2010佛山市南海獅山小塘三環(huán)東項目市場分析定位

1、.1.金地集團深圳地產金地集團深圳地產佛山佛山2010-4-182010-4-18佛山市南海獅山小塘三環(huán)東項目佛山市南海獅山小塘三環(huán)東項目 市場分析市場分析定位定位.2.獅山房地產市場分析獅山房地產市場分析板塊供需分析板塊供需分析項目定位項目定位獅山概況獅山概況財務分析財務分析.3.獅山獅山小塘小塘官窯官窯松崗松崗1. 獅山發(fā)展歷史獅山發(fā)展歷史 南海區(qū)獅山鎮(zhèn)由原獅山街道、松崗鎮(zhèn)、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并而成， 2005年1月11日四鎮(zhèn)合一后，行政中心設于原獅山街道，合并后獅山轄區(qū)面積256.09平方公里，是南海區(qū)地域面積最大的鎮(zhèn)。.4.2.2.獅山區(qū)位及交通獅山區(qū)位及交通 位于珠三角西部城市發(fā)展帶，

2、廣佛都市圈西部。 位于大佛山西北部，與禪桂中心城區(qū)、廣州中心城區(qū)成犄角形。距離禪桂中心城區(qū)、廣州中心城區(qū)均在半小時車程內，地理位置非常優(yōu)越。2.1 2.1 獅山區(qū)位獅山區(qū)位.5.珠珠 三三 角角 外外 環(huán)環(huán) 廣廣 三三 高高 速速珠珠 二二 環(huán)環(huán) 高高 速速佛佛 山山 一一 環(huán)環(huán)桂桂 丹丹 路路 佛山一環(huán)與桂丹路連接獅山與佛山中心城區(qū)的主要道路； 珠二環(huán)高速與廣三高速、321國道連接獅山與廣州中心城區(qū)、白云機場、花都汽車生產基地的聯(lián)系，加速兩地的產業(yè)互補； 廣茂鐵路經過獅山南部，使獅山成為佛山西部的鐵路交通樞紐、佛山物流中心之一；2.2.1 2.2.1 區(qū)域交通區(qū)域交通2.2.2.2.獅山交通

3、獅山交通.6.2.2.2 2.2.2 區(qū)內交通區(qū)內交通 為配合獅山工業(yè)園及獅山大學城的建設，南海區(qū)政府投入巨資完善區(qū)內的道路交通，經過幾年的規(guī)劃建設，目前獅山已經成為南海乃至佛山市公路獅山已經成為南海乃至佛山市公路交通網絡最為完善的鎮(zhèn)街。交通網絡最為完善的鎮(zhèn)街。 獅山區(qū)內交通性主干道網為：兩半環(huán)兩半環(huán)+ +兩條放兩條放射線射線+ +兩橫路兩橫路，興業(yè)路、虹嶺路兩環(huán)線路及桃園路、博愛路兩橫線、三環(huán)路、信息大道等次干道構建獅山完善的交通網絡。.7.3.3.獅山配套獅山配套教育配套教育配套區(qū)域區(qū)域小學小學中學中學大學大學獅山城區(qū)石門實驗小學、獅山中心小學石門中學、石門實驗中學、獅城中學華南師范大學南

4、海學院、東北大學東軟信息技術學院、廣東輕工職業(yè)技術學院、廣東石油化工職業(yè)技術學院小塘小塘新城小學、小塘中心小學小塘初中、桂城中學小塘分校松崗松崗小學松崗中學、松崗高中、桃園中學官窯官窯小學官窯高中、官窯中學、官窯二中、佛山職業(yè)技術學院、 獅山科技工業(yè)園中心區(qū)是廣東省五大大學園區(qū)之一，佛山唯一一個高等職業(yè)教育基地，目獅山科技工業(yè)園中心區(qū)是廣東省五大大學園區(qū)之一，佛山唯一一個高等職業(yè)教育基地，目前在校學生約有前在校學生約有3.53.5萬人，未來將發(fā)展為萬人，未來將發(fā)展為1010萬人的規(guī)模。萬人的規(guī)模。獅山人才密集，采用政府、高校、企業(yè)三方緊密合作的方式，對接企業(yè)所需，為企業(yè)量身定制人才。 基礎教育

5、方面，獅山有中學（中專）基礎教育方面，獅山有中學（中專）1313所，小學所，小學1818所，幼兒園所，幼兒園3030多所，石門中學、石門實多所，石門中學、石門實驗中學、石門實驗小學等佛山優(yōu)質教育配套資源同聚獅山，形成了一條從小學到中學再到大學的驗中學、石門實驗小學等佛山優(yōu)質教育配套資源同聚獅山，形成了一條從小學到中學再到大學的優(yōu)質優(yōu)質“教育鏈教育鏈”，使獅山成為佛山著名的，使獅山成為佛山著名的“教育地產板塊教育地產板塊”，成為獅山房地產的重要賣點。，成為獅山房地產的重要賣點。.8.3.3.獅山配套獅山配套醫(yī)療配套醫(yī)療配套區(qū)域區(qū)域醫(yī)療設施醫(yī)療設施獅山城區(qū)獅山醫(yī)院、獅山華立醫(yī)院小塘小塘醫(yī)院松崗松崗

6、醫(yī)院官窯官窯醫(yī)院 除原各鎮(zhèn)的中心醫(yī)院外，佛山最大的私立醫(yī)院獅山華立醫(yī)院落戶獅山城除原各鎮(zhèn)的中心醫(yī)院外，佛山最大的私立醫(yī)院獅山華立醫(yī)院落戶獅山城區(qū)，獅山醫(yī)療設施配套較為充足，基本能滿足當地居民的需求。區(qū)，獅山醫(yī)療設施配套較為充足，基本能滿足當地居民的需求。.9.3.3.獅山配套獅山配套商業(yè)配套商業(yè)配套區(qū)域區(qū)域商業(yè)配套商業(yè)配套獅山城區(qū)獅山廣場、風尚水晶廣場（規(guī)劃）、獅山文化中心、 溫莎半島國際酒店、和信酒店（在建）、 雍景灣大酒店、嘉逸酒店小塘中恒國際酒店、購物廣場、城區(qū)農貿市場、圣得堡餐廳、新天地山莊、美食山莊、三環(huán)商業(yè)配套中心松崗松崗中心商城、松崗商業(yè)廣場官窯官窯商業(yè)中心、潤和廣場、新建豪酒店

7、、官窯賓館、俊豪山莊、怡樂酒店松崗、松崗、 官窯、官窯、 小塘由于歷史悠久，人氣聚集，商業(yè)配套相對豐富，但都以小型中小塘由于歷史悠久，人氣聚集，商業(yè)配套相對豐富，但都以小型中低端配套為主。獅山中心城區(qū)是近年新興的一個板塊，人氣尚未聚集，商業(yè)配套缺乏，低端配套為主。獅山中心城區(qū)是近年新興的一個板塊，人氣尚未聚集，商業(yè)配套缺乏，成為制約其房地產市場發(fā)展的重要因素。成為制約其房地產市場發(fā)展的重要因素。20062006年后，獅山鎮(zhèn)政府力推年后，獅山鎮(zhèn)政府力推2222個重點建設項目，其中包括道路、高檔商業(yè)、酒店項個重點建設項目，其中包括道路、高檔商業(yè)、酒店項目，部分已經落實在建，獅山中心城區(qū)再次體現(xiàn)了其

