商品房買賣的流程詳細解讀

1、商品房買賣的流程詳細解讀（僅供參考）1 .籌措購房資金2 .查驗欲購房屋的銷售許可證、房產(chǎn)證、土地證（五證兩書）3 .簽證買賣契約4 .按揭貸款、辦理貸款抵押登記5 .交易過戶（稍后辦理他項權(quán)利登記）6 .交納物業(yè)維修基金7 .領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證8 .領(lǐng)取他項權(quán)證一、籌措購房資金（一）貨幣化拆遷補償款使用辦法被拆遷人應(yīng)攜帶以下資料到南京市拆遷辦辦理劃款手續(xù)1、經(jīng)監(jiān)證的拆遷補償協(xié)議；2、本人身份證；3、南京市房屋拆遷補償款專項存款證明；4、相關(guān)購房證明（1）購買商品房須攜帶登記備案的購買合同；（2）購買集資房須攜帶房改辦批文和南京市出售公有房價格評估測算表；（3）購買房屋使用權(quán)須攜帶產(chǎn)權(quán)單位同意

2、，主管部門（區(qū)房產(chǎn)局）批準出售的購公有住房使用權(quán)審批表"南京市房屋拆遷補償專項（4）凡資金劃轉(zhuǎn)單位的，需提供房屋出售或出租單位的開戶銀行及帳號。經(jīng)南京市房屋拆遷管理辦公室審核，開出存款使用通知書”，到相關(guān)銀行辦理使用手續(xù)。（二）貨幣化分房補貼的取得由本人持購房契約按照國家有關(guān)法規(guī)在本單位辦理。（三）公積金及公積金貸款的取得（見按揭貸款、辦理貸款抵押登記）（四）商業(yè)貸款的取得（見按揭貸款、辦理貸款抵押登記）二、查驗欲購商品房的銷售許可證或房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證（一）查驗?zāi)康囊?guī)避房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的風險（二）查驗途徑要求開發(fā)商出示銷售許可證或房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件，或通過律師

3、到政府行政主管機關(guān)查詢所有權(quán)證查詢：房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處地址：華僑路52號電話：4714939土地使用權(quán)證查詢：市國土局信息中心地址：同仁西街7-726室電話：335088-726三、簽證商品房買賣契約（一）簽證程序（含注銷登記程序）收件-核驗資料-登記-歸檔（二）需提供資料1、買賣契約；2、當事人雙方身份證明；3、購房單位企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)（機關(guān)）法人登記證；4、購房單位法定代表人身份證明；5、授權(quán)委托書；6、委托代理人的有關(guān)委托書和被委托人身份證明以及委托書的公證證明（三）商品房買賣契約注銷登記程序需提供材料：1、商品房買賣契約2、契約變更表3、個人注銷申請（四）收費標準商品房合同簽定10日內(nèi)繳

4、納契稅需繳納2%勺契稅，在交易過戶審核合格后還需繳納0.6%的交易服務(wù)費（詳見交易過戶）四、辦理商品房按揭貸款（公積金貸款、商業(yè)貸款）公積金貸款（一）申請貸款條件在本市購買、建造自住住房，并按月向"南京市住房基金管理中心"繳存住房公積金的職工，均可申請政策性住房貸款。1、具有南京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，在本市有固定場所；2、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款本息的能力3、同意以所購房屋作抵押或提供銀行認可的有效擔保；4、具有規(guī)定比例的自籌款。5、其中屬于政策性住房貸款的還必須同意用"南京市住房基金管理中心”認可的質(zhì)物作抵押或房產(chǎn)作抵押，也可在"南京市住房

5、基金管理中心”認定的范圍內(nèi)，采取擔保的方式；6、所購商品房或經(jīng)濟適用房的開發(fā)單位須與"南京市住房基金管理中心”簽訂按揭協(xié)議；（二）申請貸款程序1、借款人到銀行指定的網(wǎng)點領(lǐng)取"貸款須知"；2、借款人憑“買賣契約”、身份證、住房公積金儲金卡或職工積金帳號以及至少20%勺首付款收據(jù)向我行提出申請；3、銀行查詢借款人或借款人夫妻雙方的公積金繳存情況，審閱借款人提供的貸款，確定擔保方式，計算實際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式，發(fā)放“一本式”貸款文本；4、借款人正確填寫有關(guān)資料后，到售房單位加蓋擔保章，并將完備手續(xù)后的資料交給銀行；5、銀行將初審后的有關(guān)材料交"

