房地產(chǎn)評估中的有關(guān)問題及案例分析

1、房地產(chǎn)評估中的有關(guān)問題及案例分析一、評估中的有關(guān)問題（一）報告格式及計算程式的規(guī)范性與評估結(jié)果合理性之間的關(guān)系報告格式及計算程式的規(guī)范性與評估結(jié)果合理性之間是手段與目的的關(guān)系。（二）市場價格與評估價格間的關(guān)系 市場價格圍繞評估價格上下波動。（三）評估的三項核心工作在實際評估工作中，評估人員的核心工作是作好三件事：核實產(chǎn)權(quán)、弄清數(shù)量、資產(chǎn)作價。（四）對評估有關(guān)問題的認(rèn)識評估現(xiàn)狀： 評估目的與評估價值之間的關(guān)系：評估方法與評估值高低的關(guān)系：二、 二、 房地產(chǎn)評估中的有關(guān)問題（一）房地產(chǎn)權(quán)利的類型房地產(chǎn)權(quán)利的有七個類型：即所有權(quán)（占有、使用、收益和處分權(quán)）、使用權(quán)（占有、使用和收益權(quán)）、租賃權(quán)（占有

2、、使用權(quán)；出租人、承租人）、抵押權(quán)（抵押人、抵押權(quán)人）、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán)。（二）建筑物的耐用年限與土地使用年限統(tǒng)一的問題熟短原則。（三）與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的證書種類與房產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的證書種類有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項權(quán)證三種；與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的證書種類有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項權(quán)證三種。（四）三種基本評估方法評估房地產(chǎn)價格時應(yīng)注意的問題1、成本法計算公式：房地產(chǎn)的評估值=土地的評估值+建筑物的評估值其中：建筑物的評估值=（建安工程費用+前期及其他費用+利息+利潤）X成新率。如果是經(jīng)營性物業(yè)，重置全價還需加上銷售費用。在實際的評估實踐中，我們更多的是依據(jù)工程概算（根

3、據(jù)初步設(shè)計圖紙得出），而較少依據(jù)預(yù)決算（根據(jù)施工圖紙得出）來確定建筑物的重置全價。在采用成本逼近法對建筑物所占用土地進行評估時 ，以下幾方面的問題需引起注意 ：（1） （1） 土地取得費的確定征用農(nóng)村集體土地時：城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算：從市場購入土地時：（2） （2） 土地開發(fā)費的確定宗地紅線外的土地開發(fā)費要客觀計算道路費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共設(shè)施配套費和小區(qū)開發(fā)費；紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般有土地平整費和小設(shè)施配套費等。（3） （3） 各項稅費的確定征地過程中發(fā)生的稅費一般包括：耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費等；房屋拆遷過程中發(fā)生的稅費一般包括：拆遷管理

4、費、拆遷服務(wù)費等。（4） （4） 投資利息的確定1）利息率的選擇利息率為資本年利息率，土地開發(fā)周期超過一年的利息需按復(fù)利計算（此時的利息率應(yīng)是復(fù)利利率）。 2）投資利息的計算公式根據(jù)確定土地開發(fā)費的方法，來選擇投資利息的計算公式，分三種情況。投資利息=（土地取得費及有關(guān)稅費+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）（1+利息率）開發(fā)周期-1； 投資利息=（土地取得費及有關(guān)稅費+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）（1+利息率）開發(fā)周期-1+（土地開發(fā)費-市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）（1+利息率）開發(fā)周期/2 -1； 投資利息=土地取得費及有關(guān)稅費（1+利息率）開發(fā)周期-1+土地開發(fā)費（1+利息率）開發(fā)周期/2 -1（5）土地出讓金與土地

5、增值收益的關(guān)系 土地增值收益與土地出讓金為年期修正的關(guān)系，即土地增值收益經(jīng)年期修正后為土地出讓金。公式為：土地增值收益1-1/（1+ r）n=出讓金（單純的政府收益）2、市場法計算公式：評估單價=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實例價格X（1+交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）（1） （1） 容積率與地價的關(guān)系：（2） （2） 建立價格可比基礎(chǔ)：（3） （3） 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（市場法的難點及關(guān)鍵）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容：權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容： 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容：可比實例情況說明表、比較因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)表及比較因素修正系

