2010上海摩爾城策劃與執(zhí)行推進(jìn)思考

1、突 破 與 定 位突 破 與 定 位上海MALL發(fā)展策略與方向 上海摩爾城策劃與執(zhí)行推進(jìn)思考寫在前面的話今天我們將聽到的我們的共同目標(biāo)現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)的差距我們所擁有的系統(tǒng)資源我們的戰(zhàn)略構(gòu)想脈落我們的總體發(fā)展戰(zhàn)略定位我們的理想模型我們的定位執(zhí)行策略我們的推廣策略及執(zhí)行我們的業(yè)態(tài)規(guī)劃及投資收益分析公司及成功案例介紹我們的共同目標(biāo) 本著項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營，永續(xù)發(fā)展的理念，通過策劃運(yùn)營，使項(xiàng)目運(yùn)營與企業(yè)運(yùn)營有效聯(lián)結(jié)，并推動(dòng)區(qū)域發(fā)展、城市經(jīng)營及企業(yè)盈利三方互動(dòng)，最終達(dá)到項(xiàng)目綜合效益最大化。目標(biāo)描述目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)的差距我 們 在 哪 里 ？我 們 在 哪 里 ？地理位置地理位置：位于上海市普陀區(qū)的西北部，緊鄰中環(huán)線距離

2、市中心人民廣場約15公里，距離虹橋機(jī)場約25分鐘車程項(xiàng)目四至范圍項(xiàng)目四至范圍：北至滬嘉高速北至滬嘉高速南至古浪路南至古浪路西至張涇浜西至張涇浜東至真大路東至真大路地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊規(guī)劃指標(biāo)：總占地：總占地：42.442.4萬萬總建：總建：6060萬萬（計(jì)容積率部分）（計(jì)容積率部分）十一五期間，普陀區(qū)十一五期間，普陀區(qū)“商貿(mào)立區(qū)商貿(mào)立區(qū)”，根據(jù)三條環(huán)線劃分為三片布局，根據(jù)三條環(huán)線劃分為三片布局外環(huán)線中環(huán)線內(nèi)環(huán)線長壽綜合服務(wù)帶（現(xiàn)有）長壽綜合服務(wù)帶（現(xiàn)有）規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：26.4526.45萬平方米萬平方米總建筑面積：總建筑面積：69.2569.25萬平方米萬平方米真如城市副中心（新建）

3、真如城市副中心（新建）規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：600600萬平方米萬平方米啟動(dòng)區(qū)：啟動(dòng)區(qū)：324.24324.24萬平方米萬平方米建筑面積：建筑面積：80908090萬平方米萬平方米長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)（新建）長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)（新建）規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：306306萬平方米萬平方米建筑面積：建筑面積：319319萬平方米萬平方米真北組團(tuán)商貿(mào)群（現(xiàn)有）真北組團(tuán)商貿(mào)群（現(xiàn)有）規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：43.1643.16萬平方米萬平方米建筑面積：建筑面積：120.59120.59萬平方米萬平方米桃浦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（新建）桃浦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（新建）本項(xiàng)目本項(xiàng)目西北物流園區(qū)西北物流園區(qū) （現(xiàn)

4、有）（現(xiàn)有）規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：254254萬平方米萬平方米建筑面積：建筑面積：9595萬平方米萬平方米普陀區(qū)“十一 五”商業(yè)規(guī)劃 集合了商務(wù)資源、辦公資源、 商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)。 “融匯、交流、影響”，展開一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式。 將“購物、娛樂、美食、體驗(yàn)、旅游、酒店、商務(wù)辦公、會(huì)議、展覽、居住”等功能集于一體的“Hopsca”現(xiàn)代生活。受現(xiàn)實(shí)條件制約，如何逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展？我們已獲取的項(xiàng)目信息預(yù)判普陀政府發(fā)展思路定位低調(diào)安于上海物貿(mào)中心的區(qū)域定位，作為上海“西大堂”的城市形象堅(jiān)持“靠大、聯(lián)大、做大”的方針，局

5、限區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策保守缺乏導(dǎo)入式整體規(guī)劃，發(fā)展形態(tài)偏于松散缺乏西北區(qū)域開發(fā)的戰(zhàn)略布局缺乏整體規(guī)劃“55219”工程規(guī)劃主要聯(lián)通普陀區(qū)的中東南部，側(cè)重為現(xiàn)階段初具成型的六大熱點(diǎn)區(qū)域，決定了普陀區(qū)的發(fā)展規(guī)劃重心偏下發(fā)展重心側(cè)重東南部產(chǎn)業(yè)發(fā)中地產(chǎn)比重大，處于住宅集群向商務(wù)中心建設(shè)的轉(zhuǎn)型階段，整體發(fā)展失衡，缺乏亮點(diǎn)房地產(chǎn)發(fā)展缺乏亮點(diǎn)政府發(fā)展思路對項(xiàng)目的影響普陀的發(fā)展規(guī)劃落實(shí)程度不夠，北片地區(qū)開發(fā)力度偏弱普陀區(qū)古浪地塊大市場、大賣場集中繁多，競爭激烈，周邊還缺乏足夠的人流量予以支撐缺乏大普陀布局觀西北區(qū)域的開發(fā)嚴(yán)重缺乏亮點(diǎn)缺乏人氣集群效應(yīng)的有效途徑.大市場孕育出數(shù)量驚人的流動(dòng)型商販，形成巨大的潛市場資源

6、項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)處境我們對項(xiàng)目的認(rèn)識與理性結(jié)論 項(xiàng)目地處普陀區(qū)的“西伯利亞”，可預(yù)見的35年的中短期內(nèi)，區(qū)域環(huán)境不足以支持如此大體量的辦公及商業(yè)物業(yè)的存在和可持續(xù)性經(jīng)營。 目前的交通設(shè)施條件，無法支撐足夠大體量的商業(yè)項(xiàng)目所需的人口流量自由、順暢地流動(dòng)。 項(xiàng)目地處三區(qū)交界，缺乏規(guī)劃亮點(diǎn)和政府關(guān)注。 缺乏高屋建瓴的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，沒有在宏觀層面上解決十一五規(guī)劃建設(shè)的三大綜合性商圈真如城市副中心、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、上海國際摩爾城的競合關(guān)系。走出現(xiàn)實(shí)困境的轉(zhuǎn)折點(diǎn)走出現(xiàn)實(shí)困境的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 中國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)處于非常規(guī)發(fā)展態(tài)勢，決定了項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展定位要有前瞻性。 經(jīng)過近三十年的超常規(guī)發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)已產(chǎn)生急迫的轉(zhuǎn)型要求，處于

7、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭地位的上海，理應(yīng)擔(dān)當(dāng)起歷史使命，同時(shí)也意味著機(jī)會(huì)的來臨。 本案是普陀區(qū)十一五規(guī)劃中的三大綜合商業(yè)項(xiàng)目中唯一的單一業(yè)主的項(xiàng)目，所處區(qū)位又最不成熟，政府有理由重點(diǎn)支持。 項(xiàng)目發(fā)展模式不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，以城市運(yùn)營的思路來指導(dǎo)本案的運(yùn)作，是我們走出現(xiàn)實(shí)困境的可行選擇。 只要我們深入的剖析我們能夠擁有資源，并把這些資源整合為一個(gè)能為我們所充分利用的資源系統(tǒng)，我們就一定能夠找到一條切實(shí)可行的戰(zhàn)略發(fā)展道路。 面對常規(guī)發(fā)展模式的不可行性，波浪式動(dòng)態(tài)發(fā)展的非常規(guī)開發(fā)理念是我們的選擇途徑。走出困境的途徑思考 我們不能用傳統(tǒng)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式來操作本項(xiàng)目，必須導(dǎo)入原創(chuàng)性、排它

