設計階段成本控制要點

1、一、前期規(guī)劃1. 產(chǎn)品組合實施原理：根據(jù)不同的產(chǎn)品組合，追求土地的價值最大化和項目的利潤最大化。優(yōu)化原則：根據(jù)項目獲取前期前期策劃、設計、項目、成本和戰(zhàn)略的工作成果，綜合確定規(guī)劃設計中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。2. 成熟產(chǎn)品選用實施原理：使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產(chǎn)品建造成本。成熟產(chǎn)品的大量使用是未來的一個發(fā)展方向。優(yōu)化原則：在符合客戶需求的前提下，盡量選用成熟產(chǎn)品。3. 建筑體形實施原理：建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復雜程度直接影響建筑物結構成本高低，同時建筑體形對節(jié)能產(chǎn)生較大影響。優(yōu)化原則：高層建筑單體應選擇對稱形式；地層建筑盡量形

2、體簡單；考慮抗震及成本要求。4. 土方工程實施原理：外運及外購土方在項目實施過程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力，且為隱性成本，對客戶并無直接價值體現(xiàn)，應盡可能減少土方外運及外購量。優(yōu)化原則：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動土量。5. 山地建筑實施原理：山地建筑的處理較為復雜，因地制宜是最好的選擇。優(yōu)化原則：（1）根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；（2）山地建筑贈送的地下室面積應根據(jù)地形設計而不完全按營銷要求。6. 合理確定組團大小實施原理：組團大小對成本的影響要點是：（1）每個組團一般需要1-2個出入口；（2）每個組團均有圍墻；（3）每個組團均要

3、考慮消防要求；（4）每個組團出入口均需配備專門安全管理與設施?，F(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加；如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務能力跟不上。優(yōu)化原則：合理確定組團規(guī)模，避免組團規(guī)模過?。幌鄬胁贾贸鋈肟?。7. 路網(wǎng)應合理簡潔實施原理：道路（包括基層和面層）造價遠高于同等面積軟景造價，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設計應充分考慮客戶的需求。8. 優(yōu)化出入口布置實施原理：每設置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應設備費用，并且此類費用將長期發(fā)生，同時也會帶來一定安全隱患問

4、題。優(yōu)化原則：滿足消防、交通流向疏導等前提下，應盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用。9. 布置消防分區(qū)實施原理：消防設計規(guī)范中有對消防分區(qū)的明確要求，各消防分區(qū)之間的消防設備有明確要求。一般而言應盡量最大限度的布置消防分區(qū)，并使其布置的消防分區(qū)的面積盡量為其整數(shù)倍。優(yōu)化原則：（1）在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)；（2）布置防火分區(qū)應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區(qū)別。10. 控制地下室面積實施原理：地下室造價高昂，對建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室面積。二、路網(wǎng)工程11. 道路寬度實

5、施原理：道路寬度與道路長度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設用地、節(jié)約成本開支的作用。優(yōu)化原則：（1） 在滿足消防與交通流量的前提下，適當?shù)販p少道路寬度，以節(jié)約建設用地。（2） 注意雙車行道設置與單車行道設置，單車行道較車行道節(jié)約占地；（3） 通過設置單車行道會車區(qū)，可以有效地滿足消防驗收需要。12. 給水管的選擇實施原理：壓力等級越高的管材造價越高，結合現(xiàn)場實際情況，不同區(qū)間管道適當選擇不同的壓力等級。優(yōu)化原則：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟合理性排序為；PE管一焊接鋼管-無縫鋼管一鍍鋅鋼管-UPVO料管一球墨鑄鐵管一鋼塑管。13. 排水管的選擇實施原理：合

6、理進行施工組織設計，減少人工土方開挖量，減少土方倒運量。優(yōu)化原則：排水管排序為；規(guī)格500以內；UPV（波紋管-鋼筋混凝土管-PE波紋管，規(guī)格500以上；鋼筋混凝土管-UPV（波紋管-PE波紋管。一般情況下，機動車道下選用重型（U級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴控。14. 檢查井設計實施原理：室外排水是由管道系統(tǒng)和檢查井系統(tǒng)組成，檢查井系統(tǒng)的成本優(yōu)化應從井的數(shù)量、井的規(guī)格、井的深度以及井蓋等幾方面入手。井太多也會影響美觀和行車方便。優(yōu)化原則：避免設計盲目統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型，并盡量減少檢查井數(shù)量。15. 管網(wǎng)埋深

