資產(chǎn)評(píng)估公式大全

1、成本法:基本公式： 評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗=重置成本X成新率-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗 評(píng)估值=重置成本X綜合成新率1、重置核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。2、功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能被估資產(chǎn)的重置成本系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式:_參照物被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式:被估資

2、產(chǎn)的重置成本一成交價(jià)參照物生產(chǎn)能力參照物被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力x重置成本參照物生產(chǎn)能力該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。3、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。(1)定基物價(jià)指數(shù)被估資產(chǎn)=資產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)重置成本一歷史成本資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)(2)環(huán)比物價(jià)指數(shù)被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本(1a%)n物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。功能性損耗及其計(jì)量：年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=年超額運(yùn)營(yíng)成本x(1-所得稅率)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率(折現(xiàn)率)將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額：被估資產(chǎn)功能性貶值額=年超額運(yùn)營(yíng)成本x(1所得稅率)x(P/A,r,n)

3、經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量：(1)因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值率=100%d預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力x1資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力經(jīng)濟(jì)性貶值額=(重置全價(jià)-有形損耗-功能性損耗)X經(jīng)濟(jì)性貶值率(2)因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額X(1所得稅率)X(P/A,r,n)收益法:（一）未來收益有限期1、每期收益不等額P : i 1 （12、每期收益等額P n ARi r)in 1(Hr(11-nA(PA,r,n)r)（二）未來收益無限期1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）穩(wěn)定化收益A的估算方法：ARir)r(P A,r,n)2、分段法(1(1 r ) n3、增長(zhǎng)率法 nPi

4、1Ri(1 r)iRn(11 nr)/一市平均Mfe-里RUS適用于日板襁粕需交易的上市公司的評(píng)價(jià)CAPM：=一（衣工 一 R/）p市場(chǎng)比較法:n評(píng)估值=（參照物成交價(jià)各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)）ni 1調(diào)整差異：評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)7E 基： 1、時(shí)間因素參照物成交時(shí)間的物價(jià) 指數(shù)環(huán)比：（1 a1%）（1 a2%）（1 an%）2、區(qū)域因素3、功能因素4、成新率因素：5、交易情況調(diào)整調(diào)整系數(shù)=被估資產(chǎn)的成新率參照物的成新率（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。評(píng)估值=參照物成交價(jià)被估對(duì)象A因素參照物A因素（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。交

5、易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價(jià)X時(shí)間因素系數(shù)X區(qū)域因素系數(shù)X功能因素系數(shù)X情況補(bǔ)正系數(shù)X機(jī)器設(shè)備評(píng)估（一）自制設(shè)備重置成本測(cè)算P（CmiKmCm2）（1Kp）（1Kt）（1Kdn）I土忖就費(fèi)率.性貴一.利淘事.：.猛殳軍一同療黃'I甘索價(jià)格=成本+利潤(rùn)+稅金（二）國(guó)產(chǎn)外購(gòu)設(shè)備重置成本測(cè)算購(gòu)買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。（三）進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算1、進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成CIF（FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)）、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅（進(jìn)口轎車征收消費(fèi)稅）銀行手續(xù)費(fèi)、國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。?其中：進(jìn)口關(guān)稅=進(jìn)口完稅價(jià)格X適用稅率消費(fèi)稅=（進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅）+（1消費(fèi)稅率）

6、X消費(fèi)稅率增值稅=（進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)費(fèi)）X增值稅率2、進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算方法的選擇(1)(2)(3)可查詢到進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行FOB或CIF。重置成本=CIFX現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+進(jìn)口增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)無法查詢到 FOB或CIF，但可獲得替代品的 FOB或CIF ,則可采用功能價(jià)值法。若上述兩個(gè)渠道都行不通，可采用物價(jià)指數(shù)法。運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法時(shí)需注意：技術(shù)已更新的設(shè)備不適宜采用物價(jià)指數(shù)法；進(jìn)口部分應(yīng)采用設(shè)備生產(chǎn)國(guó)的相關(guān)物價(jià)指數(shù)，國(guó)內(nèi)發(fā)生的運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用采用國(guó)內(nèi)相關(guān)的物價(jià)指數(shù)；注意匯率核算時(shí)間的選擇；關(guān)稅稅率也應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日為依據(jù)。聿髻田土賬面原值中 重置

