收樓入伙現(xiàn)場統(tǒng)一口徑與疑難解答、注意事項(xiàng)培訓(xùn)

1、收樓入伙現(xiàn)場統(tǒng)一口徑與疑難解答、注意事項(xiàng)培訓(xùn)第一部分:統(tǒng)一說詞一、此次交房的是哪幢樓?答:此次交房的是:4#樓5#樓住宅,實(shí)行分批交房。二、此次交房是否具備有交房條件?答:根據(jù)商品房銷售合同約定,本項(xiàng)目達(dá)到單體工程竣工驗(yàn)收后即可交房,現(xiàn)4#樓5#樓住宅已達(dá)到雙方約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。三、交房時(shí)間?答:XXXX于2007年12月31日起開始正式辦理交房手續(xù),因4#5#有接近百戶客戶要辦理交房手續(xù),在同一時(shí)間內(nèi)是不可能同時(shí)辦理完成的,為避免擁擠,所以本公司決定分批辦理交房手續(xù)。4#樓2007年12月31日2008年1月5日5#樓2007年1月6日2007年1月10日注:銷售人員應(yīng)盡力說服客戶在規(guī)定的時(shí)間

2、至收樓處辦理相關(guān)手續(xù),如個(gè)別客戶一定要求提前辦理,應(yīng)提前請示XX批準(zhǔn)后,方可辦理相關(guān)交房手續(xù)。四、關(guān)于有交房資格客戶的審查本次有交房資格的客戶應(yīng)是辦妥銷售部相關(guān)手續(xù)的客戶(包括:按揭放貸、費(fèi)用付清(購房款、四項(xiàng)費(fèi)用等與該套房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用五、關(guān)于未辦理好按揭手續(xù)、余款未付等套房或商鋪的客戶交房事宜關(guān)于未辦理好按揭手續(xù)的客戶得理如下。如果是因客戶原因(包括費(fèi)用、按揭材料未辦理好按揭貸款手續(xù)的,豪邁公司堅(jiān)決不予交房。如果在交房前未辦理好按揭貸款手續(xù)的,如客戶已全額付清首付款,接揭材料齊全,并通過銀行審查認(rèn)可的,與豪邁公司簽屬一份承諾書后可提前使用。六、關(guān)于交繳物業(yè)管理費(fèi)用的說詞1、業(yè)主在辦理收樓手續(xù)

3、的當(dāng)天(以商品房買賣合同約定的交付時(shí)間,且不論是否居住或使用均應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)一次性向物業(yè)公司預(yù)交 1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi);2、預(yù)存水電費(fèi)(開戶費(fèi)或水/電周轉(zhuǎn)金:500元/戶。3、裝修保證金:1000元/戶七、如業(yè)主在交房驗(yàn)收時(shí)房屋出現(xiàn)問題的處理業(yè)主在驗(yàn)房收樓時(shí)將有豪邁公司和物業(yè)公司共同組成的驗(yàn)房小組同時(shí)參與進(jìn)行交房驗(yàn)收,如發(fā)現(xiàn)問題,業(yè)主可將意見向驗(yàn)房小組反饋,驗(yàn)房小組將統(tǒng)一報(bào)豪邁公司視實(shí)際情況統(tǒng)一整改。第二部分:相關(guān)情況解決辦法一、驗(yàn)證1、業(yè)主未帶身份證原件詢問其是否攜帶其它證件,如:護(hù)照(國外籍、回鄉(xiāng)證(港澳籍、臺(tái)胞證(臺(tái)灣籍、軍人證(現(xiàn)役軍人均可作為有效身份證件。如均未帶,應(yīng)向其解釋:無法辦理

4、收樓入伙手續(xù),指引其攜帶有效身份證件再來辦理。2、業(yè)主委托他人代辦收樓入伙手續(xù)應(yīng)出具:業(yè)主授權(quán)委托書(須有公證處公證書原件、業(yè)主身份證原件及代辦人身份證件原件,同時(shí)核對授權(quán)委托書與商品房銷售合同原件上的簽名是否一致。3、業(yè)主委托他人代辦收樓入伙手續(xù),而無授權(quán)委托書無業(yè)主授權(quán)委托書,代辦人則不能代辦收樓入伙手續(xù),須向業(yè)主和代辦人委婉解釋說明。4、業(yè)主為未成年人的應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人代為辦理,并需要出具法定監(jiān)護(hù)人公證書、未成年人及其父母戶口簿原件、出生證明復(fù)印件2份。二、簽約1、如業(yè)主詢問“業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有何區(qū)別?”業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)范全體業(yè)主的公共行為,前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議明確物業(yè)公

5、司與業(yè)主雙方的權(quán)利與義務(wù),明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)費(fèi)用。2、如業(yè)主詢問“業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有效期到什么時(shí)候?”業(yè)主臨時(shí)公約有效期:業(yè)主大會(huì)成立以后修訂新的業(yè)主公約。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有效期:自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽定新的物業(yè)管理合同生效時(shí)止。3、如業(yè)主提出“是否可先驗(yàn)房再簽約?”為了提高收樓入伙效率,把簽約手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前。簽約之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問題,我們會(huì)及時(shí)進(jìn)行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn),而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)簽約就不去整改。如業(yè)主仍堅(jiān)持,可請現(xiàn)場公司領(lǐng)導(dǎo)處理。4、為什么要填寫入住登記表?原因有兩個(gè):A、管理處建立業(yè)戶檔案,以便更好地為業(yè)主服務(wù);B、派