7、與井深實施原理：排水系統(tǒng)中一般來說管網(wǎng)與井的深度越深，相應的土方工程量和建造造價都會增加。優(yōu)化原則：減少管網(wǎng)埋深與井深。16. 優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度實施原理：管網(wǎng)的長度直接關系其造價，管道走向設計的系統(tǒng)性則決定了管道的長度優(yōu)化原則：優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。三、單體設計17. 建筑層高實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加米，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎產(chǎn)生較大影響。鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結構設計經(jīng)濟性的最終檢驗指標，采用限額設計能有效地對設計院的設計工作進行約束。優(yōu)化原則：無特殊情況，層高采用米。18. 結構設計實

8、施原理：在結構設計中，結構荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍，若不對其做要求，設計院通常取值偏于保守，對其經(jīng)濟性考慮較少。常用的鋼筋主要有一級鋼、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等，同樣的構件使用不同的鋼材其經(jīng)濟性不同，應該對使用的鋼材種類根據(jù)不同的構件進行匹配。優(yōu)化原則：向設計院下發(fā)設計限額，跟進設計參數(shù)。1) 推敲地下室布置地下室結構在結構成本中所占的比重很大，而且地下室的結構離散性比較大，對其他部分的影響和關聯(lián)不明顯，做好地下室結構的優(yōu)化設計對于控制整個結構成本至關重要。首先，要注意公共大地下室的面積的充分利用，做好單層地下室和多層地下室的方案比較。其次，要把握好支護成本的降低，盡量抬高整個土

9、的標高，因為這不僅降低了支護的成本還節(jié)約了土方的開挖和外運，減少了地下水豐富區(qū)域的水壓力的影響，對地下室的底板和抗拔樁的設計都起到了有利影響。對地下室的結構成本控制還要把握好地下室頂部覆土厚度的控制和頂部活荷載的控制，地下室頂部覆土的厚度一般與景觀布置和地下管線的埋設要求有關系，這就要求在設計管理過程中把景觀設計和管網(wǎng)設計提前介入，做好精細化設計和專業(yè)配合工作，嚴格控制好地下室頂部覆土的厚度。最后，要把握好地下室頂板和底板的布置方案，對這些結構布置方案要做好多方案成本比較，要全方位的把握方案的可行性，對方案的取舍要慎之又慎。2) 控制層高在滿足建筑立面和使用凈高的前提下，減少層高不僅可以減少豎

10、向構件的長度和體積，同時還可以減少基礎等土建成本和外裝、設備及運營成本。對于一般中檔房屋來講，層高每減少100m做本可減少30?40元/川，地下室還會更高些。減少層高可以通過結構專業(yè)控制梁高、設備專業(yè)每層綜合布線來實現(xiàn)。某些部位還可以采用變截面梁或在梁中預埋套管等措施來保證樓層凈高的要求。3) 控制高寬比(即結構高度和結構有效寬度的比值)建筑高寬比越大，主體結構抗傾覆力矩也越大，安全所需抗側力構件(剪力墻)便越長，由此便會增加結構成本?？刂聘邔挶瘸蔀榱私Y構優(yōu)化設計的顯著環(huán)節(jié)。4) 優(yōu)化剪力墻設置底部商業(yè)、底層復式住宅或架空層層高一般較高，為滿足規(guī)范要求，剪力墻墻厚必須增加較多，同時因變成了短肢

11、剪力墻，配筋也將進一步增加，此時可以通過驗算超限墻體的穩(wěn)定性來減小墻厚，由此一來，墻厚變小，成本也將大大降低。剪力墻長度和數(shù)量主要以位移指標來控制，規(guī)范規(guī)定純剪力墻結構的層間位移比限值為1/1000，為充分發(fā)揮剪力墻的最大作用，設計時可以以1/10501/2000作為層間位移比的目標限值，在保證建筑物安全富余的前提下減少不必要的剪力墻體，從而從整體上節(jié)約造價。5) 優(yōu)化梁的布置及配筋方式樓蓋造價占結構總造價的9%13%，其重量占整個房屋重量的22%左右。梁屬于樓蓋的一部分，其布置直接影響著板的受力情況和配筋，合理布置梁也成為了控制造價的關鍵。對于常見的柱網(wǎng)，標準層等承受荷載較小的樓板優(yōu)先考慮平