8、性、唯一性、不可復(fù)制的發(fā)展戰(zhàn)略定位走出困境的思考結(jié)論我們所擁有的系統(tǒng)資源時(shí) 代 背 景 資 源 中國經(jīng)濟(jì)長期呈高歌猛進(jìn)之態(tài)勢，總體規(guī)模巨大，且已全面融入全球化經(jīng)濟(jì)體 系，呈現(xiàn)典型的投資拉動(dòng)型、消費(fèi)拉動(dòng)型、外向拉動(dòng)型特點(diǎn)。 宏觀產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)整體性處于全球化生產(chǎn)體系的低端，長期處于為跨國公司“打工”的地位，淪為跨國公司的“生產(chǎn)車間”，產(chǎn)品研發(fā)、科技創(chuàng)新、市場營銷、客戶服務(wù)能力，全面喪失，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展前景堪虞。 在此背景下，大力提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展原創(chuàng)品牌自主創(chuàng)新能力，發(fā)展原創(chuàng)品牌，成為上至中央政府，下至企業(yè)個(gè)體的強(qiáng)烈愿望和要求。 以自主創(chuàng)新能力為核心的品牌創(chuàng)造，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要全

9、社會(huì)的大力支持。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何把這些必須的“支持”以利益為紐帶，整合為一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)，則是一個(gè)全新的課題，也是一個(gè)巨大的市場空白點(diǎn)。時(shí)代背景資源時(shí)代背景資源一條規(guī)格為90cm90cm的真絲斜紋綢印花方巾，雅格獅丹、DAKS等國際名牌的單品售價(jià)均超過了1400元，個(gè)別產(chǎn)品甚至高達(dá)2500元，國內(nèi)知名品牌凱喜雅的價(jià)格為680元，而一些不知名品牌的零售價(jià)則在200元左右。（2006年絲綢協(xié)會(huì)在北京商場的調(diào)查）雖然我國已是世界第三大貿(mào)易國，有近200種產(chǎn)品的產(chǎn)量居世界第一，但我國各類進(jìn)出口企業(yè)中擁有自主商標(biāo)的不到20%，出口產(chǎn)品中擁有自主品牌的不足10%，90%以上是替外國品牌做“貼牌”生產(chǎn)。出

10、口貿(mào)易總額中，我國加工貿(mào)易份額達(dá)55%，這部分出口主要使用外方品牌，在剩下45%的一般貿(mào)易出口中，又以訂單貿(mào)易為主，大部分使用貼牌方式出口。而在國際市場產(chǎn)品價(jià)值鏈中，生產(chǎn)環(huán)節(jié)的增加值約為，以品牌為標(biāo)志的研發(fā)和營銷環(huán)節(jié)增加值則約占。中國的出口貿(mào)易是以低價(jià)格向海外市場出口“沒有品牌的高質(zhì)量商品”，巨大的出口貿(mào)易規(guī)模卻只能換取微薄的利潤，這也直接導(dǎo)致了中國在國際市場上的話語權(quán)的喪失，而低水平的價(jià)格戰(zhàn)也容易遭受其他國家和地區(qū)反傾銷，引發(fā)貿(mào)易紛爭。我國每年新增幾十萬個(gè)品牌，但品牌生命周期平均不足2年。在2005年度世界品牌500強(qiáng)排行榜中，我國僅海爾、聯(lián)想、CCTV和長虹4個(gè)品牌入選，2006年度雖上升

11、到6席，但仍僅占排行榜的1.2%，遠(yuǎn)低于美國擁有的245席。據(jù)測算，目前美國品牌所創(chuàng)造的價(jià)值占GDP的比重達(dá)60%，而在我國卻不足20%。高層政策資源高層政策資源中國品牌萬里行活動(dòng)為促進(jìn)中國民族品牌的發(fā)展，商務(wù)部牽頭發(fā)起聲勢浩大的中國品牌萬里行活動(dòng)，于2006年6月11日在北京舉行首發(fā)式?；顒?dòng)概況“中國品牌萬里行”活動(dòng)是商務(wù)部為貫徹黨的十六屆五中全會(huì)精神，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快自主品牌建設(shè)，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變，決定自2006年起開展的一項(xiàng)重頭活動(dòng)活動(dòng)原則：一是積極發(fā)揮政府部門的推動(dòng)作用，建立激勵(lì)機(jī)制，健全促進(jìn)體系；二是充分發(fā)揮品牌企業(yè)的主體作用，增強(qiáng)企業(yè)的品牌憂患意識，提高企

12、業(yè)的品牌建設(shè)能力；三是發(fā)揮社會(huì)各界的參與作用，營造有利于品牌成長壯大的良好氛圍；四是依靠市場客觀評價(jià)，打造知名自主品牌。在此基礎(chǔ)上，以“采用培育、扶持、保護(hù)、激勵(lì)等手段，重振一批歷史悠久的老字號品牌，發(fā)展一批有廣泛影響力的國內(nèi)知名品牌，培育一批具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級品牌。到2010年，自主知名品牌的國內(nèi)市場份額顯著提高；自主品牌出口占全國總額的比重超過20%；形成10個(gè)以上進(jìn)入世界品牌500強(qiáng)的自主品牌。中國品牌萬里行活動(dòng)于6月11日正式啟動(dòng)，分為東部開放品牌行、中部崛起品牌行、西部開發(fā)品牌行、東北振興品牌行和中國品牌海外行5條線路。上海是中國現(xiàn)代工業(yè)的搖籃，是新中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的最高平臺(tái)，也

13、是各類產(chǎn)業(yè)人才的匯集地，自主創(chuàng)新能力最高。上海是中國最大的經(jīng)濟(jì)中心，上海將建成為國際金融、商貿(mào)、流通中心之一，匯聚了大量的各類資金。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是上海長期以來，重點(diǎn)發(fā)展的支柱、核心產(chǎn)業(yè)，至2010年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值要占到GDP總量的70%以上。上海正在興建18個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，涉及11個(gè)行業(yè)目標(biāo)是用10年時(shí)間，建成亞洲最有影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一；用20年時(shí)間，和倫敦、紐約、東京站在一起，成為全球最有影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。堅(jiān)持“三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，把提高自主創(chuàng)新能力作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的中心環(huán)節(jié)。城市資源經(jīng)濟(jì)形態(tài)資源上海是

14、海派文化的中心，是中國與世界經(jīng)濟(jì)接軌的窗口，在二十多年技術(shù)和品牌“引進(jìn)來”的基礎(chǔ)和條件下，也最有條件成為中國原創(chuàng)技術(shù)和品牌“走出去”的窗口和基地。本著“中學(xué)為體，西學(xué)為用”的原則，上海無疑將成為中國輸出企業(yè)文化和品牌的最重要基地。在中國崛起的歷史大背景下，文化崛起是基礎(chǔ)，而擁有強(qiáng)大人才資源的上海，也必然對中國的崛起產(chǎn)生重大影響。上海是一座移民城市，體現(xiàn)了東西方文化的交融。海派文化是上海文化的代名詞。多元和開新是海派文化的主要特征，是海派文化精華所在。城 市 資 源 文 化 形 態(tài) 資 源上海已成為帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。以上海為核心的長三角大經(jīng)濟(jì)區(qū)已然形成，已成為中國跨行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、錯(cuò)位發(fā)

15、展的典范。各經(jīng)濟(jì)分區(qū)分工明確、地位分明，上海重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，蘇浙重點(diǎn)發(fā)展制造業(yè)。上海在經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭地位得到一致認(rèn)同。普陀桃浦地區(qū)屬上海城鄉(xiāng)結(jié)合部，是上海的西大堂，是長三角及中國廣大內(nèi)陸腹地進(jìn)入上海的必經(jīng)之地，物流業(yè)、都市型工業(yè)、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重點(diǎn)。城 市 資 源 空 間 形 態(tài) 資 源空間形態(tài)資源上海與長三角既有分工，又有協(xié)作，企業(yè)群密集，在上海周邊形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈，成為上海發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)的巨大依托。 上海是公認(rèn)的長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭地位，城市定位為“一個(gè)龍頭，四個(gè)中心”。重點(diǎn)培育和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是長江三角洲高科技產(chǎn)業(yè)的重要擴(kuò)散源。長三角各地存在

