房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用

1、房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用 一、房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用內(nèi)容： 銷售前期費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷 售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。     1、銷售前期費(fèi)：核算與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時(shí)搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費(fèi)用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處

2、的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。      2、銷售推廣費(fèi)：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。     3、合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。 4、銷售代理費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用是銷售費(fèi)用中的主要費(fèi)用之一，是開發(fā)公司委托代理

3、公司進(jìn)行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費(fèi)，該科目核算按代理合同計(jì)算的應(yīng)付代理費(fèi)，包括已付和已計(jì)提尚未支付的部分。 二、XX公司營銷費(fèi)用管理舉例  一、xx營銷成本構(gòu)成   營銷成本指項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本，包括服務(wù)及代理費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種廣告制作發(fā)布費(fèi)用、現(xiàn)場包裝及各種活動費(fèi)用、售樓處及樣板房裝修費(fèi)用。 1.廣告類營銷費(fèi)用   包括定點(diǎn)長效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、電臺、報(bào)紙等

4、；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪、印刷品、工藝品、紙杯、手提袋、現(xiàn)場包裝、禮品、模型等。 2.消耗采購類費(fèi)用   包括售樓處日常消耗品；電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、水電費(fèi)、辦公用品、物料、花卉等。 3.活動類營銷費(fèi)用   包括旺場活動、大型的營銷推廣活動、房展會等。 4.服務(wù)及代理費(fèi)用   包括代理公司的銷售前期的策劃顧問費(fèi)、銷售過程中的銷售代理費(fèi)、獎勵費(fèi)等。 5.樣板房費(fèi)用   主要是樣板房的裝修、裝飾、家私購買等費(fèi)用，但不沖減因樣板

5、房出售的收入。 二、前期服務(wù)及銷售代理成本管理   服務(wù)及代理單位的工作質(zhì)量對于項(xiàng)目的定位、商品房的銷售起著非常關(guān)鍵的作用，因此在單位選擇上應(yīng)非常慎重。   項(xiàng)目建設(shè)初期，營銷策劃部應(yīng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以報(bào)告的形式進(jìn)行前期服務(wù)及銷售代理單位的推薦，推薦的單位應(yīng)有在項(xiàng)目所在地或相鄰城市銷售經(jīng)驗(yàn)，深入了解項(xiàng)目所在地的市場情況，包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)及需求情況等。   銷售費(fèi)用由財(cái)務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款并安排專人對已銷售商品房數(shù)量、面積、銷售收入等情況進(jìn)行復(fù)核，避免超付。 &#

6、160; 合同執(zhí)行完畢后，營銷策劃部、成本管理部及財(cái)務(wù)部應(yīng)以其進(jìn)行合同情況的總結(jié)，重點(diǎn)是合作單位的服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量及其合同執(zhí)行過程中表現(xiàn)的誠信度。評價(jià)較高的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價(jià)不高的單位以后的項(xiàng)目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考察慎重合作。 三、廣告設(shè)計(jì)成本管理   廣告設(shè)計(jì)成本包括年服務(wù)費(fèi)、單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)兩種形式成本。   項(xiàng)目建設(shè)初期，營銷策劃部負(fù)責(zé)提出潛在設(shè)計(jì)單位名單，并組織策劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行考察。在考察的基礎(chǔ)上，營銷策劃部編寫招標(biāo)文件，組織邀請賽招標(biāo)，邀請單位應(yīng)不少于4家。招標(biāo)文件應(yīng)包括：

7、 （1）項(xiàng)目基本情況 （2）廣告設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容及期限 （3）服務(wù)質(zhì)量要求 （4）投標(biāo)文件構(gòu)成 （5）招投標(biāo)工作時(shí)間安排及評標(biāo)方法等。   合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)及時(shí)安排設(shè)計(jì)任務(wù)，并跟蹤完成，重點(diǎn)廣告畫面設(shè)計(jì)稿應(yīng)與策劃設(shè)計(jì)部溝通，確認(rèn)以保證廣告效果、避免浪費(fèi)。避免因涉及不及時(shí)，導(dǎo)致其他制作、安裝或印刷工作無法招標(biāo)，臨時(shí)委托，造成成本增加。   合同期滿，營銷策劃部應(yīng)對合作單位已完成的工作進(jìn)行逐項(xiàng)清點(diǎn)，對于未完成的單項(xiàng)設(shè)計(jì)應(yīng)告知成本管理部，相關(guān)費(fèi)用從合同總價(jià)中扣除。另外還應(yīng)對設(shè)計(jì)單位的