12、行梁或十字梁，其大概綜合成本（計算鋼筋的數(shù)量、混凝土的數(shù)量和模板的數(shù)量）會比井字梁低10%左右，而對于地下室頂板等承受荷載較大的樓板應選用井字梁，以滿足協(xié)調受力、保證凈高的要求。同時，可以取消那些小跨度樓板下部為支撐上部較短填充墻而設置的小梁（如廚房、衛(wèi)生間等），因為樓板本身足以承載那些填充墻，不需要單獨設梁，這樣梁減少，成本降低，空間也變好。在大跨度框架梁配筋方面，應避免上部粗大鋼筋全梁貫通，盡量采用較小直徑鋼筋配置，這樣可以有效節(jié)省框架梁的鋼筋用量。6) 控制樓板厚度樓板厚度直接影響著結構荷載，20mn樓板自重約占標準層總荷載卿度增加，荷載加大，梁、墻、基礎均會加大，成本也隨之增加。同時，

13、對于標準層較小樓板來講，配筋均按最小配筋率來要求，樓板厚度增加反而配筋增大，所以實際工程設計時樓板厚度也是一個降低成本的控制要素。7) 混凝土標號的合理采用混凝土標號每增加一級，單價提高約58%；對柱及剪力墻軸壓比的影響很明顯，應優(yōu)先選用高標號混凝土；對梁來說，標號高低對梁的承載力變化不大，應選用低標號混凝土；對板來說，雖然提高標號對承載力有提高，但標號提高后最小配筋率相應增大，樓板開裂的幾率也增大，所以也應選用低標號的混凝土。工程設計時通常將墻柱混凝土標號高于梁板混凝土標號一二個等級，將混凝土承載能力最大化。8) 鋼筋材料的合理選擇HRB40嗷鋼筋無論從強度、延性還是性價比上都是其他鋼材無法

14、比擬的。HRB33瞰鋼筋比HRB23駁鋼筋貴約4%雖度提高43%HRB40©鋼筋比HRB335級鋼筋貴約強度提高20涸止匕，設計中使用HRB40強鋼筋代替?zhèn)鹘y(tǒng)的HRB235級鋼筋和HRB33破鋼筋作為受力鋼筋（吊鉤出外）可有效降低工程的鋼筋用量19. 防火墻設置實施原理：專業(yè)的消防防火墻造價昂貴，規(guī)范上允許利用建筑墻體作為防火墻。優(yōu)化原則：盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區(qū)，減少消防水幕噴淋系統(tǒng)的設置。20. 減少沉降縫設置實施原理：每設置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用，縫兩側也要增加柱、墻及基礎的費用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好

15、。優(yōu)化原則：在符合設計規(guī)范的情況下，減少沉降縫設置。21. 控制地下室層高實施原理：在地下室層數(shù)確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結構成本。地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設備放置的需要，另一方面應考慮機械車位設置的可能性。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層高。22. 減少地下室層數(shù)實施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優(yōu)化，能在兩（一）層地下室內解決三（二）層地下室的停車要求，無疑應減少地下室層數(shù)。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層數(shù)。23. 簡化地下室排水實施原理：地下室內

16、排水通過建筑找坡實現(xiàn)，將地面水收集到排水溝。由于地下室面積較大，建筑找坡需進行大量混凝土澆注，費用昂貴。能否取消建筑找坡層？優(yōu)化原則：通過結構找坡24. 優(yōu)化轉換層實施原理：轉換層是指柱網(wǎng)的轉換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設置轉換層。轉換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉換梁，轉換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設計中應予以關注。優(yōu)化原則：優(yōu)化轉換層25. 優(yōu)化設備層實施原理：設備層往往容易被忽視，設計中的保守和浪費情況也較為普遍，結構設計優(yōu)化中不應忽略對設備層的優(yōu)化。優(yōu)化原則：優(yōu)化設備層。26. 簡化屋頂造型實施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗

17、、屋頂上造型構件之間均存在成本差異，如何對比選型應予考慮。優(yōu)化原則：既有經(jīng)濟性的比選又滿足建筑的要求。27. 優(yōu)化外挑外掛構件實施原理：合理布置外挑外掛構件能較好地提高產(chǎn)品的素質，繁瑣和過分復雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。優(yōu)化原則：精減過度的外挑外掛構件，形成建筑和成本的雙贏。28. 鋁合金門窗實施原理：同樣面積的門窗造價遠高于建筑外墻造價，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要。優(yōu)化原則：通過節(jié)能測算指標來控制窗墻比；避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調節(jié)的費用很高。在考慮滿足通風要求的條件下盡量減

