房屋征收估價報告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)

1、征收估價報告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)、住宅區(qū)位補(bǔ)償單價房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號項(xiàng)目基本內(nèi)谷迂后點(diǎn)1封面(或者扉頁)包括：估價報告名稱、估價報告編號、估價項(xiàng)目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價報告出具日期。(1)要素應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求的順序排列；(2)估價項(xiàng)目名稱表述不準(zhǔn)確、不清晰，如：少了估價對象所在的區(qū)位、名稱及用途(住宅)。2致估價委托人函包括：標(biāo)題、估價委托人名稱或者姓名、估價目的、估價對象、價值時點(diǎn)、價值類型(名稱)、估價方法、估價結(jié)果、對估價結(jié)果若有異議的告知事項(xiàng)、估價機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期。(1)內(nèi)容不完整，前后不一致、不簡潔。(2)缺少“告知事

2、項(xiàng)”，可置于“致估價委托人函”的尾部。屬于鑒定不通過而重新出具估價報告的，應(yīng)說明重新出具估價報告的原因，并聲明原報告(編號)同時作廢，編寫修改后報告的編號(在原報告編號后加”G1、G2')。(4)估價方法建議統(tǒng)一稱為：“剩余法”。(5)價值類型統(tǒng)一稱為：“市場價值類型”。(6)估價對象(包括：財產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬。)(7)估價結(jié)果(包括幣種、區(qū)位補(bǔ)償單價的大寫及小寫)。3目錄包括：標(biāo)題、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。(1)估價結(jié)果報告及估價技術(shù)報告未列出二級的標(biāo)題及貞他。(2)頁他從目錄后起編排，頁他前后不一致。(3)附件的先后順序

3、要與估價報告后所附的順序一致。(4)附件組成內(nèi)容名稱應(yīng)前引致。(5)附件組成內(nèi)容不完整，如缺少：土地收儲項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于XX區(qū)XX征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。(6)盡可能搜集到進(jìn)行征收行為的審批文件并將其作為附件，附件不需編頁他。4估價師聲明按房地產(chǎn)估價規(guī)范的基本內(nèi)容進(jìn)行撰寫。(1)未按規(guī)范撰寫，將不屬于“估價師聲明”的內(nèi)容列入聲明中。(2)未列明參加實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員的姓名，未列明進(jìn)行實(shí)地查勘的日期。未說明對估價對象的實(shí)地查勘僅限于擬征收區(qū)域的總體情況，未對估價對象上部建筑物逐一入戶查勘。(3)有提供重要專業(yè)幫助的

4、要說明提供重要專業(yè)幫助者的專家姓名、資格(職稱)。(4)第4點(diǎn)應(yīng)增加說明撰寫征收估價報告的專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。如：建設(shè)部國有土地上房屋征收評估辦法等。(5)第4點(diǎn)缺：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)。(6)列明估價報告簽字的注冊房地產(chǎn)估價師(不少于兩名)的姓名、注冊號，并親筆簽名、蓋章。5估價假設(shè)和限制條件(1)本次估價的各項(xiàng)估價假設(shè)。一般假設(shè)未定事項(xiàng)假設(shè)背離事實(shí)假設(shè)不相一致假設(shè)依據(jù)/、足假設(shè)(2)估價報告使用限制。(1)估價假設(shè)和限制條件未按標(biāo)準(zhǔn)要求分類撰寫。(2)濫用估價假設(shè)或假設(shè)不明確、針對性不強(qiáng)。(3)若價值時點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日，應(yīng)假定估價對象在價值時點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘

5、之日的狀況一致。(屬于背離事實(shí)假設(shè))。(4)設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅的主要條件內(nèi)容不完整，如缺少：建成年份、樓房所處位置(臨中心花園或臨小區(qū)邊的馬路)；設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅所處樓層(自然層、住宅樓層)、朝向、單元位置(東頭、西頭或中間)、土地使用權(quán)取得方式(應(yīng)設(shè)定為出讓)、未對區(qū)位狀況進(jìn)行設(shè)定等。(5)估價報告使用期限表述錯誤。6估價委托人說明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所。內(nèi)容不完整。7房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價資質(zhì)等級、估價資質(zhì)證書編號、營業(yè)執(zhí)照注冊號。內(nèi)容不完整。8估價目的“為房屋征收部門與被征收人確定被征收范圍內(nèi)房屋平均土地使用權(quán)價值的補(bǔ)償提

