購(gòu)物中心市場(chǎng)定位鈺規(guī)劃（課堂PPT）

1、1購(gòu)物中心市場(chǎng)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)購(gòu)物中心市場(chǎng)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)涵宇聯(lián)合商業(yè)咨詢有限公司涵宇聯(lián)合商業(yè)咨詢有限公司深圳深圳, 2010年08月31日2 2本文件是專(zhuān)門(mén)為我們的客戶書(shū)寫(xiě)的。除非得到后續(xù)的詳細(xì)分析和口頭報(bào)告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機(jī)構(gòu)，例外情況是事先得到涵宇聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的書(shū)面同意。目錄目錄涵宇簡(jiǎn)介涵宇簡(jiǎn)介003003商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)與開(kāi)發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)與開(kāi)發(fā)流程035035商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位實(shí)操步驟商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位實(shí)操步驟077077市場(chǎng)代表性案例介紹市場(chǎng)代表性案例介紹116116項(xiàng)目設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)）并舉例項(xiàng)目設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)）并

2、舉例163163消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究183183不同類(lèi)型租戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的基本需求不同類(lèi)型租戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的基本需求202202商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式及發(fā)展方向商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式及發(fā)展方向 2612613A、涵宇聯(lián)合簡(jiǎn)介、涵宇聯(lián)合簡(jiǎn)介4涵宇聯(lián)合簡(jiǎn)介涵宇聯(lián)合簡(jiǎn)介Company profile 涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)是一家通過(guò)涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)是一家通過(guò)“咨詢咨詢+ +設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)”和和“招商招商+ +銷(xiāo)售銷(xiāo)售”實(shí)施平臺(tái)，專(zhuān)注于實(shí)施平臺(tái)，專(zhuān)注于為發(fā)展商、政府和投資人開(kāi)發(fā)城市綜合體、商業(yè)、酒店、公寓等項(xiàng)目提供市為發(fā)展商、政府和投資人開(kāi)發(fā)城市綜合體、商業(yè)、酒店、公寓等項(xiàng)目提供市場(chǎng)研究、咨詢、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、招商、銷(xiāo)售和

3、融資等全價(jià)值鏈場(chǎng)研究、咨詢、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、招商、銷(xiāo)售和融資等全價(jià)值鏈解決方案服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)；解決方案服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)； 我們的愿景是成為中國(guó)真正意義的我們的愿景是成為中國(guó)真正意義的“城市運(yùn)營(yíng)商城市運(yùn)營(yíng)商”的角色、成為行業(yè)領(lǐng)跑者，的角色、成為行業(yè)領(lǐng)跑者，未來(lái)，涵宇聯(lián)合將以華南為核心，華東、華北、西南為基本面向全國(guó)發(fā)展的未來(lái)，涵宇聯(lián)合將以華南為核心，華東、華北、西南為基本面向全國(guó)發(fā)展的戰(zhàn)略布局；戰(zhàn)略布局； 涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)由三個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)公司和五個(gè)服務(wù)中心組成，分別為：涵宇聯(lián)合涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)由三個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)公司和五個(gè)服務(wù)中心組成，分別為：涵宇聯(lián)合商業(yè)顧問(wèn)有限公司、涵宇明泰酒店投資管理有限公

4、司和商業(yè)顧問(wèn)有限公司、涵宇明泰酒店投資管理有限公司和美國(guó)美國(guó)C+D商業(yè)建筑設(shè)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司計(jì)咨詢有限公司； 涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)成立于涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)成立于20062006年年, ,目前在北京、上海設(shè)有分公司，公司總部設(shè)立于目前在北京、上海設(shè)有分公司，公司總部設(shè)立于深圳，其中，北京公司專(zhuān)注于融投資業(yè)務(wù)，上海公司專(zhuān)注于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，深圳，其中，北京公司專(zhuān)注于融投資業(yè)務(wù)，上海公司專(zhuān)注于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，深圳總部則主要以咨詢、招商、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)；深圳總部則主要以咨詢、招商、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)； 涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)的合伙人和咨詢顧問(wèn)具備豐厚的商業(yè)地產(chǎn)、酒店或相關(guān)專(zhuān)業(yè)背涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)的合伙人和咨詢顧問(wèn)具備豐