16、層次分明、銜接緊密的發(fā)展梯次。上海處于工業(yè)化的后期向后工業(yè)化時(shí)期邁進(jìn)的發(fā)展階段，江浙等地處于工業(yè)化后期階段。這就使上海的現(xiàn)代制造業(yè)在發(fā)展過程中可以與周邊地區(qū)進(jìn)行有效的分工合作，達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)。通過各種形式的合作，上海周邊地區(qū)積極實(shí)施，接軌上海，無縫對接上海，發(fā)展戰(zhàn)略，逐步成為上海現(xiàn)代制造業(yè)的生產(chǎn)加工基地、協(xié)作配套基地。 同時(shí)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵資源、優(yōu)勢資源也不斷向上海集中。如江蘇同創(chuàng)集團(tuán)、春蘭集團(tuán)等或?qū)⑵髽I(yè)的決策機(jī)構(gòu)、營銷中心、研發(fā)中心遷至上海，或兼并、收購上海的國有、集體企業(yè)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組優(yōu)化，共享上海的發(fā)展機(jī)遇。空間形態(tài)資源上海與中國上海是中國的經(jīng)濟(jì)中心。上海以1.36%的人口,占有全國G

17、DP5.02%、進(jìn)出口貿(mào)易總額的13.11%、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的4.42%。是中國行政區(qū)域中的直轄市。其經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)超過其他三個(gè)直轄市。上海是國際大都市。（世界上一共有10個(gè)左右的國際性大都市） 我們的關(guān)系資源 智富長期的企業(yè)經(jīng)營所積累的政府及社會(huì)關(guān)系資源。 普陀區(qū)政府對本項(xiàng)目的高度重視。 有償使用戰(zhàn)略合作伙伴資源及其所擁有的各類相關(guān)資源。傳統(tǒng)文化價(jià)值觀念對我們的啟示“失道而后德，失德而后法，失法而后術(shù)?！?老子道德經(jīng)我們?nèi)绾握衔覀兯鶕碛械馁Y源我們的戰(zhàn)略構(gòu)想脈落戰(zhàn)略構(gòu)想原則以項(xiàng)目總體定位為綱，用總體定位來指導(dǎo)項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略的制定與實(shí)施，而營銷策略、招商策略、運(yùn)營策略、資本運(yùn)作策略則是項(xiàng)目總

18、體發(fā)展戰(zhàn)略的具體實(shí)現(xiàn)手段和途徑。對于本案項(xiàng)目，應(yīng)堅(jiān)持“策劃先于規(guī)劃，招商優(yōu)于銷售，運(yùn)營重于開發(fā)，需求大于形象”的總體原則。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總有一定的文化背景蘊(yùn)含其中，項(xiàng)目的總體定位必須立意高遠(yuǎn)，要考慮把中國傳統(tǒng)文化融入項(xiàng)目定位，要把挖掘、賦予項(xiàng)目獨(dú)特的文化內(nèi)涵，作為一個(gè)重要課題加以研究。否則，項(xiàng)目的總體定位就難以支撐整個(gè)項(xiàng)目的長期經(jīng)營與發(fā)展。項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，必須以利益共同體形成共生系統(tǒng)為基點(diǎn)、出發(fā)點(diǎn)，而且，這一利益共同體的共生系統(tǒng)是一種動(dòng)態(tài)的平衡，組成利益共同體各方的利益訴求是不一樣的，各方在利益共同體中的作用、地位也是不同的，目標(biāo)消費(fèi)市場是決定利益共同體持續(xù)存在和發(fā)展的最

19、核心力量，這就決定了目標(biāo)消費(fèi)市場是項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的中心，也是最終指向。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)由多層次多系統(tǒng)組成的一個(gè)復(fù)雜的包括物質(zhì)性的和社會(huì)性的有機(jī)共生體系：首先，項(xiàng)目總體規(guī)劃、建筑形態(tài)要與商業(yè)業(yè)態(tài)相適配，這是最低層次的共生系統(tǒng)；其次，商業(yè)業(yè)態(tài)之間要相適配，使各業(yè)態(tài)之間形成互動(dòng)的有機(jī)系統(tǒng)；此外，還必須將以社會(huì)形態(tài)方式存在的利益共同體之間形成互動(dòng)的有機(jī)系統(tǒng)，這是最高層次的共生系統(tǒng)。要使項(xiàng)目順利運(yùn)轉(zhuǎn)必須保持這一有機(jī)共生體系的動(dòng)態(tài)平衡。道 德 法 術(shù)我們的系統(tǒng)解決方案【詮釋】從中國傳統(tǒng)文化的角度，把項(xiàng)目整體解決方案所包含全部內(nèi)容，分解、概括為道、德、法、術(shù)四個(gè)層面，共同構(gòu)成一個(gè)相互聯(lián)系的有機(jī)整體。 道德法

20、術(shù)第一層次第一層次第二層次第二層次第三層次第三層次道德法術(shù)的關(guān)系【道】l 增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，大力創(chuàng)造自主品牌，逐步從全球 一體化生產(chǎn)體系的“兩低低端產(chǎn)業(yè)、低端環(huán)節(jié)”走向“兩高高端產(chǎn)業(yè)、高端環(huán)節(jié)”，是中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。l 上海理應(yīng)成為表率，作出貢獻(xiàn)。l 順應(yīng)商務(wù)部自主品牌戰(zhàn)略，提升民族品牌的價(jià)值和在國際市場的競爭地位，推動(dòng)民族品牌走向世界。【德】 為促進(jìn)中國自主品牌搭建平臺(tái)； 促進(jìn)上海及普陀區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展； 打造上海西大堂； 促進(jìn)就業(yè)、增加財(cái)稅。【法】項(xiàng)目總體發(fā)展方案（即我們的理想模型） 總體定位 總體發(fā)展模式 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃 開發(fā)計(jì)劃 盈利模式 投資收益分析【術(shù)】項(xiàng)目的執(zhí)行、推廣策

21、略方案 啟動(dòng)模式； 推廣策略、活動(dòng)等我們的總體發(fā)展戰(zhàn)略定位中國原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心（ OBPCC ）項(xiàng)目定位描述OBPCC Original Brand Promote Center of China 中國規(guī)模最大、提供全系列全方位服務(wù)，立足上海、 面向全國的民族產(chǎn)業(yè)原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心。定位詮釋東方之門東方之門項(xiàng)目案名【詮釋詮釋】東方之門有二重含義，既指上海，又指本案項(xiàng)目。上海地處中國的東方，是中國與世界交流的最重要窗口之一，中國從上海這扇大門走向世界，世界亦從上海這扇大門走向中國。本案地處上海，中國民族品牌將在這里創(chuàng)造出來，并從這扇大門走出來，走向全國，走向世界。決定未來的力量決定未來的力量定位主

22、題表達(dá)語【詮釋詮釋】品牌是決定民族未來發(fā)展前途、命運(yùn)的重要力量。本案是創(chuàng)造民族品牌的基地，是促進(jìn)民族品牌發(fā)展的力量，所以本項(xiàng)目是決定民族未來的力量。案名創(chuàng)意表現(xiàn)定位創(chuàng)意表現(xiàn)決定未來的力量畫面演繹定位創(chuàng)意表現(xiàn)定位創(chuàng)意表現(xiàn)總體發(fā)展目標(biāo) 依托上海國際大都市的人才、資金、技術(shù)優(yōu)勢，以中國民族產(chǎn)業(yè)振興為契機(jī)，積極響應(yīng)中國政府加強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的號召，結(jié)合普陀之于上海，上海之于長三角乃至中國的特殊定位，集合營商設(shè)計(jì)島、區(qū)域中央商務(wù)中心、區(qū)域市民中心三位一體，引入多元特色業(yè)態(tài)，把項(xiàng)目建成為中國民族產(chǎn)業(yè)原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心，以東方之門的全新形象登上中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大舞臺(tái)。 以工業(yè)博覽會(huì)為契入點(diǎn)，配合創(chuàng)意集市模式，