8、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行總體評價(jià)，評價(jià)較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價(jià)不高的單位到以后項(xiàng)目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考察后慎重合作。 四、廣告成本管理 廣告類別包括定點(diǎn)長效廣告、媒體廣告、投放類廣告及制作廣告等多種類別。 1.定點(diǎn)長效廣告   定點(diǎn)長效廣告投入大（燈桿旗廣告除外），選用得當(dāng)效果明顯，但資源往往處于壟斷狀態(tài)，且受到市場影響大，成本不易控制。因此營銷策劃各應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域、特點(diǎn)、銷售階段、銷售對象以及定點(diǎn)廣告資源情況等，進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì)，并進(jìn)行多方案性價(jià)比分析，以書面報(bào)告代理商資質(zhì)，證實(shí)其確實(shí)擁有該定點(diǎn)廣告資源的合法使用權(quán)。&#

9、160;  根據(jù)經(jīng)管會批復(fù)意見，營銷策劃部組織成本管理部及財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行詢價(jià)和商務(wù)談判工作，并形成工作紀(jì)要，報(bào)公司經(jīng)管會批準(zhǔn)。   經(jīng)公司經(jīng)管會批準(zhǔn)后，營銷策劃部負(fù)責(zé)起草廣告發(fā)布合同，合同中應(yīng)詳細(xì)約定廣告發(fā)布合同金額、廣告發(fā)布期限、換畫費(fèi)用、亮燈時(shí)間、維修時(shí)間要求、付款條件等條款，并按公司審批流程，分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審定會簽單的審核和簽署。   合同簽訂后，營銷策劃部應(yīng)密切跟蹤合同執(zhí)行情況，嚴(yán)格按合同約定進(jìn)行廣告驗(yàn)收及合同款的支付。為保證廣告效果，定期檢查畫面完好程度及照度情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)通知單位維護(hù)、

10、修補(bǔ)。為降低成本、應(yīng)盡量控制換畫次數(shù)。   合同執(zhí)行后期，營銷策劃部應(yīng)該進(jìn)行廣告效果、廣告商工作分析、評價(jià)，如果廣告效果較好，公司又有宣傳方面的需求需要續(xù)約，宜盡早與合作單位進(jìn)行商務(wù)談判。 2.網(wǎng)絡(luò)廣告   營銷策劃部應(yīng)在經(jīng)過市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出潛在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、維護(hù)單位名單，詳細(xì)羅列這些單位的主要業(yè)績、設(shè)計(jì)實(shí)力等情況，備選單位就不低于 3 家；網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)單位應(yīng)通過邀請招標(biāo)確定。投標(biāo)文件分技術(shù)標(biāo)（方案標(biāo)）及商務(wù)標(biāo)兩部分（商務(wù)標(biāo)部分隊(duì)總報(bào)價(jià)外，還應(yīng)有各單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)詳細(xì)報(bào)價(jià)），并按招標(biāo)文件規(guī)定的方法分別進(jìn)行評審，

11、其中營銷策劃部和策劃設(shè)計(jì)部主要對方案標(biāo)進(jìn)行評審，成本管理部和財(cái)務(wù)部主要對商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評審，匯總各單位得分情況后，形成紀(jì)要，向經(jīng)管會推薦中標(biāo)候選人順序。   經(jīng)管會討論確定中標(biāo)人后，營銷策劃部起草合同文件，并按公司現(xiàn)有流程，分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審批會簽單的審核、簽署。   合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)定期檢查網(wǎng)站（或網(wǎng)頁）運(yùn)行、點(diǎn)擊率等情況，并要求合作單位根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)民展，更新廣告內(nèi)容。   合同期滿，營銷策劃部應(yīng)對合作單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評價(jià)，評價(jià)較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫。 3

