房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)——內(nèi)部收益率、利潤(rùn)率、基準(zhǔn)收益率等的比較

1、房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)1 .最低期望收益率當(dāng)資本投入銀行時(shí)，該筆資金（P）的將來值（F）等于到期的本金與存款期獲得的時(shí)間價(jià)值（積累的利息）之和，即。其中，n為投入時(shí)間，為利息率。當(dāng)資本投入開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，該筆資金（P）的將來值等于回收期的資本金加上資本投入之時(shí)至將來某時(shí)期間應(yīng)獲得的時(shí)間價(jià)值（累計(jì)投資收益）之和，計(jì)算同上式。其中，為投資資本最低期望收益率。利息率和最低期望投資收益率都屬于單位時(shí)間資本的增值（利息或凈收益）與投入資本的比率。但是兩者在性質(zhì)上和數(shù)值上有很大差別。當(dāng)投資者將資本投入銀行時(shí)，投資者無須參與資本運(yùn)營(yíng)與管理，通常也基本上是無風(fēng)險(xiǎn)地取得回報(bào)一利息，當(dāng)投資者將資本投入開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，投資者則必須

2、參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理，進(jìn)行項(xiàng)目決策活動(dòng)等，即投資者須在項(xiàng)目中花費(fèi)精力并付出知識(shí)，還要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，從而取得回報(bào)一收益.因此，只有在項(xiàng)目的預(yù)計(jì)收益能夠大于存款利息時(shí)，投資者才愿意把資本投向項(xiàng)目。最低期望收益率=借貸利息率+管理報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。2 .基準(zhǔn)收益率也稱基準(zhǔn)收益率、基準(zhǔn)投資收益率、最低可接受收益率，是企業(yè)、行業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的可接受的投資方最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平。是投資決策者對(duì)項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的估值?；鶞?zhǔn)收益率的確定既受到客觀條件的限制，又有投資者的主觀愿望。影響因素：（1）資金成本：資金來源主要有借貸資金和自有資金二種。借貸資金要支付利息；自有資金要滿足基準(zhǔn)收益。因此資金

3、費(fèi)用是項(xiàng)目借貸資金的利息和項(xiàng)目自有資金基準(zhǔn)收益的總和，其大小取決于資金來源的構(gòu)成及其利率的高低。1）資金來源是借貸時(shí)，基準(zhǔn)收益率必須高于貸款的利率。如果投資者能實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)收益率，則說明投資者除了歸還貸款利息外，還有盈余，是成功的?；鶞?zhǔn)收益率高于貸款利率是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的先決條件。2）投資來源是自有資金時(shí)，其基準(zhǔn)收益率由企業(yè)自行決定，一般取同行業(yè)的基準(zhǔn)收益率。這是該行業(yè)的最低期望收益率。如果不投資于本項(xiàng)目，投資者可以投資于其他項(xiàng)目，而得到起碼的收益。3）如果資金來源是兼有貸款和自有資金時(shí)，則按照兩者所占資金的比例及其利率求取加權(quán)平均值，即綜合利率作為基準(zhǔn)收益率。資金費(fèi)用率是借貸資金利息和項(xiàng)目自有資金最低

4、期望盈利的綜合費(fèi)用率。因此，基準(zhǔn)收益率資金費(fèi)用率乂昔貸利率。（2）機(jī)會(huì)成本：投資的機(jī)會(huì)成本是指投資者把有限的資金不用于該項(xiàng)目而用于其他投資項(xiàng)目所創(chuàng)造的收益。投資者總是希望得到最佳的投資機(jī)會(huì)，從而使有限的資金取得最佳經(jīng)濟(jì)效益。因此，項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率必然要大于它的機(jī)會(huì)成本，而投資的機(jī)會(huì)成本必然高于資金費(fèi)用，否則，日常的投資活動(dòng)就無法進(jìn)行了。因此，基準(zhǔn)收益率投資的機(jī)會(huì)成本資金費(fèi)用率。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)：進(jìn)行項(xiàng)目投資，投資決策在前，實(shí)際建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在后。在未來項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)項(xiàng)目壽命期內(nèi)，內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能會(huì)發(fā)生難以預(yù)料的變化，從而使項(xiàng)目的收入和支出與原先預(yù)期的有所不同。不利的變化會(huì)給投資決策帶來