6、出所戶藉管理部門戶籍管理要求。5、業(yè)主詢問為什么要簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議?為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益和小區(qū)的公共秩序,為加強(qiáng)本小區(qū)房屋裝飾裝修的管理和監(jiān)督,保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全,避免個(gè)別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益,明確房屋裝飾裝修管理規(guī)定。三、收費(fèi)1、如業(yè)主提出“是否可先驗(yàn)房再交費(fèi)?”為了提高收樓入伙效率,把收費(fèi)手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前。交費(fèi)之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問題,我們會(huì)及時(shí)進(jìn)行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn),而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)交費(fèi)就不去整改。如業(yè)主仍堅(jiān)持,可請現(xiàn)場公司領(lǐng)導(dǎo)處理。2、如業(yè)主詢問“管理費(fèi)按實(shí)際面積還是建筑面積?”業(yè)主入住時(shí),物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋買賣合同載明的建筑面積計(jì)算,取得房產(chǎn)證后物業(yè)服務(wù)

7、費(fèi)按房產(chǎn)證面積計(jì)算。3、如業(yè)主詢問“物業(yè)公司依據(jù)什么收取1元/平方來管理費(fèi)?”XXXX物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按威海市市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)一級等級標(biāo)準(zhǔn),參照威海市同類型、同檔次物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)XXXX 物業(yè)的硬件與配套設(shè)施及物業(yè)管理公司提供的軟件物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和管理水平進(jìn)行測算,確定一個(gè)合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)為1.00元/月/M2(不含電梯公攤費(fèi)用;4、如業(yè)主詢問“為何預(yù)交一年的物業(yè)費(fèi)?”物業(yè)費(fèi)從什么時(shí)候開始計(jì)算?根據(jù)XXXX商品房買賣合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定,交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取預(yù)交的方式:業(yè)主在辦理收樓手續(xù)的當(dāng)天(以商品房買賣合同約定的交付

8、時(shí)間,且不論是否居住或使用均應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)一次性向物業(yè)公司預(yù)交 1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。5、如業(yè)主詢問物業(yè)公司依據(jù)什么收取裝修保證金?根據(jù)威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:物業(yè)管理公司可以向裝飾裝修的業(yè)主收取裝修保證金1000元/戶。物業(yè)公司在裝修結(jié)束十五日內(nèi)將保證金退還業(yè)主。四、其它咨詢1、業(yè)主詢問房屋驗(yàn)收工程遺留問題的整改何時(shí)可以完成?開發(fā)商為最快完成整改,已專門制定整改流程,所有關(guān)于整改項(xiàng)目的記錄最遲在第二天上午移交到施工單位,施工單位將根據(jù)先后順序進(jìn)行整改。但集中收樓入伙期內(nèi)可能會(huì)在同一時(shí)間匯集較多問題,所以整改需要一定的時(shí)間。一旦整改完成,將立即通知業(yè)主?！?、業(yè)主詢問“整改項(xiàng)

9、目使用水/電,如何結(jié)算費(fèi)用?”收樓入伙當(dāng)天驗(yàn)收小組會(huì)抄水、電表底數(shù),如有整改項(xiàng)目,整改完畢后業(yè)主復(fù)驗(yàn)時(shí),再抄一次水、電表底數(shù),之前發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。3、業(yè)主詢問“業(yè)主資料如何管理,是否會(huì)泄露?”物業(yè)公司已制定嚴(yán)格的檔案管理制度和工作紀(jì)律,業(yè)主資料由專人保管。4、物業(yè)管理服務(wù)有哪些項(xiàng)目和內(nèi)容?房屋公共設(shè)備、設(shè)施的使用維護(hù)管理;公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化管理,除“四害”消殺服務(wù);公共秩序、消防、車輛管理;社區(qū)文化活動(dòng)的組織等。5、如業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題“在收樓入伙工作結(jié)束后會(huì)安排集中辦理裝修手續(xù),會(huì)有專業(yè)人員解答業(yè)主咨詢?！蹦部梢該艽蛭飿I(yè)服務(wù)電話:5338789進(jìn)行咨詢。如有業(yè)主想現(xiàn)場進(jìn)

10、行專業(yè)咨詢,請物業(yè)現(xiàn)場經(jīng)理解答。6、何時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)小區(qū)入住率超過50%,或收樓入伙滿兩年。第三部分答客問一、物業(yè)服務(wù)包含哪些內(nèi)容?答:物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng);一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。二、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)?什么是特約性物業(yè)管理服務(wù)?答:公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)

11、管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。特約性服務(wù)是指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。三、什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)?答:物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。四、前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是如何約定的?答:前期物業(yè)管理物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。實(shí)行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū),按照雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括哪些內(nèi)容?答:1、物業(yè)管理公司管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;2、物業(yè)共

12、用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;5、物業(yè)管理區(qū)域安全防范、秩序維護(hù)及消防裝備費(fèi)用;6、物業(yè)管理公司的辦公費(fèi)用;7、物業(yè)管理公司的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用;8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;9、物業(yè)管理公司的法定稅費(fèi);10、物業(yè)管理公司的管理者酬金。六、XXXX物業(yè)管理各項(xiàng)收費(fèi)的依據(jù)是什么?(一根據(jù)國家物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定:業(yè)主應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金,并應(yīng)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。(二根據(jù)威海市實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法規(guī)定:1、業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān);業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)根據(jù)本辦法的規(guī)定和物業(yè)服

13、務(wù)合同的約定,由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。2、業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或業(yè)主大會(huì)的決定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)分?jǐn)偟钠渌M(fèi)用。3、住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未出售或未出租使用的空置物業(yè)的交費(fèi),應(yīng)由其業(yè)主按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納。5、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金,由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偤屠U納,屬于業(yè)主共有。七、XXXX物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣制定的?答:根據(jù)威海市政府規(guī)定:物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按

