房地產(chǎn)評估技術(shù)報告

1、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告項 目 名 稱：柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司位于柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟3-2、3棟2-1非住宅房地產(chǎn)抵押貸款價值評估報告委托方：柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司估價方：廣西中實房地產(chǎn)評估顧問有限公司估價人員：宗白白 徐彤估價作業(yè)日期：二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日估價報告編號：中實柳估字2011第364號估 價 技 術(shù) 報 告一、價對象個別因素分析（一） 評估對象范圍本次估價范圍為柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟3-2、3棟2-1非住宅房地產(chǎn)，房屋用途為非住宅。（二） 實物及權(quán)益狀況（1） 房屋登記狀況：估價對象房屋所有權(quán)證

2、號房屋所有權(quán)人房屋結(jié)構(gòu)總層 數(shù)所在層數(shù)建成年月(年)設(shè)計用途建筑面積(m2)1棟6層柳房權(quán)證字第D0097972號柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司框架7層第6層2004非住宅1708.191棟3-2柳房權(quán)證字第D0097992號框架7層第3層2004非住宅1165.833棟2-1柳房權(quán)證字第D0097808號框架4層第2層2004非住宅729.91合計3603.93（2） 土地登記狀況：估價對象土地使用權(quán)證證號土地使用權(quán)人地類（用途）使用權(quán)類型使用權(quán)面積(m2)本次評估面積(m2)終止日期1棟6層柳國用（2011）第104443號柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司商服用地出讓320.3320.32049

3、年1月25日1棟3-2柳國用（2011）第104444號商服用地出讓218.6218.62049年1月25日3棟2-1柳國用（2011）第104448號商服用地出讓198.6198.62049年1月25日合計-737.5737.5-（3）他項權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供的資料，估價對象在估價時點設(shè)立抵押權(quán)，本次評估不考慮他項權(quán)利狀況對房地產(chǎn)價格的影響。（4）根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價對象為房屋所有人柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司自建，2011年權(quán)利人更名。1棟6層、1棟3-2：建筑物地下1層，地上6層。3棟2-1：設(shè)計用途為商業(yè)用房。二、區(qū)域因素分析土地級別及區(qū)位：估價對象位于柳州市柳南區(qū)飛

4、鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟3-2、3棟2-1，屬柳州市城區(qū)一級商業(yè)土地。商業(yè)繁華度：估價對象距0.8公里，位于區(qū)域商業(yè)中心；附近有汽車總站及谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、華豐商住樓等住宅小區(qū)，還有銀行、南城百貨超市及谷埠街農(nóng)貿(mào)市場等，所在區(qū)域商業(yè)繁華程度較高。交通便捷程度：估價對象距離火車站約1.5公里，距離汽車總站約0.5公里，周邊道路有飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路、谷埠路，區(qū)域內(nèi)交通便利度較高；公交設(shè)施完備度較高，2、5、6、10、25路公交車從估價對象附近經(jīng)過。公共設(shè)施及基礎(chǔ)配套設(shè)施：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通供水、通排水及場地平整），基礎(chǔ)配套設(shè)施完備度

5、較高，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、賓館、文體、生活等服務(wù)設(shè)施完備程度較高。環(huán)境與景觀：估價對象位于柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟3-2、3棟2-1，周圍多為商業(yè)、住宅房地產(chǎn)，環(huán)境條件較優(yōu)。三、市場背景分析進(jìn)入“十二五”期間，柳州市國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入年均增長分別達(dá)12.61%和20.7%。未來幾年內(nèi)，柳州的工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到1000億元，GDP達(dá)600-700億元，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，將成為長期支撐柳州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好因素。隨著中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，以及"強市富民"方針的實施，柳州市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展平穩(wěn)，尤其是市政府加大城市建

6、設(shè)力度進(jìn)行較大規(guī)模的舊城改造，極大的推動了市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！笆濉逼陂g，柳州市商品房價格水平呈逐年上漲趨勢，年均漲幅為6.7%，低于7.57%的人均收入增長率，說明房價還有上漲的空間；房價收入比合理，年平均值為7.21，符合柳州市民的市場購買力。因此，從整體上看，柳州房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，并且借助國家宏觀調(diào)控的東風(fēng)使得柳州市房地產(chǎn)開發(fā)更加穩(wěn)健。在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，投資商品房住宅建設(shè)將作為柳州市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標(biāo)，同時引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營用房在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是指在

