2010年6月長春豪邦汽開核心區(qū)項(xiàng)目緹香公館團(tuán)購方案提報(bào)

1、筍因落籜方成竹 魚為奔波始化龍豪邦汽開核心區(qū)項(xiàng)目緹香公館團(tuán)購方案提報(bào)B&D.AD2010年6月 市場分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 團(tuán)購?fù)茝V策略本次提報(bào)包括本次提報(bào)包括市場分析市場分析“414“414勢變勢變” 2008年，我們在拐與不拐的爭論聲中，艱難的走過，低迷成為了2008年樓市的主題； 2009年，國十條在提振樓市的基礎(chǔ)上，保證了中國經(jīng)濟(jì)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影中走出； 2010年，在所有的地產(chǎn)商賺的盆滿缽滿的時候，“新十條”猶如一場突如其來的霜凍，將整個樓市冰封。國家對樓市的調(diào)控，從力度強(qiáng)度幅度上刷新了2010年一季度以來的調(diào)控記錄，而“新國四條”“新國十條”等政策的出臺，也是近些年來最嚴(yán)

2、厲的一次調(diào)控，提高二套房首付比例和貸款利率，暫停三套房貸，打擊異地炒房等相關(guān)的政策讓樓市迅速降溫，目前幾乎冰點(diǎn)，過熱的樓市有可能被“硬著陸”。4 4月月2 2日日，財(cái)政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。4 4月月7 7日日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。4 4月月1414日日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于5

3、0%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 另外，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4 4月月1717日日，國務(wù)院發(fā)出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4 4月月2020日日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在其官方網(wǎng)站公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。通知要求，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以

4、認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。4 4月月2121日日，為貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)20104號）要求，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。一、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管；二、完善商品住房預(yù)售制度；三、加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理；四、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機(jī)制。16個重點(diǎn)城市中有13個城市四月最后一周成交量環(huán)比出現(xiàn)下降。南京、福州、北京和蘇州環(huán)比下降比較明顯，四個城市環(huán)比分別下降61.66%、56.31%、54.21%和44.65%。截至

5、5月9日，16個城市年初以來累計(jì)成交量同比下滑14.78%，和上上周相比降幅增加3.97個百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)隨著國家調(diào)控政策在地方的嚴(yán)格執(zhí)行，房屋銷售面積同比增速將逐漸下降，房屋銷售價格增速將見頂回落。深圳近八周成交情況深圳近八周成交情況從近八周成交走勢圖上可以看到，經(jīng)過了春節(jié)的傳統(tǒng)淡季之后，三月全月，成交奏疏基本成交量逐步回升的趨勢，三月中旬更是出現(xiàn)成倍的增長，成交量的巔峰出現(xiàn)在4月中旬，隨著“新國四條”“新國十條”的逐漸出爐，4月中下旬成交量，出現(xiàn)急劇下降，四月中下旬的下降幅度，接近于三月中旬的上升幅度，但近八周的成交谷底，出現(xiàn)在四月最后一周，這是因?yàn)闃鞘行抡耐σ呀?jīng)全面影響到樓市的各個方面，

6、房價將被冷卻和凍結(jié)目前已經(jīng)成為主流意識。北京：4月19日至4月26日，北京共核準(zhǔn)8個預(yù)售許可證，共有2377套新房上市預(yù)售，截止4月26日，只有一套房源由綠轉(zhuǎn)紅，即由可售變成已簽約，其余的房子都處于可售狀態(tài)，連一套已預(yù)訂的粉色都沒有。項(xiàng)目項(xiàng)目3 3月月4 4月月跌幅跌幅預(yù)售項(xiàng)目個數(shù)27 2122.2%商品房總供應(yīng)套數(shù)8574573533.1%當(dāng)月成交套數(shù)323769578.5%商品房銷售率37.8%12.1%68%區(qū)域成交套數(shù)成交面積成交均價成交量漲跌寶山516478658797-10.06%長寧1341425823683-11.37%崇明32289525857.94%奉賢2502528246

