合同范本之房屋租賃合同解除后

1、房屋租賃合同解除后【篇一：房屋租賃合同解除法律分析】一、實(shí)務(wù)案例原告光大公司與被告加州公司簽訂租賃合同，原告將某房屋租給被告經(jīng)營(yíng)使用，租期為 2011 年8月8日至 2021 年8月7日止 。 租金為每月 15 萬(wàn)元，支付方式為年付 。保證金 15 萬(wàn)元 ，可抵做被告應(yīng)承擔(dān)的違約金。雙方約定，原告在場(chǎng)地所屬大樓為被告廣告位，租金每年 20 萬(wàn)元 。對(duì)于違約責(zé)任 ，合同約定原告違反合同義務(wù)應(yīng)積極及時(shí)采取補(bǔ)救或改善措施，催告后未解決且造成被告損失的，被告有權(quán)選擇解除合同；如被告經(jīng)營(yíng)虧損，被告有權(quán)決定提前終止合同履行，但應(yīng)提前 6 個(gè)月書面告知原告，并需向原告支付年度租金 50% 的違約金作為終局賠

2、償。2015年 8 月 10 日，合同約定廣告位被政府主管部門拆除，8月17日原告向被告發(fā)出催款通知書，催收2015 年 9 月 17 日至 2016年 9月 16日房屋租金。2015年 8 月 30 日，被告向原告發(fā)出關(guān)于廣告位的催告函，要求原告恢復(fù)廣告位，并主張?jiān)趶V告位恢復(fù)前，暫停支付租金。2015年 10 月 15 日，原告向被告發(fā)函，稱被拆除的廣告位政府相關(guān)部門答復(fù)需要統(tǒng)一規(guī)劃 ，原告同意調(diào)整 2015 年至 2016 年期間的房屋租金為 130 萬(wàn)元，要求被告交納租金。2015 年 10 月 28 日 ，原告再次向被告發(fā)函，要求被告三日內(nèi)支付租金。 2015 年 11 月 2 日，被

3、告向原告發(fā)出解除合同及交還房屋通知函 ，稱原告未能按照合同約定提供廣告位，被告決定解除合同及補(bǔ)充協(xié)議，已騰空房屋。2015 年 11 月 4 日，原告與被告辦理房屋交接手續(xù)，收回涉案房屋。2015 年 12 月 10 日 ，原告訴至法院，要求法院判決解除雙方的租賃合同關(guān)系、被告向原告支付拖欠的20 余萬(wàn)元租金及解約違約金160 余萬(wàn)元。被告稱合同解除的原因是原告不能按照合同約定提供約定的廣告位所致，應(yīng)由原告承擔(dān)違約責(zé)任。案件審理中，雙方認(rèn)可2015 年 8 月 10 日合同約定的廣告牌被拆除，一直未能恢復(fù)；雙方均認(rèn)可房屋租賃合同關(guān)系已于 2015 年 11 月 4 日解除。但對(duì)于合同解除的責(zé)任

4、，原告主張系被告經(jīng)營(yíng)不善，擅自解約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；被告主張系原告不能按照合同約定提供廣告位，影響被告經(jīng)營(yíng)，應(yīng)由原告承擔(dān)違約責(zé)任。原告收回房屋后，于2015 年 11月 30日將房屋租與案外人。一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為：雙方均認(rèn)可租賃合同關(guān)系已于2015年 11月 4 日解除，對(duì)此予以確認(rèn)。原告在合同履行期間不能按照合同約定提供廣告位，違反合同約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但原告向被告提供涉案的廣告位只是合同關(guān)系中的次要而非主要義務(wù)，即使原告不能按約提供廣告位，也不能認(rèn)定該違約情形導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)或合同無(wú)法繼續(xù)履行。被告自行搬離租賃場(chǎng)地，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，是導(dǎo)致合同解除的根本原因。最終判決如確認(rèn)原告與

