地籍調查的目的和意義

1、地籍調查的目的是為了獲取每一宗地的位置、權屬、界線、數(shù)量、用途、等級等基本信息,為土地登記提供依據資料。地籍調查是土地登記工作中為確定土地權屬、明析產權的實質性調查，其成果資料是保護土地所有者和土地使用者合法權益、解決土地產權糾紛的重要憑據。同時，通過地籍調查還可全面掌握一個地區(qū)的土地類型、數(shù)量、分布和利用狀況，以及土地在國民經濟各部門之間、在各種經濟成分之間的分配情況，從而為建立科學的土地管理體系，為合理利用和保護土地，為制定土地利用規(guī)劃、計劃及有關政策、實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡、調控土地供需、規(guī)范土地市場等提供信息保障。地籍調查形成的資料成果主要有：(1)地籍調查表、宗地草圖和界址點、界址邊勘

2、丈原始記錄。(2)地籍控制測量原始記錄、控制點網圖和平差計算成果。(3)解析界址點成果表。(4)地籍鉛筆原圖和著墨底圖、地籍圖分幅接合表及宗地圖。(5)面積量算成果及土地分類匯總統(tǒng)計表。(6)地籍調查報告。第四章地籍調查第一節(jié)地籍調查概述一、地籍調查(CadastralInventory)的目的和類型地籍調查是國家采用科學方法，依照有關法定程序，通過權屬調查和地籍測量，查清土地的位置、權屬、界線、數(shù)量和用途等基本情況，并以圖、簿、冊示之，在此基礎上進行土地登記。1 .地籍調查的目的核實宗地的權屬和確認宗地界址的實地位置，并掌握土地利用狀況；通過地籍測量獲得宗地界址點的平面位置、宗地形狀及其面積

3、的準確數(shù)據，為土地登記、核發(fā)土地權屬證書奠定基礎；為完善地籍管理服務，做好技術準備，提供法律憑證。2 .地籍調查的類型地籍調查根據調查時期和任務不同可分為分為初始地籍調查和變更地籍調查。初始地籍調查指土地初始登記前對登記區(qū)第一次普遍調查。變更地籍調查指變更土地登記前對變更宗地的調查。二者是互相影響互為基礎的統(tǒng)一體（圖4-1）。維持其現(xiàn)勢性、實效性變更調查圖4-1初始調查與變更調查關系地籍調查若按開展范圍又可分為村莊地籍調查和城鎮(zhèn)地籍調查。到目前為止，村莊地籍調查常依據村莊地籍調查規(guī)程（試行）,結合土地利用現(xiàn)狀調查進行；而城鎮(zhèn)地籍調查則依據城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程獨立進行。村莊地籍調查的對象為：城鎮(zhèn)郊區(qū)

4、、集鎮(zhèn)、村莊、國營農場、林、牧、漁場和農民集體經濟組織使用的非農業(yè)建設用地；城鎮(zhèn)地籍調查的對象為：城市、建制鎮(zhèn)和獨立工礦用地。:、地籍調查的內容因地籍制度和地籍調查的目的不同，地籍調查內容也不完全一樣。我國當前實行的土地登記制度，要求對每宗地登記其權利人情況、土地權屬和使用情況、權利限制等情況。為能進行這樣的土地登記，必須對每宗土地的權屬狀況和界址線有確切的描述和記載，我國的地籍調查的內容可概括為權屬調查和地籍測量兩部分。三、地籍調查的對象宗地（Parcel）地籍調查通常以宗地為基本調查單位。所謂宗地，是指被權屬界址線所封閉的自然地塊。宗地的內容包括（圖4-2）:宗地內容界址點界址線土地所有權

5、土地使用權土地租賃權土地抵押權土地繼承權地役權圖4-2宗地內容圖四、地籍調查的程序地籍調查是一項綜合性、系統(tǒng)性的工程，以初始地籍調查為例，包含調查準備、權屬調查、地籍測量、文字報告、成果檢查驗收、資料歸檔幾個步驟。第二節(jié)權屬調查一、權屬調查（OwnershipInventory）的概念與任務權屬調查是對土地權屬單位的土地權屬來源及其權利所及的位置、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調查。在城鎮(zhèn)，權屬調查是針對土地使用者的申請，對土地使用者、宗地位置、界址、用途等情況進行實地核定、調查和記錄的過程。調查成果經土地使用者認定，可為地籍測量、權屬審核和登記發(fā)證，提供具有法律效力的文書憑據。界址調查是權屬調