8、后發(fā)優(yōu)勢，未來配套將更為完善。目，部分已經落實在建，獅山中心城區(qū)再次體現(xiàn)了其后發(fā)優(yōu)勢，未來配套將更為完善。.10.獅山鎮(zhèn)近期城市建設規(guī)劃實施綱要獅山鎮(zhèn)近期城市建設規(guī)劃實施綱要“135”135”行動計劃行動計劃內容內容階段時間投資金額建設內容第一階段2007年底20億建設小型行政辦公區(qū)：服務于各單一城市單元的生活服務職能（餐飲商業(yè)等）、單一城市單元部分人群的居住職能；根據資源條件，可承擔區(qū)域性資源型高端住宅房地產職能第二階段2009年底40億建立內河航運/鐵路/公路物流中心；拓展區(qū)域性商務職能（酒店、文化、娛樂）；建立內外公共交通系統(tǒng)；發(fā)展多層次住宅房地產職能；完善滿足常住人口的社會生活服務職能

9、第三階段2011年底40億服務于新興大城市邊緣商業(yè)服務職能；商務辦公職能；區(qū)域性醫(yī)療、療養(yǎng)、健康中心；高標準住宅房地產職能；高層次的休閑文化中心4.4.獅山獅山“135”135”城市建設規(guī)劃城市建設規(guī)劃 獅山2006年確立獅山近期城市建設規(guī)劃實施綱要 “135”計劃，提出“一年一年優(yōu)化環(huán)境，三年凸顯特色、五年顯現(xiàn)魅力優(yōu)化環(huán)境，三年凸顯特色、五年顯現(xiàn)魅力 ” ”的城市建設發(fā)展目標，未來獅山基礎設未來獅山基礎設施及生活配套將快速完善，體現(xiàn)了獅山的后發(fā)優(yōu)勢！施及生活配套將快速完善，體現(xiàn)了獅山的后發(fā)優(yōu)勢！.11.4.4.獅山經濟獅山經濟指標指標單位單位200520062007佛山市，佛山市，2007G

10、DP億元161 244 300 3589 增幅%37.9%52.5%19.8%19.2%人均GDP元52143 66630 -60917 固定資產投資億元63 94 101 1089 增幅%29.1%48.9%2.6%19.8%人均可支配收入元-219652457221754增幅%-11.8%9.5%戶籍人口人15.7 16.0 16.1 358.1 增幅%-1.4%0.9%1.0%常住人口人30.8 36.6 -585.8 增幅%-18.7%-0.9%商品住宅交易面積萬16.8 36.9 37.1 764.0 增幅%-119.8%0.6%9.0%商品住宅成交額億元4.9 11.8 16.0

11、375.8 增幅%-144.1%34.8%47.1%商品住宅成交價格元/2888.6 3208.7 4299.8 4918.5 增幅%-11.1%34.0%34.9%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元70.0596.93100.72768.8 增幅%-38.4%3.9%3.4%三產結構第一產業(yè)-432.2 第二產業(yè)-816564.9 第三產業(yè)-153232.9 2005年后，獅山鎮(zhèn)經濟實力保持高速發(fā)展，2007年達到300億，占南海經濟總量的25。隨著奇美電子、本田變速箱等一批大型企業(yè)投產及工業(yè)園區(qū)的擴張，未來獅山經濟發(fā)展后勁十足，“十年再造一個南?！敝溉湛纱?獅山人均經濟指標已經全面超越佛山市平均水

12、平，商品住宅成交價格雖在2007年大幅上升，但仍與佛山整體水平存在較大差距，獅山住宅市場潛力尚未真正發(fā)掘；4.1 4.1 獅山基本面經濟指標分析獅山基本面經濟指標分析.12.時間時間200520052006200620072007常住人口（萬人）30.836.623438.4821戶籍人口（萬人）15.715.961116.1776外來人口（萬人）15.120.662322.3045外來人口比重（）49.03%56.42%57.96% 外來人口成為獅山近年人口增長的主要來源，在全鎮(zhèn)人口結構中的比重將近6成。獅山外來人口中，企業(yè)技術管理人員和大學生等所占的比較相當高（大學城人數約3.5萬，規(guī)劃1

13、0萬人），高素質人才在獅山人口結構中占據重要地位。 隨著工業(yè)園企業(yè)的增加及大學城的擴張，獅山外來人口比重仍將繼續(xù)增加，屆時工業(yè)園企業(yè)的增加及大學城的擴張，獅山外來人口比重仍將繼續(xù)增加，屆時獅山將逐步演變成為一個獅山將逐步演變成為一個“移民城市移民城市”。4.2 4.2 獅山人口狀況分析獅山人口狀況分析.13.4.3 4.3 獅山經濟總量分析獅山經濟總量分析 2007 2007年南海區(qū)經濟總量突破千億，躋身全國百強縣第二位。獅山達到年南海區(qū)經濟總量突破千億，躋身全國百強縣第二位。獅山達到300300億元，占南海億元，占南海經濟總量的四分之一，為南海經濟增長貢獻了極大的力量。獅山經濟已經連續(xù)三年以

14、接近經濟總量的四分之一，為南海經濟增長貢獻了極大的力量。獅山經濟已經連續(xù)三年以接近2020的增長速度發(fā)展。的增長速度發(fā)展。20082008年獅山鎮(zhèn)政府提出年獅山鎮(zhèn)政府提出GDPGDP增長增長2525以上的發(fā)展目標，工業(yè)園區(qū)企業(yè)以上的發(fā)展目標，工業(yè)園區(qū)企業(yè)的發(fā)展為獅山經濟持續(xù)發(fā)展提供了有力的支撐。的發(fā)展為獅山經濟持續(xù)發(fā)展提供了有力的支撐。 .14.4.4 4.4 獅山產業(yè)狀況獅山產業(yè)狀況愛信精機、本田汽車用愛信精機、本田汽車用品、時利和汽車用品、品、時利和汽車用品、阿茲米特、阿迪雅汽車阿茲米特、阿迪雅汽車用品用品福迪汽車、雪萊特光福迪汽車、雪萊特光電、樂家潔具、南方電、樂家潔具、南方風機、聯(lián)邦家

15、私風機、聯(lián)邦家私華南師范大學、東軟軟華南師范大學、東軟軟件學院、廣東輕工職業(yè)件學院、廣東輕工職業(yè)技術學院、廣東石油化技術學院、廣東石油化工職業(yè)技術學校、中國工職業(yè)技術學校、中國工業(yè)設計基地工業(yè)設計基地東芝電器、東芝電器、TCL、燕、燕京啤酒、立邦電器、京啤酒、立邦電器、愛庭電器愛庭電器本田變速箱、旭本田變速箱、旭硝子汽車玻璃硝子汽車玻璃豐田紡織零部件、薩克米機豐田紡織零部件、薩克米機械、歌泰家具、本田溶湯鋁械、歌泰家具、本田溶湯鋁業(yè)、鼎峰珠寶、卓爾文儀業(yè)、鼎峰珠寶、卓爾文儀臺灣奇美電子、銀一臺灣奇美電子、銀一百鋁業(yè)、堅美鋁材百鋁業(yè)、堅美鋁材項目位置項目位置功能分區(qū)功能分區(qū)產業(yè)定位產業(yè)定位重點企

