百分點。據(jù)安房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年六安住宅銷量排行榜上前十位銷量都突破了400套，并且有五家樓盤銷量超過500套。其中正東·凱旋名門主力戶型 價格 相冊更是以總銷量711套穩(wěn)居銷量榜榜首。4、區(qū)域市場特點城東區(qū)：位于淠河干渠以東，皖西大道、皋城東路沿線附近區(qū)域特點：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，根底設(shè)施還不完善，住宅布點稀，建筑類型以多層、自建房、片區(qū)廠房、排屋為主；現(xiàn)在已出現(xiàn)小高層、高層。代表樓盤：新加坡御苑、紅葉花園洋房、香榭花城、上東陽光城、一品尚都等城南區(qū)：指龍河路以南，解放路與梅山南路沿線區(qū)域區(qū)域特點：以長途交通為主

9、，根底設(shè)施逐步完善，新開發(fā)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計中逐步提高，建筑類型以多層、小高層為主、前期有局部別墅。區(qū)內(nèi)各樓盤注重工程包裝，突出樓盤的品質(zhì)。代表樓盤：恒生陽光城、錦繡華府、龍湖山莊、上城國際、金星家園城西區(qū)：磨子灘路以西的區(qū)域區(qū)域特點：城西房產(chǎn)開發(fā)的時間較短，主要以自建房為主；建筑類是 以多層為主代表樓盤：正東凱旋名門、光榮大市場城北區(qū)：皋城西路以北區(qū)域區(qū)域特點：新的開展力量，以北二十鋪高速入口為主，同時距離規(guī)劃中的機場較近，開展勢頭較足；建筑類型以多層、小高層為主，當(dāng)前主要是學(xué)區(qū)周圍的幾個工程，突出學(xué)區(qū)房代表樓盤：星匯苑、梧桐嘉園、水木清華、鼎邦御庭、夢圓鵬程學(xué)府城中區(qū)：皋城路以南、淠河路以東

10、、龍河路以北、淠河總干渠以西區(qū)域區(qū)域特點：樓盤供給量主要集中在人民路、解放路、大別山路沿線，以高層、小高層為主；注重商業(yè)和娛樂代表樓盤：陽光威尼斯、歐洲陽光城、金水灣、聚福園、金城華庭等5、整體市場特點1剛性需求大,六安農(nóng)村人口基數(shù)大，單裕安區(qū)、金安區(qū)農(nóng)村人口高達130萬、霍邱縣更高達170萬、壽縣135萬、金寨66萬因此有大量的外出務(wù)工、經(jīng)商人員，這些人群返鄉(xiāng)之后、大多項選擇擇在六安城內(nèi)置業(yè)，因此使得六安市場整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。2六安市場需求主力面積為80-120平米的兩房、三房，隨著房價的上升對大面積的需求意愿在降低。3外來投資者不多。4在當(dāng)?shù)鼐用裰脴I(yè)觀念還是偏愛多層，但是隨著多層的供

11、給減少，小高層、高層的大量出現(xiàn)，居民置業(yè)慢慢被迫接受高層。5小戶型公寓開始批量出現(xiàn)。6商業(yè)供給當(dāng)前處于供過于求的狀態(tài)，因為六安常駐人口消費能力的有限，使得投資商鋪的意愿不是特別強烈，不過隨著國家政策對住房市場的調(diào)控，這一現(xiàn)象會有所改觀7各區(qū)域當(dāng)前均價：東區(qū)：4200/ 南區(qū)5000/，北區(qū)：5000/，西區(qū)4300/，城中區(qū)5100/，整體市場均價約為4300，因為大量的郊區(qū)房源的上市拉低了整體均價。三、本地塊情況1、地塊詳細地塊位置凈用地面積建筑密度容積率綠地率用地性質(zhì)110指揮中心南側(cè)、南屏路北側(cè)金安區(qū)5589522%2.535%住宅、局部配套商業(yè)2、周邊局部樓盤名稱類別物業(yè)地址容積率綠地

12、率特色價格御景·龍湖山莊住宅金安區(qū)佛子嶺路政務(wù)效勞中心向西100米1.6040%特色別墅、花園洋房公寓5100別墅8000上城國際住宅金安區(qū)政務(wù)中心向西500米上城國際會所1.2940.50%特色別墅,配套商品房5000世紀(jì)金星 住宅金安區(qū)政務(wù)中心110指揮中心對面2.2038.62%配套商品房50003、地塊建議總建筑面積：55895×2.5= 139737.5平米總銷售額： 139737.5 ×5000=698687500元本錢核算：設(shè)計費100萬+建安本錢1500元/平米+綠化35元/平米+煤、暖、電、供排水、道路等，本錢約150元/+財務(wù)180/平米+企業(yè)

