收房流程及注意事項說課材料

1、超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出 30 天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理 意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮 向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā) 商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。4.

2、 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一 般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有 購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗收備案表 最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意 的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、 建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?？⒐を炇諅浒副碇械捻椖浚灰徒恢鞴懿块T備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生 負(fù)責(zé)。所以竣工驗收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)

3、定，表上的 每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是 “黑樓”，是不能入 住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為 購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各 款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、 墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件

4、。所以收房時先要審查相關(guān)文件， 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。 所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備 案表，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再 好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法 性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求 開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅

5、使用說明書、建筑工 程竣工驗收備案表的責(zé)任確認(rèn)函 ”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走， 作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的 責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。驗房前應(yīng)要求開發(fā)商出示建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書，索取住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保 證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證和竣工驗收備案表 （簡稱“三書一證一 表” ），還有各種相關(guān)驗收表格，如住戶驗房交接表、驗收意見表等。只有證件齊全了，才能 簽署入住單。時下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書與房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證，

6、這是因為樓盤整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗收。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房，也要在住戶驗房交接表、驗房記錄表等相關(guān)文件中寫明“未見XX文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。購房者應(yīng)將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的， 則可在收房文件中注明“未驗房”等標(biāo)注，驗房時如出現(xiàn)情況，也可與開發(fā)商討說法。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收 ”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗 收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。“先驗后收 ”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消 費者只要付清房

7、款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā) 商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對 每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍 有多大；若實測面積誤差超出 3%，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一）房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握 “先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理

8、其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函 ”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此 導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無 條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā) 商無權(quán)以 “未繳納相關(guān)費用 ”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同 中明確下來。四、新房驗收的最終結(jié)果1.

9、 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關(guān)文件。在這個記 錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮?“暫不清楚 ”、 “無法認(rèn)定 ”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作為書面依據(jù)， 如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文 件，約定下次驗收時間（一般不超過 30 天）。4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明 不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽

10、字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下 來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則 應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的 問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不 按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項 以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題， 把關(guān)鍵注意事項

11、列出，提醒消費者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費（二）稅費問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費 用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務(wù)機關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù) 局直接辦理。2. 公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部

12、位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、 更新、改造。稅率：房屋成交價 的 2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū) 辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為 “誰委托，誰付費 ”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積 測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地 點公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。二、

13、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮 到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可 能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量 的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、 兩米面積輕

14、而易舉。再有，由于消費者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱， 開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？ 面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者 約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3以內(nèi)（含 3），按 照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差

15、比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3以內(nèi)（含3）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù) 圖紙進(jìn)行計算。2. 簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方 式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3時，購房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?/p>

16、。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建 筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù) 的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁?數(shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不 得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警 衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、

17、套 （單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包括山墻 ）墻體水平投影面積的一 半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分， 作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單 獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積

18、測量報 告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房 銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫 明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題我們的小區(qū)綠化率達(dá)到 ，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所 ”購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn) 實當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同 的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點就是要開

19、發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應(yīng)該對照 小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù) 出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以 免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？ 退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：1. 購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：開發(fā)商無權(quán)

20、處分該房產(chǎn)；開發(fā)商存在 欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房： 按套（單元）計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過 3（不含 3）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng) 批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受 人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得 “三書一證

21、一表 ”的樓房，買家可 以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關(guān)違約賠償 責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行 維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費者個人的力 量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力 量解決遇到的所有難題 !收房需要帶的工具：1) 1 只塑料洗臉盆 -用于驗收下水管道2) 1只小榔頭 -用于驗收房子墻體與地面是

22、否空鼓3) 1只塞尺-用于測裂縫的寬度4) 1只 5米卷尺 -用于測量房子的凈高5) 1只萬用表 -用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通6) 1只計算器 -用于計算數(shù)據(jù)7) 1只水筆 -用于簽字8) 1把掃帚 -用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9) 1 只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩 -用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下 水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù) 2-3個鐘頭，建議早晨 8：30 去或下午 2：30 去。最佳收房流程 :核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收

23、中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在 15 日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案 及期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收 樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表，同時將水表、電表底數(shù) 抄在指定表格 （一般附在驗房交接表中 ）；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如 有不滿意的地

24、方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中，作為書面依據(jù)，如 發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙 方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間 （一般不超過天 ）。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟補償；問題嚴(yán)重，對房屋使用功能影響重大的， 可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用 與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書 等協(xié)議書，同時領(lǐng)取住戶手冊、服務(wù)指南等