7、成本=的到岸價(jià)值現(xiàn)行進(jìn)口1關(guān)稅稅率進(jìn)口時(shí)的設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類外匯匯率資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日的外匯匯率,甘乃鉆熱加賬面原值中支付1其他稅費(fèi)率人民幣部分的價(jià)格國(guó)內(nèi)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)補(bǔ)充:(1)境外運(yùn)雜費(fèi)=FOB x海運(yùn)費(fèi)率(2)(3)CIF=FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)進(jìn)口關(guān)稅=CIFX外匯牌價(jià)X關(guān)稅稅率（4）消費(fèi)稅=（CIFX外獷牌價(jià)進(jìn)口關(guān)就）（1消費(fèi)稅率）乂消費(fèi)稅率(5)增值稅=(CIFx外匯牌價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)費(fèi))x增值稅稅率(6)銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=FOBx外匯牌價(jià)x費(fèi)率外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=CIFX外匯牌價(jià)X外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率設(shè)備的尚可使用年限：1、綜合年限法(適用于經(jīng)過技改的設(shè)備)100%成新率=尚可使用

8、年限八加權(quán)投資年限尚可使用年限*加權(quán)更新成本=已使用年限x更新成本(重置成本)功能性貶值及其測(cè)算：1、超額投資成本=復(fù)原重置成本-設(shè)備更新重置成本2、超額運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算步驟(1)測(cè)算年超額運(yùn)營(yíng)成本一a(2)測(cè)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本一ax(1-33%)一b(3)據(jù)設(shè)備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額一bx(P/A,r,n)經(jīng)濟(jì)性貶值及其測(cè)算：(一)因設(shè)備利用率降低導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算經(jīng)濟(jì)性貶值率-1備魯產(chǎn)力x100%(二)因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算經(jīng)濟(jì)性貶值額=設(shè)備年收益損失額(1所得稅率)(P；A,r,n)房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格分類：(一)土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格(二)總價(jià)格、單位價(jià)

9、格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)格+建筑總面積樓面地價(jià)=土地單價(jià)+容積率評(píng)估值=重新購(gòu)建價(jià)格-損耗一、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟(1)新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)(2)土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益二、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)三、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟舊有房地產(chǎn)價(jià)格;建S新舊有房地產(chǎn)的貶值（包括土地的損耗和建筑物的損耗）10建

10、筑物價(jià)格=建筑物的重置成本-建筑物損耗估算損耗：1、估算土地的損耗土地?fù)p耗率=已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為:（2）打分法（觀察法）成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分xG+裝修部分合計(jì)得分XS+設(shè)備部分合計(jì)得分X房地產(chǎn)評(píng)估的收益法：?無限期：房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率?有限期：P a 1r (1 r)na年純“益 r折現(xiàn)率凈收益=潛在收入-空置等造成的收入損失-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用=有效毛收入-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用收益期的確定：房地合-建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，據(jù)土地使用權(quán)年限確定

11、收益期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，可采用以下兩種方法之一：（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失房地合一評(píng)土地（土地殘余法）aB(bd)L房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則BB(aL4)Kd)(a（四）彷噂涮整系數(shù)交易情況修正系數(shù)=昌,定基2、交易日期修正票數(shù)工3.區(qū)域因素修正系效直按比較法，系成=環(huán)比:估價(jià)對(duì)象間接比較法系數(shù)=

12、100I估價(jià)對(duì)象4.個(gè)別因未修正交易案（1）容積率修正：一般據(jù)地方客稅聿修正案數(shù)表12十地使用年期修正年眼修正素?cái)?shù)=1-l/Q + r尸房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法:地價(jià)=賣樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)用一銷售費(fèi)一利息一稅費(fèi)一工確定折現(xiàn)率的基本方法、加和法加現(xiàn)窣=無風(fēng)險(xiǎn)振01軍+區(qū)吟梅事率天風(fēng)險(xiǎn)臨醐率的確定:國(guó)售收益率:風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的貓案;（3.1.1）風(fēng)險(xiǎn)累加法同心+口利七經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)國(guó)險(xiǎn)風(fēng)除報(bào)酬率=報(bào)酬率-報(bào)酬率+報(bào)酬率£312）刀系數(shù)法市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)握罪率心適用于股板被領(lǐng)域交易的上市公司的鼻價(jià)CAPM：=&+(7?J、KM-R/)B(2)、資本成本加權(quán)法如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分：折癖=長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總籟的比重X長(zhǎng)期