14、照價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。根據(jù)威價(jià)費(fèi)發(fā)2006128號(hào)威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(2007年1月1日開始執(zhí)行,XXXX物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。XXXX物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按威海市市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)一級等級標(biāo)準(zhǔn),參照威海市同類型、同檔次物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)XXXX 物業(yè)的硬件與配套設(shè)施及物業(yè)管理公司提供的軟件物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和管理水平進(jìn)行測算,確定一個(gè)合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.00元/月/M2(不含電梯公攤費(fèi)用;商鋪實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.00元/月/M2(不含電梯公攤費(fèi)用。(收費(fèi)面積

15、以房地產(chǎn)權(quán)證的建筑面積作為計(jì)算單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主根據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定繳納,物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),應(yīng)由上任業(yè)主或物業(yè)使用人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算,未計(jì)入房產(chǎn)證建筑面積的車庫、儲(chǔ)藏室、閣樓不收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計(jì)用途開展經(jīng)營活動(dòng)的車庫、儲(chǔ)藏室、地下室物業(yè)服務(wù)費(fèi),可適當(dāng)高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)討論決定。八、小高層、高層物業(yè)服務(wù)成本高在哪?答:高層及小高層樓房的綜合高度大、層數(shù)多,結(jié)構(gòu)復(fù)雜、人口稠密,物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨,加之附屬設(shè)施較多,管理服務(wù)人員多,加大了服務(wù)成本,使得管理成本高,收取的物業(yè)管理

16、費(fèi)也高,例如高層住宅必須配備的消防設(shè)施、消防通道,需要人員進(jìn)行維護(hù)。從生活質(zhì)量和居住成本看,高層代表著高檔次,技術(shù)含量高,所以費(fèi)用也高,也導(dǎo)致它的居住成本要比普通住宅高。九、什么時(shí)候開始繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?答:繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取預(yù)交的方式,業(yè)主在辦理收樓進(jìn)戶手續(xù)的當(dāng)天一次性向物業(yè)管理公司預(yù)交1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi);在繳納了第一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第12個(gè)月內(nèi),向物業(yè)管理公司繳納第二年的物業(yè)服務(wù)費(fèi),以后每年依此類推。十、繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式是怎樣的?答:業(yè)主可在銀行開立專用繳費(fèi)帳戶,提前將物業(yè)服務(wù)費(fèi)足額存入銀行,通過銀行劃扣繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi);也可采取預(yù)付現(xiàn)金的方式,到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十一、閑置物業(yè)

17、如何繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?答:根據(jù)威價(jià)費(fèi)發(fā)2006128號(hào)威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:閑置物業(yè)應(yīng)按房產(chǎn)證載明的建筑面積足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,無論是否居住或使用房屋,均應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。不得以任何理由拖欠或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),逾期不交者,物業(yè)管理公司可以依法追繳,并向物業(yè)管理公司支付違約金。十二、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎?答:不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題,而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題,二者不能混淆。業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為,要承擔(dān)違約責(zé)任

18、。對于開發(fā)遺留問題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位通過協(xié)商解決。十三、業(yè)主出租或出借物業(yè)的,如何繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?答:業(yè)主出租或出借物業(yè)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主,如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。十四、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),如何繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?答:業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的 3 天內(nèi)交清轉(zhuǎn)讓之前產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)調(diào)整嗎?答:當(dāng)物價(jià)指數(shù)發(fā)生變化或物業(yè)管理公司的實(shí)際收支情況出現(xiàn)虧損時(shí),物業(yè)管理公司將根據(jù)物價(jià)指數(shù)與實(shí)際收支情況予以調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),并通知業(yè)主。十六、XXXX停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?答:XXXX停車位的

19、停車費(fèi)、已出售的地下停車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)按威海市市區(qū)住宅小區(qū)停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。威海市市區(qū)住宅小區(qū)停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)項(xiàng)目常住戶(元/輛.月 臨時(shí)停車(元/輛.次白天夜間室外大型汽車 80.00 2.00 3.00小型汽車 60.00 1.00 2.00室內(nèi)小型汽車 300.00 2.00 3.00備注:1、白天為7時(shí)至19時(shí),夜間為19時(shí)至次日早7時(shí)。2、室外停車時(shí)間不超過30分鐘的,不收費(fèi)。3、停車位的停車費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)并未包含車輛、車內(nèi)財(cái)物的保管費(fèi)用,業(yè)主如需保管,須與物業(yè)管理公司另行簽訂保管協(xié)議,繳納保管費(fèi)用。否則,發(fā)生業(yè)主車輛損壞或業(yè)主車內(nèi)財(cái)物丟失的,由侵權(quán)方承擔(dān)責(zé)任,與物業(yè)管理公司無關(guān)。

20、十七、 XXXX的水電等費(fèi)用是如何收取的?答:XXXX的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)、通訊費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視費(fèi)、政府收取的城市環(huán)境衛(wèi)生收費(fèi)等其它費(fèi)用,由相關(guān)部門、單位按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)時(shí)間向業(yè)主或其他物業(yè)使用人收取。若相關(guān)部門或單位委托物業(yè)管理公司代收代繳以上費(fèi)用,業(yè)主或其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)時(shí)間按時(shí)繳交。(業(yè)主在辦理收樓手續(xù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)須同時(shí)預(yù)交3個(gè)月共計(jì)500元的水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。十八、XXXX的公共分?jǐn)傎M(fèi)用有哪些?答:XXXX的公共分?jǐn)傎M(fèi)用是指:物業(yè)管理公司為維護(hù)小區(qū)內(nèi)設(shè)施正常使用所發(fā)生的公攤費(fèi)用,包括XXXX物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯費(fèi)用、水泵運(yùn)行電費(fèi)、公共地方照明(路