13、管理費用15/平米+營銷費用2%+稅200/平米= 369208313元按照上面核算，假設(shè)要保證整個工程利潤20%左右，那么整個地價不能高于226萬/畝，假設(shè)超過226萬/畝，不建議開發(fā)商拿地，假設(shè)低于此價格，那么整體工程利潤可觀。假設(shè)工程打造成為高品質(zhì)社區(qū)，預(yù)計售價在5000元/平米，在本錢不變的前提下，那么整體地價不能高于226萬/畝。注：如按照一年后預(yù)計單價6000元每平米計算，該地塊在260280萬之間開發(fā)商可以考慮！四、六安銷售前五樓盤一覽NO.1正東·凱旋名門銷售套數(shù)：711套目前在售：目前在售復(fù)式170-200平米。工程位置：龍河路與平橋路交叉口向南200米均價：復(fù)式4

14、000元/M2 均價4700元/M2 售樓 3235888 凱旋名門位于裕安區(qū)政府斜對面，緊鄰規(guī)劃中的250畝生態(tài)公園；東沿平橋路、南近天堂寨路、西靠嵩寮巖路、北臨聞堰路。小區(qū)建筑用地面積約16萬方，總建筑面積達40萬方。小區(qū)共51棟樓，其中住宅：有11棟多層6層、28棟小高層、10棟高層；一所幼兒園及一棟中心會所組成棟距從多層之間的21米到高層之間的43米，大棟距滿足住宅日照采光要求。NO.2明都·陽光水岸銷售套數(shù)：668套目前在售：銷售結(jié)束，下期開盤時間未定。工程位置：光明東路與梅山路交匯口均價：前期房源均價5000元/M2售樓 ：0564-

15、3692999/3692666 明都·陽光水岸位于安徽省六安市金安文教區(qū)，距市中心北面1.5公里。東鄰河堤，西鄰淠望路，北鄰六安八中，南鄰光明路?；貣|西長約380米，南北長約735米。占地面積為272147平方米，約408畝。小區(qū)由高層、多層、情景洋房和別墅組成，內(nèi)設(shè)幼兒園、小學(xué)、會所、效勞中心、商業(yè)街，并建有籃球場、網(wǎng)球場等多處公共健身場地，志在打造六安市首座“超大規(guī)模人文景觀運動社區(qū)。NO.3和順·名都城銷售套數(shù)：638套目前在售：目前在售D#高層116。工程位置：六安市解放南路均價：4200元/M2售樓 #160;和順名都城總建

16、筑面積約25萬平米，總投資約6億元，著力打造“品質(zhì)之都 高尚之城，引領(lǐng)六安人居生活新典范，并正朝著實施“國家康居示范工程的目標(biāo)邁進。和順時代廣場由和順名都城、六安沃爾特大酒店、高檔商業(yè)區(qū)三局部組成，建成后將成為皖西一張亮麗的城市名片。高檔商業(yè)區(qū)主要是借助五星級大酒店和品質(zhì)社區(qū)的輻射效應(yīng)，力爭建成六安市城南板塊的商務(wù)中心。NO.4華邦·錦繡華府銷售套數(shù)：596套目前在售：在售多層2#、5#、7#、12#、14#、15#、16#的一樓，面積130以上的房子。工程位置：佛子嶺路和解放南路交叉口均價：4600元/M2售樓 #160;工程位于六安市城南新區(qū)中心地段、解放南路與佛子嶺路交匯處，近鄰政務(wù)中心、皖西中學(xué)、城北小學(xué)分校、市第一人民醫(yī)院第三門診部、農(nóng)貿(mào)市場、水上公園、沿淠河景觀帶、五星級“沃爾特大酒店以及擬建中的城市森林景觀帶、六安市青少年宮、六安市軍人接待中心等，遠望市體育中心、火車站、汽車南站、義烏、順達等專業(yè)大市場；工程周邊有；7路，201路，9路，11路，16路公交車從此經(jīng)過。根底設(shè)施配套，公用建設(shè)齊全，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，寸土寸金。NO.5星匯苑三期·觀邸銷售套數(shù)：583套目前在售：高層84-88兩室兩廳一衛(wèi)、 高層128