25、各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：1）房屋的住宅質(zhì)量保證書 -可帶走2）住宅使用說明書 -可帶走3）竣工驗收備案表4）面積實測表5）管線分布竣工圖 （水、強電、弱電、結(jié)構(gòu) ）-可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房 地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 （先查看售房合同，看之 間的誤差為多 少，一般為 3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為 2%誤差，但是不超 過 5% 比

26、較好 ） 以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而 變，時間為 30-40 分鐘。驗收房子看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您 :暫且先不要交付一些物業(yè) 費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。 （記得拿那些工具哦 ）1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； （陽臺裂縫危險大 ）【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以 切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候

27、，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后 就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有 水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況?！咎崾尽浚喝缬锌展模欢ㄒ?責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上 2-3 項可用工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一 點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。 （一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主 ）。用萬 用表測量各個強弱電是否暢通。【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘

28、是否完全控制各分支 線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下 水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到 咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下 水 （如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水 ）拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實，而象地漏等下 水需要塞實 （記得留一可拉扯掉的位置 ）。6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 （約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚涸谌坑猛晁?，應(yīng)再打開水表，看清楚水 表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7）核

29、對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品 牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實8）測量一下樓宇的層高，用 5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把 水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個 自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物 業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主，還需要對房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān)，及時讓有關(guān)部門修理和完善。以

30、下是 細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗收）：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門窗1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門 窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有 縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。頂棚1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫

31、。一般來說，與房 間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與 墻角呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié) 構(gòu)性質(zhì)量問題。2看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱 “石灰爆點 ”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的 熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶， 那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7墻

32、身、墻角接位有無水漬、裂痕？ 8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？廚廁1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？2放置洗衣機位置的地面應(yīng)有防水措施？ 3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還 應(yīng)設(shè)置返水彎。5距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的 上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時 細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？

33、9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？ 10廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合 格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。11磚縫有無滲水現(xiàn)象？12廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？13大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水 速度。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 （約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在2 4小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道，指的是排水 /污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的 器具，然后倒水進(jìn)排水口。看

34、看水是不是順利地流走。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否 順暢？14自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是 否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。15出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 16自來水水質(zhì)怎么樣？其他1廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？2電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法 是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電 器。照明、動 力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線 路分開；應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度；電話、

35、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛 設(shè)。3供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水 管采用銅管。銅管可安全使用 50 年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑 制細(xì)菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。4試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開 通和能否正常使用，并查看各種表的實際度數(shù)。5居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。6陽臺裂縫危險大。7房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫

36、下外瓶壁出現(xiàn)的水滴 ），這個墻面的保溫層肯定有問題。8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管 的坡度一般為 1。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2至 3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于 14C的現(xiàn)象。9供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像 資料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說來，房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影 響實際居住 的，除非合同有特別的約定，不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付，但開發(fā)商的維修義務(wù) 并不因此而消除。商品房銷售管理辦法規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)

37、企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承 擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。 保修期從交付之日起計算。 ”同時國家對最低保 修期還有詳細(xì)的規(guī)定，所以業(yè)主在驗收時 發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應(yīng)的時間內(nèi)予以維修到 位。收房時，留心這些陷井！辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過了半年多之后，房子終于做好了，可業(yè)主這時才發(fā)現(xiàn), 收房時貓膩”還不少沒有驗收合格證書房子交得不明不白提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰到這樣的情況：開發(fā)商通知業(yè) 主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要

38、看開 發(fā)商是否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說 明書，三是國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文 件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一 條款催促粘主收房，然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，粘主出現(xiàn)問題就很 難找到開發(fā)商。提醒：一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的 時間和責(zé)任。收房時最好和開發(fā)商共同

39、進(jìn)行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是 您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣， 水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半 簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費用否則不讓進(jìn)房查看提醒三：簽收房文件時留一手一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開 門。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在

40、簽合同時應(yīng)約定， 交房時，應(yīng)先驗房然后輸收房手續(xù)?！比绠?dāng)初 合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明 房內(nèi)情況未看”或 朱驗房”等字 樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項目所購房屋半未備案提醒四：仔細(xì)查看備案表不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的竣工驗收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟 是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，而 一些開發(fā)商卻用一張備案表來應(yīng)付所有的項目。提醒：業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有竣工驗收備案表，而是要仔細(xì)查 看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費提醒五：未收房不