21、燈、走廊、樓梯燈電費(fèi)、電梯費(fèi)用、消防設(shè)施、節(jié)日裝飾布置與社區(qū)文化活動(dòng)等公眾享用產(chǎn)生的水電費(fèi)等。十九、電梯費(fèi)用包括哪些內(nèi)容?答:電梯使用費(fèi)包括電梯運(yùn)行電費(fèi)、年檢費(fèi)、日常維護(hù)費(fèi)。二十、如何繳納電梯費(fèi)用?答:根據(jù)威海市有關(guān)規(guī)定:物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)配置有電梯物業(yè)的電梯使用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)進(jìn)行成本測算,按照樓層差別確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:一、二層住戶確定不使用電梯的、以及閑置房業(yè)主可不繳納電梯使用電費(fèi),但應(yīng)按交費(fèi)起始層的30%繳納電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。3層以上的住戶按樓層差別,物業(yè)公司對電梯使用費(fèi)進(jìn)行成本核算,按分?jǐn)傁禂?shù)繳納電梯使用電費(fèi)和電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。二十一、電梯

22、費(fèi)如何分?jǐn)?答:電梯費(fèi)分?jǐn)偘礃菍臃侄蜗禂?shù)法:11層的:36層為第一段,系數(shù)為1,711層為第二段,系數(shù)為1.2;14層的:36層為第一段,系數(shù)為1,710層為第二段,系數(shù)為1.2;1114層為第三段,系數(shù)為1.4;15層的:36層為第一段,系數(shù)為1,710層為第二段,系數(shù)為1.2;1115層為第三段,系數(shù)為1.4;16層的:36層為第一段,系數(shù)為1,710層為第二段,系數(shù)為1.2;1115層為第三段,系數(shù)為1.4;18層的:36層為第一段,系數(shù)為1,710層為第二段,系數(shù)為1.2;1115層為第三段,系數(shù)為1.4;1618層為第四段,系數(shù)為1.6。如此按段類推,每段按系數(shù)20%遞增,即系數(shù)為1

23、+(N-1×0.2,一、二層層不使用電梯的用戶不用攤分。二十二、公共分?jǐn)傎M(fèi)用如何收取?答:安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等的物業(yè)項(xiàng)目,其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)屬代收代繳費(fèi)用,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)列帳,公布每月耗電量、電量總額及分?jǐn)傓k法,并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取。普通住宅小區(qū)各種平面、立體照明燈及樓梯間等公共照明能源費(fèi)由業(yè)主按照房產(chǎn)證載明的建筑面積分?jǐn)?。小區(qū)電費(fèi)按實(shí)際的公共用電和線路損耗(變配電設(shè)備損耗、線路損耗、電能表損耗電量和用電功率因數(shù)調(diào)整電費(fèi)等進(jìn)行分?jǐn)?由使用人共同負(fù)擔(dān)。二十三、XXXX的居民生活垃圾處理費(fèi)用如何收取?答:居民生活垃圾處理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

24、,垃圾代運(yùn)處理費(fèi)的收取方式按物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。對納入小區(qū)管理的流動(dòng)商販,收(拾荒人員的保證金及衛(wèi)生保潔費(fèi)等實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),由雙方協(xié)商確定。二十四、裝修保證金是怎樣規(guī)定的?答:根據(jù)威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:物業(yè)管理公司可向裝飾裝修的業(yè)主收取裝修保證金1000元/戶。裝修結(jié)束后,對按時(shí)清運(yùn)裝修垃圾,遵守裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的,物業(yè)公司在裝修結(jié)束十五日內(nèi)將保證金退還業(yè)主。凡裝修違規(guī)者,物業(yè)管理公司有權(quán)扣除裝修保證金。二十五、材料搬運(yùn)與裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)如何收取?答:業(yè)主裝飾裝修房屋須遵守房屋裝飾裝修管理協(xié)議及物業(yè)管理公司制定的裝飾裝修材料與裝修垃圾清運(yùn)管理規(guī)定。所有進(jìn)、出小區(qū)的裝飾

25、裝修材料與裝修垃圾由物業(yè)管理公司統(tǒng)一搬運(yùn),并向物業(yè)管理公司繳納材料搬運(yùn)和垃圾清運(yùn)費(fèi);所有裝飾裝修材料與裝修垃圾不得在物業(yè)共用部位和公共場所堆放,必須在物業(yè)管理公司指定的位置堆放。裝修施工產(chǎn)生的雜物、垃圾等應(yīng)由裝修施工人員及時(shí)清理并堆放在指定位置,不得倒入小區(qū)內(nèi)的垃圾桶、沙井、渠道、走廊、樓梯、電梯間等公共部位和場所。材料搬運(yùn)和垃圾清運(yùn)費(fèi)物業(yè)管理公司根據(jù)實(shí)際情況,按市場價(jià)格收取。二十六、物業(yè)管理公司的有償服務(wù)費(fèi)用是怎樣的?答:以物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域明示后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式為準(zhǔn)。第四部分概念解釋一、入伙入伙亦稱入住,是指入住人收到書面入住(入伙通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù);入住人收到入住(入伙