5、被告的房屋租賃合同關(guān)系于2015 年 11 月 4 日解除，被告向原告支付租金17萬(wàn)余元、違約金12 萬(wàn)余元，駁回原告其他訴請(qǐng)。一審判決后，原告不服一審判決提起上訴，二審法院經(jīng)審理后駁回上訴，維持原判。二、合同解除的類型依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。但是，萬(wàn)事萬(wàn)物總是處于不斷的變化發(fā)展之中，合同簽訂后，因?yàn)楹贤炗喓蟮囊恍┣闆r的發(fā)生或者變化，會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行或者繼續(xù)履行已無(wú)實(shí)際意義，所以在堅(jiān)持維護(hù)合同效力的前提下，合同法規(guī)定了在特定情況下準(zhǔn)許當(dāng)事人解除合同。一般來(lái)講，合同解除分為三種類型：第一是協(xié)商解除。合同法第 93

6、條第 1 款規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。一般來(lái)講，合同是當(dāng)事人雙方互為設(shè)立權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，合同之所以不能單方擅自解除，是因?yàn)閱畏浇獬贤赡芮趾贤鄬?duì)方的權(quán)利，雙方如果能對(duì)相關(guān)權(quán)利義務(wù)的分配達(dá)成一致，雙方自然可以解除合同。協(xié)商解除是最常見(jiàn)、最經(jīng)濟(jì)和最有效的合同解除類型，避免了通過(guò)司法訴訟或者仲裁所需要耗費(fèi)的成本，如果能夠協(xié)商解決，達(dá)到目的，自是合同解除的最佳選擇。第二是法定解除。合同法第94 條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)

7、或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的以及法律規(guī)定的其他情形的，當(dāng)事人可以解除合同。法定解除的條件是特定情況的發(fā)生，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同一方或者雙方繼續(xù)履行合同已無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，法律賦予了合同當(dāng)事人解除合同的權(quán)利。法定解除有兩點(diǎn)需要注意：一是法定解除權(quán)的行使無(wú)需合同約定，合同解除的法定事由出現(xiàn)后，當(dāng)事人既可以依法行使解除權(quán)；二是行使合同的法定解除權(quán)要受到“不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ”的限制，依據(jù)合同法 “鼓勵(lì)交易 ”的原則及合同法第 94 條的規(guī)定，在沒(méi)有出現(xiàn)根本性違約的情況下，即使當(dāng)事人一方確實(shí)有違約行為，但是對(duì)于實(shí)現(xiàn)合同的目的沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響，當(dāng)事人可以主張違約責(zé)任，但是要求依據(jù)法定解除權(quán)解

8、除合同的，不應(yīng)予以支持。第三是約定解除。合同法第 93 條第 2 款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。約定解除是當(dāng)事人之間根據(jù)自身的情況而在合同中約定的發(fā)生特定情況可以解除合同的條款，即使不存在法定解約事由的情況下，當(dāng)事人約定的條件成就，即可以主張解除合同。約定解除的理由和條件要比法定解除的理由和條件更為廣泛和多樣。約定解除條款一般是賦予當(dāng)事人一方有解除權(quán)，當(dāng)約定解除條件成就時(shí)，只有解除權(quán)人可以行使，對(duì)方無(wú)權(quán)依據(jù)約定解除條款行使解除權(quán)；第三，也是較有爭(zhēng)議的一點(diǎn)，約定解除的條件成就時(shí)，是否需要達(dá)到 “合同目的不能實(shí)現(xiàn) ”的程度，本文擬在下文繼續(xù)探討。

9、三、合同解除權(quán)的法律運(yùn)作體系協(xié)商解除是當(dāng)事人雙方自行解除合同，如果不侵害第三人或者國(guó)家的合法權(quán)益，一般不進(jìn)入司法程序，自然不涉及法律運(yùn)作體系。談及合同解除權(quán)的法律運(yùn)作體系，指的就是當(dāng)事人一方依據(jù)合同法第93 條第 2 款和第 94 條規(guī)定的法定解除權(quán)或約定解除權(quán)解除合同的法律流程。合同法第 93 條第 2 款和第 94 條規(guī)定了當(dāng)事人可以行使解除權(quán)的情形，主要包括約定解除條件實(shí)現(xiàn)、不可抗力、預(yù)期違約、遲延履行至合同目的不能實(shí)現(xiàn)以及兜底性條款等，當(dāng)相關(guān)情形出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人（解除權(quán)人）可以解除合同。第 96 條第 2 款進(jìn)一步規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第 93 條第 2 款、第 94 條的規(guī)定主張解除合同