16、業(yè)（院校）重點企業(yè)（院校）軟件園（獅山大學城）教育培訓產業(yè)，高新技術產業(yè)（生物科技、生物制藥、軟件、數字媒體等）的研發(fā)基地和生產院校：華南師范大學南海學院、東北大學東軟信息技術學院、廣東輕工職業(yè)技術學院、廣東石油化工職業(yè)技術學院研發(fā)機構：國凱數字媒體、朗肽生物制藥、百合醫(yī)療、天富軟件、南海國際工業(yè)設計基地、蒙田組GTM動畫科技學院南園汽車整車及配套、光電照明、精密機械、家具和高新技術產業(yè)福迪汽車、迪汽車、雪萊特光電、樂家潔具、聯(lián)邦家私、華盛科技電器、萬能達精密組件、南方風機、和陽精密制品、太平洋銅管北園汽配、結協(xié)制造、光電照明、家具豐田紡織汽車零部件豐田紡織汽車零部件、薩克米機械、升展塑料、鼎

17、峰珠寶歌泰家具、卓爾文儀、珠江減速機械、歌泰家具、本田溶湯鋁業(yè)本田溶湯鋁業(yè)松下A區(qū)家電、汽配、食品、玩具東芝家用電器制造東芝家用電器制造、TCL家庭電器、立邦電器、高木汽車部件、燕京啤酒、華高空調、愛庭電器、日田科技、加藤利食品松下C區(qū)汽配、高新技術本田汽車零部件、旭硝子汽車玻璃本田汽車零部件、旭硝子汽車玻璃光電顯示器產業(yè)園TFTLCD奇美電子奇美電子、菱展光電、銀一百鋁業(yè)、鼎峰珠寶、汽車配套產業(yè)園汽配愛信精機、本田汽車用品、愛信精機、本田汽車用品、時利和汽車用品、阿茲米特汽配、阿迪雅、愛美迪汽車零件、國分精密制品、帕卡表面改質 獅山定位為獅山定位為“產業(yè)新城產業(yè)新城” ” ，以及教育研發(fā)、高

18、新技術產業(yè)為主導的產業(yè)結構有別于佛山傳統(tǒng)工業(yè)強，以及教育研發(fā)、高新技術產業(yè)為主導的產業(yè)結構有別于佛山傳統(tǒng)工業(yè)強鎮(zhèn)（南莊、大瀝、容桂等）。鎮(zhèn)（南莊、大瀝、容桂等）。7 7家世界家世界500500強企業(yè)以及遍布整個獅山的大小強企業(yè)以及遍布整個獅山的大小20002000多家生產企業(yè)形成了一個多家生產企業(yè)形成了一個產業(yè)豐富、布局清晰的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，成為獅山經濟的產業(yè)豐富、布局清晰的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，成為獅山經濟的“發(fā)動機發(fā)動機”，未來更將有望成為佛山乃至珠三角，未來更將有望成為佛山乃至珠三角的經濟增長中心！的經濟增長中心！.15.4.5 4.5 工業(yè)園重點企業(yè)介紹工業(yè)園重點企業(yè)介紹 奇美電子奇美電子奇美電

19、子1998年成立于臺灣，以液晶電視用面板、顯示器與筆記本電腦用面板為主，為世界TFT-LCD（薄膜晶體管液晶顯示器）領先廠商，全球四大液晶面板供貨商之一。全球四大液晶面板供貨商之一。20072007年，奇美電子液晶面板全球市場占有率上升到年，奇美電子液晶面板全球市場占有率上升到15%15%。南海奇美電子成立于2006年下半年，于2007年底投產，主要生產液晶顯示器模塊，是目前佛山迄今為止引資最大的項目，首期注冊資本3000萬美元。與該投資相關的其它配套上、與該投資相關的其它配套上、下游產業(yè)預計總投資將超過下游產業(yè)預計總投資將超過2020億美元。目前奇美電子已經億美元。目前奇美電子已經已經吸納將

20、近已經吸納將近1 1萬員工，二期投產后，員工總數將達到萬員工，二期投產后，員工總數將達到2 2萬萬人人。（獅山公資辦數據）奇美電子落戶獅山，將帶動南海區(qū)及周邊將帶動南海區(qū)及周邊190190多間彩電生多間彩電生產企業(yè)開展自主創(chuàng)新產企業(yè)開展自主創(chuàng)新，由生產傳統(tǒng)的CRT電視升級為生產液晶電視，并帶動上下游企業(yè)聚集，合力打造中國最大的液合力打造中國最大的液晶電視生產基地。獅山將逐步演變?yōu)殡娮有畔a業(yè)基地，晶電視生產基地。獅山將逐步演變?yōu)殡娮有畔a業(yè)基地，成為南海乃至廣東省經濟發(fā)展的一個重要增長極。成為南海乃至廣東省經濟發(fā)展的一個重要增長極。.16.4.5 4.5 工業(yè)園重點企業(yè)介紹工業(yè)園重點企業(yè)介紹

21、旭硝子汽車玻璃旭硝子汽車玻璃 旭硝子是全球最大的汽車玻璃生產企業(yè)，占全球全球最大的汽車玻璃生產企業(yè)，占全球30%30%的市場份額，其的市場份額，其汽車整車客戶覆蓋全球汽車整車客戶覆蓋全球95%95%以上的整車生產廠家以上的整車生產廠家。南海旭硝子汽車玻璃廠獅山引進的第三家世界500強汽配企業(yè)，將于2008年一季度投產，計劃年產量100萬套，進一步拓展在中國境內市場。 旭硝子汽車玻璃廠的引入將進一步完善南海的汽配產業(yè)鏈，集聚效旭硝子汽車玻璃廠的引入將進一步完善南海的汽配產業(yè)鏈，集聚效應也越來越明顯。應也越來越明顯。.17.5.5.獅山發(fā)展空間分析獅山發(fā)展空間分析 獅山是佛山“2+5”組團的重要組

22、成部分，2005年獅山區(qū)域調整后，南海區(qū)政府把獅山定位為南海的副中心城區(qū)，提出南海的副中心城區(qū)，提出“十年再造一個十年再造一個南海的發(fā)展目標南海的發(fā)展目標”； 獅山組團作為佛山西部重要產業(yè)城鎮(zhèn)，定位為全市重要的新興產業(yè)基地和區(qū)域性科研教全市重要的新興產業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地，全市重要的客運鐵路樞紐，區(qū)域性休育基地，全市重要的客運鐵路樞紐，區(qū)域性休閑度假、會議基地。閑度假、會議基地。 獅山的發(fā)展目標是到2020年把獅山鎮(zhèn)打造為具有自然生態(tài)特色城市空間環(huán)境、保持本地具有自然生態(tài)特色城市空間環(huán)境、保持本地區(qū)豐富人文傳統(tǒng)的，具備較強科研創(chuàng)新能力，區(qū)豐富人文傳統(tǒng)的，具備較強科研創(chuàng)新能力，集教育研發(fā)、