6、查的關鍵，權屬調查是地籍調查的核心。二、權屬調查的內容權屬調查的主要內容包括宗地位置、界線、權屬狀況和使用狀況等的調查。具體敘述如下：1、查清宗地的權屬和權源狀況；2、查清宗地相關行政界線、地理名稱以及四至；3、查清宗地界址點、線的位置、類別和種類；4、查清土地用途、土地等級、地價、共有情況等內容。三、權屬調查的程序與方法權屬調查主要包括權屬審核（即審核登記申請材料的齊備性、合法性及權利人的資格）實地調查確權（即現(xiàn)場明確土地的權屬、界線等并定界）兩部分。初始權屬調查的具體步驟如圖4-3所示：圖4-3初始權屬調查流程圖四、權屬調查注意事項1 .權屬調查的基本原則權屬調查，尤其是界址調查是所有地籍

7、調查工作的核心與基礎。由于實際調查中存在著權屬界址糾紛，所以，權屬調查時應該深入調查研究，弄清情況，以權源為主，同時考慮宗地的實際使用情況，通過反復協(xié)商，取得一個較合理的結果。因此，調查中對于土地的來源應有充分的了解，準備好足夠的相關材料，以減少不必要的糾紛。實施確權政策措施時，應該遵循以下的原則：(1)維護法律(如憲法、土地法)法規(guī)的嚴肅性，應該結合確權，嚴肅查處侵占、亂占、多占土地等的違法行為。(2)尊重歷史事實，貫徹“實事求是”的原則進行確權，而不是“懸而不決”。(3)充分考慮提高土地利用、使用效益。(4)嚴格依照城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程中的技術要求，確保確權的工作質量，減少人為誤差。2 .調查

8、底圖的準備為保證權屬調查中所有宗地的調查不重不漏，每個地區(qū)開始權屬調查前，應該對該地區(qū)所有土地預編宗地號、界址點號。即依照調查區(qū)的實際情況，同時參考該區(qū)較新的大比例地形圖或平面圖先劃分不同的街坊，進而結合土地權屬、權源資料以及舊的地籍圖等，逐宗編繪調查用工作底圖，并預編宗地號、界址號。界址點的編排采用按照宗地順序依次編排的方法，缺號按順序遞補。宗地內界址點，從左到右，從上到下，由“1”號起編號。編好一宗地，則繼續(xù)編下一宗地界址點號。3 .界標(BoundaryMonument)的設定權屬調查時應在無爭議的界址點處設置界址點標志。實地指界時，土地部門應首先對土地使用者、相關使用者(臨宗使用者和共

9、用宗土地使用者)，以及以上幾方土地使用者的法人代表無法出席時指定的委托代理人的資格進行認證。經各有關方確認界址點(線)無爭議后，填寫地籍調查表并簽章，同時現(xiàn)場埋設為界址點標志。如有爭議現(xiàn)場無法解決的時候，應填寫糾紛原由書，說明爭議位置、緣由、調查員意見，并送土地登記辦公室處理。若仍然無法解決，可以把爭議界在圖表中標明。界標設定之后，應及時繪制宗地草圖，實地丈量界址線長度并記錄填寫于調查表中。對一些界址點必要時還應做一定的“點之記”，以便以后實地進行界址點位恢復。界標的類型可根據實地情況，選擇不同的材質。4 .調查表的填寫權屬調查的結果應在現(xiàn)場記錄于調查表上。填表時應注意：(1)要特別注意對權屬

10、界線的記載，記錄應為點一線一點。對于圍墻等線狀地物，界址應標明界址線位置，如外、中、內等，確定其歸屬；(2)調查內容不得涂改，若需涂改，應在涂改處應加蓋涂改人名章；(3)對于無爭議界址，雙方應在調查表上簽字蓋章確認。5.繪制宗地草圖宗地草圖是描述宗地位置、界址等情況的實地記錄，是調查表的一部分，應現(xiàn)場繪制。為反映界址細部相對關系，宗地草圖常選用概略比例尺，局部范圍可不依比例適當放大。宗地草圖的內容如圖4-4所示：-概略比例尺R說查員調查日期宗地編號界址蛹號f從T起.由西北角III兩針編）距離有關建筑物.構筑物界址邊長與鄰近地物相關距離圖4-4宗地草圖的內容第三節(jié)地籍測量一、地籍測量（Cadas