6、供依據(jù)，評估被征收房屋的平均土地使用權(quán)價值?！卑匆?guī)7E要求表述。9估價對象(1)估價對象財產(chǎn)范圍。(2)估價對象基本狀況。(3)土地基本狀況。(4)建筑物基本狀況。(5)擬征收項(xiàng)目審批情況介紹。(1)估價對象財產(chǎn)范圍界定清楚，狀況描述全面、準(zhǔn)確。(2)估價對象基本狀況包括：名稱、坐落(擬征收區(qū)域及范圍)、擬征收規(guī)模、用途、權(quán)屬(注意被征收房屋的土地使用權(quán)性質(zhì))。(3)土地基本狀況包括：四至、土地使用期限、規(guī)劃條件、開發(fā)程度(具備幾通)等。(4)建筑物基本狀況包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成時間、維護(hù)狀況等。(5)擬征收項(xiàng)目審批情況介紹應(yīng)盡可能搜集到擬進(jìn)行征收行為的審批文件并將其列為估價

7、對象擬征收項(xiàng)目審批情況的介紹中。例如：土地收儲項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于XX區(qū)XX征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。10價值時點(diǎn)?國有土地以房屋征收決定公告公告日期。?集體土地以房屋征收部門公布征收補(bǔ)償方案公告之日。(1)價值時點(diǎn)的確定錯誤。(2)價值時點(diǎn)確定未說明理由或理由不明確。(3)若還未出公告，以估價委托書確定的日期或?qū)嵉夭榭蓖瓿芍兆鳛閮r值時點(diǎn)。11價值類型(1)價值類型。(2)價值定義。價值內(nèi)涵。(1)價值類型不止確，價值定義不準(zhǔn)確，價值內(nèi)涵描述不完整或不清晰。價值類型：市場價值。價值定義：區(qū)位補(bǔ)償單價是指擬征收范圍內(nèi)住宅每平方米房地

8、價值中所包含的平均土地使用權(quán)價值。價值內(nèi)涵：估價結(jié)果不包括估價對象上部的房屋建筑物(及其室內(nèi)二次裝修)的價值，也不包括征收人對被征收人支付的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置費(fèi)及搬遷獎金等，不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。土地使用權(quán)類型為劃撥(或出讓)，用途為住宅用地，開發(fā)程度為宗地紅線外幾通。12估價原則“獨(dú)立、客觀、公正”、合法原則、價值時點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。完整、定義準(zhǔn)確。13估價依據(jù)(1)必要的法律法規(guī)及文件依據(jù)。(2)估價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。(3)估價委托人提供的資料。(4)估價機(jī)構(gòu)及估價師收集的有關(guān)資料。(1)未按標(biāo)準(zhǔn)要求分類撰寫，未按文件級別排序、文件缺文號等。(2)估價依據(jù)沒列全。

9、(3)把過時或者失效文件列入，如：基準(zhǔn)地價文件過時的。(4)把不必要的估價依據(jù)列入。14估價方法(1)說明本次估價采用估價方法的名稱。(2)說明采用估價方法的定義及基本計算公式。(1)采用的估價方法的名稱和定義應(yīng)準(zhǔn)確。(2)建議總體方法稱為“剩余法”；其中房地產(chǎn)價值采用比較法確定，房屋現(xiàn)值采用成本法確定。15估價結(jié)果(1)說明估價結(jié)果內(nèi)涵。(2)估價結(jié)果。(1)結(jié)果前后不一致。(2)估價結(jié)果精確到人民幣元。估價結(jié)果內(nèi)涵說明不完整；(是否與假設(shè)和限制條件一致，是出讓地還是劃撥地，是什么用途的區(qū)位補(bǔ)償單價)。(4)估價結(jié)果應(yīng)包括幣種、區(qū)位補(bǔ)償單價的大寫及小寫。為了區(qū)別土地單價，建議表述為：區(qū)位補(bǔ)償