23、高新技術制造業(yè)、居住、商貿、集教育研發(fā)、高新技術制造業(yè)、居住、商貿、休閑娛樂功能于一體的二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展的休閑娛樂功能于一體的二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展的綜合型新城。綜合型新城。5.1 5.1 獅山規(guī)劃發(fā)展定位獅山規(guī)劃發(fā)展定位 .18.5.2 5.2 獅山居住區(qū)規(guī)劃獅山居住區(qū)規(guī)劃 獅山規(guī)劃有獅山規(guī)劃有6 6個大型居住片區(qū)：個大型居住片區(qū)：獅山中心城居住區(qū)獅山中心城居住區(qū)用地規(guī)模491公頃，居住人口14萬；小塘居住區(qū)小塘居住區(qū)用地規(guī)模204.5公頃，居住人口5.8萬；軟件園北部居住區(qū)軟件園北部居住區(qū)用地規(guī)模462公頃，居住人口13.2 萬；官窯居住區(qū)官窯居住區(qū)用地規(guī)模153公頃，居住人口4.4萬；松崗

24、片區(qū)松崗片區(qū)用地規(guī)模335.6公頃，居住人口9.5萬；西北居住區(qū)西北居住區(qū)用地規(guī)模212.5公頃，居住人口6萬； 由于歷史發(fā)展及道路交通影響，獅山居住區(qū)多由于歷史發(fā)展及道路交通影響，獅山居住區(qū)多中心的格局難以改變，而項目所在的小塘獅山由于中心的格局難以改變，而項目所在的小塘獅山由于地理位置關系，未來將逐步融合一體，成為獅山最地理位置關系，未來將逐步融合一體，成為獅山最為大型的居住板塊。為大型的居住板塊。.19.5.3.1 5.3.1 佛山火車站遷至獅山佛山火車站遷至獅山新佛山火車站新佛山火車站獅山客運站獅山客運站 按照佛山城市總體規(guī)劃，未來佛山新火車站考慮初步選址獅山（貴廣鐵路初步方貴廣鐵路初

25、步方案經獅山，并設站）案經獅山，并設站），為了實現(xiàn)鐵路與公路客運的無縫銜接，規(guī)劃中規(guī)劃設置獅山汽車客運站。 屆時，獅山將成為佛山以及珠三角西部地獅山將成為佛山以及珠三角西部地區(qū)的重要鐵路交通樞紐，帶動佛山中心城區(qū)區(qū)的重要鐵路交通樞紐，帶動佛山中心城區(qū)向西北發(fā)展，為獅山帶來無限商機。向西北發(fā)展，為獅山帶來無限商機。 5.3 5.3 獅山房地產發(fā)展的刺激因素獅山房地產發(fā)展的刺激因素.20.5.3.2 5.3.2 區(qū)內交通網絡不斷完善，加速資源整合區(qū)內交通網絡不斷完善，加速資源整合 獅山鎮(zhèn)政府近期將對紅星路、博愛路、321國道、三約路進行改造建設，預計2009年完成。 改造完成后，獅山中心城區(qū)交通狀

26、況獅山中心城區(qū)交通狀況將進一步改善，小塘與獅山中心的距離進將進一步改善，小塘與獅山中心的距離進一步縮短，有利于兩地資源整合。紅星路一步縮短，有利于兩地資源整合。紅星路改造對于地塊來說更是一個利好消息。改造對于地塊來說更是一個利好消息。 .21.佛山市軌道交通規(guī)劃佛山市軌道交通規(guī)劃佛山地鐵佛山地鐵3 3號線號線佛山中心城區(qū)佛山中心城區(qū)順德中心城區(qū)順德中心城區(qū)獅山獅山5.3.3 佛山地鐵佛山地鐵3號線規(guī)劃建設號線規(guī)劃建設 佛山地鐵佛山地鐵1 1號線已經全面動工，號線已經全面動工，根據規(guī)劃，佛山地鐵根據規(guī)劃，佛山地鐵2 2、3 3號線將號線將成為下一步佛山軌道建設的重點，成為下一步佛山軌道建設的重點

27、，3 3號線將于號線將于20202020年開通。年開通。 規(guī)劃中的佛山地鐵三號線全長規(guī)劃中的佛山地鐵三號線全長60.7KM60.7KM，途徑獅山、佛山中心城區(qū)、，途徑獅山、佛山中心城區(qū)、順德中心城區(qū)等，將佛山經濟發(fā)達順德中心城區(qū)等，將佛山經濟發(fā)達區(qū)域貫穿一起，區(qū)域貫穿一起，加速獅山與城市加速獅山與城市中心的聯(lián)系，將大大促進獅山房地中心的聯(lián)系，將大大促進獅山房地產業(yè)的發(fā)展。產業(yè)的發(fā)展。.22.5.4 5.4 獅山發(fā)展空間分析獅山發(fā)展空間分析 根據禪城區(qū)總體規(guī)劃，未來禪城將圍繞“一體四翼，一帶兩軸多中心一體四翼，一帶兩軸多中心”規(guī)劃發(fā)展。禪城禪城“一體四翼，一帶兩軸多中心一體四翼，一帶兩軸多中心”

28、規(guī)劃規(guī)劃 5.4.1 禪城中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃禪城中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 歷經多年的發(fā)展，禪桂中心組團已經開始面臨建設用地不足，發(fā)展受限的局面，被迫走上了“三舊改造”的道路。但三舊改造進展步三舊改造進展步伐緩慢，已經遠遠跟不上城市發(fā)展的進度，佛伐緩慢，已經遠遠跟不上城市發(fā)展的進度，佛山中心城區(qū)向外擴張已是必然的事實。山中心城區(qū)向外擴張已是必然的事實。.23. 獅山獅山土地資源豐富，自然環(huán)境良好，交通便利，產業(yè)條件優(yōu)越。2005年，南海區(qū)將獅山定位為南海的城市副中心，提出“十年再造一個南?！钡哪繕耍瑢嶋H上已經確定了獅山的江湖地位。未來，佛山中心城區(qū)擴張將極有可能跳離羅村轉戰(zhàn)獅山，獅山將成為未來，佛山中心城

29、區(qū)擴張將極有可能跳離羅村轉戰(zhàn)獅山，獅山將成為“佛山的龍華佛山的龍華”！ 5.4.2 禪城中心城區(qū)發(fā)展趨勢禪城中心城區(qū)發(fā)展趨勢禪城中心城區(qū)禪城中心城區(qū)向東：桂城東、平洲已經是城市建成區(qū)，可建設用地有限，地價、房價已經幾乎與禪桂中心持平，難以實現(xiàn)大規(guī)模消費力轉移；向南：東平新城將是近期發(fā)展主要方向，規(guī)劃為佛山中心商務區(qū)，但規(guī)劃用地有限，房價預期與中心城區(qū)差距不大向北：大瀝、羅村經濟實力強，但區(qū)域形象差，多為廠房、自建房為主，實施重新規(guī)劃建設的難度極大；向西：石灣、張槎廠房遍布，區(qū)域形象差，未來城市建設將以舊廠房改造為主，難以成為城市中心轉移區(qū)；.24.比較項目比較項目深圳龍華（深圳龍華（2005）

