建安本錢測算方式

1、建安成本測算方法1、全現澆結構住宅樓：包括建筑、裝飾、采暖、給排水（含中水）、消防、通風、照明、動力、消防報 警、電梯、可視對講、有線電視、 電話、防雷接地等十四個專業(yè)。 含電梯、消防、 通風設備， 普通燈具；公共部分粘貼地磚， 天棚、墻面刷耐擦洗涂料， 普通潔具、 噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯板，泰柏板隔墻，混凝土為預拌混凝土，土方運距 20 公里以內。每平米造價 1850.98 元，其中：建筑工程： 1011.17 元；電氣工程： 220.54 元； 管道工程： 316.81 元；通風工程： 302.46 元；2、全現澆結構板式小高層住宅樓：包括建筑、裝飾、采暖、給排水（冷水、熱水、中水、排

2、水、雨水）、消防、照 明、動力、弱電、電梯、防雷接地等十個專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨混凝土澆注， 外墻內保溫粘貼水泥聚苯板，單層輕質陶?；炷翖l板隔墻，雙側通常采光井， 采暖系統(tǒng)為分戶計量， 混凝土為預拌混凝土， 不含消防報警、 配電箱及多功能戶 門。土方運距 5 公里以內。每平米造價 1442.17 元，其中：建筑工程： 803.59 元；裝飾工程： 306.62 元； 電氣工程： 238.65 元；管道工程： 81.16 元；通風工程： 12.15 元；3、全現澆結構板式住宅樓：包括建筑、裝飾、給排水（含泵房）、通風、照明、動力、弱電、電梯、防雷接 地等九個專業(yè)。公共部分粘貼地磚，天棚、墻面刷

3、耐擦洗涂料，本工程采暖用電 膜采暖，只做埋管，外窗為落地窗。含消防、居室門、衛(wèi)生潔具，混凝土為預拌 混凝土，土方運距 20 公里以內。每平米造價 1360.43 元，其中：建筑工程： 730.56 元；裝飾工程： 174.30 元； 電氣工程： 248.45 元；管道工程： 207.12 元；4、全現澆結構塔樓：包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風、照明、動力、弱電、防雷接地等 十個專業(yè)。公共部分樓梯間、電梯間地面為水泥砂漿整體面層，天棚、內墻面底 層刷耐水膩子，面層擦洗涂料。含給排水、消防、通風設備，不含電梯、衛(wèi)生潔 具，弱電（電視、電話、綜合布線）只埋管不穿線?；炷翞轭A拌混凝土，土方

4、 運距 5 公里以內。每平米造價 1383.46 元，其中：建筑工程： 727.22 元；裝飾工程： 289.87 元； 電氣工程： 307.14 元；管道工程： 55.95 元；通風工程： 3.28 元；5、框剪結構住宅樓：包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風空調、照明、動力、消防報警、綜 合布線、安全防范、有線電視、防雷接地等十三個專業(yè)。含熱交換站、消防、空 調設備，中高檔衛(wèi)生潔具，普通燈具，外窗為落地窗，不含電梯，居室門。公共 部分樓梯間、 電梯間地面粘貼地磚， 天棚做輕鋼龍骨裝飾石膏板吊頂， 外墻外保 溫粘貼聚苯板， 單層輕質陶?；炷翖l板隔墻， 混凝土為預拌混凝土， 土方運距 3

5、0 公里以內。每平米造價 1219.28 元，其中：建筑工程： 681.99 元；裝飾工程： 264.56 元； 電氣工程： 101.69 元；管道工程： 164.51 元；通風工程： 6.53 元；6、框剪結構商住樓：包括建筑、裝飾、給排水（給水、排水、中水、熱水、純凈水）、消防（含消防 噴淋系統(tǒng)）、空調水、照明、動力、弱電、防雷接地、通風等十個專業(yè)。外墻外 保溫粘貼聚苯板、外墻內保溫為水泥聚苯板， 增強水泥條板隔墻， 外窗為落地窗。 本工程不含采暖系統(tǒng)，采用集中空調采暖，含給排水、通風空調、消防設備，普 通燈具，普通潔具，不含電梯，外墻玻璃幕。混凝土為預拌混凝土，土方運距 20 公里以內。