10、單價(每平方米房屋建筑面積平均土地使用權(quán)價值)為人民幣X仟X佰X拾X元(小寫RMB<xX元/itf)。16注冊房地產(chǎn)估價師(1)參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名、資格、注(2)協(xié)助估價的房地產(chǎn)估價員的姓名、估價員證書號、資格(職稱)。應(yīng)由本人親筆簽名。17實(shí)地查勘期本次估價的實(shí)地查勘完成日期。實(shí)地查勘期前后不一致。18估價作業(yè)期本次估價的起止日期。(1)表達(dá)正確，有保證完成的合理時間。(2)前后不一致或小適應(yīng)。(3)如果鑒定不通過而需修改或重新撰寫時，應(yīng)另行注明修改報告的起止日期。19區(qū)位狀況描述與分析(1)位置狀況(坐落、方位、與重要場所的距離、臨路狀況、樓層、朝向)。(2)交通狀況(道

11、路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制、停車方便程度)。外部基礎(chǔ)設(shè)施狀況(基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施)。(4)環(huán)境狀況(自然環(huán)境、人義環(huán)境、景觀)。(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。(2)注意：描述的同時，要針對性地進(jìn)行合理分析。(3)缺少：設(shè)定基準(zhǔn)單兀住宅的樓幢位置(臨中心花園或臨小區(qū)邊的馬路)。(4)劃片XX小學(xué)，對口XX中學(xué)描述錯誤。20實(shí)物狀況描述與分析(1)土地實(shí)物狀況描述與分析(名稱、四至、擬征收規(guī)模、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程度等)。(2)建筑物實(shí)物狀況描述與分析(估價對象上部建筑物狀況；設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅實(shí)物狀況描述與分析)。(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對

12、性。(2)估價對象上部建筑物狀況：建筑物大約建成年代、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物現(xiàn)狀等。(3)設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅實(shí)物狀況描述與分析：規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、建筑外觀、新舊程度、物業(yè)管理、小區(qū)的品牌與檔次、小區(qū)配套設(shè)施等。21權(quán)益狀況描述與分析包括：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。(2)缺少：土地所有權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)(出讓或劃撥)，土地使用期限，城市規(guī)劃限制(如容積率)。(3)是否辦理了土地收儲項(xiàng)

13、目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于XX區(qū)XX征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。22市場背景描述與分析(1)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展簡況。(2)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況。(3)同類房地產(chǎn)市場狀況。(1)描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對性。(2)分析結(jié)論要能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持。23最高最佳利用分析最高最佳利用必須滿足法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并符合收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理等經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。(1)結(jié)論不止確。(2)示例：最高最佳利用必須滿足法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并符合收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理等經(jīng)濟(jì)

14、學(xué)原理。本次估價在滿足上述條件下，以住宅(商業(yè)店面、寫字樓)用途為前提進(jìn)行估價。24估價方法適用性分(1)各種估價方法的適用性分析。(1)估價方法排查完整、合理。(2)已選用估價方法理由充分，未選用估價方法理由充析(2)充分說明未選用估價方法的理由。(3)表述已選用估價方法的理由。(4)估價的技術(shù)路線表述。分。(3)技術(shù)路線表述清晰、明確。25估價測算過程?米用比較法測算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)巾場單價：選取可比實(shí)例：列示選取的可比實(shí)例的基本情況表(實(shí)地查勘情況與提供的信息后不同的，在基本情況表后作補(bǔ)充說明)，說明可比實(shí)例的來源。可比實(shí)例描述與分析：用文字分別介紹各可比實(shí)例情況。建立

15、比較基礎(chǔ)：包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅比照表：將各可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)單元的影響價格的因素列表進(jìn)行比較、說明。交易情況修正；市場狀況調(diào)整；區(qū)位狀況調(diào)整；實(shí)物狀況調(diào)整；權(quán)益狀況調(diào)整；求取比較單價。(1)比較法選取的可比實(shí)例應(yīng)不少于四個。(2)可比實(shí)例交易時間與價值時點(diǎn)不超過1年。(3)選用跨級別可比實(shí)例要說明理由。(4)可比實(shí)例的用途、建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與設(shè)定基準(zhǔn)單元相同。(5)應(yīng)詳細(xì)描述可比實(shí)例的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況并做針對性的分析，描述與分析的順序和結(jié)構(gòu)與前面估價對象設(shè)定的基準(zhǔn)單元描述與分析致。(6)