10、的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。即合同解除權(quán)人可以以解除合同通知的方式通知合同相對(duì)方解除合同，解除通知的效力自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同開始。但是，合同法也規(guī)定了合同相對(duì)方的異議權(quán)，以保護(hù)相對(duì)方的權(quán)利。合同相對(duì)方對(duì)解除通知有異議的，可以向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求確認(rèn)解除合同的效力。最高法院合同法解釋（二）（以下簡(jiǎn)稱解釋（二）對(duì)相對(duì)方的異議權(quán)行使作了進(jìn)一步規(guī)定，該解釋第 24 條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同法第96 條規(guī)定的合同解除雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除

11、合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。結(jié)合上述法律規(guī)定，可以總結(jié)合同當(dāng)事人解除合同的法律運(yùn)作體系如下：首先，合同一方當(dāng)事人在合同履行中發(fā)現(xiàn)相對(duì)方出現(xiàn)了合同法第93條第2款、第 94 條所規(guī)定的情形時(shí)，當(dāng)事人（解除權(quán)人）可以此為依據(jù)向合同相對(duì)方發(fā)出解除合同通知，行使合同解除權(quán)。當(dāng)該通知送達(dá)相對(duì)方時(shí)，當(dāng)事人即為行使了合同解除權(quán)，合同即處于一種待確認(rèn)解除的狀態(tài)。其次，合同相對(duì)人收到解除通知后，必然面臨兩種選擇，一是認(rèn)可合同解除方解除通知的內(nèi)容，對(duì)解除通知不持異議。此種情況下，雙方可以協(xié)商合同解除的相關(guān)后續(xù)事宜或者放棄異議權(quán)，按照通知的時(shí)間履行合同后續(xù)事宜，相對(duì)

12、方對(duì)解除通知無(wú)異議的，合同自相對(duì)人收到解除通知之日或解除通知約定的日期解除；二是相對(duì)人對(duì)解除通知有異議，依據(jù)合同法的規(guī)定，相對(duì)方對(duì)解除通知有異議的，應(yīng)當(dāng)在解除通知約定期間或法定期間內(nèi)（三個(gè)月）向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求確認(rèn)解除合同通知的效力。再次，合同相對(duì)方對(duì)解除通知雖有異議，但是未在法定或約定期限內(nèi)提出，抑或未按照法定程序路徑向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或仲裁的，應(yīng)視為合同解除的條件實(shí)現(xiàn)。如果相對(duì)方未依照法定期間或法定途徑對(duì)解除合同通知提出異議的，如在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院應(yīng)不予支持，合同應(yīng)在解除通知約定之日或解除通知到達(dá)之日解除。復(fù)次，如果相對(duì)方對(duì)合同解除通

13、知依法向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或仲裁的，則合同解除通知的效力應(yīng)當(dāng)由法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁決認(rèn)定。解除通知中的條件符合法律規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定合同于解除通知約定之日或解除通知到達(dá)之日解除；如果認(rèn)為解除通知的解除條件不符合法律規(guī)定的，則合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，解除合同通知不發(fā)生解除合同的效力。最后，法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除通知是否發(fā)生效力應(yīng)以解除理由是否屬于合同目的不能實(shí)現(xiàn)或繼續(xù)履行顯失公平為條件。對(duì)于合同一方發(fā)出解除合同通知的，如果其依據(jù)的條件是導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或合同繼續(xù)履行顯失公平的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可解除通知的效力，反之則應(yīng)慎重考量。對(duì)于當(dāng)事人依據(jù)法定條件發(fā)出解除通知解除合同的，判斷通知是否發(fā)生效力，應(yīng)當(dāng)是以合同目