5、厚的商業(yè)地產(chǎn)、酒店或相關(guān)專(zhuān)業(yè)背景，擁有豐富的國(guó)際化背景和景，擁有豐富的國(guó)際化背景和行業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，成功操作和設(shè)計(jì)過(guò)深圳、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，成功操作和設(shè)計(jì)過(guò)深圳、北京、上海、杭州等一、二、三線城市的大型城市綜合體項(xiàng)目，贏得了客戶北京、上海、杭州等一、二、三線城市的大型城市綜合體項(xiàng)目，贏得了客戶的好評(píng)及信賴；的好評(píng)及信賴； 同時(shí)，與沃爾瑪、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、同時(shí)，與沃爾瑪、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、KFCKFC、蘇寧電器、國(guó)美電器、紅星美凱龍、蘇寧電器、國(guó)美電器、紅星美凱龍、服裝服飾等不同類(lèi)型的租戶形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成產(chǎn)品及產(chǎn)品組合，提供服裝服飾等不同類(lèi)型的租戶形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成產(chǎn)品及產(chǎn)品組合，提供“訂訂

6、制式制式”服務(wù)；服務(wù)； 涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)建立了詳實(shí)的數(shù)據(jù)平臺(tái)和在設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、媒體等領(lǐng)域戰(zhàn)略聯(lián)盟涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)建立了詳實(shí)的數(shù)據(jù)平臺(tái)和在設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、媒體等領(lǐng)域戰(zhàn)略聯(lián)盟平臺(tái)，為客戶提供創(chuàng)新、有價(jià)值的服務(wù)帶來(lái)保障。平臺(tái)，為客戶提供創(chuàng)新、有價(jià)值的服務(wù)帶來(lái)保障。涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)組織成員涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)組織成員涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)涵宇聯(lián)合機(jī)構(gòu)涵宇明泰酒店涵宇明泰酒店投資管理公司投資管理公司涵宇鋒創(chuàng)涵宇鋒創(chuàng)設(shè)計(jì)咨詢公司設(shè)計(jì)咨詢公司涵宇聯(lián)合商業(yè)涵宇聯(lián)合商業(yè)咨詢公司咨詢公司5B. B. 商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)與開(kāi)發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)與開(kāi)發(fā)流程B1.商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)B2.開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及中國(guó)的開(kāi)發(fā)流程建議6對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

7、業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)與開(kāi)發(fā)，讓我們更清晰的了解商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)與開(kāi)發(fā)，讓我們更清晰的了解商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系關(guān)系定義定義類(lèi)型類(lèi)型主體主體開(kāi)發(fā)階段與開(kāi)發(fā)階段與工作安排工作安排規(guī)劃與定位規(guī)劃與定位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利發(fā)商的盈利模式模式招商與運(yùn)營(yíng)招商與運(yùn)營(yíng)管理管理融資融資發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略建筑形態(tài)建筑形態(tài)開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)流程B1B27地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全方位、深層次的戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全方位、深層次的戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)第一步：確定開(kāi)發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略第一步：確定開(kāi)發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略第二步：根據(jù)不同區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品選型第二步：根據(jù)不同區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品選型第三步：對(duì)具體商

8、業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃實(shí)施第三步：對(duì)具體商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃實(shí)施B11.發(fā)展戰(zhàn)略的制定發(fā)展戰(zhàn)略的制定2.產(chǎn)品選型產(chǎn)品選型3.商業(yè)規(guī)劃實(shí)施商業(yè)規(guī)劃實(shí)施A區(qū)域B區(qū)域N區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目8 8C C 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位實(shí)操步驟商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位實(shí)操步驟C.1 了解項(xiàng)目背景，明確項(xiàng)目的目標(biāo)C.2 項(xiàng)目?jī)?nèi)容、方法和交付品9項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃要以開(kāi)發(fā)商的背景和目標(biāo)為根本出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃要以開(kāi)發(fā)商的背景和目標(biāo)為根本出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)以開(kāi)發(fā)商的背景及目標(biāo)為根本出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)以開(kāi)發(fā)商的背景及目標(biāo)為根本出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商以財(cái)開(kāi)發(fā)商以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核務(wù)目標(biāo)為核心的商業(yè)開(kāi)心的商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā) 開(kāi)