26、通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,亦視為入住。入伙通知書發(fā)出時(shí),應(yīng)清楚說明入伙的條件,以便日后業(yè)主推遲辦理時(shí),物業(yè)管理費(fèi)的收取工作能夠順利開展。二、“一條龍”入伙模式入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式進(jìn)行,開發(fā)商、政府公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公。第五部分交房前準(zhǔn)備工作一、銷售部1、收集業(yè)主名單;(可交房資格審查及商議處理辦法,包括款項(xiàng)不齊,按揭手續(xù)未辦(一定要核實(shí)業(yè)主的詳細(xì)地址,如有變更,要求業(yè)主提供書面通知2、提前通知業(yè)主交房,以信函、電話通知為主。(形式上只承認(rèn)掛號(hào)信或快遞方式。電話只是輔助手段3、統(tǒng)一說詞。(一般由開發(fā)商與物業(yè)公司牽頭4、提供各式交房表單及流程。備注:信函內(nèi)容包括,

27、業(yè)主交房所需的材料,按揭所缺材料、余款數(shù)額。報(bào)紙廣告由廣告公司開始設(shè)計(jì)交房廣告,構(gòu)思收樓處現(xiàn)場交房氛圍布置。提前電話通知業(yè)主,通知業(yè)主來交房時(shí)帶齊交房、辦理產(chǎn)權(quán)、按揭、余款等。(電話過于提前,會(huì)造成業(yè)主提前到場要求先驗(yàn)房,或造成業(yè)主提前集會(huì),發(fā)生不測二、財(cái)務(wù)部與銷售部1、提交資料與款項(xiàng)未清客戶名單。2、確認(rèn)手續(xù)齊全客戶名單。三、豪邁公司項(xiàng)目部(工程部:1、聯(lián)合物業(yè)公司,檢查各套住宅、店面的質(zhì)量情況(包括:門、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設(shè)施的正常使用和確認(rèn)的最終開通時(shí)間;工地工程人員居住情況及清理現(xiàn)場。2、由工程部提供竣工驗(yàn)收報(bào)告3、最終確認(rèn)4#樓、5#樓道路、綠化時(shí)間。4、已驗(yàn)收合格

28、的房間向物業(yè)交接鎖匙。5、由工程部確認(rèn)之前的方案哪里有改動(dòng)并向房管局提出統(tǒng)一變更。6、由房管局出示的面積表蓋章。四、物業(yè)公司:1、在收樓處展示:業(yè)戶手冊、裝修管理協(xié)議、交房流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)等相關(guān)約定。2、相關(guān)人員盡快到崗。3、提出交房入伙方案及應(yīng)急預(yù)案。4、提請開發(fā)商召開收樓入伙專題會(huì)議,派專人對銷售部人員進(jìn)行適當(dāng)培訓(xùn)和相關(guān)客戶問題解釋。5、制作物業(yè)使用交房答客問統(tǒng)一口徑注意事項(xiàng)。6、對小區(qū)的相關(guān)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),對各種情況提前做出相應(yīng)的收取方法及標(biāo)準(zhǔn)。7、確定物業(yè)管理相關(guān)協(xié)議裝修管理協(xié)議等;8、根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制業(yè)戶手冊、裝修管理協(xié)議、裝修管理規(guī)定、治安責(zé)任書、消防責(zé)任書9

29、、印刷以下各類入住表格:業(yè)主資料領(lǐng)用登記表裝修申請表鑰匙領(lǐng)用登記表入住驗(yàn)房表業(yè)主(住戶入住基本情況登記表裝修施工許可證臨時(shí)出入證10、熟悉掌握本項(xiàng)目的工程情況。11、區(qū)內(nèi)環(huán)境布置:入口處掛歡迎橫幅,插彩旗,營造熱烈的氣氛。插指路牌,由入口處到售樓處、物業(yè)管理處。管理處辦公環(huán)境布置。12、一條龍辦理客戶的交房及收費(fèi)。13、熟悉了解本項(xiàng)目詳細(xì)情況14、與銷售部密切配合:客戶在銷售部的所有相關(guān)手續(xù)齊全后,(包括:按揭資料手續(xù)完成、購房余款、面積差價(jià)補(bǔ)足由銷售部確認(rèn)并出具交房通知書與物業(yè)公司方可與客戶辦理相關(guān)物業(yè)管理入伙手續(xù)。五、開發(fā)公司1、編寫和印制住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書2、提前書面通知交房

30、?？傊?交房時(shí)法律手續(xù)要完備;一切按合同辦理;態(tài)度要和藹、語言不卑不亢;現(xiàn)場不宜過于熱鬧;可以引進(jìn)裝修公司分散業(yè)主注意力;不宜讓業(yè)主過于集中辦理;設(shè)置1、2個(gè)相對安靜的洽談房間以便不測之需!第六部分做好小區(qū)入伙工作指引XXXX小區(qū)首批房屋的收樓入伙時(shí)間是2007年12月31日,此次收樓入伙項(xiàng)目共2棟樓。按常規(guī)一般開發(fā)商入伙通知書會(huì)提前1個(gè)月以書面的形式通知業(yè)主收樓,并將入伙應(yīng)準(zhǔn)備的資料和繳交的費(fèi)用給予詳細(xì)說明。物業(yè)管理公司在此時(shí)已開始各種準(zhǔn)備工作。入伙亦稱入住,是指入住人收到書面入住(入伙通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù);入住人收到入住(入伙通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,亦視為入住。入伙通知書發(fā)出