5、風(fēng)險(xiǎn)，為了補(bǔ)償可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失，投資者要考慮一個(gè)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率，只有滿足了風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)，才愿意進(jìn)行投資。（4）通貨膨脹：在預(yù)期未來存在著通貨膨脹的情況下，如果項(xiàng)目的支出和收入是按預(yù)期的各年時(shí)價(jià)計(jì)算的，項(xiàng)目資金的收益率中包含有通貨膨脹率。為了使被選項(xiàng)目的收益率不低于實(shí)際期望水平，就應(yīng)在實(shí)際最低期望收益率水平上，加上通貨膨脹率的影響?；鶞?zhǔn)收益率的計(jì)算公式在按時(shí)價(jià)計(jì)算項(xiàng)目支出和收入的情況下，基準(zhǔn)收益率的計(jì)算公式可歸納如下:=（1+）（1+）（1+）-1式中，為基準(zhǔn)收益率；為年資金費(fèi)用率與機(jī)會(huì)成本之高者；為年風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率；為年通貨膨脹率。在、都為小數(shù)的情況下，上述公式可簡(jiǎn)化為：在按不變價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目支出和

6、收入的情況下，不用考慮通貨膨脹率，則：=（1+）（1+）-1由上可知，基準(zhǔn)收益率是由多種因素決定的，是隨上述諸因素的變化而變化的，基準(zhǔn)收益率的確定具有一定的難度。但基準(zhǔn)收益率的大小則是采用凈現(xiàn)值法的關(guān)鍵，它決定了項(xiàng)目的取舍。因此，作為投資者來講應(yīng)慎重確定基準(zhǔn)收益率的大小基準(zhǔn)收益率是由投資者根據(jù)某項(xiàng)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，在具體分析運(yùn)算前事先加以確定，表達(dá)了單位投入資本平均每年（時(shí)間周期）應(yīng)該（不是“實(shí)際可以”）從項(xiàng)目中獲得的凈收益（增值收益），該指標(biāo)不隨具體投資方案的不同而變化。3 .內(nèi)部收益率（IRR）是當(dāng)方案凈現(xiàn)值（NPV）為零時(shí)的折現(xiàn)率，可理解為單位投入資本在某一具體投資方案（即現(xiàn)金流量一定

7、）下，在一定測(cè)算期內(nèi)，平均每年實(shí)際可從項(xiàng)目中獲得的凈收益（增值收益）。某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率隨考慮的資本投入類型的不同（自有資本、全投資）及收入環(huán)節(jié)（稅前、稅后）等的不同（直接導(dǎo)致凈現(xiàn)金流量不同），表現(xiàn)為一組指標(biāo)，即某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率不是一個(gè)，而是一組。內(nèi)部收益率是由投資者根據(jù)某項(xiàng)投資的具體方案經(jīng)測(cè)算得出的，隨投資方案的變化而不同，反映某項(xiàng)目具體投資的實(shí)際投資收益水平。內(nèi)部收益率并未考慮現(xiàn)行的利率水平，完全取決于現(xiàn)金流內(nèi)部的情況，沒有考慮外部的金融環(huán)境。可以認(rèn)為是一家理想銀行（存貸款利率相同，沒有服務(wù)費(fèi)用或是交易費(fèi)用，對(duì)于任何規(guī)模的資本，其利率均相同的銀行）應(yīng)用的，使給定現(xiàn)金流現(xiàn)值為零

8、的利率。4 .貼現(xiàn)率即折現(xiàn)率，是指將未來支付改變?yōu)楝F(xiàn)值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據(jù)向銀行要求兌現(xiàn)，銀行將利息先行扣除所使用的利率。貼現(xiàn)率的高低，主要根據(jù)金融市場(chǎng)利率來決定。貼現(xiàn)率與利率的關(guān)系：貼現(xiàn)率是以利率為基礎(chǔ)的。利率（即利息率）是經(jīng)濟(jì)學(xué)、借貸和租賃等融資實(shí)務(wù)和企業(yè)財(cái)經(jīng)管理中的一個(gè)重要杠桿調(diào)節(jié)工具和專業(yè)名字。因此，利率有長(zhǎng)短期存款利率和長(zhǎng)短期貸款利率等。即利率水平或高低會(huì)因主體不同和期限不同而不同。利率往往由主體機(jī)關(guān)為他方確定或借貸雙方商定。例如，國(guó)家根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況確定利率政策水平或基準(zhǔn)利率浮動(dòng)幅度，銀行根據(jù)該幅度確定借貸和存款的具體水平（數(shù)字），企業(yè)和或個(gè)人之間借貸由借出方或