14、的及繼續(xù)履行是否公平作為基本判斷原則；對(duì)于當(dāng)事人在合同中約定的條件實(shí)現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)人依據(jù)合同的約定發(fā)出解除通知，行使解除權(quán)時(shí)，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定解除通知的效力。有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同自由原則，尊重當(dāng)事人的意愿。雙方當(dāng)事人既然已經(jīng)約定了合同解除的條件，當(dāng)條件成就時(shí)，解除權(quán)人發(fā)出解除通知解除合同的，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持鼓勵(lì)交易原則，即使雙方在合同中約定了解除條件，但是解除條件實(shí)現(xiàn)并不代表合同喪失繼續(xù)履行的可能性或者合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，在合同約定的解除條件實(shí)現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)人發(fā)出解除通知解除同時(shí)，對(duì)于解除合同通知的效力認(rèn)定，仍應(yīng)當(dāng)以合同目的能否實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此問(wèn)題，筆者更傾向于

15、第二種觀點(diǎn)。第一，合同自由原則的目的主要是指在合同訂立時(shí)賦予當(dāng)事人在合同主體、合同內(nèi)容的選擇上以自主權(quán)，法不禁止即可為，鼓勵(lì)交易的合意形成；鼓勵(lì)交易原則是對(duì)已經(jīng)成立的合同最大可能的予以維護(hù)，除法律特別規(guī)定以外，嚴(yán)格限制合同無(wú)效和解除的條件，對(duì)可變更、可撤銷的合同，倡導(dǎo)變更而非撤銷。盡管合同自由原則也賦予了當(dāng)事人約定解除合同條件的自由，但在合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)的情況下，即使出現(xiàn)了約定解除的條件，也應(yīng)當(dāng)考慮案件整體情況，謹(jǐn)慎對(duì)待，而不應(yīng)僅以合同約定條件實(shí)現(xiàn)即確認(rèn)解除合同通知有效；第二，約定解除條件實(shí)現(xiàn)不一定導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)踐中，當(dāng)事人在合同中一般都會(huì)約定合同解除條件，而這些約定解除條件出現(xiàn)

16、時(shí)，有些合同確實(shí)會(huì)因之無(wú)法繼續(xù)履行。如買賣合同中，買賣的物品具有嚴(yán)格的季節(jié)性要求，如春節(jié)期間的煙花爆竹、中秋節(jié)期間的月餅，當(dāng)事人均會(huì)約定遲延交付的解約條件，如果遲延交付導(dǎo)致購(gòu)買方錯(cuò)過(guò)使用的期間，解除方發(fā)出解約通知要求解約的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)解除通知的效力；反之如果購(gòu)買的物品是日常性用品，如牙膏牙刷、面粉大米，即使存在遲延交付的情況，如果情況不是特別嚴(yán)重，繼續(xù)履行對(duì)守約方并不會(huì)造成較大損失的，筆者認(rèn)為即使合同約定的解除條件實(shí)現(xiàn)，解除方發(fā)出解除通知的，對(duì)于解除通知的效力應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對(duì)待；第三，約定條件成立即解除合同容易導(dǎo)致顯失公平的情況出現(xiàn)。以房屋租賃合同為例，大型的商業(yè)樓房租賃合同中，當(dāng)事人在合同中經(jīng)常約定

17、承租方遲延交納房屋租金三十日或十五日的，出租人即有權(quán)解除合同。而在司法實(shí)踐中，承租人遲延交納租金的情況非常常見(jiàn)，如果承租方出現(xiàn)遲延交納租金達(dá)到三十日或十五日即可確認(rèn)合同解除，并由承租方承擔(dān)違約責(zé)任，處理起來(lái)就會(huì)出現(xiàn)顯失公平的情況；又或當(dāng)事人在合同中經(jīng)常約定出租方交付的房屋需要維修時(shí)，出租方在三日或五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)維修，否則承租人即有權(quán)解除合同。而在司法實(shí)踐中，出租人不一定能在三五日內(nèi)維修完畢，如果承租方以此發(fā)出解除通知要求解除合同，并由出租方承擔(dān)違約責(zé)任，處理起來(lái)會(huì)出現(xiàn)不合理的情況。筆者認(rèn)為，公平原則是為民法乃至合同法最基本的原則，在處理相關(guān)爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)以公平為基本準(zhǔn)則。四、房屋租賃合同解除權(quán)行使常見(jiàn)