16、可比實(shí)例描述不到位、錯誤，如：土地級別、劃片小學(xué)、層數(shù)、外墻，公交線路，房屋性質(zhì)等。(7)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍中宜先統(tǒng)一期現(xiàn)房，再統(tǒng)一土地使用權(quán)取得方式和室內(nèi)二次裝修。(8)統(tǒng)一期現(xiàn)房時，宜以現(xiàn)房價格為基數(shù)考慮風(fēng)險補(bǔ)償。(9)因素比較說明表的項(xiàng)目應(yīng)與交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容相匹配。(10)市場狀況調(diào)整依據(jù)/、充分。(11)市場狀況調(diào)整中價格指數(shù)選用錯誤，宜選用二手住房價格指數(shù)，不宜選用一手住房(新建商品房)價格指數(shù)。(12)描述與修正前后不一致；狀況調(diào)整中子項(xiàng)調(diào)整值與描述不符，調(diào)整方向錯誤，取值不合理。(13)樓層、朝向應(yīng)歸到區(qū)位狀況，小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)

17、歸到實(shí)物狀況。(14)可比實(shí)例之間比較單價相差較大的未采用加權(quán)平均法，權(quán)重確定未說明理由。?采用成本法測算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值的評估單價：設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋的重新購建單價。成新率的求取。設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值評估單價的求取。(1)成本法構(gòu)成內(nèi)容小完整，確定依據(jù)小充分。(2)投資利息：利率要取與開發(fā)周期相匹配的貸款利率。(3)銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)應(yīng)以重新購建單價為基數(shù)乘以一定比例的費(fèi)率計算。(重新購建單價可設(shè)定為V)。(4)開發(fā)利潤的計算基數(shù)應(yīng)與利潤率的口徑匹配。(直接成本利潤率的計算基數(shù)為開發(fā)成本，投資利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，成本利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管

18、理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，銷售利潤率的計算基數(shù)為重新購建單價)。?測算土地出讓金土地出讓金扣除時，樓層計算錯誤。?測算擬征收區(qū)域區(qū)位補(bǔ)償單價住宅擬征收區(qū)域區(qū)位補(bǔ)償單價=設(shè)定基準(zhǔn)單兀住宅房地產(chǎn)市場評估單價-設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋建筑物的評估單價-土地出讓金。26估價結(jié)果確定(略)(1)估價結(jié)果確定方式恰當(dāng)，結(jié)論表達(dá)清晰、完整(含大小寫)。(2)估價結(jié)果精確到人民幣元。27附件附件至少應(yīng)包括：估價對象區(qū)位位置圖、估價對象上部建筑物景觀照片圖、可比實(shí)例調(diào)查表、估價委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價委托書復(fù)印件、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)證書復(fù)印件、房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件、搜集到擬進(jìn)行征收

19、行為的審批文件。(1)資料齊全、完整、真實(shí)。(2)復(fù)印件清晰。(3)附件中照片未能反映估價對象概況，缺可比實(shí)例外觀照片及位置圖等。、被征收住宅自建房（成本法）房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號序號名稱基本內(nèi)谷迂后點(diǎn)1封面（或扉貞）（略）2致估價委托人函（略）專家鑒定沒通過的報告，修改后報告的致估價委托人函中特別告知事項(xiàng)應(yīng)刪除原內(nèi)容。3目錄（略）（略）4估價師聲明（略）（略）5估價假設(shè)和限制條件（略）?實(shí)地查勘日與價值時點(diǎn)不一致時，應(yīng)對估價對象的狀況作必要的假設(shè)。?無法入戶查勘時，應(yīng)對建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假設(shè)，并說明產(chǎn)生異議的解決方法。6估價委托人（略）（略）7房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（略