7、444.38%虹口5560752210618.41%黃浦303773304995.01%嘉定3843571486721.27%金山1791802542182.86%靜安45367625106-11.11%盧灣1064021496-42.76%閔行590746821330620.18%南匯10779954657290.43%浦東8318400216128-28.80%普陀1721813913338-14.91%青浦453429997262-0.40%松江80586437101766.16%徐匯6778641949812.10%楊浦1591401715533-0.57%閘北97978316120-

8、4.78%總計(jì)588659567310922-10.34%上海上海4 4月月1111日日44月月1717日成交量情況日成交量情況上海：4月份，新政之前樓市開盤數(shù)量達(dá)20個，均價每平方米22782元；新政之后的兩周內(nèi)，開盤數(shù)達(dá)13個以上，均價每平方米18622元，環(huán)比下跌18%，在采樣的滬百盤中，3成明確延期開盤，3成時間待定今年3-4月，沈陽市批準(zhǔn)入市的商品房126.49萬平方米，同比增長25.21%。 其中，商品住宅批準(zhǔn)入市102.79萬平方米，同比增長31.82%。商品房合同備案235.02萬平方米，同比減少7.24%，備案金額114.72億元，同比增長16.64%。其中，商品住宅合同備案

9、199.01萬平方米，同比減少6.63%，備案金額93.15億元，同比增長20.09%。沈陽新房成交量波動明顯，4月17號是成交量上漲的分水嶺，17號之前，日均成交303套，之后日均成交695套，上漲119.5%。沈陽沈陽4月沈陽商品房成交均價為5147元/平方米，上漲幅度較大，環(huán)比上月漲幅為12.84%，同比漲幅則高達(dá)32.10%；商品住宅成交均價為4964元/平方米，與上月相比，漲幅高達(dá)14.83%。長春現(xiàn)狀：長春現(xiàn)狀：4月24日萬達(dá)廣場開盤，推出132套住宅產(chǎn)品，實(shí)際成交28套；4月24日萬科洋浦花園開盤，推出104套，成交65套；4月25日新奧藍(lán)城開盤，推出397套住宅產(chǎn)品，排號178

10、8組，成交358套；5月27日吳中印象開盤，上市200余套，銷售90%；6月12日金美程家園開盤，上市643套，消化90%；6月13日華亨名城開盤，上市521套，銷售90%；6月14日洋浦花園幸福居開盤，上市160套，消化116套，超額完成任務(wù)；6月20日中海國社“長灘”開盤，銷售200余套，超額完成任務(wù)。長春市場小結(jié)：長春市場小結(jié)：長春房地產(chǎn)市場相對理性，新政對其影響不是很明顯，尤其是短期難有立竿見影的效果;新政策的出臺會加重購房者的觀望情緒；首先表現(xiàn)在成交量會有所下降;但是由于目前的市場處于供小于求的狀態(tài)，剛性需求又相對旺盛，上半年變化不明顯;下半年就大部分開發(fā)商樓盤集中上市期，也可能又有

11、新的政策出臺，存在變數(shù)可能;后新政時代，在客戶觀望中，世博會、世界杯的媒體宣傳中，客戶已經(jīng)把新政的是放在腦后，而不是風(fēng)尖浪口上，這樣的態(tài)勢緩和了房地產(chǎn)市場;作為新項(xiàng)目，未雨綢繆還是很重要的，需要充分的考慮市場可能的變化，以制定相對合理，有效的推盤策略。汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長沈公路成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)版塊，汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長沈公路成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)版塊，力旺格林春天、中國鐵建國際花園、君地十六峰、東皇君園等項(xiàng)目力旺格林春天、中國鐵建國際花園、君地十六峰、東皇君園等項(xiàng)目讓我們看看這些項(xiàng)目的銷售及推廣動態(tài)，讓我們看看這些項(xiàng)目的銷售及推廣動態(tài)，中國鐵建中國鐵建國際花園國際花園開開 發(fā)發(fā) 商：商：長春中鐵房地

