第四章 剩余估價(jià)法

1、本章主要內(nèi)容本章主要內(nèi)容 剩余法的基本原理剩余法的基本原理1 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍2 剩余法的應(yīng)用剩余法的應(yīng)用3第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理土地影響因素土地用途最高最佳使用原則，合法原則預(yù)計(jì)建成后房地產(chǎn)的價(jià)格開(kāi)發(fā)建設(shè)成本利潤(rùn)投標(biāo)金額投標(biāo)金額 將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的預(yù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的預(yù)期銷售收入，扣除預(yù)期的正常投入費(fèi)期銷售收入，扣除預(yù)期的正常投入費(fèi)用、正常稅金和正常利潤(rùn)后，將此余用、正常稅金和正常利潤(rùn)后，將此余額作為估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方額作為估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。此價(jià)格稱為剩余價(jià)格或倒算價(jià)格。法。此價(jià)格稱為剩余價(jià)格

2、或倒算價(jià)格。 受委托方委托，根據(jù)土地管理的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章，我中心（掛牌招標(biāo)人）將對(duì)位于佛山市禪城區(qū)（地塊編號(hào)為04-CG01）的一宗國(guó)有土地（位置見(jiàn)附圖）使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公開(kāi)掛牌招標(biāo)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：一、地塊情況： 該地塊位于佛山市禪城區(qū)倚翠園西側(cè)、綠景路南側(cè)，土地凈用地面積為4037平方米，用地性質(zhì)為居住用地，土地使用權(quán)出讓年限為住宅七十年。 該地塊主要用地強(qiáng)度指標(biāo)（按凈用地面積計(jì)算）如下：建筑密度30%；容積率3.0；綠地率30%。 該宗地未納入本年度房地產(chǎn)用地計(jì)劃，競(jìng)得者須自行申請(qǐng)。二、中華人民共和國(guó)境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可單獨(dú)或聯(lián)合參加競(jìng)價(jià)

3、。三、該宗地的付款方式為：成交之日起十五日內(nèi)付清地價(jià)款。四、地塊掛牌招標(biāo)的競(jìng)價(jià)時(shí)間從2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以現(xiàn)場(chǎng)懸掛的時(shí)鐘為準(zhǔn)）止。五、有意參與競(jìng)價(jià)者請(qǐng)于2004年6月9日后到我中心購(gòu)買掛牌招標(biāo)文件，并在報(bào)價(jià)前到我中心交付競(jìng)價(jià)保證金100萬(wàn)元，填寫(xiě)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)，并辦理競(jìng)價(jià)申請(qǐng)手續(xù)。保證金到達(dá)我中心指定賬戶后，方可參加競(jìng)價(jià)。六、競(jìng)價(jià)及定標(biāo)地點(diǎn)在佛山市禪城區(qū)國(guó)土資源局三樓會(huì)議室（江灣三路28號(hào)原石灣區(qū)政府大院5號(hào)樓），報(bào)價(jià)截止時(shí)間請(qǐng)各競(jìng)價(jià)人屆時(shí)參加。第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)剩余法的理論依據(jù) 地租理論地租理論 是土地使用者為了

4、獲得土地使用權(quán)而向土地所有者是土地使用者為了獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。 土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過(guò)土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過(guò)平均利潤(rùn)以上的那部分剩余價(jià)值。平均利潤(rùn)以上的那部分剩余價(jià)值。 地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。土地所有者占有的部分。第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)剩余法的理論依據(jù) 價(jià)格構(gòu)成理論價(jià)格構(gòu)成理論W = k + mk ：商品的成本價(jià)格：商品的成本價(jià)格m：利潤(rùn)：利潤(rùn)W ：商品的價(jià)格：商品的價(jià)格一般商品的價(jià)

5、格構(gòu)成形式一般商品的價(jià)格構(gòu)成形式W = k + m房地產(chǎn)商品的價(jià)格構(gòu)成形式房地產(chǎn)商品的價(jià)格構(gòu)成形式共性共性特性特性k ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本+稅金稅金m：正常利潤(rùn)：正常利潤(rùn)W ：房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格：房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)剩余法的理論依據(jù) 價(jià)格構(gòu)成理論價(jià)格構(gòu)成理論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 = 土地成本土地成本 + 建筑成本建筑成本 + 期間費(fèi)用期間費(fèi)用土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格房地產(chǎn)預(yù)期房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入銷售收入除土地價(jià)格以外的除土