23、炒旺地塊，以態(tài)波浪式動(dòng)態(tài)開發(fā)理念，分期開發(fā)建設(shè)，在5年左右時(shí)間內(nèi)，把項(xiàng)目建成為集合營商設(shè)計(jì)島、區(qū)域中央商務(wù)中心、區(qū)域市民中心三位一體，引入多元特色業(yè)態(tài)的中國原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心總體發(fā)展模式 第一步：首先爭取商務(wù)部受OBPCC牌，次之考慮上海受牌。 第二步：以舉辦工業(yè)博覽會(huì)，配合設(shè)立創(chuàng)意集市，未動(dòng)先熱，炒旺項(xiàng)目。 第三步：落實(shí)主力店（主力資源）嫁接，包括香港設(shè)計(jì)中心、D-TOWM、MOA等。 第四步：博覽會(huì)設(shè)施、公寓、特色酒店、特色寫字樓（LOFT、STUDIO）的開發(fā)建設(shè)?？傮w啟動(dòng)模式Our Reference日本愛知世博會(huì)日本愛知世博會(huì) 展期半年，入場觀眾達(dá)到2200萬人次。 觀眾平均在場時(shí)間約

24、6小時(shí)， 每天有來自60 個(gè)國家的觀眾入場。場內(nèi)所有材料均可再生，實(shí)現(xiàn)垃圾零排放，大 部分展館拆掉后可重建成公園；J.COM公司組織招商運(yùn)營，展期門票銷售情況 超出預(yù)期5倍，盈利幾十億日元。我們的參考愛知世博會(huì)Our Reference我們的參考愛知世博會(huì)Our Reference我們的參考愛知世博會(huì)Our Reference我們的參考愛知世博會(huì)Our Reference我們的參考我們的參考愛知世博會(huì)Our Reference我們的參考愛知世博會(huì)Our Reference我們的參考愛知世博會(huì)將專業(yè)的博覽會(huì)融入到市民公眾活動(dòng)中去，形成大眾的體驗(yàn)與分享愛知博覽會(huì)的啟示城市營銷公眾體驗(yàn)核心策劃機(jī)構(gòu)收

25、益模式引入 核心策略機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)收益模式 提升 公眾體驗(yàn)導(dǎo)入 城市營銷以地方政府承辦國際盛事實(shí)現(xiàn)地方名利雙收設(shè)立專業(yè)展覽體驗(yàn)場地娛樂消費(fèi)體驗(yàn)中心資訊一站式服務(wù)超前行業(yè)教育以招商贊助決定展覽場館世界最大旅行社世界最大會(huì)展組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、組織及招商能力經(jīng)營及管理以臨建場館降低用地成本展期超過半年實(shí)現(xiàn)門票高效收益以O(shè)EM博覽會(huì)啟動(dòng)城市營銷影響中國OEM廠家參加博覽會(huì)以博覽會(huì)建立行業(yè)溝通平臺(tái)及公眾體驗(yàn)平臺(tái)聚產(chǎn)業(yè)，聚人適合解決項(xiàng)目后期開發(fā)閑置土地適合解決博覽會(huì)項(xiàng)目組織、策劃、運(yùn)營我們的參考愛知世博會(huì)我們的參考創(chuàng)意集市（請搜集創(chuàng)意集市相關(guān)資料）我們的理想模型我們的理想模型A-CBDA-CBD區(qū)域商務(wù)中心區(qū)域商務(wù)

26、中心OBM OBM CenterCenter品牌創(chuàng)新中心品牌創(chuàng)新中心我們的理想模型區(qū)域市民中心區(qū)域市民中心POPPOPOBPCC（中國原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心）決定未來的力量我們的理想模型OBM品牌創(chuàng)新中心研發(fā)區(qū)研發(fā)區(qū)上海各大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)及培訓(xùn)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)博創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)博覽會(huì)覽會(huì)以O(shè)EM產(chǎn)品展覽為主，初步解決土地空置問題創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)聚區(qū)上海主要?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部、認(rèn)證中心、上下游鏈接產(chǎn)業(yè)我們的理想模型適合解決項(xiàng)目商務(wù)公寓、寫字樓銷售與招租適合解決項(xiàng)目商務(wù)公寓、寫字樓銷售與招租適合解決項(xiàng)目后期發(fā)展閑置土地，并為前期發(fā)開增加亮點(diǎn)商業(yè)價(jià)值的啟動(dòng)點(diǎn) IEO獨(dú)立企業(yè)總部“IEO獨(dú)立式生態(tài)寫字樓

27、”將是科技企業(yè)云集、科技管理人才聚集、大量優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施集中的新型科技生態(tài)區(qū)，是一個(gè)集企業(yè)區(qū)域總部、企業(yè)孵化、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商業(yè)、現(xiàn)代醫(yī)療、旅游、教育、綠色居住、娛樂、汽車博覽、汽車交易精粹于一體的現(xiàn)代科技生態(tài)區(qū)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)啟動(dòng)策略新品概念展示廊專業(yè)市場認(rèn)證機(jī)構(gòu)及測試中心培訓(xùn)中心、消費(fèi)者體驗(yàn)中心工業(yè)生產(chǎn)流程設(shè)計(jì)中心工業(yè)模具設(shè)計(jì)中心軟件園、多媒體設(shè)計(jì)中心工業(yè)設(shè)計(jì)交易平臺(tái)設(shè)計(jì)師廊專業(yè)市場測試中心工業(yè)設(shè)計(jì)培訓(xùn)中心研發(fā)區(qū)核心產(chǎn)業(yè)構(gòu)造珠三角有6000多家模具企業(yè)，如以平均每家需要100名技術(shù)工人計(jì)算，需要60多萬模具人才，（新城區(qū)應(yīng)有超前的職業(yè)教育）模具工業(yè)發(fā)達(dá)國家每個(gè)職工平均每年創(chuàng)造模具產(chǎn)值大多是1

28、5萬20萬美元，有的甚至達(dá)到25萬30萬美元。我國1萬美元左右（可以為新城區(qū)將來引入高增長收入人群）工業(yè)模具設(shè)計(jì)中心：深圳市政府為塑造深圳競爭優(yōu)勢，投資100億在寶安區(qū)建立精密模具工業(yè)城。目前，深圳已占據(jù)全國模具產(chǎn)值的60%.（要政府引導(dǎo)形成產(chǎn)業(yè)集聚）核心功能定位工業(yè)模具設(shè)計(jì)中心：核心功能定位發(fā)展汽車工業(yè)必須模具先行 2004年，中國模具進(jìn)口額上升到18億美元，比2003年增長37%，共中汽車模具約占1/3一輛轎車90%以上的零部件需要依靠模具成形，制造一款轎車約需1000套沖壓模具、200多套內(nèi)飾模具。2004年共有50余款新車上市，需要的汽車模具就達(dá)到6萬套 克萊斯勒、沃爾沃、通用、福特在

29、內(nèi)的諸多歐美汽車廠商的模具制造行業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出向中國轉(zhuǎn)移的趨勢 日韓廠商正在洽談中。（跨國廠商高速進(jìn)入的業(yè)態(tài)）與臺(tái)灣區(qū)模具工業(yè)同業(yè)會(huì)聯(lián)合組織工業(yè)模具設(shè)計(jì)中心，引入模具培訓(xùn)中心組織行業(yè)性展覽會(huì)，通過臺(tái)灣區(qū)模具工業(yè)同業(yè)會(huì)將其屬下家會(huì)員引入工業(yè)園區(qū)同時(shí)也籍此聯(lián)合世界模具協(xié)會(huì)舉辦各類工業(yè)模具設(shè)計(jì)展覽，從而吸引更多企業(yè)和資金。（在臺(tái)灣業(yè)界的招商中與昆山形成相對優(yōu)勢）國產(chǎn)高檔轎車如奧迪A6進(jìn)口一套側(cè)圍模具的成本大概在1億元左右，同樣價(jià)格可造一整套國產(chǎn)低檔轎車如夏利、華普的整車模具。而同是A級車，進(jìn)口一套高爾夫轎車的模具，須花費(fèi)3億到5億元 國內(nèi)模具廠的報(bào)價(jià)，一般只是國際報(bào)價(jià)的二分之一甚至三分之一。引入電腦游