6、每平米造價 1870.88 元，其中：建筑工程： 957.31 元；裝飾工程： 362.70 元； 電氣工程： 180.77 元；管道工程： 165.44 元； 通風工程： 204.66 元；7、混合結構住宅樓：包括建筑、裝飾、采暖、給排水、照明、弱電、防雷接地、等七個專業(yè)。外墻外 保溫粘貼聚苯板、 外墻內保溫粘貼無紙石膏聚苯板復合板， 單層輕質陶?；炷?條板隔墻，陽臺不封閉，弱電只埋管不穿線，不含衛(wèi)生潔具、燈具。混凝土為現 場攪拌。每平米造價 2137.44 元，其中：建筑工程： 1122.43 元；裝飾工程： 396.12 元； 電氣工程： 209.34 元；管道工程： 272.28 元

7、；通風工程： 137.27 元工程預付款及其計算1預付備料款的限額 預付備料款限額由下列主要因素決定： 主要材料 （包括外購構件 ） 占工程 造價的比重；材料儲備期；施工工期。對于施工企業(yè)常年應備的備料款限額，可按下式計算； 備料款限額 =年度承包工程總值 *主要材料所占比重 / 年度施工日歷天數* 材料儲備天數 一般建筑工程不應超過當年建筑工作量 （包括水、電、暖 ）的 30，安裝工程按 年安裝工作量的 10；材料占比重較多的安裝工程按年計劃產值的 15左右撥 付。2備料款的扣回發(fā)包單位撥付給承包單位的備料款屬于預支性質， 到了工程實施后， 隨 著工程所需主要材料儲備的逐步減少， 應以抵充工

8、程價款的方式陸續(xù)扣回。 扣款 的方法：（1）可以從未施工工程尚需的主要材料及構件的價值相當于備料款數額時起扣， 從每次結算工程價款中， 按材料比重扣抵工程價款， 竣工前全部扣清。 其基本表 達公式是：T=PM/NT 起扣點，即預付備料款開始扣回時的累計完成工作量金額；M 預付備料款限額；N 主要材料所占比重；P 承包工程價款總額。（2）扣款的方法也可以在承包方完成金額累計達到合同總價的一定比例后，由承 包方開始向發(fā)包方還款，發(fā)包方從每次應付給承包方的金額中扣回工程預付款， 發(fā)包方至少在合同規(guī)定的完工期前將工程預付款的總計金額逐次扣回。（ 四 ） 工程進度款的支付 （ 中間結算 ）施工企業(yè)在施工

9、過程中， 按逐月（或形象進度、 或控制界面等 ）完成的工 程數量計算各項費用，向建設單位 （ 業(yè)主） 辦理工程進度款的支付 （ 即中間結 算）。工程進度款支付過程中，應遵循如下要求：1工程量的確認根據有關規(guī)定，工程量的確認應做到：（1）承包方應按約定時間，向工程師提交已完工程量的報告。（2）工程師收到承包方報告后 7 天內未進行計量，第 8 天起，承包方報告中開列 的工程量即視為已被確認，作為工程價款支付的依據。（3）工程師對承包方超出設計圖紙范圍和 （ 或） 因自身原因造成返工的工程量，不 予計量。2合同收入的組成（1）合同中規(guī)定的初始收入，即建造承包商與客戶在雙方簽訂的合同中最初商定 的合