11、tralSurvey慨念地籍測量是為滿足地籍調查中對確定宗地的權屬界線、位置、形狀、數(shù)量等地籍要素水平投影的需要而進行的測量和面積計算工作。地籍測量雖然側重于宗地權屬信息的測量，但它同時又遵循一般測量中的“先控制，后碎部，從高級到低級，由整體到局部”的施測原則。由于地籍測量是以權屬調查為先導，并在其基礎上完成的一種測繪工作，因此測量結果一經登記具有法律效力。因為地籍測量的特殊作用，其測量過程具有一些固有的特點：1、測量內容特殊：一般包括地籍要素和地形要素的測量；2、比例尺較大；3、測量結果一經登記具有法律效力；4、現(xiàn)勢性：即測量的主要成果應該具有準確性、現(xiàn)勢性，如果發(fā)生變更，則應當隨時進行變更

12、調查和測量。二、地籍測量的內容地籍測量通常是以宗地為單位測量有關的宗地信息，包括地籍要素、地形要素兩大部分（圖4-5）。圖4-5地籍測量內容就作業(yè)過程而言，地籍測量包含地籍控制、界址點測量、地籍圖成圖、面積量算、地籍測量成果匯編五部分。五部分的內容是建立在權屬調查的基礎之上的，而地籍測量完成之后,則所有成果可以作為地籍信息進行應用（圖4-6）。地籍控制測量權屬調查界址點測量整制各種地籍圖面積量篁與統(tǒng)計成果檢查臉收地籍信息應用地籍成果匯編圖4-6地籍測量內容三、地籍測量的實施1 .地籍控制測量(CadastralControlSurvey)2 .界址點(BoundaryMark)測量3 .地籍圖

13、(CadastralMap)成圖4 .面積量算5 .成果檢查驗收6 .地籍測量成果匯編第四節(jié)變更地籍調查一、變更地籍調查的概念變更地籍調查是指在完成初始地籍調查之后，為適應日常地籍管理的需要，是地籍資料保持現(xiàn)勢性而進行的土地權屬及其界址點、線的變更調查。變更地籍調查的目的是為了地籍成果的日常更新與維護，從而保證地籍資料的時效性、現(xiàn)勢性。1 .地籍變更必須具備幾個前提條件：(1)已完成了土地登記；2 2)土地的權屬發(fā)生變更或改變批準的主要用途和地類；3 3)有土地變更的登記申請。2.變更調查的原因：(1)權屬變化：土地所有權、使用權部分發(fā)生改變或因出賣、轉讓地上附著物而涉及的土地權屬轉移；(2)

14、界址調整：調整不合理的土地權屬界線或消除土地使用中的一些缺點(如地界彎曲、插花地、分散地等)而進行的地界裁彎取直、土地交換等；(3)技術方法、技術規(guī)程的更新：由于測繪儀器、測量方法的不斷更新，以及地籍調查技術規(guī)程要求提供新的地籍信息均要求進行變更調查。例如，農村城市化后，原有的地籍資料的精度已不符合要求，應該使用新的技術規(guī)程并進行權屬變更調查與測量。二、變更調查的程序地籍變更調查的工作程序與一般地籍調查類似。主要包括：1 .地籍要素的變更調查：包括土地權屬或地類發(fā)生變更的宗地的邊界、四至、地號、使用者、用地類型等情況的調查；2 .界址點的變更測量：即重新測定宗地尤其是新增界址點坐標，或按照宗地

15、設計的界址點坐標進行界址點實地放樣；3 .地籍圖的修測：即在原有地籍圖的基礎上，標繪變更權屬界址點，修測新增的地物并編繪地籍圖、量算面積、填寫土地登記調查表等，為換發(fā)土地證作好準備。變更地籍調查根據其內容和目的，工作的主要程序如圖4-7所示。地籍要素的變更調查界址點的變更測量面積量算調查記錄表、宗地圖換發(fā)土地證圖4-7地籍變更調查流程圖、變更調查的注意事項1.變更調查的材料準備變更調查的材料準備是一切變更工作的基礎。變更調查需要準備的材料通常包括:(1)變更土地登記申請書；(2)原有地籍圖的復制件；(3)本宗地及鄰宗地的原有地籍調查表的復制件(包括宗地草圖)；(4)相關界址點坐標；(5)變更地籍調查通知書；(6)變更地籍調查表(7)必要的變更數(shù)據的準備，如宗地分割時放樣元素的計算(8)本宗地附近測量控制點成果，如坐標、點的標記或點位說明、控制點網圖2.變更調查中宗地號、界址點的變化土地權屬的變更，實質為宗地權屬單位的更替，一旦涉及宗地面積發(fā)生變化，則必須考慮宗地的合并與分割中宗地號、界址點的變化。以宗地的合并為例，合并前后界址點的號碼發(fā)生了變動(圖4-8),因此，宗地的合并與分割中必須制定一定的宗地號、界址點的變化原則。合并前合并后圖4-8宗地的合并土地分割或合并后的宗地編號應該保持原序