5---某某某市某某某書香PPP項(xiàng)目物有所值報(bào)告.docx

1、目錄第一章項(xiàng)目基本情況2一、項(xiàng)目背景2二、項(xiàng)目概況2（一）項(xiàng)目名稱2（二）項(xiàng)目類型3（三）項(xiàng)目地點(diǎn)3（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模3（五）建設(shè)期及運(yùn)營期6（六）邊界條件6（七）項(xiàng)目所處階段6三、項(xiàng)目產(chǎn)出說明7第二章物有所值評(píng)價(jià)9一、定性分析9二、定量分析12（-）定量分析步驟12（二）確定折現(xiàn)率12（三）PSC值計(jì)算131、設(shè)定參照項(xiàng)目132、建設(shè)和運(yùn)營成本133、競爭性中立調(diào)整值154、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本155、計(jì)算PSC值16（四）PPP值計(jì)算161、政府股權(quán)投資162、運(yùn)營補(bǔ)貼163、政府自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本164、PPPs值計(jì)算16（五）計(jì)算結(jié)果17（六）物有所值評(píng)價(jià)結(jié)論174、親水棧橋及棧臺(tái)各1座5

2、、島上綠化及亮化6、島外停車場8000m2第二章物有所值評(píng)價(jià)一、定性分析定性分析采用專家評(píng)分法，在已給定的基本指標(biāo)及其權(quán)重的基礎(chǔ)上,組織不少于三項(xiàng)附加指標(biāo)及其權(quán)重?；局笜?biāo)分別是全生命周期整合程度、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分配、績效導(dǎo)向與鼓勵(lì)創(chuàng)新、潛在競爭程度、政府機(jī)構(gòu)能力、可融資性，六個(gè)基本指標(biāo)的合計(jì)權(quán)重為80%o根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，另選取項(xiàng)目規(guī)模大小、全生命周期成本準(zhǔn)確性、運(yùn)營收入增長潛力、行業(yè)示范性四個(gè)指標(biāo)作為附加指標(biāo)，權(quán)重各取5%,合計(jì)權(quán)重為20%。物有所值定性分析專家評(píng)分表指標(biāo)權(quán)重評(píng)分基本指標(biāo)全生命周期整合程度10%風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分配10%績效導(dǎo)向與鼓勵(lì)創(chuàng)新15%潛在競爭程度15%政府機(jī)構(gòu)能力10%可融資性

3、10%基本指標(biāo)小計(jì)80%附加指標(biāo)（不少于三項(xiàng)）項(xiàng)目規(guī)模大小5%全生命周期成本估計(jì)準(zhǔn)確性5%運(yùn)營收入增長潛力5%行業(yè)示范性5%附加指標(biāo)小計(jì)20%合計(jì)100%專家簽字：年月日物有所值定性分析專家意見表項(xiàng)目名稱評(píng)分結(jié)果專家小組意見組長簽名：年月曰姓名單位專業(yè)領(lǐng)域簽名組長專家專家專家專家專家專家二、定量分析（一）定量分析步驟（一）定量分析步驟I三物有所值定量分析是在假定采用PPP模式與政府傳統(tǒng)投資和采購模式的產(chǎn)出績效相同的前期下，通過對(duì)PPP項(xiàng)目全生命周期內(nèi)政府支出成本的凈現(xiàn)值（PPP值）與公共部門比較值（PSC值）進(jìn)行比較,判斷PPP模式能否降低項(xiàng)目全生命周期成本。物有所值定量分析流程定性分析是定量

4、分析J不采用設(shè)定參照項(xiàng)目計(jì)算PPPs值計(jì)算PSC值PSOPPPsPSOPPPs是適宜采用PPP。不H采用PPP（二）確定折現(xiàn)率根據(jù)湖某某某省近幾年政府債券收益率，本項(xiàng)目的折現(xiàn)率確定為3.9%。(三) PSC值計(jì)算PSC值是指政府采用傳統(tǒng)采購模式提供與PPP項(xiàng)目產(chǎn)出說明要求相同的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)的全生命周期成本的凈現(xiàn)值。PSC值翎始PSC值+競爭性中立調(diào)整值+可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本+自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本1、設(shè)定參照項(xiàng)目根據(jù)政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目物有所值評(píng)價(jià)指引(試行)中參照項(xiàng)目設(shè)定原則，設(shè)定本項(xiàng)目的參照項(xiàng)目如下：(1) 參照項(xiàng)目與PPP項(xiàng)目產(chǎn)出說明要求的產(chǎn)出范圍和標(biāo)準(zhǔn)相同；參照項(xiàng)目與PPP項(xiàng)目財(cái)務(wù)模型