10、同總金額，它構成了合同收入的基本內容。（2）因合同變更、索賠、獎勵等構成的收入，這部分收入并不構成合同雙方在簽 訂合同時已在合同中商定的合同總金額，而是在執(zhí)行合同過程中由于合同變更、 索賠、獎勵等原因而形成的追加收入。3工程進度款支付 國家工商行政管理總局、建設部頒布的建設工程施工合同 （示范文本 ） 中對工程進度款支付作了如下詳細規(guī)定：（1） 工程款（進度款）在雙方確認計量結果后 14 天內，發(fā)包方應向承包方支付工程 款（進度款 ） 。按約定時間發(fā)包方應扣回的預付款，與工程款 （進度款 ） 同期結 算。（2） 符合規(guī)定范圍的合同價款的調整，工程變更調整的合同價款及其他條款中約 定的追加合同價

11、款，應與工程款 （進度款） 同期調整支付。（3）發(fā)包方超過約定的支付時間不支付工程款 （ 進度款） ，承包方可向發(fā)包方發(fā)出 要求付款通知， 發(fā)包方收到承包方通知后仍不能按要求付款， 可與承包方協(xié)商簽 訂延期付款協(xié)議， 經承包方同意后可延期支付。 協(xié)議須明確延期支付時間和從發(fā) 包方計量結果確認后第 15 天起計算應付款的貸款利息。（4）發(fā)包方不按合同約定支付工程款 （進度款） ，雙方又未達成延期付款協(xié)議，導 致施工無法進行，承包方可停止施工，由發(fā)包方承擔違約責任。八） 工程價款價差調整的主要方法1工程造價指數調整法這種方法是甲乙方采用當時的預算 （ 或概算 ）定額單價計算出承包合同價， 待竣工

12、時，根據合理的工期及當地工程造價管理部門所公布的該月度 （或季度 ）的工程造 價指工程合同價數，對原承包合同價予以調整，重點調整那些由于實際人工費、 材料費、施工機械費等費用上漲及工程變更因素造成的價差， 并對承包商給以調 價補償。2實際價格調整法在我國，由于建筑材料需要市場采購的范圍越來越大， 有些地區(qū)規(guī)定對 鋼材、木材、 水泥等三大材的價格采取按實際價格結算的方法。 工程承包商可憑 發(fā)票按實報銷。 這種方法方便而正確。 但由于是實報實銷， 因而承包商對降低成 本不感興趣，為了避免副作用， 地方主管部門要定期發(fā)布最高限價， 同時合同文 件中應規(guī)定建設單位或工程師有權要求承包商選擇更廉價的供應

13、來源。 3調價文件計算法這種方法是甲乙方采取按當時的預算價格承包， 在合同工期內， 按照造 價管理部門調價文件的規(guī)定， 進行抽料補差， 在同一價格期內按所完成的材料用 量乘以價差。 也有的地方定期發(fā)布主要材料供應價格和管理價格， 對這一時期的 工程進行抽料補差。4調值公式法 建筑安裝工程費用價格調值公式一般包括固定部分、 材料部分和人工部分。 但當 建筑安裝工程的規(guī)模和復雜性增大時，公式也變得更為復雜。調值公式一般 為：P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+)式中 P 調值后合同價款或工程實際結算款；Po 合同價款中工程預算進度款；ao 固定要素，代表

14、合同支付中不能調整的部分占合同總價中的比重；al、a2、a3、a4-代表有關各項費用(如：人工費用、鋼材費用、水泥費用、運輸費等)在合同總價中所占比重ao+a1+a2+a3+a4=1;Ao、Bo Co Do基準日期與al、a2、a3、a4對應的各項費用的基期價格指 數或價格；A、B、C D與特定付款證書有關的期間最后一天的49天前與al、a2、a3、a4對應的各項費用的現行價格指數或價格。在運用這一調值公式進行工程價款價差調整中要注意如下幾點：(1) 固定要素通常的取值范圍在 015-035左右。(2) 調值公式中有關的各項費用，按一般國際慣例，只選擇用量大、價格高且具 有代表性的一些典型人工