7、法津上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象房地產(chǎn)價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。根據(jù)估價對象的具體情況，設(shè)想各種潛在的用途，綜合分析相關(guān)的因素，確定估價對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)作為非住宅使用最為有利，符合最高最佳使用原則。五、估價方法選用估價人員通過實地查看，并對委托方提供的資料認(rèn)真分析，根據(jù)估價時點委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和房地產(chǎn)市場實際情況，采用收益法進(jìn)行評估。收益還原法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法估價步驟：（1）收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；（2）估算

8、潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運營費用；（5）估算凈收益；（6）選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率；（7）選用適宜的計算公式求取收益價格。計算公式：V=a/r×1-1/(1+r)n六、評估測算過程收益法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用的計算公式為：Va/(r-g)*1-(1+g)/(1+r)式中：V收益價格 a未來凈收益 r報酬率 g凈收益逐年遞增比率 n未來可獲收益的年限（一）1棟6層1、計算年總收益調(diào)查估價對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費用，確定1棟6

9、層房屋出租的客觀月租金為35元/平方米。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員實地查看、調(diào)查資料，1棟6層的建筑面積1708.19平方米，有效出租面積比率為100%，房屋出租率為100%，則：年租金收入=月租金×12×建筑面積×有效出租面積比率×出租率=35×12×1708.19×100%×100%=717439.80 元 （2）年押金利息收入出租押金一般按兩個月租金交納，估價基準(zhǔn)日時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率3.00%，無利息稅，則：年押金利息收入=月租金×2×建筑面積×利率

10、=35×2×1708.19×3.00%=3587.20 元 （3）年總收益=年租金收入+年押金利息收入=717439.80 +3587.20 =721027.00 元2、計算年總費用 （1）管理費：指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用。按年租金收入的3%計取，則：管理費年租金×3%=717439.80×3%=21523.19 元 （2）維修費：是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，行業(yè)慣例按建筑物重置價格的2%計取。1棟6層為2004年建，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)估價人員實地查勘和對當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r調(diào)查、咨詢獲取的信息資料，確定其房屋重置價

11、格為1000元/平方米，則：維修費房屋重置價格×2%=1000×1708.19×2%=34163.80 元 （3）保險費：是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格乘以保險費率0.2%計算，則保險費=房屋重置價格×0.2%=1000×1708.19×0.2%=3416.38 元 （4）稅費：是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門資料，房屋出租應(yīng)納營業(yè)稅、教育附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、防洪保安費，稅費總計為5.65。稅金年租金×稅率=717439.80

12、×5.65%=40535.35 元 （5）年總費用=管理費+維修費+保險費+稅費=21523.19 +34163.80 +3416.38 +40535.35 =99638.72 元3、計算房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費用=721027.00 -99638.72 =621388.28 元4、計算房地產(chǎn)總價值（1）確定收益年限：估價對象房屋剩余使用年限為43年，土地剩余年限為37.8年，故確定估價的收益年限為37.8年。（2）確定報酬率：報酬率是使用收益法評估的一個重要因素，本次估價采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法確定報酬率。按于估價時點中國人民銀行公布的一年期存款利率，安全利率

13、確定為3.00%；并根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素確定風(fēng)險高速值范圍大小，最終確定報酬率為6%。（3）確定收益逐年遞增比率：通過對同類物業(yè)用房的租賃市場調(diào)查，在未來的收益年限內(nèi)，市場租賃價格仍有上漲空間，本次確定估價對象的客觀收益逐年遞增比率為0.5%。則：房地產(chǎn)總價值= a/(r-g)*1-(1+g)/(1+r) =621388.28 /(6%-0.5%)×1-(1+0.5%)37.8/(1+6%)37.8=9790265.74 元5、計算房地產(chǎn)單價 房地產(chǎn)單價=房地產(chǎn)總價值÷建筑面積=9790265.74 /1708.19=5731 元/平方米（二）1棟3-

14、21、計算年總收益調(diào)查估價對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費用，確定1棟3-2房屋出租的客觀月租金為50元/平方米。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員實地查看、調(diào)查資料，1棟3-2的建筑面積1165.83平方米，有效出租面積比率為100%，房屋出租率為100%，則：年租金收入=月租金×12×建筑面積×有效出租面積比率×出租率=50×12×1165.83×100%×100%=699498.00 元 （2）年押金利息收入出租押金一般按兩個月租金交納，估價基準(zhǔn)日時中國人民銀行公布的一年期（含一年