30、南海獅山（南海獅山（2007）區(qū)位區(qū)位緊鄰深圳福田區(qū)但長期受梅林關的限制，交通受阻靠近佛山禪桂中心城區(qū)，交通便利但受羅村阻隔經濟經濟2005年GDP285億元2007年GDP300億元房價走勢房價走勢2003年以前片區(qū)均價在3600以下，2004年4300元/，目前均價已經過萬房價穩(wěn)步增長，2007年住宅均價4300元/人口結構人口結構2005年總人口79.3萬，其中戶籍人口2.88萬，外來人口占總人口的96.3%，人口總體素質較高2007年總人口38.5萬，外來人口22.3萬，其中大學城、園區(qū)企業(yè)高層管理層等高素質人口占較大比例產業(yè)結構產業(yè)結構富士康為代表的高新技術產業(yè)奇美電子、獅山大學城為

31、代表的高新技術產業(yè)、科研教育基地發(fā)展定位發(fā)展定位“廣東省中心鎮(zhèn)”、“深圳市次中心區(qū)”、“深圳衛(wèi)星城”、“深圳市物流中心”廣佛都市圈西北部增長極；佛山市重要的制造業(yè)基地；南海區(qū)綜合發(fā)展的城市次中心地區(qū)、“十年再造一個南?！苯煌l件交通條件規(guī)劃有地鐵4號線、龍華火車站、南坪快速佛山一環(huán)、珠二環(huán)、桂丹路、廣三高速、廣茂鐵路已經通車，未來規(guī)劃有佛山地鐵3號線、佛山火車站市場發(fā)育程度市場發(fā)育程度品牌發(fā)展商開始大舉進入龍華市場，開發(fā)水平得到極大的提升本地開發(fā)商主導市場，開發(fā)水平較低，受中心城區(qū)房價上漲壓力影響，片區(qū)禪桂客戶置業(yè)比例將近5成 獅山的基礎條件與崛起前獅山的基礎條件與崛起前的深圳龍華有驚人的相似

32、性，的深圳龍華有驚人的相似性，我們相信隨著佛山整體市場的我們相信隨著佛山整體市場的發(fā)展以及中心城區(qū)消費力外溢發(fā)展以及中心城區(qū)消費力外溢等外在因素的刺激下，獅山將等外在因素的刺激下，獅山將會發(fā)展成為下一個龍華！會發(fā)展成為下一個龍華！5.4.3 獅山與龍華的基礎條件對比獅山與龍華的基礎條件對比.25.5.4.4 5.4.4 獅山與龍華市場機會對比獅山與龍華市場機會對比關內高房價對部分購房者的驅趕關內高房價對部分購房者的驅趕龍華龍華獅山獅山禪桂中心高房價對部分購房者的驅趕禪桂中心高房價對部分購房者的驅趕交通利好（關口打通、地鐵四號線）交通利好（關口打通、地鐵四號線）交通利好（一環(huán)、桂丹路、地鐵交通利

33、好（一環(huán)、桂丹路、地鐵3號線）號線）大盤啟動片區(qū)發(fā)展（梅隴鎮(zhèn)）大盤啟動片區(qū)發(fā)展（梅隴鎮(zhèn)）大盤啟動片區(qū)發(fā)展（中恒海暉城）大盤啟動片區(qū)發(fā)展（中恒海暉城）心理認知因素（福田后花園規(guī)劃）心理認知因素（福田后花園規(guī)劃）心理認知因素（南海副中心城區(qū)）心理認知因素（南海副中心城區(qū)）產業(yè)基礎雄厚，教育治安不足產業(yè)基礎雄厚，教育治安不足產業(yè)基礎雄厚，教育強區(qū)產業(yè)基礎雄厚，教育強區(qū)品牌發(fā)展商匯集，成為重要居住板塊品牌發(fā)展商匯集，成為重要居住板塊品牌發(fā)展商尚未進駐，缺少發(fā)展標桿品牌發(fā)展商尚未進駐，缺少發(fā)展標桿 獅山與龍華的區(qū)域定位、交通條件以及市場環(huán)境都非常接近，在一定程度上，獅山與龍華的區(qū)域定位、交通條件以及市場

34、環(huán)境都非常接近，在一定程度上，獅山的產業(yè)基礎、教育配套設施等甚至優(yōu)于龍華，只是目前人氣尚未聚集，市場缺獅山的產業(yè)基礎、教育配套設施等甚至優(yōu)于龍華，只是目前人氣尚未聚集，市場缺少一個品牌開發(fā)商的大型標桿項目的帶動。少一個品牌開發(fā)商的大型標桿項目的帶動。.26.5.4.5 5.4.5 獅山發(fā)展空間的支撐因素獅山發(fā)展空間的支撐因素外因外因內因內因p 交通利好交通利好一環(huán)、桂丹路、珠二環(huán)、地鐵一環(huán)、桂丹路、珠二環(huán)、地鐵3號線號線（根本條件）（根本條件）p 中心城區(qū)擴張及高房價對部分人群的驅趕中心城區(qū)擴張及高房價對部分人群的驅趕（機會點）（機會點）p 心理認知因素心理認知因素南海城市副中心定位南海城市副

35、中心定位（重要影響因素）（重要影響因素）p 產業(yè)發(fā)展產業(yè)發(fā)展工業(yè)園區(qū)壯大，提供有效住房需求工業(yè)園區(qū)壯大，提供有效住房需求p 教育強鎮(zhèn)教育強鎮(zhèn)購房關注點、項目優(yōu)勢購房關注點、項目優(yōu)勢p 優(yōu)質大盤啟動發(fā)展優(yōu)質大盤啟動發(fā)展金地獅山項目？金地獅山項目？p 區(qū)內配套繼續(xù)完善區(qū)內配套繼續(xù)完善重要影響因素重要影響因素 自身優(yōu)越的基礎條件加上中心城區(qū)高房價的驅趕等外在因素的推動，獅山房自身優(yōu)越的基礎條件加上中心城區(qū)高房價的驅趕等外在因素的推動，獅山房地產將迎來新的發(fā)展契機。地產將迎來新的發(fā)展契機。.27.獅山房地產市場分析獅山房地產市場分析板塊供需分析板塊供需分析項目定位項目定位獅山概況獅山概況財務分析財務分

36、析.28.1.1.獅山歷年商品住宅銷售情況分析獅山歷年商品住宅銷售情況分析 2006年，佛山房地產市場供需兩旺，佛山一環(huán)及桂丹路開通， 大大刺激了獅山住宅消費，當年獅山住宅銷售面積同比往年上升120。2007年由于市場供貨量的限制，獅山住宅銷售面積僅小幅上升。20072007年受大環(huán)境影響，獅山住宅價格上升幅度較大，但與佛山中心城區(qū)相比仍有較大距年受大環(huán)境影響，獅山住宅價格上升幅度較大，但與佛山中心城區(qū)相比仍有較大距離。獅山住宅市場仍然在持續(xù)理性發(fā)展階段。離。獅山住宅市場仍然在持續(xù)理性發(fā)展階段。1.1 1.1 歷年交易情況分析歷年交易情況分析.29.1.2 1.2 獅山商品住宅的市場地位獅山商