18、少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風能力，但是開啟形式設計需要考慮風壓作用。根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑）、項目產(chǎn)品定位、建設期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過剩。慎重選擇非標門窗系統(tǒng)，減少開模費用。29. 欄桿欄板實施原理：欄桿作為建筑中的重要構件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數(shù)十萬。因此，一方面應根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應盡量使用標準化欄桿，提高采購效率并降低成本。優(yōu)化原則：（1）盡量使用標準化欄桿；（2）欄桿、欄板檔次規(guī)范化；（3）兼顧后期的維護費用。30. 外

19、墻裝飾實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構件、陶制品）等。一般來說，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。同時也切忌外墻裝飾材料的堆砌，萬科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子；建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。優(yōu)化原則：多方面比較，實現(xiàn)價值最大化。31. 部品及材料選擇（百葉、玻璃雨棚）實施原理：實用性與美觀性相結合優(yōu)化原則：（ 1） 減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設計，室外防腐木的應用，減少后期的維護成

20、本；（ 2） 欄桿百葉等非承重構件，需控制斷面尺寸，不宜過大或過厚滿足強度和剛度即可（需注意節(jié)點構造設計），間距滿足安全和遮擋要求即可；（ 3） 玻璃雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構成，一般需通過受力計算進行設計。支撐系統(tǒng)兼顧受力與造型的功能，玻璃主要是起到遮擋作用。玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要注意玻璃的材質與厚度，另一方面則要簡化支撐系統(tǒng)。32. 金屬構件盡量標準化實施原理：金屬構件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調百葉、小院門等,金屬構件的標準化不僅能夠減少設計、招標次數(shù)，體現(xiàn)規(guī)模效益，還有利于性價比較高的金屬構件的定型。優(yōu)化原則：金屬構件盡量標準化。33. 鋼構件的處理實施原理：鋼構件需區(qū)分使

21、用場所(室內外)，分別采用不同的防腐處理。優(yōu)化原則：室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆+調和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或熱鍍鋅+靜電噴涂或熱鍍鋅+普通噴涂。四、景觀工程34. 景觀方案實施原理：景觀工程是項目中最能讓客戶產(chǎn)生好感的內容之一。在景觀工程中的幾個重要法則是：(1) 硬景成本比軟景高得多；(2) 景觀中花錢多并不一定效果好；(3) 絕大多數(shù)的客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好；(4) 景觀中的軟硬景比例是重要的指標；(5) 水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期維護管理費用高的缺點。優(yōu)化原則：對景觀設計的優(yōu)化決不能簡單化-怎么省錢怎么來；更多的要與設計銷售在溝通中與效果的

22、把握中達到共識。另需關注細節(jié)，會有出其不意的效果(如殘疾人通道、門檻斜坡等)。35. 景觀標準做法實施原理：擁有多年經(jīng)驗的累計，萬科有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟性與功能要求的標準景觀做法，以避免在后期的各項目設計中出現(xiàn)不同的設計方案，增加優(yōu)化工作量。優(yōu)化原則：提供軟硬景觀標準做法表(如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊)及相應價格表。36. 控制景觀構筑物的數(shù)量與體形實施原理：景觀構筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等。這類構筑物造價往往較高，使用過多對景觀效果會產(chǎn)生不利影響。優(yōu)化原則：控制景觀構筑物的數(shù)量與體形。五、配套工程37. 泳池設備選型實施原理：泳池設計成本控制要點為：嚴格按照流量、過濾

23、周期等參數(shù)合理選擇泳池設備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設備。優(yōu)化原則：兼顧后期的運營成本。38. 智能化方案規(guī)劃比選實施原理：智能化的設計方案決定了智能化工程的成本，采用符合項目規(guī)劃的智能化方案能較大程度地節(jié)約智能化工程的成本。優(yōu)化原則：以項目的市場定位、規(guī)劃設計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設計方案（如,封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。39. 圍墻設計分層次實施原理：小區(qū)內圍墻主要包括組團圍墻、小區(qū)圍墻與公建（例如學校）圍墻，組團圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大。圍墻的造價按不同的設計檔次差別可達數(shù)倍之多。優(yōu)化原則：不同檔次項目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實用性。40. 配套面積的控制實施原理：同一項目，建設1萬平米的配套與建設5千平米的配套所