6、數(shù)表的制作。（4） （4） 修正幅度的限制：3、 3、 收益法基本計算公式：P=a/r1-1/(1+r)n收益按一定比例遞增，有限年期時的計算公式為：P=a/(r-s)1-(1+s)/(1+r) n（1）年限的確定若是出讓土地，年限為剩余年限；若為劃撥用地，年限為該種用途土地的最高出讓年限，但評估值要扣出需補交的出讓金。評估實踐中分三種情況：A、 A、單獨土地和單獨建筑物的估價時：B、 B、房地合一的估價對象，建筑物的耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時： C、房地合一的估價對象，當(dāng)建筑物的耐用年限短于土地使用年限時。（2） 還原利率的確定（3） 純收益的確定純收益為客觀收益而非實際收益；純收益

7、不僅包括有形收益，還包括無形收益。純收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營支出根據(jù)估價對象的具體情況，凈收益按以下規(guī)定求取：1）出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。2）商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。3）生產(chǎn)性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售費用及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。（4）在收入預(yù)測中容易犯的錯誤：缺少對所在區(qū)域現(xiàn)實及潛在競爭項目對評估對象租金水平

8、影響的分析。（五）現(xiàn)場勘查中應(yīng)重點觀察的內(nèi)容應(yīng)著重觀察影響評估價值（重置全價及成新率）的建筑物結(jié)構(gòu)特征、內(nèi)外裝修和內(nèi)部設(shè)施的完好與完善情況。（六）、高層建筑地價的分?jǐn)傆幸韵氯N分配方式：1、按建筑面積進行分?jǐn)偅?、按房地產(chǎn)價值進行分?jǐn)偅?、按土地價值進行分?jǐn)偅ㄆ撸┩恋毓纼r報告引用中應(yīng)注意的問題要注意土地估價報告所揭示的評估范圍、評估目的、基準(zhǔn)日期、價值標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)和限制條件、土地價格內(nèi)涵（包括但不限于：出讓或劃撥、開發(fā)程度、使用年期、它項權(quán)利）等是否與資產(chǎn)評估報告所要求的一致。三、 三、房地產(chǎn)抵押評估中的有關(guān)問題 （在91號文中屬于可以進行評估的情況，而拍賣卻屬于應(yīng)當(dāng)進行評估的情況）（一）房地產(chǎn)

9、的法定抵押范圍 1、國務(wù)院55號令的規(guī)定城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院55號令，1990年5月19日）第一次對國有土地的抵押作了規(guī)定。2、城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法（1994年主席令第29號公布，1995年1月1日實施）。3、擔(dān)保法的規(guī)定擔(dān)保法（1995年主席令第50號公布，1995年10月1日實施）。4、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（1997年6月頒布實施，2001年8月15日建設(shè)部令2001第98號修改），它是第一部針對城市房地產(chǎn)抵押的專門法規(guī)。（二）房地產(chǎn)的法定抵押條件（不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)） 1、擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的不得設(shè)定抵押的房地

10、產(chǎn)： 2、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法增加的幾項不得設(shè)押的房地產(chǎn)：（三）房地產(chǎn)抵押金額的確定 1、住房所有權(quán)連同其占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)抵押時： 2、房屋所有權(quán)連同占有范圍內(nèi)的出讓土地使用權(quán)抵押時：（四）房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題 1、房地產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系： 2、多次抵押和重復(fù)抵押的問題：四、企業(yè)改制中的土地問題（一）、根據(jù)地價樣點資料計算地價1、用土地聯(lián)營入股資料計算地價（1）、用土地入股取得年收益，按以下公式計算地價：單位面積地價=（土地股每年分享的利潤或股息/聯(lián)營土地面積）/土地還原利率（2）、用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按以下公式計算地價：單位面積地價=出資方的資本總量*（

11、出地方利潤分成量/出資方利潤分成量）*（1/聯(lián)營土地面積）2、用以地?fù)Q房資料計算地價用出地方取得市場價格的房地產(chǎn)作為讓出土地的總地價，按以下公式計算地價：土地單位面積地價=（轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積*單位建筑面積的平均售價）/讓出的土地面積3、用柜臺出租資料計算地價土地單位面積地價=出租柜臺年租金總收入-出租柜臺所在商店的年經(jīng)營總費用*（出租柜臺營業(yè)面積/商店總營業(yè)面積）/商店土地總面積*（出租柜臺營業(yè)面積/商店總營業(yè)面積）/土地還原利率4、用商品房出售資料計算地價某一商品樓用地的單位面積土地價格=（該商品樓房總售價-（當(dāng)?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均造價*樓房總建筑面積）-開發(fā)公司利潤-商品房開發(fā)中