37、品住宅的市場地位 獅山住宅市場近年穩(wěn)步發(fā)展，在南海區(qū)的市場份額也逐步上升。2007年，在宏觀政策調控影響下，佛山中心城區(qū)住宅銷售量驟減，獅山住宅仍然維持較快的消化速度。但市場市場供應量一直是制約獅山市場發(fā)展的因素，獅山要進一步成為南海的副中心居住區(qū)，還需加供應量一直是制約獅山市場發(fā)展的因素，獅山要進一步成為南海的副中心居住區(qū)，還需加大住宅供應量。大住宅供應量。.30. 獅山住宅銷售均價近年在穩(wěn)步增長，但與南海及佛山的價格增幅尚有一定差距，獅山房價與中心城區(qū)的差距逐步拉開，預計未來獅山住宅市場將有一個補漲的過程，品牌獅山住宅市場將有一個補漲的過程，品牌發(fā)展商的進駐將加速獅山住宅的補漲。發(fā)展商的進

38、駐將加速獅山住宅的補漲。1.3 1.3 獅山商品住宅價格走勢分析獅山商品住宅價格走勢分析.31.2.2.獅山房地產市場發(fā)展歷程獅山房地產市場發(fā)展歷程時間軸線時間軸線19991999年年20012001年年20022002年年20042004年年0505、0606年年20072007年年代表樓盤代表樓盤穆天子山莊天安鴻基花園南海湖景灣俊景花園、匯江假日花園以舊盤新推為主，無代表性新項目錦繡華庭、西堤國際、中恒海暉城市場特征市場特征以高檔度假型別墅項目為主，城區(qū)常住型住宅項目缺少，消化速度較慢中低檔次洋房住宅進入市場，逐步為當地居民接受住宅布局仍以獅山城區(qū)及南國桃園片區(qū)為主，度假型別墅仍是市場主體

39、片區(qū)形象逐步提升，逐步為中心城區(qū)客戶接受，消化速度加速，價格上升速度明顯交通條件改善，片區(qū)價值逐步體現(xiàn)，禪城客戶置業(yè)比例上升，價格大幅拉升發(fā)展階段發(fā)展階段萌芽期（點狀發(fā)展）萌芽期（點狀發(fā)展）發(fā)育期（連點成片）發(fā)育期（連點成片）發(fā)展期發(fā)展期（片區(qū)發(fā)展）（片區(qū)發(fā)展） 獅山板塊房地產市場起源于90年代末。1999年，以穆天子山莊為代表的商業(yè)住宅項目拉開了獅山房地產市場的序幕，歷經多年發(fā)展，目前獅山板塊房地產市場已經逐步發(fā)展壯大，成為中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)街地產中的代表者。.32.3.3.獅山在售樓盤分析獅山在售樓盤分析 獅山鎮(zhèn)在售項目主要集中在獅山小塘片區(qū)、及松崗南國桃園片區(qū)，二者的產品定位有一定差別。 松

40、崗片區(qū)松崗片區(qū)依托南國桃園自然景觀資源形成城郊度假型居住板塊，后續(xù)其他項目不具備生態(tài)或者景觀資源，主要定位中端或者中低端產品。 獅山小塘片區(qū)獅山小塘片區(qū)獅山未來“金三角”居住核心區(qū)，主要面對本地高端消費者和禪、桂消費者定位于片區(qū)中端和中高端產品。 3.1 3.1 在售樓盤布局在售樓盤布局南海南海湖景灣湖景灣中恒中恒海暉城海暉城錦繡華庭錦繡華庭穆天子山莊穆天子山莊匯江城市假日匯江城市假日香格里拉花園香格里拉花園天安鴻基花園天安鴻基花園金葉陽光新城金葉陽光新城海逸錦繡桃園海逸錦繡桃園俊景花園俊景花園獅山小塘獅山小塘鎮(zhèn)區(qū)板塊鎮(zhèn)區(qū)板塊松崗桃園板塊松崗桃園板塊.33.3.1 3.1 在售樓盤概況在售樓盤

41、概況所屬板塊所屬板塊項目名稱項目名稱項目定位項目定位產品類型價格（元/）消化消化情況情況獅山小塘鎮(zhèn)區(qū)板塊南海湖景灣中高端小高層洋房5000-6000 99錦繡華庭中端多層、小高層、聯(lián)排均價4800，最高價600060中恒海暉城中高端小高層、高層均價430010俊景花園中低端小高層洋房均價425080穆天子山莊四期-半山灣畔中高端多層洋房均價450090松崗桃園板塊海逸錦繡桃園中高端項目小高層洋房450040金葉陽光新城中低端多層、小高層均價360050匯江城市假日高端景觀洋房售罄100香格里拉花園高端景觀平層洋房均價12500100天安鴻基花園高端獨立別墅220002500090 獅山小塘板塊

42、在售樓盤主要以中高端小高層洋房為主，價格在42006000元之間，強調產品性價比；松崗南國桃園板塊以景觀住宅為主，是佛山價格最高的板塊之一，普通住宅均價36004500元，定位中低端。.34.4 4 板塊代表樓盤分析板塊代表樓盤分析4.1.1 4.1.1 項目概要項目概要 開發(fā)商：南海宇浩房地產開發(fā)有限公司所處區(qū)位：獅山博愛路（即獅山鎮(zhèn)政府對面）建筑面積：占地18萬，總建36萬戶數：約2300戶，規(guī)劃人口7000人容積率：1.98配套及規(guī)模：郊野公園（628畝）、愛英麗湖（260畝）、石門中學、石門實驗小學、獅城中學、獅山中心小學、獅山大學城、獅山醫(yī)院、獅山廣場（規(guī)劃建設中）、溫莎半島酒店（規(guī)

43、劃建設中） 、小區(qū)會所車位比：1 1：0.70.7優(yōu)劣勢評述：享受獅山鎮(zhèn)區(qū)日益成熟的配套；項目建成階段，居住氛圍成熟。 4.1 4.1 南海湖景灣南海湖景灣.35.4.1.2 4.1.2 價格走勢價格走勢一期一期二期二期三期三期四期四期開盤時間2003-72005-62006-42007-62007-82007-12物業(yè)形態(tài)多層洋房多層、小高層小高層小高層小高層小高層銷售套數300800600600銷售均價（元/）1400多層2000小高層24003500400045005500消化率100%100%100%100%100%95% 2007 2007年，佛山一環(huán)及桂丹路的開通，刺激了獅山樓市的