12、產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：占地面積：27萬平方米 建筑面積：建筑面積：55萬平方米 面積區(qū)間：面積區(qū)間：80-160m2產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式：洋房、多層、高層推廣調(diào)性：推廣調(diào)性：以洋房作為項(xiàng)目的代表，倡導(dǎo)洋房品質(zhì)生活。2010-6-17中國鐵建國際花園產(chǎn)品都市洋房均價5000元/平米，托斯卡尼洋房均價5800/平米。購買可獲9.8折優(yōu)惠。144平以上房源享受契稅減半優(yōu)惠。房交會期間推出10套特價房，房源面積都在90平米左右，價格約為4700元/平米。2010-5-17中國鐵建國際花園托斯卡尼新品房源現(xiàn)正式發(fā)售，均價5800/平方米。144平以上房源享受契稅減半優(yōu)惠。目前24、27號樓還余7套12

13、0平左右的都市洋房，都市洋房均價5000元/平方米，購買可獲98折優(yōu)惠。2010-4-28中國鐵建國際花園4月30日召開新品發(fā)布會，目前在售都市洋房均價5000元/平方米，花廳洋房均價5800元/平方米，為現(xiàn)房銷售，將于6月30日全景交房、入住。另外，24、27號樓正在進(jìn)行預(yù)約登記，房源面積為98-150平方米不等，預(yù)計(jì)將在5月初開盤銷售。2010-4-2都市洋房均價5000元/平方米，花廳洋房均價5800元/平方米，購買可享受9.8折優(yōu)惠。2010-3-25將在4月3日推出花廳洋房和都市洋房新品，總套數(shù)不到200套，面積區(qū)間為90-150，預(yù)計(jì)售價為4600-5500元/，均價4900元/。

14、購房享受9.8折優(yōu)惠。2010-2-3中鐵國際花園新開盤2號樓高層均價4300元/，戶型面積為90左右兩室產(chǎn)品和120三室產(chǎn)品，首付20%。2010-1-8中鐵國際花園2號樓高層1月9號開盤，房源面積有87平米、95平米、97平米和躍層120平米，均價4250元/平米。2010-1-4中鐵國際花園在售房源100套，包括高層和多層電梯洋房。面積區(qū)間80-170，均價4300元/，商業(yè)走廊預(yù)約登記中，價格未定。中國鐵建國際花園中國鐵建國際花園力旺力旺格林春天格林春天開開 發(fā)發(fā) 商：商：力旺集團(tuán)長春建源置業(yè)有限公司占地面積：占地面積：19萬平方米建筑面積：建筑面積：34.8萬平方米面積區(qū)間：面積區(qū)間

15、：56-170m2配套及景觀：配套及景觀：3萬平米的商業(yè)配備，2000M2高檔精致的會所，自設(shè)幼兒園，1.5萬平米中央景觀，大堂式入口，力旺物業(yè)。2010-6-216月17日取得長房售證(2010)第070號。三期6月27日開盤，新品面積96-165平方米，優(yōu)惠活動進(jìn)行中：老業(yè)主推薦購買三期多層產(chǎn)品，老業(yè)主可享受2000元/戶沖抵物業(yè)費(fèi)回饋。老客戶購買新品可享受一次性100元/，按揭優(yōu)惠50元/。力旺格林春天三期6月27日開盤，2010-4-28力旺格林春天一期二期尾盤銷售，一期剩20余套面積為150和170平米的洋房，均價5400-5500元/平米。二期剩10余套房源，面積在90平米以上，多

16、層均價6000元/平米，高層均價4600元/平米。2010-4-13二期30套房源在售，小高層均價4800元/，高層均價4500元/，多層均價5600元/，面積區(qū)間92-94。另有部分一期花園洋房在售，面積區(qū)間150-170，均價5800元/。2010-3-10力旺格林春天在售有現(xiàn)房和期房?，F(xiàn)房為多層，面積150平米、170平米，均價5000元/平米，一次性優(yōu)惠80元/平米，按揭優(yōu)惠60元/平米；期房為小高層，今年10月份交房，面積為90多平米，均價4400元/平米，一次性98折按揭99折。新品預(yù)計(jì)9/10月份推出。2010-1-21力旺格林春天二期有高層、小高層、花園洋房等產(chǎn)品在售，其中花園