6、地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)地租地租第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍建筑面積預(yù)期單方售價(jià)收入房屋建筑物的預(yù)期銷售房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =容積率土地面積建筑面積容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關(guān)系。容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關(guān)系。獲取途徑：獲取途徑：出售的房地產(chǎn)：出售的房地產(chǎn)：出租的房地產(chǎn)：出租的房地產(chǎn)：市場(chǎng)法、趨勢(shì)法市場(chǎng)法、趨勢(shì)法市場(chǎng)法、收益法市場(chǎng)法、收

7、益法第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 = 土地成本土地成本 + 建筑成本建筑成本 + 期間費(fèi)用期間費(fèi)用土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 建筑成本建筑成本 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地

8、產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 是指計(jì)入土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的是指計(jì)入土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的“七通一平七通一平”（或（或“三通一三通一平平”）費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 “七通一平七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、電力、通訊、煤氣、熱力的修建、安裝以及平整場(chǎng)地。 “三通一平三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用電的的修建、安裝以及平整場(chǎng)地。 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”：指修建道路、橋梁、地下管道、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的投資。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 建筑物本建筑物本 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房

9、地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費(fèi)是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費(fèi)用、房屋建筑安裝工程費(fèi)用以及公共配套設(shè)施費(fèi)用。用、房屋建筑安裝工程費(fèi)用以及公共配套設(shè)施費(fèi)用。 前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用 房屋建筑安裝工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)：直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)。 公共配套設(shè)施費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)用：兩類。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 建筑成本建筑成本 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 公共配套設(shè)施費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)用第一類：第一類：

10、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)獨(dú)立的、非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。第二類：第二類：城市規(guī)劃中配套項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居住服務(wù)的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居住服務(wù)的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓 以及交通道路的建設(shè)費(fèi)用。以及交通道路的建設(shè)費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施費(fèi)用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施費(fèi)用 列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正

11、常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 籌資費(fèi)用籌資費(fèi)用：籌資利息（自有資金、借入資金）。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用：組織開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的各項(xiàng)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用：廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 建筑物本建筑物本 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 土地使用稅土地使用稅 經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加 包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者

12、在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國(guó)家繳納的稅款。用者在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國(guó)家繳納的稅款。 計(jì)算因素計(jì)算因素： 土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 土地使用稅土地使用稅 經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加 包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅：銷售收入的5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅：城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅的7%，5%。 教

13、育費(fèi)附加：教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的2%。第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售應(yīng)該取得的一般利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售應(yīng)該取得的一般利潤(rùn)，可根據(jù)前幾項(xiàng)費(fèi)用之和按一定比例計(jì)算?？筛鶕?jù)前幾項(xiàng)費(fèi)用之和按一定比例計(jì)算。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售利潤(rùn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售利潤(rùn)第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格

14、以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 預(yù)測(cè)正確性的預(yù)測(cè)正確性的決定因素決定因素 適用條件適用條件第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)

15、 缺缺點(diǎn)點(diǎn)貨幣的時(shí)間價(jià)值貨幣的時(shí)間價(jià)值 指同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量指同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為來(lái)反映為“利息利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為，用相對(duì)量來(lái)反映為“利率利率”。 計(jì)息起點(diǎn)：該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)。計(jì)息起點(diǎn)：該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)。 計(jì)息終點(diǎn)：開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)。計(jì)息終點(diǎn)：開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)。計(jì)息期：計(jì)息期： 費(fèi)用不是發(fā)生在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在某個(gè)費(fèi)用不是發(fā)生在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所時(shí)間段內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻投資。發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻投資。%100/本金單位時(shí)間內(nèi)增加的利息利率貨