18、問(wèn)題房屋租賃合同是一種諾成性合同，雙方當(dāng)事人一旦簽訂房屋租賃合同，無(wú)需交付房屋，合同即生效；房屋租賃合同又是一種雙務(wù)有償性合同，房屋租賃合同是出租人讓渡房屋的使用收益權(quán)，承租人向出租人支付房屋租金，雙方均對(duì)相對(duì)方互負(fù)給付義務(wù)；同時(shí)房屋租賃合同也是一種繼續(xù)性的合同，合同的履行需要在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)完成，而非一次性交付就能完成。因此，在合同履行過(guò)程中，合同一方或雙方出現(xiàn)法定或約定解除合同事由的情況經(jīng)常發(fā)生，當(dāng)事人一方或雙方發(fā)出解約通知，行使合同解除權(quán)的情況經(jīng)常發(fā)生。如何正確行使房屋租賃合同的解除權(quán)，筆者結(jié)合司法實(shí)踐中的相關(guān)問(wèn)題，總結(jié)如下三點(diǎn)，僅供參考：首先，發(fā)出解除合同通知不代表合同已經(jīng)解除。

19、無(wú)論是出租人還是承租人，在發(fā)現(xiàn)對(duì)方存在合同法規(guī)定的相關(guān)違約行為時(shí)，可依法發(fā)出解除合同通知，行使解除權(quán)。但必須明確的是，解除通知是否發(fā)生效力需要相對(duì)方或者人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的最終確認(rèn)。主張解除合同是守約方的權(quán)利，但相對(duì)方有異議的權(quán)利，發(fā)出解除合同通知并不代表合同已經(jīng)解除，即使是行使解除權(quán)方也要繼續(xù)履行合同直至合同解除通知為對(duì)方確認(rèn)或被人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)生效。其次，相對(duì)方應(yīng)依照法定的程序和路徑行使異議權(quán)。解除合同通知雖然不必然引起合同解除的效果，但是如果相對(duì)人不依法行使異議權(quán)，則合同解除的通知發(fā)生法律效力。當(dāng)租賃合同一方向相對(duì)方發(fā)出解約通知后，相對(duì)方應(yīng)當(dāng)按照合同約定或法定的期間內(nèi)向人民法院或仲

20、裁機(jī)構(gòu)提出異議申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)解除通知的效力進(jìn)行確認(rèn)。這時(shí)我國(guó)合同法規(guī)定的唯一法定異議程序和路徑。如果相對(duì)人不及時(shí)提出異議或者未按照法律規(guī)定提出異議，則解除通知即發(fā)生解除合同的效力。也有觀點(diǎn)提出，如果解除方要求解除合同的事由沒(méi)有任何法律依據(jù)或者沒(méi)有任何正當(dāng)理由發(fā)出解除通知的，相對(duì)方即使在通知期滿或法定期間屆滿后另行起訴或仲裁的，該解除通知不應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生解除合同的效力。對(duì)于此種情況，筆者認(rèn)為，當(dāng)事人要求就出合同的通知有無(wú)理由或者理由是否成立，均是雙方當(dāng)事人的單方面認(rèn)識(shí)，合法既賦予了解除方請(qǐng)求解除的權(quán)利，同時(shí)，合同法也賦予相對(duì)人通過(guò)異議進(jìn)行救濟(jì)的權(quán)利和途徑，如果相對(duì)人不依法行使權(quán)利，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后

21、果。最后，解除通知效力被確認(rèn)前應(yīng)繼續(xù)履行房屋租賃合同?！酒悍课葑赓U合同終止協(xié)議書(提前解除 )】1九、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。出租方（甲方）：承租方（乙方）：簽約日期：簽約日期：2【篇三：出租方單方解除房屋租賃合同的法律后果】出租方單方解除房屋租賃合同的法律后果四川君合律師事務(wù)所鄭書宏盧宇一、本案基本事實(shí)2007 年 5 月 18 日， a 保險(xiǎn)公司與b 礦業(yè)簽訂了寫字間租賃合同，約定 b 礦業(yè)將位于寧遠(yuǎn)街 8 號(hào)的北苑公寓租給 a 保險(xiǎn)公司用于辦公，并約定租賃期限為三年，即從 2007 年 7 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日。合同簽訂后，雙方一直