17、洋房30套，150平方米到170平方米，均價5300元/平方米，小高層和高層100套，起價4100元/平方米。2009-12-28力旺格林春天現(xiàn)有房源全部進(jìn)入市場銷售，二期有高層、小高層產(chǎn)品，共有房源150套，主力戶型面積92平方米，均價4300元/平方米。2009-11-17力旺格林春天在售一期洋房組團(tuán)，面積區(qū)間150-170，價格在4800元/左右，力旺格林春天力旺格林春天君地君地十六峯十六峯開開 發(fā)發(fā) 商商：長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：綠城東方/加拿大ADS/長春經(jīng)開院 綠綠 化化 率率： 40% 物業(yè)地址物業(yè)地址：汽開核心地段騰飛路111號占地面積：占地面積： 23萬

18、平方米 建筑面積：建筑面積：60萬平方米 推廣調(diào)性：推廣調(diào)性：歐洲、貴氣。汽車廠最豪華示范區(qū)，戶型有一定問題園區(qū)內(nèi)主要景觀和配套：園區(qū)內(nèi)主要景觀和配套：4000米會所，室內(nèi)游泳池，商業(yè)街，健康步道，網(wǎng)球場，三大主題景觀。2010-6-11君地天城二期君地十六峯天鵝堡組團(tuán)全面發(fā)售，面積區(qū)間124-152平米，戶型為3室2廳2衛(wèi)，均價5600元/平方米。一次性付款可享受9.8折優(yōu)惠，按揭9.9折優(yōu)惠。其他在售房源90-200平米，均價5100元/平米。2010-5-19君地天城十六峯五月天鵝堡組團(tuán)推出21號樓，面積區(qū)間124-152平米，價格為5700-6600元/平米。一次性付款可享受9.9折優(yōu)

19、惠，按揭無優(yōu)惠，按時簽約再返0.1折優(yōu)惠。2010-5-10君地天城十六峯五月天鵝堡組團(tuán)，加推60套湖景大宅，均價5100元/平米。戶型三室兩廳兩衛(wèi)。2010-4-12君地天城十六峰4月17日“湖畔樓王，勝景大宅”排號活動正式啟幕。面積從97153平不等，精致二房和典藏三房戶型，排號當(dāng)日交1萬元誠意金，可在開盤當(dāng)日沖抵3萬元購房款，同時可享受開盤當(dāng)日購房優(yōu)惠。2010-3-22君地天城現(xiàn)有房源面積區(qū)間90-200平，均價在5100元/平，按揭無折扣，一次性付款9.9折，按時簽約可再享受0.1折返點(diǎn)優(yōu)惠?，F(xiàn)推出10套一口價房源，最低價3800元/平米起。4月份將有新品房源推出。2010-2-23

20、君地天城節(jié)后將推出二期新品房源，面積97、120、140，均價將在5000元/左右，具體推出時間尚未確定。之前推出的一口價特惠房源還有3、4套。2010-1-15君地天城在售房源160套，面積98-160，均價4600元/。2009-12-14君地天城多層現(xiàn)房所剩不多,主推98-198大戶型，均價4000-6000元/。周末現(xiàn)場抽獎，成交可參加“新寶來”轎車抽取活動。君地天城君地天城東皇君園東皇君園開開 發(fā)發(fā) 商商：長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東皇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容容 積積 率：率： 2.30 綠綠 化化 率率： 42% 物業(yè)地址物業(yè)地址：汽開騰飛路與西湖大路交會處 占地面積：占地面積：11萬平方米