20、）（略）8估價目的“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值?！惫纼r目的表述不規(guī)范。9估價對象（略）?基本狀況描述要全面、準(zhǔn)確。?范圍界定要明確（包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等/、列入本次估力廣的范圍）。?估價對象描述不夠詳實(shí)。?估價對象土地性質(zhì)為集體土地的，不能直接描述為劃撥地，應(yīng)先說明土地性質(zhì)為集體，本次估價參照國有劃撥地進(jìn)行估價。?估價對象實(shí)物狀況描述不清楚（如：樓層、結(jié)構(gòu)、未說明建成年代等），應(yīng)對無法觀察到的部分進(jìn)行合理的設(shè)定并在假設(shè)與限制條件中對異議的處理意見。10價值時點(diǎn)（略）?國有土地以房屋征收決定公告公告日期。?集體土地以房屋征收

21、部門公布征收補(bǔ)償方案公告之日。11價值類型（略）?價值類型：市場價值；?價值定義：市場價值是指估價對象在適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額；?價值內(nèi)涵：范圍包括XXX,不包括XXX；小考慮租賃、抵押、查封等因素的影響；不包括臨時安置費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎金等。12估價原則（略）（略）13估價依據(jù)（略）（略）14估價方法本次估價采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用“剩余法”）。成本法的定義（含公式）；比較法定義（含公式）；“剩余法”的定義（含公式）。?采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。?估價對象單價=樓面地價+建筑物重

22、置價x建筑物成新率X（1土綜合調(diào)節(jié)系數(shù)）。?估價總/介=估價對象單價X建筑物面積。15估價結(jié)果（略）完整清晰、前二致。估價結(jié)果（包括幣種、總價、單價及總價大寫）。16注冊房地產(chǎn)估價師（略）（略）17實(shí)地查勘期（略）（略）18估價作業(yè)期（略）（略）19區(qū)位狀況描述與分析（略）?描述全面、翔實(shí)。?分析客觀、透徹。20實(shí)物狀況描述與分析（略）?描述全面、翔實(shí)、到位。?分析客觀、透徹。?無法入戶查勘時，只寫可查勘的部分，其他部分交代“是參考XX建筑物”，對其建筑物特征作必要的假設(shè)，并作為本次估價時建安工程費(fèi)測算依據(jù)。21權(quán)益狀況描述與分析（略）?描述全面、翔實(shí)。?分析客觀、透徹。22市場背景描述與分析

23、（略）簡明、準(zhǔn)確、要后針對性。23最高最佳利用分析（略）（略）24估價方法適用性分析?各種估價方法的適用性分析。?充分說明未選用估價方法（比較法、收益法）的理由。?表述已選用估價方法（成本法）的理由。?估價的技術(shù)路線表述。?估價方法（比較法、成本法、收益法）排查完整。?估價方法選用中未對估價方法的適用性進(jìn)行分析以及不選用估價方法的理由說明不充分。?技術(shù)路線表述不清晰、明確。25估價測算樓面（略）與住宅區(qū)位補(bǔ)償價求取的要求相同。過程地價建設(shè)成本前期費(fèi)用；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；其他工程費(fèi)；開發(fā)期間稅費(fèi)。?成本法計算過程中項(xiàng)目組成內(nèi)容完整且合理、確定依據(jù)充分、費(fèi)用取值依

24、據(jù)不充分。前期費(fèi)用：計費(fèi)依據(jù)充分、費(fèi)率合理；建筑安裝工程費(fèi)：a.說明按分部分項(xiàng)或工料測量法求??；建筑建安造價未采用分部分項(xiàng)法求取。b.建安工程費(fèi)取價參考物（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、主要建筑特征）。建筑安裝工程費(fèi)自建房建筑造價確定依據(jù)不充分；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（視同類個人自建房客觀情況）。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（視同類個人自建房客觀情況）。其他工程費(fèi)（個人自建房f無此項(xiàng)）。開發(fā)期間稅費(fèi)（個人自建房一般無此項(xiàng)）。管理費(fèi)用同類的客觀水平。費(fèi)率合理、可靠。銷售費(fèi)用視同類個人自建房客觀發(fā)生情況而定。?應(yīng)與商品房區(qū)別對待。?取值合理、恰當(dāng)。投資利息開發(fā)周期的推斷、計息期限的確定、利率的選擇，以復(fù)利計。?開發(fā)周期合