30、戲研發(fā)機(jī)構(gòu)，建立虛擬現(xiàn)實(shí)模擬系統(tǒng)制作室，吸引國內(nèi)中小型游戲生產(chǎn)商加盟與Adobe、 Macromedia及Wacom合辦多媒體設(shè)計(jì)專業(yè)文憑課程，教授平面設(shè)計(jì)、3D設(shè)計(jì)、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)、數(shù)碼攝影、DV錄像剪輯， 吸引專門從事信息科技應(yīng)用跟信息服務(wù)多媒體等有關(guān)工作的公司核心功能定位多媒體制作及技術(shù)服務(wù)中心：專業(yè)市場認(rèn)證機(jī)構(gòu)測試中心：根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)對廠家產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行：產(chǎn)品安全認(rèn)證協(xié)助產(chǎn)品出口與銷售 評估生產(chǎn)商 來料檢驗(yàn) 生產(chǎn)中的產(chǎn)品檢驗(yàn) 最終產(chǎn)品的檢驗(yàn) 產(chǎn)品監(jiān)裝 顧客調(diào)查 針對管理人員水平提高的各類課程培訓(xùn)2002年，中國加入WTO后執(zhí)行強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證“四個(gè)一”（統(tǒng)一目錄、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)法規(guī)和合格評定程序、

31、統(tǒng)一標(biāo)志、統(tǒng)一收費(fèi)）統(tǒng)一受理強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證（CCC標(biāo)志）申請，逐步向國際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)接軌，加入質(zhì)量體系認(rèn)證國際多邊承認(rèn)制度。 核心功能定位消費(fèi)者體驗(yàn)中心:現(xiàn)代化的集產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品體驗(yàn)和會(huì)員互動(dòng)的綜合數(shù)碼生活體驗(yàn)中心。sony 數(shù)碼工作坊顧客不僅可以在這里購買他們所喜愛的各類Sony數(shù)碼產(chǎn)品，還可以在各類產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)親手操作，親耳試聽，親身感受Sony完美的音畫品質(zhì)等等。 顧客顧客 購買產(chǎn)品 實(shí)際的產(chǎn)品操作體驗(yàn) 了解產(chǎn)品實(shí)際使用情況，為個(gè)人消費(fèi)提供最有價(jià)值的參考企業(yè)企業(yè) 創(chuàng)造溝通渠道 掌握產(chǎn)品的市場反應(yīng)及時(shí)調(diào)整市場策略和生產(chǎn)策略核心功能定位生產(chǎn)流程設(shè)計(jì)中心：2004年2月，西門子提出了“從一

32、個(gè)產(chǎn)品供應(yīng)從一個(gè)產(chǎn)品供應(yīng)商，變?yōu)橐粋€(gè)工業(yè)解決方案提供商商，變?yōu)橐粋€(gè)工業(yè)解決方案提供商”的口號， 為新產(chǎn)品設(shè)計(jì)最合理的供應(yīng)、生產(chǎn)、管理流程以此降低產(chǎn)品生產(chǎn)成本臺(tái)灣區(qū)模具工業(yè)同業(yè)公會(huì)與IBM公司在2003年合作是使用IBM行銷的產(chǎn)品生命周期管理（ PLM ）解決方案中的 CATIA 和 SMARTEAM 軟件系統(tǒng)，在臺(tái)灣建立模具培訓(xùn)中心。目的在于提高本地產(chǎn)業(yè)技術(shù)能力。此項(xiàng)合作計(jì)劃將促進(jìn) PLM 技術(shù)應(yīng)用于傳統(tǒng)設(shè)計(jì)和編程開發(fā)，從而提高臺(tái)灣模具工業(yè)的全球競爭力。 核心功能定位工業(yè)設(shè)計(jì)交易平臺(tái)： 集展示、交易于一體的,是項(xiàng)目 對外的窗口 滿足客戶需求，迅速回收資金的 重要途徑 進(jìn)一步促進(jìn)本地創(chuàng)意型工業(yè)的

33、專 業(yè)化、信息化、貿(mào)易化和國際化美國商業(yè)周刊創(chuàng)辦的core77全球最大的工業(yè)設(shè)計(jì)網(wǎng)上交易平臺(tái)，各國工業(yè)設(shè)計(jì)企業(yè)、獨(dú)立工業(yè)設(shè)計(jì)師、工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)生均以會(huì)員形式加入這一組織，各廠家亦以此為工業(yè)設(shè)計(jì)的重要外掛來源。聯(lián)動(dòng)世界眾多知名工業(yè)設(shè)計(jì)展，如倫敦工業(yè)設(shè)計(jì)展、米蘭工業(yè)設(shè)計(jì)展、紐約工業(yè)設(shè)計(jì)展等，具有極大的國際知名度核心功能定位新品概念展示廊： 專門展示各產(chǎn)業(yè)名優(yōu)產(chǎn)品； 展示國際高科技水平的產(chǎn)品，引導(dǎo)園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)趨勢； 展示國際品牌公司的概念性創(chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)品，提升品牌影響力；展示院校學(xué)生工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，互動(dòng)企業(yè)與教育科研力量。 核心功能定位新品概念展示廊專業(yè)市場認(rèn)證機(jī)構(gòu)及測試中心培訓(xùn)中心、消費(fèi)者體驗(yàn)中心工業(yè)生產(chǎn)

34、流程設(shè)計(jì)中心營商設(shè)計(jì)島工業(yè)模具設(shè)計(jì)中心軟件園、多媒體設(shè)計(jì)中心原創(chuàng)設(shè)計(jì)管理中心核心產(chǎn)業(yè)構(gòu)造 創(chuàng)意表現(xiàn)我們的策略合作者香港設(shè)計(jì)中心 推動(dòng)香港成為亞洲區(qū)創(chuàng)意中心。中心舉辦各式活動(dòng)，以宣揚(yáng)設(shè)計(jì)對營商的重要，并致力提高設(shè)計(jì)水平營商設(shè)計(jì)周設(shè)計(jì)師培訓(xùn)產(chǎn)品教育研討會(huì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)講座香港及國際設(shè)計(jì)展覽策略合作者名古屋國際設(shè)計(jì)中心 是日本政府和102家公司財(cái)團(tuán)組成的一個(gè)多重學(xué)科的合資企業(yè) 是世界上致力于設(shè)計(jì)促進(jìn)的最大的機(jī)構(gòu)之一 主要從事設(shè)計(jì)研究，設(shè)計(jì)資訊提供、設(shè)計(jì)研討會(huì)、并提供設(shè)計(jì)師訓(xùn)練課程及設(shè)計(jì)實(shí)務(wù)服務(wù) 策略合作者策略合作者名古屋國際設(shè)計(jì)中心 一年兩次的名古屋國際設(shè)計(jì)大賽 以半官方形式主辦“亞洲設(shè)計(jì)展”，引進(jìn)亞洲各

35、地的優(yōu)秀作品進(jìn)行展示 向海外派遣設(shè)計(jì)專家，接受設(shè)計(jì)研修人員，出版發(fā)行海外設(shè)計(jì)雜志 派遣亞洲太平洋設(shè)計(jì)交流代表團(tuán)及舉辦交流會(huì)議，為發(fā)展中國家的設(shè)計(jì)振興開展支援工作，進(jìn)行在日設(shè)計(jì)留學(xué)生的交流工作柏林國際設(shè)計(jì)中心 成立于1967年， 堅(jiān)持以創(chuàng)新設(shè)計(jì)為原則，與各大專院校合作，培訓(xùn)各類專業(yè)設(shè)計(jì)人才 曾負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)世界一流的實(shí)用和藝術(shù)相結(jié)合的新柏林國際機(jī)場管理系統(tǒng)整體方案 每年定期舉辦工業(yè)設(shè)計(jì)成果展，提供專項(xiàng)資金技術(shù)，培養(yǎng)小型設(shè)計(jì)公司 策略合作者世界級設(shè)計(jì)大師首次將中國設(shè)計(jì)基地落戶西部四川省集祥生態(tài)園林開發(fā)有限公司與成都科拉尼設(shè)計(jì)有限公司簽訂合作框架協(xié)議，雙方將在溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)“成都市生態(tài)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”內(nèi)