21、 建筑面積：建筑面積：23萬平方米 前期以團(tuán)購為主，價格較低前期以團(tuán)購為主，價格較低26002600元元/ /平方米，平方米，6 6月份在周邊新拿一塊地，月份在周邊新拿一塊地，團(tuán)購價格在團(tuán)購價格在28002800元元/ /左右左右2010-6-23東皇君園新品多層即將推出，其中正房面積區(qū)間為50-120平米，戶型為一室、二室、三室，均價4200元/平方米；廂房面積均價40-80平米，均價3700元/平方米。預(yù)計(jì)6月末7月初上市，目前部分主體已經(jīng)封頂。2010-3-23東皇君園新推出的多層新品已經(jīng)開始銷售，本次推出產(chǎn)品位于園區(qū)中央，均價3800元/，面積120左右。2010-3-12東皇君園在售

22、一期多層剩余房源面積區(qū)間110-120，均為三室，均價3800元/。2010-1-12東皇君園新推出共推出20套房源，以多層120平方米三室兩廳戶型為主，均價在3600元/平方米左右。按揭首付50%可享98折優(yōu)惠，一次性96折。2009-12-14東皇君園目前認(rèn)購房源已售罄。已認(rèn)購房源成交最高價為3620元/平米。2009-11-19東皇君園11月21日公開認(rèn)購。面積區(qū)間50-91，頂層贈送閣樓。2009-11-3東皇君園11月開盤，起價2900元/。2009-9-2東皇君園工程已經(jīng)開始動工，具體資料尚未到達(dá)售樓處。2009-7-1東皇君園項(xiàng)目剛開始動工。團(tuán)購已結(jié)束。東皇君園東皇君園區(qū)域市場小

23、結(jié)：區(qū)域市場小結(jié)：從以上資料可以看出，在價格上都有不同程度的漲幅，除東皇外，洋房的均價均在5500元/平方米以上，高層價格在5000元/平方米左右。與長春市主流項(xiàng)目價格接近，汽開區(qū)長沈路版塊聚集了十余個項(xiàng)目，居住區(qū)氛圍已經(jīng)形成，以上項(xiàng)目在汽開區(qū)也屬于中高檔項(xiàng)目。目前汽開區(qū)沒有高端項(xiàng)目，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)有高端需求的客戶外流，本項(xiàng)目即可填補(bǔ)市場空白，吸引區(qū)域內(nèi)高端需求客戶。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析本項(xiàng)目分析本項(xiàng)目分析人口規(guī)模：規(guī)劃確定至2020年，本分區(qū)人口規(guī)模為42.5萬人。用地規(guī)模：規(guī)劃確定至2020年，本分區(qū)用地規(guī)模為54.5平方公里。“雙心”：指開發(fā)區(qū)建成區(qū)現(xiàn)狀的東部中心和規(guī)劃建設(shè)的西部中心?！叭怼保?/p>

24、即：南北生產(chǎn)翼、中央核心翼。南北生產(chǎn)翼主要是現(xiàn)狀一汽一、二廠區(qū)生產(chǎn)功能的自然延續(xù)；中央的核心翼主要布置居住和核心功能，是由現(xiàn)狀生活區(qū)的延續(xù)，核心區(qū)功能布置在高速公路以內(nèi)，居住功能向外側(cè)延伸，并融入自然的環(huán)境中。三翼之間有楔型綠地隔離。政府規(guī)劃的逐步落實(shí)，將使土地屬性發(fā)生改變，價值將極大提升。汽開區(qū)規(guī)劃汽開區(qū)規(guī)劃本項(xiàng)目位于汽車廠東風(fēng)南街與長沈路之間，其中飛躍路將來是連接汽開區(qū)與高新區(qū)主干道，周邊配套齊全，與一汽新世紀(jì)超市僅200米，與歐亞賣場又有一橋之隔，無疑是車城核心地段，居住之首選。 劣勢劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢機(jī)會機(jī)會威脅威脅汽車廠核心區(qū)域長沈路首席，位置優(yōu)于競爭項(xiàng)目，配套較好，毗鄰歐亞賣場、新世紀(jì)超