25、理。?利率正確（與計息期相同的貸款年利率）。?計算無誤。銷售稅費(fèi)按規(guī)定的稅費(fèi)計。構(gòu)成內(nèi)容合理、恰當(dāng)。開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵要明確。?應(yīng)與商品房區(qū)別對待。?利潤率內(nèi)涵要匹配。?利潤水平要客觀、合理。?利潤率計算基數(shù)錯誤。重置價上述6項(xiàng)累加，同時應(yīng)表達(dá)有重置單價（元Zm2）。?表述正確。?計算無誤。建筑物成新率?直線折舊法；?現(xiàn)場觀察評分法；?房屋完損等級評定法。?成新率打分表的描述與分值應(yīng)合拍。?成新率打分表的權(quán)重取值應(yīng)符合規(guī)定。?不能采用缺項(xiàng)打分法。?成新率確定未說明理由及方法，對于未進(jìn)入室內(nèi)查勘的未交待異議的處理。?估價委托人已告知建成時間的，按直線法；特殊情況的可用成新折扣法或其他方法求取成新

26、率。?估價委托人無法告知建成時間的：無法入戶查看時，可采用成新折扣法或用同片區(qū)可入戶的相似成新率的類似房屋進(jìn)行現(xiàn)場觀察法，結(jié)合房屋完損等級評定法確定。可以入戶查看的，可采用現(xiàn)場觀察法（列出成新率打分表）。綜合調(diào)節(jié)系數(shù)主要指地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、戶型、環(huán)境、景觀、配套、效用、建筑風(fēng)水等因素對房屋價值的影響。?要用充分的理由；?要慎重、合理，視具體情況慎重確定。測算結(jié)果（略）單價精度至人民幣元。26估價結(jié)果確定（略）內(nèi)容完整，文字簡潔。含幣種、單價、總價（大小寫）。27附件（略）（略）三、擬建安置房均價（比較法）房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號序號名稱基本內(nèi)容迂后點(diǎn)1封面（或扉頁）（略）（略

27、）2致估價委托人函（略）（略）3目錄（略）（略）4估價師聲明（略）（略）5估價假設(shè)和限制條件（略）?擬建均價單兀應(yīng)在估價委托人提供的資料（委托估價說明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）的基礎(chǔ)上結(jié)合估價人員對均值單元的設(shè)定表述其所對應(yīng)的土地使用權(quán)類型（測算過程先設(shè)定為出讓）、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的道路）、是否設(shè)置電梯等；設(shè)定均價單元住宅的所處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、位置、層高、面積、戶型、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備（設(shè)置電梯、通溫泉）等。應(yīng)對估價對象的質(zhì)量、合法取得權(quán)屬證書、交付使用時間等做必要的假設(shè)。?均價單元設(shè)定中應(yīng)描述為均價單元，不是基準(zhǔn)單元；設(shè)定不具體，缺樓幢位置、樓層等。6估價委托

28、人（略）（略）7房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（略）（略）8估價目的“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與附十產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房價值的差價提供依據(jù)，評估附于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房的價值?！北硎鼍唧w、準(zhǔn)確。9估價對象（略）?財產(chǎn)范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等/、列入本次估價的范圍）。?估價對象基本狀況要說明擬建小區(qū)的規(guī)劃（技術(shù)、經(jīng)濟(jì)）指標(biāo)，權(quán)屬還應(yīng)說明項(xiàng)目相關(guān)批建文件內(nèi)容。?建筑物基本狀況除了描述按設(shè)計建設(shè)后的狀況，還應(yīng)描述估價對象在價值時點(diǎn)的現(xiàn)場及工程進(jìn)度情況。10價值時點(diǎn)（略）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值評估價值時點(diǎn)應(yīng)與被征收房屋的價值時點(diǎn)一致。11價值類型（略）（略）12估價原則（略）（略）13估價依據(jù)（略）估價委托人提供的擬用于安置的擬建項(xiàng)目的有關(guān)批建資料等。14估價方法本次估價采用比較法；?米用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。?估價方法中應(yīng)將期房修正公式寫上。比較法的定義（含公式）。15估價結(jié)果（略）（略）16注冊房地產(chǎn)估價師（略）（略）17實(shí)地查勘期（略）（略）18估價作業(yè)期（略）（略）19區(qū)位狀況描述與分析（略）?描述全面、翔實(shí)。?分析客觀、透徹