12、交納的投資及營業(yè)稅等-開發(fā)資金的利息）*（規(guī)劃的建筑覆蓋率/建筑物占地面積）5、用聯(lián)建分成資料計算地價聯(lián)建房中單位土地面積的地價=（房屋單位建筑面積造價+房屋單位建筑面積交納的稅費）*出地方分成建筑面積/出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e=（房屋單位建筑面積造價+房屋單位建筑面積交納的稅費）*出地方分成建筑面積*容積率*出資方分成建筑面積（二）、企業(yè)改制中土地政策規(guī)定1、我國現(xiàn)行的土地所有制1、我國的全部土地都為社會主義公有制；2、土地的社會主義公有制，分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式。2、取得土地使用權(quán)的途徑一是通過行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；二是通過國家出讓方式取得；三是通過地產(chǎn)

13、轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈與或者其他合法方式）取得；四是通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。3、劃撥土地的政策規(guī)定（1）、土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)有以下含義：劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。（2）、劃撥土地使用權(quán)的范圍國土資源部于二一年十月二十二日發(fā)布了劃撥用地目錄（第9號令），該令把可以通過劃撥方式取得的用地分為國家機關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公

14、益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地四個大類十九個小類分別進行了詳細列式。（3）、劃撥土地使用權(quán)的管理1）劃撥土地使用權(quán)擁有的權(quán)利劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓。劃撥土地使用權(quán)可以出租。劃撥土地使用權(quán)可以抵押。2）劃撥土地使用權(quán)的收回國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的七種原因： 4、企業(yè)改制中土地政策規(guī)定國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定（1998年原國家土地管理局第8號令）；國土資源部 國土資發(fā)1999222號規(guī)范國有土地租賃若干意見；土地使用權(quán)作價出資入股，是國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有的行

15、為。國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理，被授權(quán)的國有控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地。國土資源部 國土資發(fā)1999433號關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見；應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的四種情況： 經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)的四種情況： 凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)原國家土地管理局1992年第1號令劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第26條規(guī)定：

16、“土地使用權(quán)出讓金，按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40%”。土地授權(quán)經(jīng)營作價標(biāo)準(zhǔn)國土資源部 國土資發(fā)1999433號關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見第三條第二款：“土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。”（三）、土地評估處置的有關(guān)問題1、土地處置的特殊要求對于改制后新設(shè)企業(yè)以從事公路、鐵路、港口、倉儲等運營和房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的，對此類企業(yè)涉及的交通、倉儲、房地產(chǎn)開發(fā)用地不應(yīng)采用“先出讓后出租”的方式處置。對土

17、地房屋為生產(chǎn)場地的企業(yè)，改制時可選擇房地整體出租或出讓入股等方式進行土地資產(chǎn)處置。在新設(shè)企業(yè)向原企業(yè)租賃土地后再新建地上物，以及地上只有機器設(shè)備而沒有房屋等建筑物，原企業(yè)將相應(yīng)機器設(shè)備作價投入新設(shè)企業(yè)但又不愿放棄土地使用權(quán)這兩種情況下，才可采用“先出讓后出租”的處置方式。 2、地籍管理地籍是記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的“戶口簿”，土地權(quán)屬管理是地籍管理重要的組成部分。通常企業(yè)獲得合法的土地權(quán)屬包括兩個步驟，一是地籍調(diào)查；二是土地登記。3、土地評估處置工作步驟（1）、土地評估范圍的確定 （2）、評估土地權(quán)屬的取得 改制企業(yè)土地權(quán)屬的三種情況： 土地權(quán)屬工作涉及到土地管理的兩個職能部門：地籍勘測部門和地籍部門。 （3）、土地資產(chǎn)處置1 1 根據(jù)資產(chǎn)重組方案，確定土地重組范圍；2 2 確定土地處置的具體方式；3 3 企業(yè)根據(jù)擬定的土地處置方案，向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T遞交土地資產(chǎn)處置申請，并請求批準(zhǔn)土地資產(chǎn)處置方案；4 4 土地評估機構(gòu)對土地處置方案中所涉及的有關(guān)問題