44、發(fā)展，南海湖景灣的年，佛山一環(huán)及桂丹路的開通，刺激了獅山樓市的發(fā)展，南海湖景灣的價格從價格從0707年年6 6月四期第一批的月四期第一批的40004000提升到了年末的提升到了年末的55005500元元/ /平方米，半年升幅達到平方米，半年升幅達到37.537.5，并保持了較快的去化速度。，并保持了較快的去化速度。.36.4.1.3 4.1.3 項目四期客戶分析項目四期客戶分析 客戶來源比例客戶來源比例 受交通改善以及中心城區(qū)價格上漲壓力影響，南海湖景灣四期禪桂客戶受交通改善以及中心城區(qū)價格上漲壓力影響，南海湖景灣四期禪桂客戶比例大幅上升，占四期總成交量的比例大幅上升，占四期總成交量的4646

45、，進一步論證了獅山對中心城區(qū)外溢，進一步論證了獅山對中心城區(qū)外溢消費力的吸引力。消費力的吸引力。.37.4.1.3 4.1.3 項目四期客戶分析項目四期客戶分析 客戶職業(yè)構成客戶職業(yè)構成 本地私企業(yè)主及中心城區(qū)公務員、白領成為項目客戶的主要職業(yè)構成，本地私企業(yè)主及中心城區(qū)公務員、白領成為項目客戶的主要職業(yè)構成，本地中高端消費者及中心城區(qū)中端消費者成為項目的主要客戶群體。本地中高端消費者及中心城區(qū)中端消費者成為項目的主要客戶群體。.38.4.2 4.2 中恒海暉城中恒海暉城4.2.1 4.2.1 項目概要項目概要 開發(fā)商：中南恒展房地產有限公司所處區(qū)位：獅山桂丹路99號建筑面積：占地35萬，總建

46、84萬戶數：約6200戶容積率：2.86配套及規(guī)模：中恒酒店、社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)幼兒園優(yōu)劣勢評述：規(guī)模龐大，交通便利，但周邊居住氛圍尚未形成。 一期范圍一期范圍后 期 規(guī) 劃 用后 期 規(guī) 劃 用地地后 期 規(guī) 劃 用后 期 規(guī) 劃 用地地中恒酒店中恒酒店社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)幼兒園幼兒園佛佛 山山 一一環(huán)環(huán)桂桂 丹丹 路路.39.一期一批一期一批一期二批一期二批一期三批一期三批開盤時間2007-10-272007-12-2預計08年五一物業(yè)形態(tài)小高層洋房小高層洋房小高層洋房銷售套數344套159套待定銷售均價（元/）41004300預計4500消化率96%40%（截至12月9日）尚未開售4.2.2

47、 4.2.2 項目價格走勢項目價格走勢 在在20072007年下半年市場形式陷入僵局的環(huán)境下，中恒海暉城短短一個多月內消化年下半年市場形式陷入僵局的環(huán)境下，中恒海暉城短短一個多月內消化500500多套，創(chuàng)造了佛山逆市環(huán)境下的銷售奇跡，印證了佛山鎮(zhèn)街市場穩(wěn)定發(fā)展的論斷。多套，創(chuàng)造了佛山逆市環(huán)境下的銷售奇跡，印證了佛山鎮(zhèn)街市場穩(wěn)定發(fā)展的論斷。.40.4.2.3 4.2.3 項目客戶構成分析項目客戶構成分析 在在503503個成交客戶情況看，禪桂中心城區(qū)客戶占項目客戶來源的個成交客戶情況看，禪桂中心城區(qū)客戶占項目客戶來源的5252的比例，再次的比例，再次印證了獅山板塊對中心城區(qū)客戶具有極高的吸引力。

48、印證了獅山板塊對中心城區(qū)客戶具有極高的吸引力。.41.成交客戶置業(yè)次數分析成交客戶置業(yè)次數分析第二次17%首次置業(yè)70%第三次或以上13%第一次第一次第二次第二次第三次或以上第三次或以上4.2.3 4.2.3 項目成交客戶置業(yè)次數分析項目成交客戶置業(yè)次數分析 項目成交客戶中，首次置業(yè)比例高達項目成交客戶中，首次置業(yè)比例高達7070，中心城區(qū)房價上漲外溢的中低端消費，中心城區(qū)房價上漲外溢的中低端消費力成為項目的主力客戶群。力成為項目的主力客戶群。.42.獅山房地產市場分析獅山房地產市場分析板塊供需分析板塊供需分析項目定位項目定位獅山概況獅山概況財務分析財務分析.43.1.1.板塊需求預測板塊需求

49、預測 項項 目目200520052006200620072007商品住宅交易面積(萬)16.8 36.9 37.1 增幅(%)-119.8%0.6%商品住宅成交額(億元)4.9 11.8 16.0 增幅(%)-144.1%34.8%商品住宅成交價格(元/)2888.6 3208.7 4299.8 增幅(%)-11.1%34.0% 獅山板塊是隨著獅山工業(yè)區(qū)、佛山市25組團規(guī)劃才產生的一個新興的市場板塊,從2005年獅山調整以來，獅山地塊需求增長迅猛。成交量從2005年16.8萬平方米增長約125到37萬平方米。體現(xiàn)了獅山隨著規(guī)劃地位提升、工業(yè)園區(qū)發(fā)展帶來體現(xiàn)了獅山隨著規(guī)劃地位提升、工業(yè)園區(qū)發(fā)展帶

50、來的初成氣候的住宅需求。的初成氣候的住宅需求。1.1 1.1 板塊歷年需求狀況板塊歷年需求狀況.44.1.2 1.2 獅山需求量預測獅山需求量預測1.2.1 1.2.1 獅山需求與南海區(qū)需求的比例關系獅山需求與南海區(qū)需求的比例關系 項目單位2003200320042004200520052006200620072007南海全區(qū)常住人口萬人199.62200.13201.87204.11南海商品住宅銷售面積萬171.44152.86152.21265.98253.41南海商品住宅銷售價格元/26912649313939795664.88 根據規(guī)劃，將來獅山的常住人口規(guī)模將達到50萬的水平，也將達

51、到南海南海1/5-1/5-1/41/4的比例的比例。以獅山占南海人口比例的比例來估算獅山房地產需求的規(guī)模也將達以獅山占南海人口比例的比例來估算獅山房地產需求的規(guī)模也將達到到50-6050-60萬平方米萬平方米/ /年的消化水平。年的消化水平。.45. 1.2.2 1.2.2 獅山規(guī)劃帶來人口規(guī)模的實現(xiàn)，帶來新增需求獅山規(guī)劃帶來人口規(guī)模的實現(xiàn)，帶來新增需求 根據保守估計，按照獅根據保守估計，按照獅8 8年完成人口規(guī)劃計算，獅山未來住宅需求量將達到年完成人口規(guī)劃計算，獅山未來住宅需求量將達到5252萬平方米萬平方米/ /年。年。1.2 1.2 獅山需求量預測獅山需求量預測2010年規(guī)劃人口年規(guī)劃人