31、時(shí),應(yīng)清楚說明入伙的條件,以便日后業(yè)主推遲辦理時(shí),物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取工作能夠順利開展。入伙程序其實(shí)并不復(fù)雜,但業(yè)主情緒的好壞、準(zhǔn)備是否充分等因素將會(huì)直接影響入伙流程的順利與否。所以要求開發(fā)商和物業(yè)公司必須準(zhǔn)備充分。入伙通知發(fā)放后,應(yīng)及時(shí)組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關(guān)組織,并由小組長負(fù)責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作。入伙期間,業(yè)主如八仙過海,以各種方式歡喜地走向花園小區(qū)。小區(qū)內(nèi)溫馨、悠閑的風(fēng)景讓人心曠神怡;溫馨輕巧的路標(biāo)指示格外醒目。物業(yè)公司服務(wù)中心的所有員工著裝整齊,禮貌大方。沿路上,恭候多時(shí)的接待人員不斷地引領(lǐng)介紹;業(yè)主經(jīng)過安管員身邊時(shí)安管員立正敬禮;業(yè)主迎面走來時(shí),服務(wù)人員報(bào)以

32、微笑。整個(gè)場面喜氣洋洋。入伙現(xiàn)場要營造出喜慶的氛圍。小區(qū)布置主要以樓盤風(fēng)格為主,物業(yè)公司配合發(fā)展商給予適當(dāng)?shù)膶I(yè)方面的建議。熱烈的場面、精心的布置、悠揚(yáng)的樂音和動(dòng)感的畫面,以及物業(yè)公司服務(wù)人員的至誠服務(wù),烘托出一種“喜”的氛圍,將給業(yè)主帶來十分愉快的心情。小區(qū)門口人流匯集,安管員在疏導(dǎo)車輛,接待人員在入口處指引業(yè)主去入伙地點(diǎn)。此時(shí),因物業(yè)管理服務(wù)人員與業(yè)主彼此互不熟悉,加之各種承攬裝修、工程業(yè)務(wù)及兜售各種產(chǎn)品的公司人員,使現(xiàn)場魚龍混雜,安全工作必須高度重視。因此,小區(qū)門口的把關(guān)嚴(yán)格是必要的,門崗應(yīng)對進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行必要地管理;其中,門口的車輛管理是重中之重的任務(wù)。入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模

33、式進(jìn)行,發(fā)展商、政府公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公。入伙是發(fā)展商售樓后進(jìn)行的最后一次大型組織活動(dòng)。物業(yè)公司可充分配合發(fā)展商與政府相關(guān)部門聯(lián)系,集中時(shí)間段統(tǒng)一利用資源,為日后的業(yè)主申辦減少麻煩。入伙現(xiàn)場在售樓處的一樓和二樓,其中一樓為“一條龍”收樓地點(diǎn),長條桌子上擺放明顯的標(biāo)識(shí)牌?？蛻舻奈恢锰幵O(shè)在方便走動(dòng)的中央地帶,并備有桌椅、飲料等物品,方便業(yè)主填寫資料。在二樓配有復(fù)印機(jī)等,方便為業(yè)主進(jìn)行證件的復(fù)印工作。入伙地點(diǎn),有入伙流程圖擺放在顯眼的位置;辦公臺(tái)面有工作組標(biāo)識(shí);根據(jù)實(shí)際工作場地和預(yù)計(jì)客戶流量,將場地隔離,財(cái)務(wù)收費(fèi)處單獨(dú)隔離,保證安全。所有的細(xì)心和精致,目的只有一個(gè),就是盡量減少業(yè)主的麻

34、煩,使入伙工作順利進(jìn)行。業(yè)主憑入伙通知書在開發(fā)商桌子處辦理完相關(guān)手續(xù)后,由發(fā)展商銷售部、財(cái)務(wù)部、開具“收樓手續(xù)書上簽字”。物業(yè)公司憑“收樓手續(xù)書”進(jìn)行辦理物業(yè)公司收費(fèi)、簽約事宜。“收樓手續(xù)書”作為發(fā)展商工作結(jié)束的憑證,也是物業(yè)公司認(rèn)可的唯一證據(jù)。沒有該“收樓手續(xù)書”的簽字或蓋章,不得進(jìn)入物業(yè)公司入伙流程。業(yè)主在進(jìn)入物業(yè)公司入伙接待處,由接待組/資料組接待人員核對身份后,在業(yè)主登記表登記,并領(lǐng)取資料袋。資料中裝有需業(yè)主知悉及簽署的種種文件和表格,計(jì)有:業(yè)戶手冊;裝修管理協(xié)議;業(yè)主及家庭成員登記表;裝修資料;收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。請業(yè)主登記的目的是為了第一次業(yè)主資料備案和核對當(dāng)日入伙人數(shù)。如有業(yè)主部分資料未

35、帶齊,應(yīng)保證在可追溯的前提下讓業(yè)主保持心情愉快。物業(yè)公司接待組/資料組事前將需要提供給業(yè)主的資料放在檔案袋中,可有效避免因現(xiàn)場忙亂而發(fā)生個(gè)別失誤現(xiàn)象,這也體現(xiàn)出物業(yè)公司為業(yè)主考慮的良苦用心。登記后,業(yè)主直接面對物業(yè)公司,由物業(yè)公司接待組/資料組完成文件簽約、財(cái)務(wù)收費(fèi)、咨詢講解等工作。在業(yè)主簽署文件時(shí),物業(yè)公司接待組/資料組負(fù)責(zé)收集業(yè)主的有效證件復(fù)印件以及公司單位的法人委托書等。根據(jù)業(yè)主房產(chǎn)資料,物業(yè)公司財(cái)務(wù)組已準(zhǔn)備每戶在入伙時(shí)應(yīng)繳納的費(fèi)用清單,方便入伙時(shí)接待組根據(jù)清單直接告之。只要一切為業(yè)主著想,以業(yè)主為中心開展各項(xiàng)工作,就能夠做到使入伙有條不紊,并最大程度地減少各種紕漏的發(fā)生。業(yè)主如有疑問者