36、共同合作開發(fā)“科拉尼中國工業(yè)設(shè)計(jì)基地”。該項(xiàng)目首期投資人民幣約55億元。上個(gè)月，作為國際最具影響力設(shè)計(jì)大師之一的盧吉科拉尼剛剛受聘為2008北京奧運(yùn)會(huì)獎(jiǎng)杯（獎(jiǎng)牌）總設(shè)計(jì)師。策略合作者A-CBDA-CBD區(qū)域商務(wù)中心區(qū)域商務(wù)中心OBM OBM CenterCenter品牌創(chuàng)新中心品牌創(chuàng)新中心我們的理想模型區(qū)域市民中心區(qū)域市民中心POPPOPOBPCC（中國原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心）決定未來的力量我們的理想模型國際主題商業(yè)街區(qū)區(qū)域市民中心區(qū)域市民中心休閑娛樂中心生活購物廣場我們的理想模型適合解決項(xiàng)目集中商業(yè)招租問題，以主題商業(yè)解決聚人問題適合解決后期開發(fā)閑置土地，并采取波浪型動(dòng)態(tài)開發(fā)部分臨建商業(yè)，初步形成

37、商業(yè)區(qū)，聚人并回收短租適合解決后期開發(fā)閑置土地，形成區(qū)域性市民休閑廣場業(yè)態(tài)分布 休閑娛樂：派拉蒙影業(yè)、數(shù)碼、4D影院、球類運(yùn)動(dòng)、書城、文化用品、KTV、攀巖、電玩、汽車城、JEEP營、D-TOWN兒童城等 餐飲：麥當(dāng)勞、風(fēng)味街、酒吧街、各式小吃、海鮮樓、咖啡廳、必勝客、星巴克等 服裝：專賣店、女人街、折扣街等 精品店：珠寶、皮具、化妝品、香水、眼鏡等 住宿：SOHO商務(wù)酒店公寓、星級酒店、住宅等 商場：沃爾瑪、7-11便利店等國際主題商業(yè)街區(qū)啟動(dòng)策略發(fā)現(xiàn)派拉蒙世界商業(yè)文化的寶藏我們的發(fā)現(xiàn)關(guān)于派拉蒙夢想締造者強(qiáng)大的文化制作基礎(chǔ)無限的電影、明星資源實(shí)現(xiàn)文化與商業(yè)的完美搭配動(dòng)人的經(jīng)典情節(jié)及主角派拉蒙

38、電影作為商業(yè)推廣主題，為商品設(shè)計(jì)提供無限靈感，為消費(fèi)者提供奇特電影文化體驗(yàn)關(guān)于派拉蒙多元化的商業(yè)派拉蒙開創(chuàng)好萊塢式的嶄新休閑模式21世紀(jì)電影工業(yè)及消費(fèi)市場最大的驚喜關(guān)于派拉蒙多元化的商業(yè)商業(yè)經(jīng)營永葆青春之術(shù)就是歷久常新派拉蒙擁有用之不竭的神話，每年的奧斯卡大片就是對消費(fèi)者感染的源泉。每年派拉蒙無數(shù)的電影及電視節(jié)目，由喜劇、文藝、科幻、動(dòng)作、愛情等片種都可增強(qiáng)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富性和發(fā)揮性不斷為商場增值關(guān)于派拉蒙Operation Model非常規(guī)的消費(fèi)鏈主題體驗(yàn)式的消費(fèi)區(qū)域來劃分以電影題材的主題劃分打造消費(fèi)區(qū)域Theme of Love storyTheme of Action movieTheme

39、of Magic & ExplorationTheme of Ancient story派拉蒙商業(yè)在多倫多派拉蒙商業(yè)在蒙特利爾派拉蒙商業(yè)在拉斯維加斯Paramount World Oriental東方派拉蒙計(jì)劃區(qū)域改造取勝之道我們的臉孔N e w F a c eN e w F a c e營造商業(yè)亮點(diǎn)吸引力走進(jìn)夢境的消費(fèi)方式，實(shí)現(xiàn)所有的期盼與感動(dòng)新鮮感高價(jià)值商品引導(dǎo)中國人汽車時(shí)代的生活方式都會(huì)生活消閑模式家庭假日消閑模式Exterior ConceptInterior ConceptInterior Concept運(yùn)用每季不同的全球性電影主題整合營銷Integrated Promotin

40、gIncorporation Concept派拉蒙品牌合作發(fā)展品牌授權(quán)派拉蒙電影品牌派拉蒙電影明星庫商場規(guī)劃商場管理商場招租規(guī)劃設(shè)想Draft Draft 美洲MALL 美國最大的商業(yè)中心美國MOA的商業(yè)業(yè)態(tài)A b o u t M O AAMC 電影娛樂中心22個(gè)不同類型電影院美食廣場26家快餐店，21家主題餐廳夜總會(huì)娛樂中心10個(gè)不同主題夜總會(huì)及各式俱樂部百貨廣場52間個(gè)不同題材大小百貨商店及時(shí)裝店主題活動(dòng)每年超過60個(gè)不同主題公眾活動(dòng)美洲摩爾的中國市場運(yùn)作計(jì)劃 時(shí)尚廣場主題餐飲小旅館休閑娛樂家居用品婚慶用品美國集市America Live未來生活坊Novo Concept不同需求的顧客兒童

41、服裝玩具食品水下探險(xiǎn)樂高想象天地斯努比樂園急速摩托道飛行世界歡樂天地D-TOWNNovo Concept未來生活坊NOVO不只是一個(gè)時(shí)尚服飾的熱點(diǎn)，更融合時(shí)尚潮流的時(shí)裝、設(shè)計(jì)、高科技、藝術(shù)和音樂等元素的一個(gè)令人喝彩的嶄新概念。美洲摩爾的中國市場運(yùn)作計(jì)劃 美洲摩爾的中國市場運(yùn)作計(jì)劃 時(shí)尚廣場主題餐飲小旅館休閑娛樂家居用品婚慶用品美國集市America Live未來生活坊Novo Concept不同需求的顧客兒童服裝玩具食品探險(xiǎn)世界迪士尼餐廳 迪士尼夢想屋夢想樂園D-TOWNDisney land 迪斯尼entertaining 趣 這里是全世界兒童的夢想樂園，也是渴望回到童趣年代的成年人的時(shí)空隧

42、道。以米老鼠為首的迪士尼家族，每年都有新成員加入，為D-TOWN這個(gè)童話世界的大家族注入越來越多的新面孔，大人和孩子可以在D-TOWN七彩斑斕的世界里找到每一個(gè)他們心目中仙境王國，大小各異的卡通人物和你零距離親密接觸，每一個(gè)童話故事、卡通主角都有自己的主題專區(qū)，用各自獨(dú)有的故事情景搭建它們的產(chǎn)品王國，琳瑯滿目的公仔讓你流連忘返，玩遍樂園，無處不在的歡樂和趣味，意猶未盡總要帶一些回家繼續(xù)陪伴你的左右 Midway Entrance Gateway D-Town街區(qū)標(biāo)識示范Thematic Elements D-Town街區(qū)主題元素示范Thematic Elements D-Town街區(qū)主題元素示

43、范Thematic Elements D-Town街區(qū)主題元素示范Thematic Elements D-Town街區(qū)主題元素示范美洲摩爾的中國市場運(yùn)作計(jì)劃 時(shí)尚廣場主題餐飲小旅館休閑娛樂家居用品婚慶用品美國集市America Live未來生活坊Novo Concept不同需求的顧客兒童服裝玩具食品探險(xiǎn)世界迪士尼餐廳 迪士尼夢想屋夢想樂園D-TOWN包含10個(gè)不同的夜總會(huì)及各式俱樂部，和主題餐飲中心。為消費(fèi)者帶來不同的娛樂享受America Live美洲摩爾的中國市場運(yùn)作計(jì)劃 Motel Motel 精品酒店精品酒店地道的老式美國小酒店。四壁掛滿了男女演員的簽名照片以及各個(gè)時(shí)期的戲劇海報(bào)?？头?/p>

