商業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變-只租不售

1、商業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變-“只租不售”隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷火爆，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛宣布其商業(yè)項(xiàng)目未來“只租不售”。且據(jù)業(yè)內(nèi)幾次調(diào)研報(bào)告顯示，許多一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)正在轉(zhuǎn)向“只租不售”。那么這是否意味著“只租不售”模式將會(huì)成為商業(yè)營運(yùn)的趨勢(shì)？如果是趨勢(shì)，做為房地產(chǎn)公司招商人員的我，不禁會(huì)問：恒茂*夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目是否也會(huì)承接這一發(fā)展趨勢(shì)呢？這一模式是否真正有利于商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展？商業(yè)發(fā)展模式種類今天的中國商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)盈利模式具有多樣性選擇，開發(fā)商一直都是拿“租”與“售”靈活應(yīng)用、互相搭配的。不同的地域、不同的政策、不同的團(tuán)隊(duì)變化出來的模式就不一樣。不過變化雖多，卻可大致歸納為三種：“只

2、售不租”，這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，以出售產(chǎn)權(quán)為收入來源，快速回收投資；“只租不售”，該模式建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要的收入來源；“租售結(jié)合”，這種模式通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租，另一部分銷售，通過賣掉一恒茂華城項(xiàng)目謝容2010-9-1部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路。此外，“租售結(jié)合”還有很多變化，如：“返租銷售”等?！爸皇鄄蛔狻焙汀白馐劢Y(jié)合”由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少。即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上

3、。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時(shí)，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。因此，商業(yè)單純的“出售”開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。開發(fā)商為了解決這一困境，不得不將經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。于是大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都采用“租售結(jié)合”、“又租又售”的方式。不過，租售結(jié)合的模式也有其困難。就拿目前恒茂華城商圈為例，商業(yè)運(yùn)作模式采用的是租售結(jié)合，商圈內(nèi)物業(yè)被分屬與不同小業(yè)主。我們替小業(yè)主招租之后，相當(dāng)一部分租戶經(jīng)營時(shí)間不長，收不到回報(bào)，就跑掉了。我們認(rèn)為，任何

4、一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要1-3年的市場(chǎng)培育期。而小租戶沒有培育市場(chǎng)的心態(tài)，生意不好就跑了，小業(yè)主又不愿頭幾年降低租金來培育市場(chǎng)。而且，招商工作的大部分時(shí)間在幫客戶和小業(yè)主之間協(xié)商，招商計(jì)劃實(shí)施有一定的阻力。因此，“租售結(jié)合”的模式，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的培育、商圈統(tǒng)一管理、招商計(jì)劃的實(shí)施帶來一定的影響?！爸蛔獠皇邸薄爸蛔獠皇邸笨粗氐氖情L線回報(bào)，一般來說至少需要7-10年的時(shí)期，雖不如快進(jìn)快出的出售形式回收資金快，但因?yàn)槭情L期持有該商業(yè)物業(yè)，除了租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值。一般說來，其優(yōu)點(diǎn)有幾點(diǎn)：長期受益持有商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠保證有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且能夠享有日后商業(yè)地產(chǎn)增值的收益，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也

5、會(huì)加強(qiáng)。規(guī)避增值稅國家宏觀調(diào)控對(duì)于增值稅的嚴(yán)格征收。為了合理規(guī)避增值稅，將售轉(zhuǎn)為租成為一個(gè)規(guī)避的方式，其或多或少都會(huì)減少納稅。整體品牌效益開發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)，可獨(dú)自經(jīng)營、統(tǒng)一管理，恒茂華城項(xiàng)目謝容2010-9-1建立品牌效益，有利于將來項(xiàng)目的整個(gè)潛力價(jià)值提升。其實(shí)，“只租不售”模式在北京、深圳、上海等一城市早已屢見不鮮，如：“萬象城”、“卓越世紀(jì)中心”、“星河城”等。而在南昌，還是以“租售結(jié)合”為主，不過在9月3日要啟動(dòng)的“樟樹林文化生活公園”，是江西省首家“只租不售”項(xiàng)目，這標(biāo)志著三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)模式也逐漸在向“只租不售”轉(zhuǎn)變。一切從實(shí)際出發(fā)“只租不售”模式優(yōu)點(diǎn)多，尤其是品牌提升、地產(chǎn)增值。不過，我覺得“只租不售”模式是一種追求，項(xiàng)目真正是否能執(zhí)行，還要視情況而定。首先要看開發(fā)商的資金實(shí)力，引進(jìn)主力店往往租期長，租金低，幾年內(nèi)都無法回籠資金，沒有一定的資金做前期投資，是沒辦法運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的。其次要看開發(fā)商是否擁有一支優(yōu)秀的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，眼光獨(dú)特、嗅覺敏銳，積極配合項(xiàng)目計(jì)劃。同時(shí)開發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的定位，對(duì)招商