6、管理中心"；6、銀行與借款人根據(jù)所確定的擔保方式辦理保險、抵押、公證；7、借款人在貸款銀行開設(shè)還款帳戶；8、銀行以轉(zhuǎn)帳的方式將借款人的貸款劃入售房單位的帳戶。（三）貸款手續(xù)費及額度：商品房請人代辦200元，自辦不要交錢。貸款額度最高為12萬元；公證費：40元（組合貸款公證費80元）保險費：房屋評估價X年限X保險費率（保險費率：5年內(nèi)0.5%,5-10年0.45%,10-15年0.4%）商業(yè)貸款（一）申請貸款條件男性年齡18-60周歲，女性年齡18-55周歲，具備完全民事行為能力且在本市購房的南京市民均可申請商業(yè)貸款。1、具有南京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，在本市有固定場所；2、具有

7、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款本息的能力3、同意以所購房屋作抵押或提供銀行認可的有效擔保；4、具有規(guī)定比例的自籌款。（二）申請貸款程序1、借款人憑“買賣契約”、身份證以及至少30%勺首付款收據(jù)提出申請；2、銀行審閱借款人提供的貸款，確定擔保方式，計算實際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式，發(fā)放“一本式”貸款文本；3、借款人正確填寫有關(guān)資料后，到售房單位加蓋擔保章，并將完備手續(xù)后的資料交給銀行；4、銀行與借款人根據(jù)所確定的擔保方式辦理保險、抵押、公證；5、借款人在貸款銀行開設(shè)還款帳戶；6、銀行以轉(zhuǎn)帳的方式將借款人的貸款劃入售房單位的帳戶。（三）貸款手續(xù)費及額度：商品房請人代辦200元，自辦不要交錢。貸

8、款額度最高為70%公證費：200元（組合貸款公證費80元）保險費：房屋評估價X年限X保險費率（保險費率：5年內(nèi)0.5%,5-10年0.45%,10-15年0.4%）五、商品房抵押登記（一）辦理程序（注銷抵押程序）收件-初審-復審-審批-合同登記-收費、發(fā)放合同-移交產(chǎn)權(quán)處申領(lǐng)房屋他項權(quán)證（二）需提供的材料分類提交的證件1 .房屋所有權(quán)人的身份證復印件2 .居住用房：第二住處的公證書3 .房屋所有權(quán)人已焙的：夫妻雙方同意抵押的公證書基本提交的證件1 .房屋所有權(quán)證，國有土地使用證2 .主合同（即與貸款人簽訂的借款合同）3 .抵押雙方的營業(yè)執(zhí)照副本，法定代表人、經(jīng)辦人身份證復印件4 .以共有房屋設(shè)

9、定抵押的，須提交共有人同意抵押的文件5 .有資質(zhì)評估機構(gòu)出具的評估報告（三）收費標準收費項目計費基數(shù)收費標準備注房地產(chǎn)抵押（含按揭）管理費抵押評估價值10萬元以下（含10萬元）1%1、以抵押評估值為計費基數(shù)，實行差額定率累進收費，由抵押人支付2、每件收費基準抵押期限為一年，低于一年期的收費標準可下降50%.3、房地產(chǎn)典當參照此收費標準執(zhí)行，計費基數(shù)為典當評估價值，由出典人承典人各自承擔50%10萬元以上至100萬元（含100萬元）0.7%100萬元至1000萬元（含1000萬元）0.3%01000萬元以上0.2%六、辦理商品房交易過戶手續(xù)（一）程序收件-初審-查檔-現(xiàn)場查勘-評估、復審-審批-

10、收費、發(fā)件-歸檔-移交產(chǎn)權(quán)處等單位（二）提供材料商品房過戶：1、商品房買賣契約；2、轉(zhuǎn)讓方商品房銷售許可證正本；3、轉(zhuǎn)讓方房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證；4、轉(zhuǎn)讓方房屋竣工驗收證書；5、承受方商品房銷售發(fā)票；6、企業(yè)、機關(guān)、事業(yè)法人代碼證書及營業(yè)執(zhí)照；7、授權(quán)委托書；8、承受方及受委托人的身份證。1、7項為正本其余均為復印件土地轉(zhuǎn)讓過戶：1、土地轉(zhuǎn)讓合同；2、建設(shè)項目批文；3、土地出讓合同；4、出讓金交付憑證；5、國有土地使用證；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、投入資金的驗證憑證；8、轉(zhuǎn)讓方上級主觀部門批文；9、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；10、授權(quán)委托書。（三）收費標準（含契稅、商品房物業(yè)維修基金）標的交易綜合服務(wù)費

