商業(yè)企業(yè)場地整體租賃籌劃案例分析

1、商業(yè)企業(yè)場地整體租賃籌劃案例分析目前零售業(yè)競爭日趨激烈，商業(yè)企業(yè)間的合并、場地租賃等行為越來越多，所以企業(yè)資源整合中的稅收問題也愈加重要。A企業(yè)是一家百貨零售企業(yè)，擁有一棟3萬平方米的營業(yè)樓，營業(yè)一年后因管理不善虧損，無力繼續(xù)經(jīng)營，需出租。營業(yè)樓的原價為9000萬元，可使用年限25年。樓內(nèi)計算機及一些冷凍設(shè)備原值3000萬元，可使用年限6年。因A企業(yè)不再從事商業(yè)零售業(yè)務(wù)，故營業(yè)樓內(nèi)的設(shè)備不會再使用，且許多設(shè)備如冰柜也不易搬動，所以A企業(yè)欲整體出租營業(yè)樓。該營業(yè)樓處于三類城市，城市人口規(guī)模50萬。因該營業(yè)樓面積較大，且整體租賃，所以價格因人、因時都可能變動，較難確定一個公允的市場價格。B企業(yè)是一

2、家連鎖零售企業(yè)，正在尋找場地擴張，欲租賃A企業(yè)的營業(yè)樓進行經(jīng)營。雙方擬定合同，租賃期5年，年租金為1000萬元，包括其中的設(shè)施，設(shè)備維修費由B企業(yè)承擔。在合同基本成型時，A企業(yè)考慮到目前租賃涉及的稅金有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加等，綜合稅負太高，要求提高租金，否則要求拆除賣場內(nèi)的部分設(shè)施。以1000萬元的租金為基數(shù)計算，A企業(yè)需交納:房產(chǎn)稅=1000X12%=120（萬元）；營業(yè)稅=1000X5%=50（萬元）；附加稅=50X（7%+3%）=5（萬元）；共計175萬元。事實上B企業(yè)所支付的1000萬元租金中不僅包含房產(chǎn)的租金，還包含一些設(shè)備的使用費，而后者是不應交房產(chǎn)稅的。但由

3、于合同是統(tǒng)一的，如何劃分兩者收入的比例就成了問題。A企業(yè)的財務(wù)人員考慮了以下幾種方法：1、按房屋出租市場價劃分租金。周圍的商用房每平方米年均租金為500元，以此標準計算，僅房屋租金就達1500萬元。但實際上周圍商用房面積較小，容易單獨出租使用，無法與3萬平方米的營業(yè)場所類比，所以沒有可比的市場價格參照。2、按出租資產(chǎn)原始價值比例劃分租金。即房屋價值占總資產(chǎn)的3/4,房屋租金應為750萬元，其他資產(chǎn)使用費為250萬元。這樣可能會減少部分房產(chǎn)稅，但因房產(chǎn)和其他設(shè)施的使用年限不同，5年后房屋仍可繼續(xù)使用，而設(shè)備大部分已到報廢期，且設(shè)備出租收回的價值僅為1250萬元，遠遠低于資產(chǎn)的實際價值。所以如果簡

4、單地以原始價值比例來劃分租金，必然將部分設(shè)備的使用費記入了房屋租金，事實上仍提高了稅負。3、按資產(chǎn)年折舊比例劃分租金（按直線法計算、不計算殘值）。房屋使用年限25年，每年的折舊額為360萬元；設(shè)備使用年限6年，年折舊額為500萬元。以年折舊的比例劃分，房屋年租金為：1000/（360+500）X360=419（萬元）；設(shè)備的使用費為1000-419=581（萬元）。這樣雖然使設(shè)備的使用費遠遠大于按價值劃分的金額，但該方案產(chǎn)生了新的問題，即：此次租賃行為產(chǎn)生的主導因素是房產(chǎn)，而不是設(shè)備，但以上劃分租金的辦法卻導致了房產(chǎn)價值大收益卻低，極容易讓人理解為通過轉(zhuǎn)移房產(chǎn)租金而逃避房產(chǎn)稅。由此看來以上幾種

5、方案均難以解決實際問題，A企業(yè)不得不重新考慮。由于房產(chǎn)稅的稅率較高，所以如何合理地降低房屋的租金應是方案得以實施的關(guān)鍵。從這個角度出發(fā)，并通過與B企業(yè)溝通協(xié)商，A企業(yè)最終提出了一個新的設(shè)備出售方案。方案改進后，A企業(yè)將樓內(nèi)計算機及其他設(shè)備一次性出售給B企業(yè)，出售價格經(jīng)雙方協(xié)商為1800萬元，在合同簽定后先支付900萬元。租賃期滿后，現(xiàn)有設(shè)備基本已到期，如B企業(yè)不再租賃，不得拆除設(shè)備。由此租賃合同變更為純粹房產(chǎn)租賃，年租金為640萬元。經(jīng)過變更合同，A企業(yè)承擔的稅金如下：房產(chǎn)稅=640X12%=76.8（萬元）；營業(yè)稅=640X5%=32（萬元）；附加稅=32X（7%+3%）=3.2（萬元）共計112萬元。由此出售設(shè)備比整體租賃年節(jié)省稅金63萬元，而B企業(yè)的5年總支出（不考慮折現(xiàn)問題）共計5000萬元。與最早的整體租賃租金相同。在該方案中，簽訂房屋租賃和設(shè)備出售合同應特別注意各自的獨立性，經(jīng)營期滿對設(shè)備的處理方式、設(shè)備出售的付款方式等對合同的界定有重要影響，所以應從合同上嚴格規(guī)范出售行為，避免出售行為被稅務(wù)機關(guān)認定為變相租賃。止匕外，本案例中設(shè)備的使用年限和租賃期相同，基本不存在租賃到期后資產(chǎn)的再處置問題。如果設(shè)備的使用期限較長，采用設(shè)備出售的方式還會涉及租賃期結(jié)束后資產(chǎn)的處