15、費和材料費， 并用它們的價格指數變化綜合代表材料費 的價格變化，以便盡量與實際情況接近。(3) 各部分成本的比重系數，在許多招標文件中要求承包方在投標中提出，并在 價格分析中予以論證。(4) 調整有關各項費用要與合同條款規(guī)定相一致。(5) 調整有關各項費用應注意地點與時點。(6) 各品種系數之和加上固定要素系數應該等于 1房地產建筑成本(按建筑平方米算)1、樁基工程(如有)： 70 1 00元/平方米；2、 鋼筋：4075KG平方米(多層含量較低、高層含量較高)，合160300元/ 平方米；3、 砼： 0.30.5 立方/平方米(多層含量較低、高層含量較高 )，合 100165元/ 平方米；4

16、、砌體工程： 60120元/平方米(多層含量較高、高層含量較低 )；5、抹灰工程： 2540元/ 平方米；6、外墻工程（包括保溫）： 50100 元/ 平方米（以一般涂料為標準，如為石材 或幕墻，則可能高達 3001000元/ 平方米；7、室內水電安裝工程（含消防）： 60120元/ 平方米（按小區(qū)檔次，多層略低 一些）；8、屋面工程： 1530元/ 平方米（多層含量較高、高層含量較低 ）；9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為 0.250.5 平方米 （ 與設計及是否高檔很大關系 , 高檔的比例較大 ）, 造價 90300 元/ 平方米，一般為 90150元/ 平方米，如采

17、用高檔鋁合金門窗，則可能達到 300元/平方米；10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程： 30150 元/ 平方米（與小區(qū)檔次 高低關系很大，檔次越高，造價越高）；11、地下室（如有）：增加造價 40100元/ 平方米（多層含量較高、高層含量較 低）；12、電梯工程（如有）： 40200元/ 平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及 樓層的多少有很大關系，一般工程約為 100元/ 平方米；13、人工費： 130200 元/ 平方米；14、室外配套工程： 30300元/平方米，一般約為 70100元/ 平方米；15、模板、支撐、腳手架工程（成本）： 70150元/ 平方米；16、塔吊、人貨電梯

18、、升降機等各型施工機械等（約為總造價的 58%：約 6090 元/ 平方米；17、臨時設施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排 污、形象、生產廠棚與其它生產用房）： 3050元/ 平方米；18、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用： 1030 元/ 平方米；19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為 10%）：以上各項之和 *10%=90180元/ 平方米；20、上交國家各種稅費（總造價 3.33.5%）:3370 元/ 平方米，高檔的可能高達 100元/ 平方米。以上沒有算精裝修，一般造價約為 10002000元/ 平方米，高檔小區(qū)可達 3500 元以上。以上沒

19、有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為 5001500元/ 平方米，這要看檔次高低，也有 300元/ 平方米簡裝修，更有 300010000元/ 平方米超高檔裝修（拎包入?。?。21、設計費（含前期設計概念期間費用）： 15100元/ 平方米；22、監(jiān)理費： 330元/ 平方米；23、廣告、策劃、銷售代理費：一般 30200元/ 平方米，高者可達 500元/ 平方 米以上；24、土地費：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為 70100萬/ 畝，容積率一般為 1.02.0 ，故折算房價為： 5251500元/ 平方米，市區(qū)中心地帶一般為 200 萬元 / 畝，折算房價為： 150030

20、00元/ 平方米，核心區(qū)域可達 300萬元/ 畝以上，單方 土地造價更高； 一線城市甚至有高達 20000元/ 平方米以上的土地單方造價； 三 線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為 100500元/ 平方米，也有高達 2000 元/ 平方米以上的情況；25、土地稅費與前期費，一般為土地費的 15%左右，二線城市一般為 100500 元 / 平方米，各地標準都不一樣。結論：基本建設費是固定的， 即使是不收土地款的動遷房， 以國家最低標準承建， 造價也難以少于 1000元/ 平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在 1200元/ 平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在 150