16、幣的時(shí)間價(jià)值貨幣的時(shí)間價(jià)值)1 (trPvcc ：期末資金總額：期末資金總額r ：利率：利率Pv：資金的現(xiàn)值：資金的現(xiàn)值t ：投資期數(shù)：投資期數(shù) 單利計(jì)息：每期均按原始本金計(jì)算利息單利計(jì)息：每期均按原始本金計(jì)算利息計(jì)息方式：計(jì)息方式：trPvc)1 ( 復(fù)利計(jì)息：以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期的利息復(fù)利計(jì)息：以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期的利息trcPv)1/( 資金現(xiàn)值：資金現(xiàn)值：第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟1 待估價(jià)土地的位置：待估價(jià)土地的位置： 城市性質(zhì)、地區(qū)性質(zhì)、具體坐落位置城市性質(zhì)、地區(qū)性質(zhì)、具體坐落位置2 土地面積

17、、形狀、地形地質(zhì)條件以及基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和目標(biāo)土地面積、形狀、地形地質(zhì)條件以及基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和目標(biāo)3 政府規(guī)劃限制：政府規(guī)劃限制： 土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化覆蓋率等覆蓋率等4 有關(guān)土地的權(quán)利狀況：有關(guān)土地的權(quán)利狀況： 使用年限、續(xù)期、轉(zhuǎn)讓、抵押的有關(guān)規(guī)定使用年限、續(xù)期、轉(zhuǎn)讓、抵押的有關(guān)規(guī)定第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟 根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)該土地的規(guī)劃限制，當(dāng)前的市場(chǎng)需要根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)該土地的規(guī)劃限制，當(dāng)前的市場(chǎng)需要和以后發(fā)展趨勢(shì)，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)規(guī)劃和以后發(fā)展趨勢(shì)，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)規(guī)劃布局。布局。 以

18、項(xiàng)目自身的人力、物理、財(cái)力的安排為基礎(chǔ)，參照以項(xiàng)目自身的人力、物理、財(cái)力的安排為基礎(chǔ)，參照已完成的同類項(xiàng)目的正常建設(shè)周期確定。已完成的同類項(xiàng)目的正常建設(shè)周期確定。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟 參照已完工的同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)，考慮通貨膨脹參照已完工的同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)，考慮通貨膨脹和建筑材料等的價(jià)格變化。和建筑材料等的價(jià)格變化。 市場(chǎng)法、趨勢(shì)法市場(chǎng)法、趨勢(shì)法第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟例例4-1 ：某城市有一幅：某城市有一幅5000平方米的土地?cái)M出讓，在城市規(guī)劃中，該土地平方米的土地?cái)M出讓，在城市規(guī)劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規(guī)定為屬于商品住宅用地，容

19、積率初步規(guī)定為2或或3。根據(jù)調(diào)查，有關(guān)商品住宅。根據(jù)調(diào)查，有關(guān)商品住宅的售價(jià)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)以及正常利潤(rùn)率的資料如下：的售價(jià)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)以及正常利潤(rùn)率的資料如下：（1）商品房單方售價(jià)為）商品房單方售價(jià)為2600元元（2）土地使用稅為每年）土地使用稅為每年10元元/平米，建設(shè)期為兩年平米，建設(shè)期為兩年（3）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為350元元/平米平米（4）建筑成本為）建筑成本為1200元元/平米平米（5）利息按年利率）利息按年利率5%計(jì)算計(jì)算（6）管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用總額為）管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用總額為30.1萬(wàn)元萬(wàn)元（7）利潤(rùn)按建設(shè)成本）利潤(rùn)按建設(shè)成本(建筑成本建筑成本,土地使用稅土地

20、使用稅,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi),財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi))的的20%計(jì)算計(jì)算（8）經(jīng)營(yíng)稅金及附加按房屋售價(jià)的）經(jīng)營(yíng)稅金及附加按房屋售價(jià)的5.45%計(jì)算。計(jì)算。（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形試在容積率分別為試在容積率分別為2和和3時(shí)，對(duì)該住宅用地進(jìn)行估價(jià)。時(shí)，對(duì)該住宅用地進(jìn)行估價(jià)。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =1. 當(dāng)容積率為當(dāng)容積率為2時(shí)時(shí)（2）除土地價(jià)