25、市。據(jù)市區(qū)位置偏遠(yuǎn)，很難吸引全城客戶。沒有唯一的資源，與藍(lán)調(diào)相比較差。土地屬性問題。交通擁擠，路況差。SWOT分析地段未來汽開區(qū)核心居住區(qū)，有發(fā)展?jié)摿?。目前居住環(huán)境差。不是主要住區(qū)和汽車廠核心。長沈路貨車多，速度快噪音大，相對危險。建面近27萬平方米真正人車分流全地下停車位1000多平方米的幼兒園3000平方米會所室外籃球場、網(wǎng)球場以純洋房為主、品質(zhì)提升汽車廠核心區(qū)域本項(xiàng)目由GDBN規(guī)劃公司鼎力規(guī)劃，采用最流行的規(guī)劃理念，從整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目無論從體量、產(chǎn)品、品質(zhì)、配套、都是汽車廠最高端的項(xiàng)目。 劣勢劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢機(jī)會機(jī)會威脅威脅土地成本低，在建設(shè)成本上可控性強(qiáng)戶型及配比好建筑風(fēng)格明確采用國際最

26、近規(guī)劃客戶對市場觀望態(tài)勢東皇團(tuán)購價格低SWOT分析品質(zhì)合作建房成本低，可以彌補(bǔ)不足。品牌初步認(rèn)知，對客戶有積極的影響。通過高端品質(zhì)及形象樹立區(qū)域第一形象10年合作房銷售土地?zé)o拆遷、無圍擋，只能靠銷售引導(dǎo)、付款比例高交工時間晚通過分析，本項(xiàng)目的核心是賣點(diǎn)是車城核心地段，車城首席高檔洋房社區(qū).核心尊域核心尊域 榮冠車城榮冠車城項(xiàng)目定位：客戶分析客戶分析高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民廣場汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)玉米產(chǎn)業(yè)區(qū)凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)客戶群分析客戶群分析一汽區(qū)域位于城市發(fā)展主軸上u一汽區(qū)域處于規(guī)劃中城市主要發(fā)展軸；u主要的工業(yè)區(qū)，主要受一汽輻射，產(chǎn)業(yè)為汽車研發(fā)、制造、零部件加工等，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；u區(qū)域目前高品

27、質(zhì)住宅供應(yīng)較少，不能完全滿足區(qū)域內(nèi)住宅需求。地緣客戶較少承接了市區(qū)和一汽的外溢消費(fèi)力項(xiàng)目檔次較為豐富自身購買力強(qiáng)勁，居住品質(zhì)一般，過去無高檔項(xiàng)目供應(yīng)，大量高端消費(fèi)力外溢部分自身地緣客戶，政府、客車廠等憑借交通優(yōu)勢，吸引市區(qū)客戶任借環(huán)境優(yōu)勢，吸引一汽中高客群城市購買核力動力源市區(qū)置業(yè)成本較高，消費(fèi)力外溢綠園 朝陽一汽 高新客戶群分析客戶群分析“一汽”消費(fèi)力充足，但部分高端置業(yè)人群外溢 現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：綠園、高新區(qū)承受市區(qū)外溢消費(fèi)力現(xiàn)象明顯 未來：未來：一汽區(qū)域的外來客戶群也將逐漸顯現(xiàn) 市區(qū)供應(yīng)量較少，價格走高； 綠園、高新、朝陽區(qū)的消費(fèi)動線繼續(xù)延展 一汽土地放量，未來市場供應(yīng)中心。人民廣場人民廣場客戶群分析客戶群分析市區(qū)的客戶，亦會流入本區(qū)。主力客群應(yīng)定位于主力客群應(yīng)定位于“一汽一汽” 主力客戶來源一汽幾個主廠區(qū)、相關(guān)配件廠；其他與汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的高收入者； 普通收入目標(biāo)客戶特征生活狀態(tài)上，主要是基本居住需求的解決以“第三代汽車人”為主，年齡較輕，主要在3035歲之間；客戶群分析本項(xiàng)目消費(fèi)者定位主力客群應(yīng)定位于主力客群應(yīng)定位于“一汽一汽” 中高收入目標(biāo)客戶特征生活狀態(tài)上，屬于追求居住品質(zhì)升級、生活改善的客戶以“第二代汽車人”為主，如各廠、車