21、01800 元/ 平方米左右，檔次越高，造價越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府 交納的土地費及地方政府部分 的稅費、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費用、 裝修費用等。 另外，開發(fā)商的開發(fā)品質也有一定關系，如果一味壓價，品質是要差一些；民營 開發(fā)商比國營 / 政府開發(fā)商的成本確實也低一些， 這 主要有兩方面的原因， 一是 大多數民營企業(yè)主要以效益為主導， 成本一般控制得好一些， 二是民營企業(yè)腐敗 成本相對要低一些。不論何種原因，同品質的小區(qū)成本上下也不會超過 100200 元/ 平方米工程成本測算方法1、計算工程量。這個工作很簡單，就是一點：統(tǒng)籌計算，事半功倍。2. 組綜合單價。 這也是影響中標與否的

22、關鍵一步， 特別是很多的工程 已經開始清單報價， 價格的風險對我們施工單位來說更加重要。 一定要根據材料 價格信息和已調查到的人工價格（分攤到里面）。3. 測算綜合單價。工程子項很多，但是占造價大部分的就那幾個項目， 我一般對這幾個項目進行測算：混凝土、鋼筋、外架、模板（措施費）、地磚、 外墻高級裝修如干掛。下面對以上幾個單項說說我的過程：混凝土：每一個單價不外乎人工、材料、機械三大塊（管理費等等另外 計算），人工不要照定額上的人工費，因為不準的，人工費按清工價格另行總計 算。機械費按現場總配置的機械設備按總工期總費用（折舊或租費）統(tǒng)一計算， 機械人工就不管了， 因為一般都是由清工合同中包含的

23、。 我們僅僅算一個材料費 就夠了。以C25混凝土為例：通過當地的其他工程相同材料產地的同級配比看看 水泥砂石水泥含量是多少， 如果沒有， 可以到工程所在地的實驗室找找。 級配單 的級別一般要高過實際設計等級的。 還要看工程所在地附近的材料情況。 這些要 在投標的勘察摸清楚。 如果是商品混凝土的話就更簡單了。 通過級配分析出整個 工程的水泥砂石用量， 注意：不要去分什么梁板柱什么的， 只要是混凝土都放到 這里分析。分析好了之后就是對混凝土的損耗進行分析。 大家都知道混凝土的損耗 量一般是 3%。但是大家有沒有注意到，混凝土的工程量計算是不扣除鋼筋體積 的，而鋼筋的比重是7.85t/m3，也就是說

24、一個10000 m2的工程，按含鋼量 50kg/ m2的話，就有500噸的鋼筋，也就是說鋼筋占了 64m3的混凝土，這64m3 的混凝土可以用來完成一個普通的 300 m2的框架結構的一個標準層。這么多的 混凝土夠不夠你浪費的？不夠不要高興得太早了， 施工損耗和鋼筋的體積相抵消 了，但是還有損耗的。 你以為送料的車能給足你量嗎？不可能的， 頂多給你 97%。 不過不要緊，施工單位還有一招?。簶前?12cm,國家規(guī)范允許土 5mm算算一個 樓面下來你能按國家允許范圍內省多少？繞來繞去， 就是為了讓大家更加了解工 程上的實際情況。我一般都是混凝土取 1%的損耗就夠了。混凝土的配比含量都知道了，分析

25、結果乘以你所調查的材料單價就好 了。鋼筋：鋼筋推薦用魯班鋼筋軟件抽料， 魯班軟件做的比較細膩。 如果不 抽料的情況下， 可以按定額含量暫估。 竣工或進度款支付同期調整。 鋼筋同混凝 土一樣，人工費機械費暫時不管，只算材料費，關鍵是定損耗，實際中的損耗是 1%。而且建議在和鋼筋班組定合同中就把這個 1%損耗定死，超了就算他的。因 為實際中，科學合理的下料和進料， 1%的損耗控制不在話下。工程量出來了，結 合你所了解的材料單價及其走勢（總價合同時用）相乘就是可以了。外架：外架的測算相對繁瑣一點， 因為這個涉及到施工組織設計和國家 的搭設規(guī)范以及當地的安全監(jiān)督站的要求。 要知道，安徽和浙江的搭設要求不一 樣的， 杭州和寧波的搭設規(guī)范也有