12、.媒體廣告   媒體廣告具有資源壟斷的特點(diǎn)。   營銷策劃部提出媒體廣告整體需求，并與各種媒體協(xié)商折扣比例，并按公司流程進(jìn)行價(jià)格審核單、合同審定會簽單的審批、簽署。 4.投放類廣告   投放類廣告包括手機(jī)短信、直郵及商住小區(qū)、寫字樓、社團(tuán)組織等發(fā)布渠道，成本較低，但種類較多，應(yīng)區(qū)別對待。 5.手機(jī)短信   營銷策劃部應(yīng)根據(jù)地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富的投放單位，通過招標(biāo)確定投放單位（可以選擇多家投放單位），簽訂批量投放合同，以降低投放成本。實(shí)際投放時(shí)

13、，宜分期、分批投放，并按實(shí)際投放量進(jìn)行結(jié)算。 6.直郵廣告   直郵廣告由營銷策劃部聯(lián)系郵局進(jìn)行投放，按公司流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單、合同審定會簽單及付款審批單的審批、簽署即可。 7.制作類廣告   制作類廣告又分為噴繪、印刷、現(xiàn)場包裝等   營銷策劃部在及時(shí)安排廣告設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)的前提下，應(yīng)劃分制作類廣告類別，組織招標(biāo)。營銷策劃部負(fù)責(zé)提出擬邀請單位名單，其中施工單位資質(zhì)必須滿足制作、安裝工程要求，尤其是高空作業(yè)施工單位必須有安全許可證，成本管理部和財(cái)務(wù)部參與招標(biāo)及評審工作。 

14、;  招評標(biāo)工作結(jié)束后，選擇兩家長期合作單位，以招標(biāo)紀(jì)要的形式向項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)管理小組匯報(bào)，得到批準(zhǔn)后，營銷策劃部起草合同文件，按公司審批流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審定會簽單的審批、簽署，分別簽訂年度制作類合同。合同簽訂后，營銷策劃部根據(jù)需要，安排制作類廣告的實(shí)施，并及時(shí)組織成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算和付款審批。   合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)客觀評價(jià)合作單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量情況，評價(jià)較高的單位可列入長期合作單位數(shù)據(jù)庫。制作類廣告總成本應(yīng)受年度及項(xiàng)目制作類廣告總成本控制。 五、消耗物品采購成本管理  &

15、#160;消耗物品條購成本包括售樓處、樣板房日常消耗品的采購，以及電話費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、水電費(fèi)、辦公用品費(fèi)、花卉及其他物料消耗等。   消耗物品由營銷策劃根據(jù)實(shí)際需要自行采購，并按公司付款審批流程審批，據(jù)實(shí)報(bào)銷，為降低成本，營銷策劃部應(yīng)加強(qiáng)管理，建立消耗物品管理臺帳，并定期不定期檢查領(lǐng)用情況，發(fā)現(xiàn)問題督促整改。   電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、辦公用品費(fèi)等費(fèi)用，據(jù)實(shí)報(bào)銷 六、活動類營銷成本管理   活動類營銷成本為大型銷活動和經(jīng)常活動成本，其中又包含儀服務(wù)成本。 1.禮儀服務(wù)單位的選擇及成本控制&#

16、160;  活動過程中負(fù)責(zé)提供禮儀服務(wù)的單位通過招標(biāo)確定2家，每次活動前通過其中的一家進(jìn)行活動場地的布置、搭設(shè)、物料的準(zhǔn)備及其他禮儀服務(wù)配合。   營俏策劃部組織統(tǒng)計(jì)活動中禮儀公司投入的各種物料數(shù)理及各種服務(wù)情況，按招投標(biāo)及合同談判過程中確定的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算和付款。 2.大型營銷活動成本管理細(xì)則   營銷策劃部應(yīng)提前15天，以專題報(bào)告的形式，就活動目的、規(guī)模、內(nèi)容及預(yù)算等向公司經(jīng)管會報(bào)告，得到批準(zhǔn)后方可實(shí)施。   活動過程中，要嚴(yán)格按公司經(jīng)管會批準(zhǔn)的預(yù)算，控制各項(xiàng)開支，總額不得突破。