5、中的數(shù)據(jù)口徑保持一致；(2) 參照項(xiàng)目采用基于政府現(xiàn)行最佳時(shí)間的、最有效和可行的采購模式；(3) 參照項(xiàng)目的內(nèi)容不一定全部由政府直接承擔(dān)，政府可將項(xiàng)目部分內(nèi)容外包給第三方建設(shè)或運(yùn)營，但外包成本計(jì)入?yún)⒄枕?xiàng)目成本；參照項(xiàng)目的各項(xiàng)假設(shè)和特征在計(jì)算全過程中保持不變。2、建設(shè)和運(yùn)營成本建設(shè)成本建設(shè)成本主要包括項(xiàng)目施工等方面投入的現(xiàn)金以及固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等實(shí)物和無形資產(chǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)成本現(xiàn)值為31935.28萬建設(shè)成本=31935.28萬元。(1+3%)資本性收益資本性收益是指參照項(xiàng)目全生命周期內(nèi)產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓、租賃或處置資產(chǎn)所獲的收益。資本性收益應(yīng)從建設(shè)成本中抵減。PPP項(xiàng)目假設(shè)特許經(jīng)營期結(jié)束后，資產(chǎn)無

6、償移交給政府，所以項(xiàng)目無資本性收益。(1) 運(yùn)營維護(hù)成本運(yùn)營維護(hù)成本主要包括參照項(xiàng)目全生命周期內(nèi)若政府運(yùn)營需提供運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用等，折算成現(xiàn)值為9936.57萬元。12運(yùn)營維護(hù)成本1n(1+3%)=9936.57萬元第三方收入第三方收入是指參照項(xiàng)目全生命周期內(nèi)，假定政府按照PPP模式提供項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)從第三方獲得的收入。本項(xiàng)目除政府支付可行性缺口外，第三方收入為822.63萬元。第三方收入一n=822.63萬兀1(1+3%)其他成本其他成本主要包括未納入建設(shè)成本的咨詢服務(wù)費(fèi)用等交易成本，項(xiàng)目連接設(shè)施和配套工程建設(shè)成本，以及為獲取第三方收入所提供的周邊土地或商業(yè)開發(fā)收益權(quán)等?？紤]到配套道路建

7、設(shè)安排不明確，因此以上費(fèi)用暫不列支，本項(xiàng)目按不存在其他成本進(jìn)行測算。建設(shè)和運(yùn)營維護(hù)凈成本二(建設(shè)成本-資本性收益)+(運(yùn)營維護(hù)成本-第三方收入)+其他成本=31935.28+9936.57-822.63=41049.22萬元3、競爭性中立調(diào)整值競爭性中立調(diào)整值是為了消除政府傳統(tǒng)采購模式下公共部門相對(duì)社會(huì)資本所具有的競爭優(yōu)勢，主要包括政府比社會(huì)資本少支出的土地費(fèi)用、行政審批費(fèi)用、增值稅、所得稅等有關(guān)稅費(fèi)。就稅收因素而言，本項(xiàng)目不存在政府傳統(tǒng)采購模式與PPP模式的差別待遇。因此，本項(xiàng)目競爭性中立調(diào)整主要來源于稅費(fèi)，折算現(xiàn)值為2636.8萬元。12每年支付稅費(fèi)一52n=2636.8萬兀1(1+3%)

8、4、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本由于擬建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)概率和風(fēng)險(xiǎn)后果值難以預(yù)測，因此風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本采用比例法計(jì)算。其中自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本占項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本的20%,可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本占80%o可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)二(41049.22+2636.8)X15%X80%=5242.24萬元自留風(fēng)險(xiǎn)二(41049.22+2636.8)X15%X20%=1310.56萬元5、計(jì)算PSC值PSC值二建設(shè)和運(yùn)營現(xiàn)值+競爭性中立調(diào)整值+可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本+自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本二41049.22+2636.8+5242.24+1310.56=50238.82萬元。(四) PPP值計(jì)算1、政府股權(quán)投資本項(xiàng)目政府方以資本入股，所有政府建設(shè)成本為30