21、格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本）除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本（萬(wàn)元）商品房銷售收入2600100002600)(10000250002m商品房建筑總面積（1）房地產(chǎn)預(yù)期收入）房地產(chǎn)預(yù)期收入（萬(wàn)元）商品房建筑成本1200100001200（萬(wàn)元）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1755000350（萬(wàn)元）.11405（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用期間費(fèi)用.130第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =1. 當(dāng)容

22、積率為當(dāng)容積率為2時(shí)時(shí)（4）利息）利息（萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)稅金及附加.7141%5.452600)(102105000萬(wàn)元土地使用稅（3）稅金）稅金（萬(wàn)元）第二年：（萬(wàn)元）第一年：（5379 .51%52.56925 .692125.317%52.5692（萬(wàn)元）（5.269%5120010175（萬(wàn)元）.7151（萬(wàn)元）利息總額25.69735.951125.317第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地

23、價(jià)格土地價(jià)格 =1. 當(dāng)容積率為當(dāng)容積率為2時(shí)時(shí)（6）土地價(jià)格總額）土地價(jià)格總額（萬(wàn)元）（利潤(rùn)額5.8290%20*5.269120010175（萬(wàn)元）土地價(jià)格總額0.16835.8290151.769.25-.114052600（5）利潤(rùn)）利潤(rùn)平米）（元單方土地價(jià)格/2 .1366500010.683平米）（元熟地樓面價(jià)/0.1683100000.1683第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟例例4-2 ：某開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備于：某開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備于2002年年6月受讓一幅月受讓一幅“七通一平七通一平”的待建筑空地，的待建筑空地，土地面積為土地面積為2000平米，土地形狀規(guī)則，有關(guān)資料如下：平米，土地

24、形狀規(guī)則，有關(guān)資料如下：（1）根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定，該土地的最佳用途為商住混合，）根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定，該土地的最佳用途為商住混合，13層為商店，其層為商店，其余為商品住宅；余為商品住宅；（2）容積率為）容積率為5（3）建筑高度為）建筑高度為28米，可建米，可建10層，層高為層，層高為28米；米；（4）預(yù)計(jì)建設(shè)期為）預(yù)計(jì)建設(shè)期為3年，即年，即2005年年6月完工；月完工；（5）土地使用稅每年每平方米為）土地使用稅每年每平方米為10元；元；（6）除土地買價(jià)以外的房屋建設(shè)成本預(yù)計(jì)為）除土地買價(jià)以外的房屋建設(shè)成本預(yù)計(jì)為1500元元/平米；平米；（7）年利率為）年利率為5%；（8）利潤(rùn)率按照土地使用稅、房屋綜

25、合建設(shè)成及利息的）利潤(rùn)率按照土地使用稅、房屋綜合建設(shè)成及利息的25%計(jì)算。計(jì)算。（9）經(jīng)營(yíng)稅金及附加為銷售收入的）經(jīng)營(yíng)稅金及附加為銷售收入的5.45%；（二）考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情形（二）考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情形第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（10）房屋銷售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的方法。根據(jù)預(yù)計(jì)，商業(yè)用房可）房屋銷售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的方法。根據(jù)預(yù)計(jì)，商業(yè)用房可于于2002年年12月通過(guò)預(yù)售全部售完，單方平均售價(jià)為月通過(guò)預(yù)售全部售完，單方平均售價(jià)為5500元；元；30%的住宅也可的住宅也可在在2002年年12月通過(guò)預(yù)售售出，單方平均售價(jià)為月通過(guò)預(yù)售售出，單方平均售價(jià)為4000元