44、內(nèi)的布置獨(dú)具匠心，每間客房的內(nèi)飾都有自己的風(fēng)格，是整個(gè)America Live的精華部分America Live美洲摩爾的中國市場運(yùn)作計(jì)劃 A-CBDA-CBD區(qū)域商務(wù)中心區(qū)域商務(wù)中心OBM OBM CenterCenter品牌創(chuàng)新中心品牌創(chuàng)新中心我們的理想模型區(qū)域市民中心區(qū)域市民中心POPPOPOBPCC（中國原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心）決定未來的力量我們的理想模型A-CBD區(qū)域中央商務(wù)區(qū)擁有區(qū)域行政中心設(shè)施 布局區(qū)域金融中心設(shè)施 擁有區(qū)域文化中心設(shè)施我們的理想模型進(jìn)駐機(jī)構(gòu) 進(jìn)駐政府相關(guān)單位、咨詢公司、檢測機(jī)構(gòu)、調(diào)研公司、設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司、金融機(jī)構(gòu)、投資公司、保險(xiǎn)公司、獵頭公司、各種認(rèn)證機(jī)構(gòu)等等

45、一系列為品牌創(chuàng)造而服務(wù)的機(jī)構(gòu)。三大功能區(qū)之間的關(guān)系 三者相輔相成，品牌創(chuàng)新中心為綱，其他為目。 品牌創(chuàng)新為項(xiàng)目核心主題和核心價(jià)值所在。 項(xiàng)目核心為品牌創(chuàng)新中心，區(qū)域商務(wù)中心區(qū)在品牌創(chuàng)生過程中，提供政策扶持、咨詢、調(diào)研、人才輸入、融資、檢測認(rèn)證、推廣包裝等服務(wù)，區(qū)域市民中心則為品牌創(chuàng)新中心的人員提供休閑娛樂餐飲等場所。 街區(qū)型商業(yè)+大型立體商業(yè)的模式可使自身繁榮；而品牌創(chuàng)新中心的蓬勃發(fā)展也能相應(yīng)的使更多的機(jī)構(gòu)進(jìn)駐區(qū)域商務(wù)中心，提供更多的商務(wù)機(jī)會(huì)。我們的定位執(zhí)行策略定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的鏈接原創(chuàng)品牌中心資源導(dǎo)入的可行性中國原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心（OBPCC）資質(zhì)的落實(shí)與集客、服務(wù)、輻射系統(tǒng)的鏈接 以派拉蒙

46、、D-TOWN、美洲貿(mào)為代表的特色業(yè)態(tài)的商業(yè)資源的導(dǎo)入?yún)^(qū)域市民中心主力資源導(dǎo)入的可行性區(qū)域商務(wù)中心資源導(dǎo)入的可行性 中國自主品牌的總部或重要環(huán)節(jié)部門的聚攏 政府行政資源的聚攏 營商設(shè)計(jì)、創(chuàng)意服務(wù)資源的聚攏 上海人才資源的聚攏特色酒店資源導(dǎo)入的可行性（設(shè)計(jì)師酒店資料）分期開發(fā)的思路（波浪式動(dòng)態(tài)發(fā)展理念的實(shí)際操作）近期工作時(shí)間表 3月土地手續(xù)完善 4月居民拆遷 5月推廣道路及市政設(shè)施專項(xiàng)控制建議研究目的： 對古浪地區(qū)客、貨運(yùn)流量及停車規(guī)模進(jìn)行預(yù)測 提出交通組織流向及商務(wù)區(qū)道路設(shè)計(jì)的優(yōu)化建議1.如何保障區(qū)域交通順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，為核心地區(qū)提供高水平的交通支撐。研究工作開展流程研究工作開展流程道路及市政設(shè)施專

47、項(xiàng)控制建議交通規(guī)劃專題研究道路及市政設(shè)施專項(xiàng)控制建議綠地控制要求綠地控制要求按城市綠地和地塊綠地兩級進(jìn)行管理和控制，城市綠地納入圖表控制，地塊綠地實(shí)行指標(biāo)控制。盡可能升級成區(qū)域級公園。大型公益性設(shè)施控制要求大型公益性設(shè)施控制要求行政用地主要布置服務(wù)于本區(qū)建設(shè)運(yùn)營的政府管理機(jī)構(gòu)，宜采取聯(lián)合辦公形式。商業(yè)金融設(shè)施控制要求商業(yè)金融設(shè)施控制要求發(fā)展體現(xiàn)時(shí)代特征，按國際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營和建設(shè)的商務(wù)辦公樓帶，為未來本區(qū)全面建設(shè)打下基礎(chǔ)。我們的推廣策略及執(zhí)行核心動(dòng)作：“六合拳” 動(dòng)作一：斬首行動(dòng) 動(dòng)作二：順手牽羊 動(dòng)作三：伙伴天下 動(dòng)作四：專家論衡 動(dòng)作五：聯(lián)合艦隊(duì) 動(dòng)作六：高調(diào)出擊 玩轉(zhuǎn)創(chuàng)意概念，開創(chuàng) 永不落幕匯

48、展基地撬動(dòng)公寓、寫字樓，建立行業(yè)中心、政務(wù)中心星級酒店，國際商務(wù)中心、商業(yè)中心緊步加入行列生活配套服務(wù)、商業(yè)配套服務(wù)、娛樂設(shè)施， 應(yīng)景而生重重拳拳出出擊擊 打造永不落幕的國際匯展基地，引入事件 推出公寓、寫字樓，建立行業(yè)中心、政務(wù)中心，針對上海投資者（點(diǎn)對點(diǎn)進(jìn)行招商）全面啟動(dòng)招商引資，強(qiáng)化招商定位 已成博覽會(huì)，全力招商引資（符合規(guī)劃方向）引進(jìn)企業(yè)進(jìn)駐國際商務(wù)中心、商業(yè)中心、星級酒店 嫁接國際會(huì)展，建立生活配套服務(wù)、娛樂設(shè)施、商業(yè)配套服務(wù)，共同推進(jìn)板塊的形成動(dòng)作一：斬首行動(dòng)站在推進(jìn)民族產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的高度，積極響應(yīng)中央加強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的號召，配合上?！笆晃濉币?guī)劃全面實(shí)施，以打造國際商貿(mào)展示平臺(tái)，

49、迅速建立 “中國原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心”，以此得到普陀區(qū)政府乃至上海市政府全力支持核心推廣動(dòng)作動(dòng)作二：順手牽羊 舉行創(chuàng)意市集、創(chuàng)意展等等系列活動(dòng)，吸引市場眼球，掀起創(chuàng)意潮流，將創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)聚集“上海 MALL”，以帶動(dòng)國內(nèi)創(chuàng)意企業(yè)進(jìn)駐，成為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)心之所向核心推廣動(dòng)作動(dòng)作三：伙伴天下先與上海市及長三角各省市的“生產(chǎn)力促進(jìn)中心”結(jié)盟，打造OEM信息交流平臺(tái)，促進(jìn)整個(gè)長三角民族產(chǎn)業(yè)“原創(chuàng)品牌”的發(fā)展，進(jìn)而推廣至全國各地，形成對外展示中國原創(chuàng)品牌的門戶核心推廣動(dòng)作動(dòng)作四：專家論衡立足國際，行業(yè)專家以產(chǎn)業(yè)生存及發(fā)展的角度，論述OEM的發(fā)展前景及如何成功轉(zhuǎn)型專家人選建議為OEM成功轉(zhuǎn)型為ODM、OBM企業(yè)