9、40萬元2、運(yùn)營補(bǔ)貼運(yùn)營維護(hù)成本包括政府向社會(huì)資本支付的可行性缺口和運(yùn)營維護(hù)費(fèi)。本項(xiàng)目政府補(bǔ)貼折算成現(xiàn)值為44626.19萬元。12政府運(yùn)營維護(hù)成本一TH_=44626.19萬兀1(1+3%)3、政府自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本政府自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本包括政府承擔(dān)的法律、政策等自留風(fēng)險(xiǎn)所指出的成本。本項(xiàng)目政府自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本為1310.56萬元4、PPPs值計(jì)算PPPs值二政府股權(quán)投資+運(yùn)營補(bǔ)貼+政府自留風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本=3040+44626.19+1310.56=48976.75萬元第一章項(xiàng)目基本情況第一章項(xiàng)目基本情況1=一、項(xiàng)目背景某某某是湖某某某省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通次中心城市，地處中國三大動(dòng)脈一長江、

10、京廣鐵路、京港澳高速交匯之地，1992年某某某院首批的全國五個(gè)沿江重點(diǎn)開放城市之一。某某某綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省第二，僅次于省會(huì)長沙，居全省同級(jí)地市州之首，被稱之為“湖某某某省第二城”；也是湖某某某首位門戶城市；中國對(duì)外開放的甲級(jí)旅游城市；湖某某某省工業(yè)實(shí)力最強(qiáng)的地級(jí)市；2015年某某某榮獲全國文明城市。隨著某某某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日益增速，原有老舊圖書館和沒有市民美術(shù)館的現(xiàn)狀，不能滿足現(xiàn)在某某某市城市發(fā)展與人民在公共文化事業(yè)領(lǐng)域的需求，這些公益設(shè)施亟需改善。從2014年初國家推行PPP模式以來，效果十分明顯，其后發(fā)行的國發(fā)（2014）43號(hào)文、國發(fā)（2014）60號(hào)文、財(cái)金（2014）76號(hào)文等

11、文件，正在力推PPP模式發(fā)展。通過傳統(tǒng)模式來進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)很不適合現(xiàn)有國家政策的導(dǎo)向和指導(dǎo)，所以項(xiàng)目進(jìn)行PPP模式建設(shè)運(yùn)營已經(jīng)迫在眉睫。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱（五）計(jì)算結(jié)果綜合上述PSC值和PPPs值的分析，計(jì)算得到項(xiàng)目全生命周期PSC值和PPP值，具體計(jì)算結(jié)果見附表。物有所值指標(biāo)表指標(biāo)單位數(shù)值PSC萬元50238.82PPPs萬元48976.75物有所值量值萬元1262.07物有所值指數(shù)%2.58（六）物有所值評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)物有所值評(píng)價(jià)要求，當(dāng)物有所值評(píng)價(jià)量值和指數(shù)為正的，說明項(xiàng)目適宜采用PPP模式，否則不宜采用PPP模式。物有所值量值和指數(shù)越大，說明PPP模式替代傳統(tǒng)采購模式實(shí)現(xiàn)的價(jià)值

12、越大。本項(xiàng)目物有所值量值和指數(shù)均為正，說明項(xiàng)目適宜采用PPP模式。項(xiàng)目名稱為某某某市某某某館一期（圖書館、某某某島環(huán)境整治某某某島路網(wǎng)及環(huán)境綜合整治）PPP項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目類型本項(xiàng)目屬于新建項(xiàng)目。（三）項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于湖某某某省某某某市某某某湖風(fēng)景區(qū)某某某島。（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目分兩期實(shí)施，本方案范圍只包括一期項(xiàng)目，不含二期項(xiàng)目。一期項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括某某某市圖書館、某某某島環(huán)境路網(wǎng)綜合治理項(xiàng)目，總投資估算約32407.23萬元，未含建設(shè)期利息。具體見下表:總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱工程量單位造價(jià)（萬元）1*某某某島環(huán)境整治工程費(fèi)用11108532某某某島道路及橋梁14700

13、43綠化及燈光亮化1300054棧橋、棧臺(tái)155065碼頭162076環(huán)島景觀駁岸166087景觀欄桿152598古建筑修繕1103010某某某島文化設(shè)施工程22691.462m12349.52111地下部分3195.712m2620.67121.1樁基工程22691.462m351.72131.2基坑圍護(hù)工程3195.712m479.36141.3結(jié)構(gòu)工程3195.712m958.71151.4建筑工程3195.712m175.76161.5室內(nèi)裝修3195.712m159.79171.6給排水系統(tǒng)3195.712m28.76181.7消防系統(tǒng)3195.712m38.35191.8電氣工程3

14、195.712m83.09201.9變配電3195.712m143.81211.10弱電3195.712m79.89221.11通風(fēng)空調(diào)3195.712m121.44232地上部分19495.752m9728.38242.1結(jié)構(gòu)工程19495.752m2339.49252.2建筑工程19495.752m779.83262.3外立面工程19495.752m1949.58272.4室內(nèi)裝修工程19495.752m1754.62282.5給排水系統(tǒng)19495.752m149.96292.6消防系統(tǒng)19495.752m233.95302.7電氣工程19495.752m682.35312.8弱電工程19