11、稅房地產(chǎn)（1）0.9%（轉(zhuǎn)讓方承擔0.3%,受讓方承擔0.6%）（2）贈與由承受方承擔0.5%（3）已購公有住房上市交易，轉(zhuǎn)讓方承擔150元/件，受讓方承擔200元/件一、契稅：（1）個人購買普通住宅，契稅2%（2）個人購買普通住宅商品房，契稅2%（3）房地產(chǎn)贈與和其它房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，契稅4%二、地稅：（暫時對單位轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)征收）（1）營業(yè)稅：5.45%（轉(zhuǎn)讓方繳納）（2）土地增值稅：6%（轉(zhuǎn)讓方繳納）（3）所得稅：1%（轉(zhuǎn)讓方繳納）（4）印花稅：0.01%（轉(zhuǎn)讓方、受讓方各半）標的交易綜合服務(wù)費稅房地產(chǎn)（1）0.9%（轉(zhuǎn)讓方承擔0.3%,受讓方承擔0.6%）（2） 贈與由承受方承擔0.5%

12、（3） 已購公有住房上市交易，轉(zhuǎn)讓方承擔150元/件，受讓方承擔200元/件一、契稅：（1）個人購買普通住宅，契稅2%（2）個人購買普通住宅商品房，契稅2%（3）房地產(chǎn)贈與和其它房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，契稅4%二、地稅：（暫時對單位轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)征收）營業(yè)稅：5.45%（轉(zhuǎn)讓方繳納）（2） 土地增值稅：6%解讓方繳納）所得稅：1%解讓方繳納）（4）印花稅：0.01%（轉(zhuǎn)讓方、受讓方各半）（四）維修基金的交納商品房繳交維修基金應(yīng)提供的資料：1、南京市商品房買賣契約2、南京市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（拆遷戶購房）3、1997年1月1日前簽訂契約、協(xié)議的，且房屋已交付使用的，還應(yīng)提供工程竣工驗收證明商品房維修

13、基金繳交標準：多層：2%多層裝電梯：3%小高層、高層住宅：3%七、領(lǐng)取商品房兩證房產(chǎn)證（一）辦理程序受理申請-測繪房產(chǎn)圖-審核權(quán)屬-核準登記、收費、頒（換）發(fā)房屋權(quán)屬證書-建立房屋權(quán)屬檔案（二）繳驗證件：（1） 個人身份證件或法人及其他組織資格證件（復印件）;（2） 南京市房地產(chǎn)交易過戶憑證、完稅憑證、繳費憑證；（3） 翻建、改建、擴建的房屋，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收證明、紅線圖及有關(guān)批準文件（4） 房屋座落門牌號或權(quán)利人姓名、名稱改變的，提交有法律效力的證件、證明；（5） 法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當提交的其它證件、證明。（三）收費標準房屋產(chǎn)權(quán)人因姓名名稱發(fā)生變更，房屋現(xiàn)狀不變的，按個人每件30元，單位每件50元收?。环课莅l(fā)生翻、改、擴建的按5元/平米收取土地證（一）程序辦好房產(chǎn)證后，到房產(chǎn)所在區(qū)的區(qū)土地局（房地產(chǎn)管理局）辦理土地證（二）提供材料1、房屋所有權(quán)證（復印件）2、商品房買賣契約（復印件）3、賣房單位土地證（復印件）4、整幢樓分戶建筑面積表（窗口表）5、商品房銷售許可證（復印件）6、地址變更說明（賣房單位和派出所蓋章）（三）收費標準每件35元八、領(lǐng)取他項權(quán)證（一）登記程序受理申請-繪制房產(chǎn)圖-審核權(quán)屬-核準登記、收費、頒（換）發(fā)房屋權(quán)屬證書-建立房屋權(quán)屬檔案（二）繳驗證件（1）抵押當事人的身份證明或法人資格證明（復印件）；（