15、）存款利率3.00%，無利息稅，則：年押金利息收入=月租金×2×建筑面積×利率=50×2×1165.83×3.00%=3497.49 元 （3）年總收益=年租金收入+年押金利息收入=699498.00 +3497.49 =702995.49 元2、計算年總費用 （1）管理費：指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用。按年租金收入的3%計取，則：管理費年租金×3%=699498.00 ×3%=20984.94 元 （2）維修費：是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，行業(yè)慣例按建筑物重置價格的2%計取。估價對象為200

16、4年建，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)估價人員實地查勘和對當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r調(diào)查、咨詢獲取的信息資料，確定其房屋重置價格為1000元/平方米，則：維修費房屋重置價格×2%=1000×1165.83×2%=23316.60 元 （3）保險費：是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格乘以保險費率0.2%計算，則保險費=房屋重置價格×0.2%=1000×1165.83×0.2%=2331.66 元 （4）稅費：是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門資料，房屋出租應(yīng)納營業(yè)

17、稅、教育附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、防洪保安費，稅費總計為5.65。稅金年租金×稅率=699498.00 ×5.65%=39521.64 元 （5）年總費用=管理費+維修費+保險費+稅費=20984.94 +23316.60 +2331.66 +39521.64 =86154.84 元3、計算房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費用=702995.49 -86154.84 =616840.65 元4、計算房地產(chǎn)總價值（1）確定收益年限：估價對象房屋剩余使用年限為43年，土地剩余年限為 37.8年，故確定估價的收益年限為37.8年。（2）確定報酬率：報酬率是使用收益法評估的

18、一個重要因素，本次估價采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法確定報酬率。按于估價時點中國人民銀行公布的一年期存款利率，安全利率確定為3.00%；并根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素確定風(fēng)險高速值范圍大小，最終確定報酬率為6%。（3）確定收益逐年遞增比率：通過對同類物業(yè)用房的租賃市場調(diào)查，在未來的收益年限內(nèi)，市場租賃價格仍有上漲空間，本次確定估價對象的客觀收益逐年遞增比率為0.5%。則：房地產(chǎn)總價值= a/(r-g)*1-(1+g)/(1+r) =616840.65 /(6%-0.5%)×1-(1+0.5%)37.8/(1+6%)37.8=9718615.68 元5、計算房地產(chǎn)單價 房地產(chǎn)單

19、價=房地產(chǎn)總價值÷建筑面積=9718615.68 /1165.83=8336 元/平方米（三）3棟2-11、計算年總收益調(diào)查估價對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費用，確定3棟2-1房屋出租的客觀月租金為70元/平方米。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員實地查看、調(diào)查資料，3棟2-1的建筑面積729.91平方米，有效出租面積比率為100%，房屋出租率為100%，則：年租金收入=月租金×12×建筑面積×有效出租面積比率×出租率=70×12×729.91×100%×100%=61312

20、4.40 元 （2）年押金利息收入出租押金一般按兩個月租金交納，估價基準(zhǔn)日時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率3.00%，無利息稅，則：年押金利息收入=月租金×2×建筑面積×利率=70×2×729.91×3.00%=3065.62 元 （3）年總收益=年租金收入+年押金利息收入=613124.40 +3065.62 =616190.02 元2、計算年總費用 （1）管理費：指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用。按年租金收入的3%計取，則：管理費年租金×3%=613124.40 ×3%=18393.73 元 （

21、2）維修費：是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，行業(yè)慣例按建筑物重置價格的2%計取。估價對象為2004年建，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)估價人員實地查勘和對當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r調(diào)查、咨詢獲取的信息資料，確定其房屋重置價格為1000元/平方米，則：維修費房屋重置價格×2%=1000×729.91×2%=14598.20 元 （3）保險費：是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格乘以保險費率0.2%計算，則保險費=房屋重置價格×0.2%=1000×729.91×0.2%=1459.82 元 （4）稅費：

22、是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門資料，房屋出租應(yīng)納營業(yè)稅、教育附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、防洪保安費，稅費總計為5.65。稅金年租金×稅率=613124.40 ×5.65%=34641.53 元 （5）年總費用=管理費+維修費+保險費+稅費=18393.73 +14598.20 +1459.82 +34641.53 =69093.28 元3、計算房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費用=616190.02 -69093.28 =547096.74 元4、計算房地產(chǎn)總價值（1）確定收益年限：估價對象房屋剩余使用年限為43年，土地剩余年限為37.8年，故確定估價的收益年限為37.8年。（2）確定報酬率：報酬率是使用收益法評估的一個重要因素，本次估價采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法確定報酬率。按于估價時點中國人民銀行公布的一年期存款利率，安全利率確定為3.00%；并根據(jù)