26、，另外元，另外30%將在竣工當(dāng)將在竣工當(dāng)年即年即2005年年6月出售，單方平均售價(jià)為月出售，單方平均售價(jià)為4500元，尚有元，尚有40的住宅需要在建成的住宅需要在建成1年后才能售出，單方平均售價(jià)為年后才能售出，單方平均售價(jià)為5000元。元。（11）在）在3年建設(shè)期內(nèi)，有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的發(fā)生情況為：第一年投入資金的年建設(shè)期內(nèi)，有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的發(fā)生情況為：第一年投入資金的50%，第二年投入資金的，第二年投入資金的30%，第三年投入，第三年投入20%，并假定在各年內(nèi)是均衡投，并假定在各年內(nèi)是均衡投入的。入的。 根據(jù)以上資料，要求用剩余法估算根據(jù)以上資料，要求用剩余法估算2002年年6月該土地可以接

27、月該土地可以接受的受讓價(jià)格。受的受讓價(jià)格。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =）（商業(yè)用房建筑面積2300010000.30m)(10000520002m房屋建筑總面積（1）房地產(chǎn)預(yù)期收入）房地產(chǎn)預(yù)期收入（萬(wàn)元）（商業(yè)用房銷售收入4.21610%51130005500/21）（住宅用房建筑面積27000 m估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年年6月，貼現(xiàn)率為月，貼現(xiàn)率為5%3/21%51121004500%51121004000）（）（居住用房銷售

28、收入（萬(wàn)元）83.27878.711519.28166.78194%51128005000）（ （萬(wàn)元）房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入7.0439883.27874.21610第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =（2）除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本）除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本/25/23/21%51%201500%51%301500%51%501500）（）（）（房屋建筑成本（萬(wàn)元）房屋建筑成本1500100001500不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值：

29、考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值：（萬(wàn)元）2.71415第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟/25/23/21%5112%5112%5112）（）（）（土地使用稅房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =（3）稅金）稅金（萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)稅金及附加0.7239%5.4507.4398（萬(wàn)元）土地使用稅（每年）2200010土地使用稅：經(jīng)營(yíng)稅金及附加：（萬(wàn)元）8.55第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟33 .355%25%25)72.141558. 5(%25地價(jià)地價(jià)利潤(rùn)率綜合建設(shè)成本）土地使用稅

30、（地價(jià)房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =（4）利息）利息（萬(wàn)元）地價(jià)%254.72381由于之前各項(xiàng)投資均已估算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，此處不計(jì)算利息。（5）正常利潤(rùn)）正常利潤(rùn)（6）土地價(jià)格）土地價(jià)格33 .355%25.702398.5527 .141570 .4398地價(jià)地價(jià)（萬(wàn)元）地價(jià)9.31905（元）單方土地價(jià)格5.9952620009.31905（元）熟地樓面價(jià)9.3190555.99526第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外

31、的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =（1）地價(jià)作為投資，但沒(méi)有產(chǎn)生利潤(rùn)）地價(jià)作為投資，但沒(méi)有產(chǎn)生利潤(rùn)（2）地價(jià)作為投資的構(gòu)成部分，但沒(méi)有計(jì)算利息）地價(jià)作為投資的構(gòu)成部分，但沒(méi)有計(jì)算利息（3）利息可計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，但不應(yīng)作為計(jì)算利潤(rùn)的依據(jù)）利息可計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，但不應(yīng)作為計(jì)算利潤(rùn)的依據(jù)不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值計(jì)算結(jié)果所存在的問(wèn)題：不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值計(jì)算結(jié)果所存在的問(wèn)題：（4）收入與成本之間的簡(jiǎn)單加減，忽略了貨幣的增值。）收入與成本之間的簡(jiǎn)單加減，忽略了貨幣的增值。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收

32、入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 =（1）計(jì)算基礎(chǔ)問(wèn)題）計(jì)算基礎(chǔ)問(wèn)題（2）利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)問(wèn)題）利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)問(wèn)題（3）宅地化率或建筑覆蓋率指標(biāo)的考慮）宅地化率或建筑覆蓋率指標(biāo)的考慮以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，以平均水平為基準(zhǔn)。 地價(jià)必須計(jì)算利息，同時(shí)也應(yīng)獲得利潤(rùn)，但計(jì)入利潤(rùn)不利于提高企業(yè)的資金利用率。 關(guān)于稅金1. 關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值2.第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價(jià)格以外的除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格 = 土地使用稅土地使用稅 經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加 包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國(guó)家繳納的