36、,將被帶領(lǐng)到咨詢組單獨(dú)辦公場地,避免因此造成對其他業(yè)主的影響。如有異議者,接待人員無法讓其信服,則有物業(yè)公司現(xiàn)場經(jīng)理負(fù)責(zé)接待。對極個(gè)別拒絕簽署文件者,則有物業(yè)公司現(xiàn)場經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通和解釋,視其原因情況給予具體的處理方法。以上接待工作結(jié)束后,將入伙手續(xù)書(會(huì)簽單轉(zhuǎn)驗(yàn)樓組。接待流程完畢。如業(yè)主有問題,必須及時(shí)給予解答,并禮貌接待。這是業(yè)主與物業(yè)公司第一次打交道,第一印象至關(guān)重要,如果因一點(diǎn)點(diǎn)小小的失誤引起業(yè)主的不滿,繼而把這種不愉快帶到以后長期的物業(yè)管理過程中,就是因小失大,得不償失了。而這種不快將是物業(yè)公司付出巨大的努力也可能彌補(bǔ)不了的。既然如此,就一定要開個(gè)好頭。業(yè)主走進(jìn)收樓現(xiàn)場時(shí),驗(yàn)

37、樓組已做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作:如各類鑰匙(房屋、信箱分棟分閣分層分戶集中整齊擺放;收樓組每人必備的文件夾及接管驗(yàn)收記錄等。入伙工作其實(shí)打得是“有準(zhǔn)備之仗”。準(zhǔn)備工作做好了,入伙工作也就成功了80%。不僅收樓階段如此,上面的每一個(gè)流程環(huán)節(jié)都是如此。所以開發(fā)商和物業(yè)公司在準(zhǔn)備階段要細(xì)心再細(xì)心,周到再周到,這些方面怎么要求都不過分。驗(yàn)樓組人員在核對會(huì)簽單后,領(lǐng)取鑰匙。然后指派專門人員引領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)樓。到達(dá)住戶家時(shí),由驗(yàn)樓人員打開入戶門。進(jìn)門后,驗(yàn)樓人員簡明介紹三表安裝位置及管線走向等房屋水電基本情況,帶領(lǐng)業(yè)主查水、電、氣表,并在接管驗(yàn)收記錄上登記三表底數(shù)和有關(guān)業(yè)主對房屋質(zhì)量、房屋設(shè)備的意見。既是業(yè)主收樓,就應(yīng)

38、體現(xiàn)業(yè)主的主體地位,收樓人員應(yīng)明確自己的服務(wù)地位。此外,在陪同業(yè)主收樓過程中應(yīng)注意語言的分寸,不得隨便作出評論性語言,尤其是房屋質(zhì)量存在問題,更不可妄加評論,因?yàn)樵蚩赡苁嵌喾矫娴?而且是專業(yè)性的。陪同人員應(yīng)體現(xiàn)出專業(yè)、禮貌和耐心,并切實(shí)作好相關(guān)記錄,以避免以后出現(xiàn)矛盾時(shí)利于區(qū)分責(zé)任。如業(yè)主不同意收樓,拒絕簽字,應(yīng)與業(yè)主協(xié)商后向開發(fā)商代為轉(zhuǎn)達(dá)意見,并與業(yè)主簽訂房門鑰匙托管書,由物業(yè)公司代為保管鑰匙,跟蹤處理業(yè)主意見。驗(yàn)樓人員還應(yīng)注意,對一些不能當(dāng)時(shí)解決的問題不可自作主張,一定要遵循相關(guān)規(guī)程,向開發(fā)商轉(zhuǎn)達(dá)意見。因?yàn)槿牖飼r(shí)可能存在眾多類似問題,由開發(fā)商集中處理將會(huì)提高效率,集體的力量還能將問題處理

39、得比較徹底。還需強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是,在整個(gè)收樓過程中,驗(yàn)樓人員決不得以任何理由怠慢業(yè)主或催促業(yè)主。收樓結(jié)束后,詢問業(yè)主是否有其它需求,如果沒有,則請業(yè)主在接管驗(yàn)收記錄上簽字確認(rèn)。驗(yàn)樓人員根據(jù)實(shí)際情況,填寫入伙手續(xù)書后,將所有資料交回收樓組組長。至此,入伙流程結(jié)束。各種入伙的資料都須仔細(xì)收集保管,并進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。尤其是收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題,應(yīng)立即歸類并迅速提交相關(guān)方予以解決。比如有關(guān)房屋質(zhì)量或水暖電氣等,要馬上與發(fā)展商或其他職能單位聯(lián)系,避免拖延業(yè)主進(jìn)行裝修以至正式入住的時(shí)間。就此而言,入伙流程的結(jié)束,只是整個(gè)入伙過程的前奏曲開始響起,更多的工作則在后面。收樓完畢并出門的業(yè)主,沿路都有引導(dǎo)人員問候致

40、意或解答業(yè)主提出的問題。入伙的熱烈場景仍再持續(xù),工作人員依舊有條不紊地忙碌著。整個(gè)入伙過程的熱烈喜慶氣氛,要貫穿始終,如此才能構(gòu)成一幅完整的畫卷。第七部分禮儀用語規(guī)范1、當(dāng)業(yè)主來臨時(shí),應(yīng)微笑點(diǎn)頭示意,請業(yè)主落座:“您好,請坐!”2、等業(yè)主坐定之后:“先生/小姐,請問怎么稱呼?”,“×先生/小姐,請問××手續(xù)都辦好了嗎?”3、當(dāng)業(yè)主提出一些暫時(shí)無法回答的問題時(shí),應(yīng)說:“這個(gè)問題我先記下來,盡快答復(fù)您好嗎?”如業(yè)主要求給一個(gè)明確的答復(fù)時(shí)間,且該問題涉及到開發(fā)商或其它有關(guān)部門,可回答:“×先生/小姐,這個(gè)問題涉及到我們物業(yè)管理部門之外的其他有關(guān)部門,我需要聯(lián)系