50、的高峰人士，例如海爾、格蘭仕、雅戈?duì)柕群诵耐茝V動(dòng)作動(dòng)作五：聯(lián)合艦隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營實(shí)力、理念、項(xiàng)目構(gòu)想。官產(chǎn)學(xué)商的資源融合。各專業(yè)頂頭服務(wù)機(jī)構(gòu)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。核心推廣動(dòng)作動(dòng)作六：高調(diào)出擊高臺(tái)唱戲，配合政府的高規(guī)格、高調(diào)參與剪彩等社會(huì)活動(dòng)，對項(xiàng)目形成強(qiáng)勢支撐，高姿態(tài)將項(xiàng)目推向前臺(tái)核心推廣動(dòng)作1、項(xiàng)目作為所有資訊的總發(fā)布平臺(tái)：大做窄媒體大輿論強(qiáng)勢出擊窄眾媒體高做專媒體行業(yè)媒體營造項(xiàng)目高度；通作泛媒體常規(guī)媒體通稿化；2、事件帶動(dòng)輿論（盛事營銷）；輿論影響受眾形成影響后，廣告亮劍；媒體策略我們的業(yè)態(tài)規(guī)劃及投資收益分析我們的業(yè)態(tài)規(guī)劃及投資收益分析功能建筑功能建筑業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比備備 注注用地用地( (萬萬)

51、)容積率容積率建筑面積建筑面積（萬）（萬）四或五星級酒店2.002.55.0商務(wù)酒店0.504.02.0SOHO商務(wù)公寓6.002.515.0綜合商業(yè)8.502.017.0集中商業(yè)和街區(qū)商業(yè)寫字樓4.003.012.0產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)2.781.85.0含中試廠房行業(yè)會(huì)展設(shè)施4.621.36.0合計(jì)28.652.2062.0業(yè)態(tài)規(guī)劃開發(fā)分期開發(fā)物業(yè)開發(fā)面積(萬)面積合計(jì)(萬)時(shí)間安排(年)第一期SOHO公寓7212LOFT 、STUDIO8博覽會(huì)設(shè)施6第二期SOHO公寓8242集中式商業(yè)5寫字樓4研發(fā)區(qū)5商務(wù)酒店2第三期街區(qū)商業(yè)12171星級酒店5合計(jì)625開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃功能業(yè)態(tài)區(qū)功能業(yè)態(tài)區(qū)贏利模式贏

52、利模式星級商務(wù)酒店自建他營；合建他營；他建他營。SOHO商務(wù)公寓自建自銷，快速回籠資金。引進(jìn)公寓管理品牌統(tǒng)一經(jīng)營管理，或直接交與星級酒店管理綜合商業(yè)自建，租售接合，快速回籠資金與長期穩(wěn)定現(xiàn)金流相接合。（包括娛樂場所、室內(nèi)外運(yùn)動(dòng)休閑場所、特色餐飲場所、商務(wù)購物場所、臨街商鋪等）寫字樓自建，租售接合，快速回籠資金與長期穩(wěn)定現(xiàn)金流相接合。引進(jìn)物業(yè)管理品牌經(jīng)營管理產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)自建，租售接合，快速回籠資金與長期穩(wěn)定現(xiàn)金流相接合行業(yè)會(huì)展設(shè)施l自建自營，引進(jìn)會(huì)展管理品牌或自建公司經(jīng)營管理；l合建他營；l他建他營盈利模式序項(xiàng)目名稱工程量單 價(jià)金 額備 注一土地成本82000061650500含土地出讓金、土地交

53、易契稅二前期開發(fā)費(fèi)820000806560場地環(huán)境整治費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、臨水臨電工程費(fèi)、報(bào)建公關(guān)費(fèi)等三建筑安裝工程及設(shè)備費(fèi)8200002500205000含地下基礎(chǔ)（按20萬）四公建配套建設(shè)費(fèi)82000015012300水電工程費(fèi)、給排水及道路工程、綠化工程及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)五開發(fā)施工類稅費(fèi)82000030024600配套費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、勞保金、散裝水泥保證金、施工圖審查費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等六管理費(fèi)用820000806560含開辦費(fèi)、板房及售樓部裝修費(fèi)七不可預(yù)見費(fèi)82000018615276按一至六項(xiàng)總額的5%計(jì)八財(cái)務(wù)費(fèi)用（投資利息）820000157 12865按啟動(dòng)資金10億3年，6.5

54、%年利率九投資總額8200004069333661總投資估算物業(yè)類型物業(yè)類型總建總建盈利方式盈利方式租售均價(jià)租售均價(jià)租售周期租售周期五星級酒店5整售給酒店管理集團(tuán)或與酒店管理集團(tuán)合作的基金或投資公司全毛坯無機(jī)電設(shè)備出售7500元/竣工前售出商務(wù)酒店2長期經(jīng)營,獲取租金收益400間客房，平均180元/天，年均入住率70%2012年開業(yè)SOHO公寓15全部銷售全毛坯分二期開發(fā)，四期出售，首期7萬，二期8萬，首期9000元/，二期9500元/2008年3.5萬，2009年3.5萬，2010年4萬，2011年4萬集中商業(yè)5長期經(jīng)營,獲取租金收益前三年90元/，第四年遞增5%，第五年不變，從第六年起，每

55、年遞增8%2012年開業(yè),前三年出租率70%,以后按90%街區(qū)商業(yè)12全部銷售22000元/2013年開業(yè)。銷售2012年6萬,2013年4萬,2014年2萬甲級寫字樓1250%銷售,50%經(jīng)營收租全毛坯分二期開發(fā)，四期出售，首期8萬，二期4萬，首期1.2萬元/，二期1.3萬元/；前五年80元/，從第六年起，每年遞增5%。出租率80%。一期2010年開業(yè)，二期2012年開業(yè)。銷售2008、2009年各2萬，2010、2011年各1萬產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓5長期經(jīng)營,獲取租金收益前五年40元/，從第六年起，每年遞增5%，出租率80%2012年開業(yè)會(huì)展中心6短租為主，長租為輔前五年60元/，從第六年起，每年遞

56、增10%，出租率80%2010年開業(yè)地下停車場202000個(gè)銷售,3000個(gè)長期經(jīng)營收租售12萬/個(gè)；1000個(gè)月保車位450元/月；2000個(gè)臨保位1元/小時(shí)，平均12小時(shí)/天2010年啟用租售方式及租售價(jià)格集中商業(yè)街區(qū)商業(yè)寫字樓研發(fā)樓會(huì)展中心停車位小計(jì)小計(jì)銷售出租銷售出租銷售銷售出租出租出租銷售出租2007年2008年315002400055500555002009年315002400055500555002010年38000130006144345624000141686016860162011年380001300061443456141662016620162012年375001815

57、378013200092161920345614161911031911032013年181537808800092161920345614161096031096032014年1815378044000921619203456141665603656032015年18155130967719203802141623760237602016年181551301016119204182141624624246242017年181555111066920164560141625987259872018年181559521120221175060141627562275622019年18156428

58、1176222235566141629210292102020年18156942123502334612214163097930979合合 計(jì)計(jì)37500375001633516335139000139000464334643326400026400074000740001057571057571829018290465724657224000240001557615576787463787463租售收入估算租售周期銷售收入租金收入合合 計(jì)計(jì)2007年000 02008年55500055500555002009年55500055500555002010年75000110168601686016

59、2011年510001101662016620162012年169500216031911031911032013年88000216031096031096032014年440002160365603656032015年02376023760237602016年02462424624246242017年02598725987259872018年02756227562275622019年02921029210292102020年0309793097930979合合 計(jì)計(jì)538500538500248963248963787463787463各年租售收入合計(jì)項(xiàng)目營業(yè)稅及附加費(fèi)契稅、交易管理費(fèi)、印花稅銷售代理費(fèi)銷售推廣費(fèi)房產(chǎn)稅合 計(jì)稅費(fèi)基數(shù)538500538500787463787463248963稅率6.50%1.65%1.00%5.00%12.00%金額（萬元）金額（萬元）3500335003888588857875787539373393732987629876121011121011年份2007年