9、雙方商定利率高低多少等。貼現(xiàn)率通常用于財(cái)經(jīng)預(yù)測(cè)，企業(yè)財(cái)經(jīng)管理和特定融資實(shí)務(wù)中的測(cè)算用字。例如，用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率來預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)財(cái)務(wù)成長(zhǎng)測(cè)算、投資預(yù)測(cè)與回報(bào)測(cè)算、資產(chǎn)評(píng)估與企業(yè)價(jià)值評(píng)估等等。貼現(xiàn)率的確定均以相關(guān)年金期限和貼現(xiàn)率用途目的等情況以利率為基準(zhǔn)調(diào)節(jié)相關(guān)因素（系數(shù)）而得，一般由行為單方自行估計(jì)確定。因此，貼現(xiàn)率可以大于、等于或小于利率。一般貼現(xiàn)率小于市場(chǎng)利率，目的是為了防止銀行利用兩者之差進(jìn)行牟利。貼現(xiàn)率與實(shí)際利率的換算公式：貼現(xiàn)率=利率/（1+利率M寸期）5 .還原利率所謂還原利率就是把不動(dòng)產(chǎn)純收益還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)比率。益為A,還原利率為r,（假定各年不變），有收益的年限（測(cè)算期

10、）為如果項(xiàng)目未來每年的純收n,則該項(xiàng)目未來的收益價(jià)還原利率的選擇要考慮到預(yù)期通貨膨脹率，房產(chǎn)類別、地段、建筑年代因素的影響。一般地，在預(yù)期通貨膨脹較高或凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，選擇較低的還原利率。還原利率的構(gòu)成要素主要有：（1）真實(shí)報(bào)酬率，即投資者追求的真正收益率。（2）通貨膨脹的補(bǔ)償，指房產(chǎn)投資者在通貨膨脹期間隙得到真實(shí)報(bào)酬之外相同購(gòu)買力的資金，以抵補(bǔ)通貨膨脹的損失。（3）風(fēng)除補(bǔ)償，投資者愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資于房產(chǎn)是為了獲得高收益、收益可能性等多種可選擇較高的還原利率；反之,還要收回具有與投資,所以投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償也應(yīng)越高，還原利率也就越大。投資回收補(bǔ)償,是指投資資本本身應(yīng)得的報(bào)酬。格P-

11、在房產(chǎn)交易中，往往采取加權(quán)平均的辦法選取還原利率其方法是采用最大抵押利率和產(chǎn)權(quán)投資的報(bào)酬率，結(jié)合二者在財(cái)產(chǎn)總值中所占份額進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，從而測(cè)算出還原利率。其基本公式為還原利率=產(chǎn)權(quán)投資報(bào)酬率X產(chǎn)權(quán)投資比例+年金現(xiàn)值系數(shù)X抵押籌款比例還原利率與最低期望投資收益率在性質(zhì)上屬同一范疇，但還原利率并不就是某項(xiàng)投資（資本為收益價(jià)格P）的期望收益率。還原利率是一個(gè)獨(dú)特的指標(biāo)。確定還原利率應(yīng)當(dāng)以某種資產(chǎn)收益率為基礎(chǔ)綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目）的風(fēng)險(xiǎn)性、管理難易程度、流通性、增值性以及要求的角度（轉(zhuǎn)讓者或投資者）等因素來進(jìn)行。6 .利潤(rùn)率剩余價(jià)值利潤(rùn)率是剩余價(jià)值與全部預(yù)付資本的比率，即：利潤(rùn)率=-X100%資本投資額利潤(rùn)率反映企業(yè)一定時(shí)期利潤(rùn)水平的相對(duì)指標(biāo)。利潤(rùn)率指標(biāo)既可考核企業(yè)利潤(rùn)計(jì)劃的完成情況，又可比較各企業(yè)之間和不同時(shí)期的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高經(jīng)濟(jì)效益。利潤(rùn)率是經(jīng)常變動(dòng)的，決定和影響利潤(rùn)率的主要因素有：（1）剩余價(jià)值率：在其他條件相同的情況下，剩余價(jià)值率高，利潤(rùn)率就高；反之，剩余價(jià)值率低,利潤(rùn)率也低。因此，凡是能夠提高剩余價(jià)值率的方法，都會(huì)相應(yīng)地提高利潤(rùn)率。（2）資本有機(jī)構(gòu)成：資本有機(jī)構(gòu)成高，利潤(rùn)率低；資本有機(jī)構(gòu)成低，利潤(rùn)率高。（3）資本周轉(zhuǎn)速度：資本周轉(zhuǎn)速度加快，提高年剩余價(jià)值率，從而提高年利潤(rùn)率。資本的年利潤(rùn)率與資本周轉(zhuǎn)速度成同方向變化。（4）不變資本的節(jié)?。涸谑Ｓ鄡r(jià)值率、剩余價(jià)值量一定