9、發(fā)商的目標(biāo)為快速開(kāi)發(fā)，快速變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流開(kāi)發(fā)商以建開(kāi)發(fā)商以建設(shè)標(biāo)志性建設(shè)標(biāo)志性建筑為核心的筑為核心的商業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商為提升自己形象，擴(kuò)大在該區(qū)域影響力，進(jìn)行的商業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商以戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商以戰(zhàn)略發(fā)展為目略發(fā)展為目標(biāo)的商業(yè)開(kāi)標(biāo)的商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)開(kāi)發(fā)商為了規(guī)模性的拓展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要可復(fù)制性強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商其他開(kāi)發(fā)商其他的目標(biāo)需求的目標(biāo)需求根據(jù)開(kāi)發(fā)商其他的目標(biāo)需求進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)10項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是根據(jù)客戶需求，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行研究，通過(guò)供項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是根據(jù)客戶需求，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行研究，通過(guò)供需測(cè)試，確定商業(yè)概念，細(xì)化商業(yè)概念，并對(duì)其進(jìn)行后續(xù)服務(wù)需測(cè)試，確定商業(yè)概念，細(xì)化商業(yè)概念，

10、并對(duì)其進(jìn)行后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段形成初步商形成初步商業(yè)概念業(yè)概念確定商業(yè)概確定商業(yè)概念念商業(yè)概念細(xì)商業(yè)概念細(xì)化化項(xiàng)目交付項(xiàng)目交付及后續(xù)服及后續(xù)服務(wù)務(wù)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段11D. D. 市場(chǎng)代表性案例介紹市場(chǎng)代表性案例介紹12涵宇聯(lián)合對(duì)案例分析研究的方法涵宇聯(lián)合對(duì)案例分析研究的方法案例研究1深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心案例研究2上海大寧國(guó)際購(gòu)物中心方法應(yīng)用：13E. 商業(yè)設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)）及舉例商業(yè)設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)）及舉例 14n 商業(yè)地產(chǎn)的建筑形態(tài)與設(shè)計(jì)緊密相連，表現(xiàn)形式趨于個(gè)性化發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的建筑形態(tài)與設(shè)計(jì)緊密相連，表現(xiàn)形式

11、趨于個(gè)性化發(fā)展B1n 項(xiàng)目設(shè)計(jì)目的主要為商業(yè)規(guī)劃提供支持，為消費(fèi)者提供人性化購(gòu)項(xiàng)目設(shè)計(jì)目的主要為商業(yè)規(guī)劃提供支持，為消費(fèi)者提供人性化購(gòu)物空間同時(shí)符合城市規(guī)劃，具有地標(biāo)性物空間同時(shí)符合城市規(guī)劃，具有地標(biāo)性n 商業(yè)設(shè)計(jì)主要包括建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)和建筑外部設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容詳述商業(yè)設(shè)計(jì)主要包括建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)和建筑外部設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容詳述15無(wú)錫太科園項(xiàng)目終期報(bào)告-涵宇聯(lián)合15F 消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研F.1 消費(fèi)者調(diào)研研究?jī)?nèi)容F.2 消費(fèi)者調(diào)研研究方法簡(jiǎn)介F.3 消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)述16G.不同類(lèi)型租戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的基本要求不同類(lèi)型租戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的基本要求G.1 中國(guó)零售行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) （1）零售業(yè) （2）餐飲 （3）休

12、閑娛樂(lè)業(yè)G.2 購(gòu)物中心主力租戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的基本要求 （1）購(gòu)物中心不同功能租戶對(duì)項(xiàng)目建筑條件的特殊要求 （2）超市/大賣(mài)場(chǎng)租戶在工程技術(shù)各方面的特殊要求 （3）百貨租戶對(duì)物業(yè)條件和配套設(shè)施的特殊要求 （4）休閑食品類(lèi)租戶、正餐類(lèi)租戶、休閑餐飲類(lèi)租戶、健身房租戶、影院租戶、美容院租戶、洗衣店租戶等的特殊要求1717H. 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式即發(fā)展方向商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式即發(fā)展方向 n 中國(guó)全新的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在逐漸建立的過(guò)程中中國(guó)全新的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在逐漸建立的過(guò)程中目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段隨著城市化和城市群的進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)總量增長(zhǎng)，二、三線中小型城市綜合體發(fā)展的另一隨著城市化和城市群的進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)總量增長(zhǎng)，二、三線中小型城市綜合體發(fā)展的另一個(gè)契機(jī)個(gè)契機(jī)開(kāi)發(fā)商逐步出現(xiàn)細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品有單一銷(xiāo)售過(guò)渡到城市綜合的運(yùn)作開(kāi)發(fā)商逐步出現(xiàn)細(xì)分