22、按照合同約定履行義務(wù)，并無(wú)違約行為。2009 年 2 月 16 日 b 礦業(yè)單方面要求提前解除租賃合同，對(duì)此， a 保險(xiǎn)公司向本律師團(tuán)咨詢：因 b 礦業(yè)提前解約 a 保險(xiǎn)公司應(yīng)得到的賠償以及法律依據(jù)。二、本案焦點(diǎn)本案中， b 礦業(yè)提前解除租賃合同屬于違約行為，根據(jù)租賃合同的約定，對(duì)方應(yīng)向 a 保險(xiǎn)公司支付兩個(gè)月租金作為違約金（共計(jì)17844.00元）；同時(shí)， b 礦業(yè)的違約行為給a 保險(xiǎn)公司造成了損失。因此，本案的焦點(diǎn)在于能否同時(shí)要求對(duì)方支付違約金和賠償損失。三、相關(guān)法律分析中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金

23、，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加 ；最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）第二十八條規(guī)定：當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。根據(jù)前述規(guī)定，a 保險(xiǎn)公司不得同時(shí)要求單方支付違約金和賠償損失，僅可以要求其按照約定承擔(dān)違約責(zé)任，如對(duì)方違約給a 保險(xiǎn)公司造成的損失高于約定的違約金的， a 保險(xiǎn)公司可以要求增加到損失額度。四、可以要求賠償?shù)膿p失范圍a 保險(xiǎn)公司

24、擬向b 礦業(yè)主張的損失有：裝修損失、重新尋找租賃場(chǎng)地而造成的營(yíng)業(yè)損失、房租價(jià)差損失等。對(duì)于a 保險(xiǎn)公司提到的損失，律師團(tuán)向a 保險(xiǎn)公司做如下法律分析：1、裝修損失。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十條：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 ”第十一條第一款： “承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支

25、持。 ”因此， a 保險(xiǎn)公司對(duì)未形成附合的裝飾裝修物可予以拆除；對(duì)已形成附合的裝飾裝修物，雙方之間并無(wú)約定，因此 a 保險(xiǎn)公司可根據(jù)所提出的裝修折舊計(jì)算公式要求 b 礦業(yè)予以賠償。2、重新尋找租賃場(chǎng)地而造成的營(yíng)業(yè)損失。中華人民共和國(guó)合同法第一百一十三條規(guī)定： “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定， 包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”至于本條所稱 “合同履行后可以獲得的利益”，本律師團(tuán)認(rèn)為，其應(yīng)當(dāng)是指直接從交易的標(biāo)的物上獲得的利益。本案中， a 保險(xiǎn)公司承租房屋用于經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，a 保險(xiǎn)公司獲得的利益應(yīng)

26、該來(lái)自保險(xiǎn)業(yè)務(wù)本身，而與該租賃標(biāo)的物無(wú)關(guān)，因此不屬于“可以獲得的利益 ”的范圍。同時(shí)，即使其被法院認(rèn)定為“可以獲得的利益 ”的范圍， a 保險(xiǎn)公司也無(wú)法提供證據(jù)證明該損失的發(fā)生以及損失的具體計(jì)算方法。另，對(duì)方可能依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十九條（該條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償 ）和 “超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定進(jìn)行抗辯。因此， a 保險(xiǎn)公司要求賠償重新尋找租賃場(chǎng)地而造成的營(yíng)業(yè)損失的主張獲得支持的可能性極小。3、房租價(jià)差損失。根據(jù)合同法第一百一十二

27、條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”、第一百一十三條第一款 “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”的規(guī)定，由于 b 礦業(yè)提前解約，導(dǎo)致a 保險(xiǎn)公司在寫字間租賃合同履行期間的最后一年不能繼續(xù)以18 元/平方 /月的價(jià)格承租房屋，并須多支付 7元/平方 /月才能租到同樣房屋，對(duì)該差價(jià)損失，a保險(xiǎn)公司可以要求b 礦業(yè)予以賠償，但是a 保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)有力的證據(jù)予以支持。另外，根據(jù) a 保險(xiǎn)公司與款的約定， a 保險(xiǎn)公司已向除， a 保險(xiǎn)公司有權(quán)要求 b 五、律師團(tuán)意見(jiàn)b 礦業(yè)的寫字間租賃合同第七條租金第三 b 礦