41、有關(guān)單位,由他們向您作出承諾或答復(fù),且我們會(huì)跟進(jìn)您所提出的問題,隨時(shí)和您保持聯(lián)絡(luò)”。4、收費(fèi)時(shí),等業(yè)主坐定之后問:“×先生/小姐,請稍等,我算一算您一共應(yīng)交多少錢!”5、收到業(yè)主交來的現(xiàn)金后:“請稍等,我?guī)湍鷶?shù)一數(shù)”,“請問一共是不是××元”。6、當(dāng)發(fā)現(xiàn)收到的現(xiàn)金中有假鈔時(shí),應(yīng)禮貌地說:“×先生/小姐,可否換×張”;7、將填好的票據(jù)交給業(yè)主時(shí),應(yīng)說:“謝謝,請收好收據(jù)”、“如果沒有什么問題您可到XX組辦理手續(xù)”。8、發(fā)放鑰匙時(shí),等業(yè)主坐定之后:“×先生/小姐,請您仔細(xì)核對所有房間鑰匙然后在接收記錄簽收”,并予以協(xié)助。9、去驗(yàn)樓現(xiàn)場時(shí),

42、應(yīng)請業(yè)主先出門,途中,應(yīng)和業(yè)主保持不超過一米的距離,不能將業(yè)主遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面,將到達(dá)目的地時(shí),應(yīng)先走開門,請業(yè)主先進(jìn)門。10、如業(yè)主問何時(shí)可以整改時(shí),可回答:“我們會(huì)派專人督促有關(guān)單位盡快按照要求進(jìn)行整改,整改完畢后,我們會(huì)及時(shí)和您聯(lián)系!”11、和業(yè)主分手時(shí),應(yīng)主動(dòng)說:“謝謝您對我們工作的支持和配合,歡迎您隨時(shí)和我們保持聯(lián)絡(luò)”。附:收樓驗(yàn)房詳細(xì)步驟指引(根據(jù)XXXX實(shí)際情況參考使用一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象?A、檢查房屋有無裂縫?首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無裂縫。如有裂縫,要看是什么樣的裂縫:一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,雖屬質(zhì)量問題,但基本

43、不存在危險(xiǎn),修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。最后看承重墻是否有裂縫,若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后,表示該房存在危險(xiǎn)隱患,對這類房屋,購買者一定不能報(bào)僥幸心理。B、檢查房屋有無傾斜?雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器,但購房者用目測的方法從四周不同角度,遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時(shí),可在房頂上用細(xì)繩栓上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其傾斜程度。由于新房子空關(guān)時(shí)間較長,在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動(dòng),用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的

44、時(shí)候,仔細(xì)查看一下,用掃帚清除后再仔細(xì)察看。二、檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫?檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況,要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象,這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。驗(yàn)收房屋最好在下過大雨之后,可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往,把廚房、衛(wèi)生間的水放一放,過兩天再來察看是否會(huì)滲漏。墻壁:環(huán)視墻身或用手觸摸,便可看出墻面是否平整潔凈、油漆功夫如何,若油漆沒有順同一方向漆,便會(huì)出現(xiàn)若隱若現(xiàn)的“路軌”,影響美觀性。墻身出現(xiàn)裂紋,表示油漆功夫馬虎,注意相關(guān)位置要留有空調(diào)管孔,這些基本上是要靠

45、我們的眼睛去觀察?；緳z驗(yàn)程序是一看二敲三鑿。特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。三、驗(yàn)門窗驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺(tái)門的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是,只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。陽臺(tái)門一般要看陽臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況,陽臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。門窗:用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺,直角接合部是否嚴(yán)密,表面是否光潔,不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開,目測一下四角是否呈直角,門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或

46、明顯色差。四、仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況?如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。地板:看看地板是否起翹,聽聽地板是否空心,地板鋪設(shè)修邊也不容忽視,尤其角位及近門位置,宜多加留意。留意地板有無明顯的縫隙和不平整,地板與踢腳板結(jié)合部是否密合,在每個(gè)房間里慢慢地走一遍,仔細(xì)聽聽有無“吱咯吱咯”的響聲。五、驗(yàn)地平驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法也挺簡單的:去五金店買一條小的透明水管,長度約為20米左右,然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)

47、標(biāo)志高度,并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度,然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍,就得注意了六、水電煤暢通情況和能否正常使用開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡易龍頭給業(yè)主。用萬用表測量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。驗(yàn)電線,除了看看是否通了電外,主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合

48、要求。一般來說,家里的電線不應(yīng)低于2.5平方,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方,否則使用空調(diào)時(shí),容易過熱變軟。七、驗(yàn)收下水情況先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等,基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。廚房:應(yīng)驗(yàn)清楚廚具是否有崩裂、刮花、搪瓷脫落等情況,廚柜柜門是否開閉自如,螺絲有無脫落。在洗菜池里反復(fù)地裝水、排水、檢驗(yàn)水管是否無異物堵塞。檢查衛(wèi)生間的排水情況。看水是否能通暢無阻地排向出水口,否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費(fèi)用。做好這些后,確認(rèn)沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實(shí),而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置。八、驗(yàn)收地面下水情況在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后