15、495.752m487.39322.9通風(fēng)空調(diào)工程19495.752m1013.78332.10電梯工程19495.752m292.4434-工程建設(shè)及其他1377.7335四設(shè)施設(shè)備費(fèi)6695.3236五不可預(yù)見費(fèi)900.1337合計(jì)32407.23項(xiàng)目二期工程包括某某某市創(chuàng)客中心、青少年圖書館大樓總投資約50000萬元。某某某市創(chuàng)客中心、青少年綜合大廈計(jì)劃總占地16600平方米，主要建設(shè)一幢十五層創(chuàng)客中心大樓和一幢二十層青少年綜合大廈。創(chuàng)客中心主體建筑物為一幢十五層層綜合辦公大樓。辦公區(qū)域建筑面積為25000m2,員工宿舍及娛樂活動(dòng)區(qū)8000m2,一層-二層為物流商務(wù)中心及倉儲(chǔ)區(qū)，三層層為

16、辦公區(qū)，八層-十二層為員工宿舍，十三層為員工娛樂活動(dòng)區(qū)，十四-十五層為創(chuàng)意餐廳。某某某市青少年綜合大廈主體建筑物為一幢二十層層綜合辦公大樓。青少年圖書館區(qū)域建筑面積為5000m創(chuàng)客區(qū)10000nf員工宿舍及娛樂活動(dòng)區(qū)8000m2,一層-三層為青少年圖書館，四層一十七層為辦公區(qū)，十八-二十層為創(chuàng)意餐廳。項(xiàng)目一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)名稱單位.指標(biāo)數(shù)值備注.總用地面積m256480.6以實(shí)測為準(zhǔn)總建筑面積m222691.46地上建筑面積m219495.75地下建筑面積m23195.71計(jì)容建筑面積m213495.75建筑占地面積m27341.55綠地面積m224188.43容積率0.4建筑密度%

17、.13綠地率%42.82非機(jī)動(dòng)車停車輛200機(jī)動(dòng)車停車位輛.12（五）建設(shè)期及運(yùn)營期一期工程建設(shè)期從2016年12月至2018年12月，共計(jì)24個(gè)月。運(yùn)營期10年，建設(shè)和運(yùn)營期共計(jì)12年。（六）邊界條件本項(xiàng)目一期工程建設(shè)范圍包括：某某某市圖書館、某某某島環(huán)境路網(wǎng)綜合治理項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)、移交等，項(xiàng)目拆遷工作已由政府方完成，不納入項(xiàng)目投資范圍。項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘查、設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)、能評(píng)、三通一平等前期工作由政府方完成，所發(fā)生費(fèi)用作為政府方股權(quán)投資，計(jì)入項(xiàng)目總投資。項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)、移交由項(xiàng)目公司完成，其中建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模以項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。圖書館范圍的所有運(yùn)營由某某某市文廣新局負(fù)責(zé)，圖書館以外

18、的區(qū)域、經(jīng)營性項(xiàng)目由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)運(yùn)營維護(hù)。合作期滿，項(xiàng)目公司將項(xiàng)目設(shè)施及所有權(quán)益無償完好的移交冬合某某某市文廣新局或某某某市政府指定的機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目建設(shè)完成后建筑物外綠化的管養(yǎng)工作移交某某某市城管局負(fù)責(zé)，不包含在本項(xiàng)目內(nèi)。項(xiàng)目配套停車場不包含在本項(xiàng)目內(nèi)。（七）項(xiàng)目所處階段目前已完成圖書館、美術(shù)館、某某某島路網(wǎng)及環(huán)境綜合整治的項(xiàng)工作，設(shè)計(jì)及其他前期工作正在進(jìn)行中。三、項(xiàng)目產(chǎn)出說明某某某市圖書館項(xiàng)目規(guī)劃范圍面積67148m2,本項(xiàng)目建設(shè)用地面積20畝（13333.40012）。建設(shè)內(nèi)容包括某某某市圖書館新館建設(shè)及設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目的主體建筑工程，圖書館新館設(shè)施設(shè)備及圖書購置，相關(guān)附屬設(shè)施和配套工程。圖書館新館建筑面積15500n2（其中主體建筑面積13500m地下庫房建筑面積2000m2）,進(jìn)島道路400米、島內(nèi)道路1500m廣場3000m休閑區(qū)2100m2,綠地4333.40m2o美術(shù)館占地面積約6000m2，總建筑面積約7082.5m2（包括地下室面積1205.71