52、口50萬萬新增外來人口新增外來人口20萬萬戶籍人口戶籍人口1516萬萬人均住宅需求人均住宅需求15人均換房需求人均換房需求5-10需求量需求量300萬萬需求量需求量115萬萬累計新增住宅累計新增住宅需求需求415萬萬.46.1.3 1.3 獅山需求量增長論證獅山需求量增長論證1.3.1 1.3.1 中心城區(qū)的房價堅挺，消費力外溢中心城區(qū)的房價堅挺，消費力外溢 根據我們的推導，禪桂中心城區(qū)將來從2010年底開始陷入供不應求的市場局面，目前禪城中心城區(qū)房價仍然堅挺在7000多元以上。隨著廣佛地鐵開通、亞運會賽事的承辦等要素的促進，佛山2010年中心城區(qū)房價將有望進一步回升，進一步擠壓禪城客戶外溢獅

53、山片區(qū)。 隨著獅山工業(yè)園區(qū)的經濟發(fā)展，眾多2006-2007年引進的眾多中大型企業(yè)的投產和發(fā)展，會帶來旺盛的園區(qū)“灰領階層”和園區(qū)中高管的居住需求；1.3.2 1.3.2 獅山工業(yè)園區(qū)經濟的發(fā)展獅山工業(yè)園區(qū)經濟的發(fā)展1.3.3 1.3.3 交通改善，禪桂跨區(qū)置業(yè)比例上升交通改善，禪桂跨區(qū)置業(yè)比例上升 桂丹路及佛山一環(huán)的修通，大大縮短了禪桂中心城區(qū)到獅山的距離，目前從禪桂中心城區(qū)到獅山僅需18-25分鐘車程，但樓價相差將近一倍，成為中心城區(qū)客戶跨區(qū)置業(yè)的最大吸引力。目前獅山在售樓盤的禪桂客戶比例已經普遍超過五成，印證了跨區(qū)置業(yè)已經成為佛山市場的普遍現(xiàn)象。.47.1.3 1.3 獅山需求量增長論證

54、獅山需求量增長論證所以我們認為：所以我們認為： 獅山未來幾年，年消化量將在目前獅山未來幾年，年消化量將在目前36363838萬萬的水平上有一個提升，提升量應該在的水平上有一個提升，提升量應該在6060左右，左右，穩(wěn)定在穩(wěn)定在50-6050-60萬平方米萬平方米/ /年的貨量水平。年的貨量水平。.48.2.1 2.1 在售項目規(guī)模及余貨數量在售項目規(guī)模及余貨數量 項目名稱項目名稱項目占地項目占地（萬）（萬）容積率容積率總規(guī)?？傄?guī)模（萬（萬）開售日開售日期期已售面積已售面積（萬）（萬）剩余面積剩余面積（萬）（萬）剩余期數剩余期數南海湖景灣18.0 2.0 36.0 2003-7-135.60.40

55、.4四期尾貨錦繡華庭8.5 2.0 16.9 2006-10-110.0 6.9 6.9 三期、四期中恒海暉城35.3 2.4 84.8 2007-10-18.3 76.6 76.6 二-五期俊景花園五期2.8 2.5 7.0 -0.0 7.0 7.0 穆天子山莊四期-半山灣畔5.0 2.0 10.0 2007-6-16.4 3.6 3.6 四期海逸錦繡桃園9.9 2.4 23.8 2007-8-19.0 14.9 14.9 一期、二期金葉陽光新城7.0 2.0 14.0 2006-5-17.9 6.1 6.1 四期天安鴻基花園60.0 0.2 10.3 2005-11-18.0 2.3 2.

56、3 合計146.6 -202.9 -85.1 115.5 115.5 獅山在售項目僅有獅山在售項目僅有8 8個，目前可售面積僅有個，目前可售面積僅有115.5115.5萬平方米，可售住宅供較為缺乏。萬平方米，可售住宅供較為缺乏。2 2 板塊供應量預測板塊供應量預測.49.2.2 2.2 板塊其他已經出讓地塊分析板塊其他已經出讓地塊分析 編號地塊區(qū)位占地（萬）容積率總規(guī)模（萬）備注1獅山鎮(zhèn)官窯瑤平路南側地段606272.3139443 139443 豪景新城2佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)小塘三環(huán)東路地段795902.0159181 159181 西堤國際3獅山鎮(zhèn)穆院村“梯級田崗”313542.268979

57、 68979 水晶廣場4佛山市南海區(qū)南海軟件科技園1039030.883122 83122 峰云名居5佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)小塘城區(qū)21473.06441 6441 56佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)小塘城區(qū)四環(huán)路136922.027384 27384 67南海區(qū)獅山鎮(zhèn)松崗禪炭路東側南海炮竹廠422232.5105557 105557 松堤春曉合計 333536 1.8 590106 590106 從2006年至今，獅山公開出讓的土地僅有7塊，未來將形成未來將形成5959萬的供應量，緊萬的供應量，緊相當于目前消化量兩倍不到的總值，供不應求的局面明顯。相當于目前消化量兩倍不到的總值，供不應求的局面明顯。.50.

58、2.3 2.3 板塊未來可供出讓居住用地分析板塊未來可供出讓居住用地分析 分類分類編號編號地塊區(qū)位地塊區(qū)位占地占地（萬）（萬）容積率容積率總規(guī)?？傄?guī)模（萬）（萬）備注備注預計中短期供應目標地塊小塘三環(huán)東路北側15.4 2.8 43.0 43.0 擬近期出讓8科技路項目7.1 2.5 17.7 17.7 估計2008年出讓9中心城區(qū)人民路13.1 2.5 32.8 32.8 需要申請2008年出讓指標，估計2009年供應10原獅山農場“大山腳”1.3 2.5 3.1 3.1 估計2008年出讓小計36.8 2.6 96.6 96.6 1-2年內供應預計遠期供應11東風水庫鋁粉廠項目7.9 2.5

59、 19.8 19.8 需與廠家談拆遷，然后轉功能為居住，然后才能出讓12東風水庫鋁粉廠項目7.4 2.5 18.5 18.5 13東風水庫金沙嘴項目19.7 2.5 49.3 49.3 14獅山中心城區(qū)金三角4.7 2.5 11.7 11.7 與總規(guī)不符15南?；S29.0 2.5 72.5 72.5 需破產、拆遷；轉功能16松崗聯(lián)表飲料廠項目4.0 2.5 10.1 10.1 工業(yè)廠房；進度不受政府控制小計72.8 2.5 181.9 181.9 3-5年內可能供應合計 109.6 2.5 278.5 278.5 從南海區(qū)國土局報送市國土局申請從南海區(qū)國土局報送市國土局申請20082008

60、年土地出讓指標的資料，結合獅山政府的實際調研結果，年土地出讓指標的資料，結合獅山政府的實際調研結果，中短期內除了目標地塊外，獅山可供出讓的住宅土地并不多。中短期內除了目標地塊外，獅山可供出讓的住宅土地并不多。 含目標地塊在內，可形成供應的項目累計總建筑面積含目標地塊在內，可形成供應的項目累計總建筑面積96.696.6萬平方米，剔除目標地塊后，僅有萬平方米，剔除目標地塊后，僅有53.653.6萬平方米，僅相當于未來獅山一年的消化量。萬平方米，僅相當于未來獅山一年的消化量。.51.2.4 2.4 板塊供應量模擬板塊供應量模擬 2.4.1 2.4.1 在售項目供應量模擬在售項目供應量模擬在售項目名稱