某市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析

1、武漢市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集型的行業(yè)， 開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資 金，其對(duì)于融資的依賴(lài)程度明顯高于一般的工商企業(yè)。 因此, 房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展過(guò)程， 與金融業(yè)的關(guān)系始終是密不可分的，房地產(chǎn)業(yè)如果沒(méi)有強(qiáng)有力的金融作為支撐，其發(fā)展 速度和前進(jìn)步伐會(huì)受到制約。金融業(yè)滲透房地產(chǎn)業(yè)，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，是商 品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然。1998 年以來(lái)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持， 由過(guò)去單純的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變 為對(duì)投資和銷(xiāo)售兩個(gè)方面支持。具體表現(xiàn)為：（ 1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)的信貸 增長(zhǎng)逐年上升；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度；

2、 （ 3）個(gè)人住房貸款的總額和增長(zhǎng)率均高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，且兩者差額逐年增大；（4）長(zhǎng)期低利率政策為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款歷年快速增長(zhǎng)情況看 , 商業(yè)銀行在支持 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、增加市場(chǎng)供給的同時(shí)，也積極支持了住房消費(fèi)，刺激了居民消費(fèi)需求。自 2000 年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額一直高于開(kāi)發(fā)貸款余額，且個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī) 構(gòu)各項(xiàng)貸款余額之比增長(zhǎng)速度逐年加快，這表明商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款重心逐步向個(gè)人住 房貸款傾斜，信貸結(jié)構(gòu)得到有效改善和優(yōu)化。由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)資金大部分來(lái)源于商 業(yè)銀行的信貸資金，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，最近，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列文件規(guī)定，對(duì)房

3、 地產(chǎn)行業(yè)加以調(diào)控，以確保房地產(chǎn)業(yè)健康持久地發(fā)展。武漢市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也不斷發(fā)展壯大。 2001 年至 2003年，我市商業(yè)銀行住房貸款 （ 含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款 ） 余額分別為 151.1 億元、 230億元、 385.3 億元，分別比上年增長(zhǎng) 44%、52%和 67%，而同期我市商業(yè) 銀行各項(xiàng)貸款的增長(zhǎng)幅度分別為 24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房貸款的增長(zhǎng) 幅度大大高于各項(xiàng)貸款的增長(zhǎng)幅度； 2001年至 2003年，我市商業(yè)銀行住房貸款余額占商 業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額之比分別為 7.81%、 9%、13%和 17%，數(shù)據(jù)表明，住房貸款的

4、比重逐 年提高，特別是近三年每年以三個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)； 2001年至 2003 年，工商銀行住房 貸款余額（含開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）分別為 32.57 億元、 52.35 億元和 70.29 億元， 分別比上年增長(zhǎng) 85.9 、 60.73 和 34.27 ，住房貸款余額占各項(xiàng)貸款的比重分別為 8.88 、 13.15 和 16.72 ，住房貸款每年大幅增長(zhǎng)，占各項(xiàng)貸款的比重逐年提高，有 力地支持了我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，活躍了我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2003 年我市房地產(chǎn)總投資 170 億元，同比增長(zhǎng) 28.9%，而全市住房金融新 增開(kāi)發(fā)貸款總額達(dá) 69.67 億元，占總投資的 40.98%。

5、2003 年住宅銷(xiāo)售金額為 123.57 億 元，而新增個(gè)人住房貸款達(dá) 79.64 億元，占比達(dá) 64%。也就是說(shuō)每銷(xiāo)售 100元的房子， 就 有 64 元是依靠貸款的。一、武漢市政策性房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀政策性房地產(chǎn)金融是政府調(diào)節(jié)社會(huì)住房生產(chǎn)與消費(fèi)、 并重點(diǎn)解決低收入家 庭住房資金融通問(wèn)題的特殊融資機(jī)制。（一）政策性房地產(chǎn)總體貸款規(guī)模小、增長(zhǎng)緩慢從我市的實(shí)際情況看， 2000年-2003 年，政策性開(kāi)發(fā)貸款余額為 79432萬(wàn)元、61613萬(wàn)元、 35878 萬(wàn)元和 17163萬(wàn)元，占同期開(kāi)發(fā)貸款總額的比例分別為 10.51 、7.26 、3.29 和 0.93 ；政策性個(gè)人住房貸款余額為 805

6、25 萬(wàn)元、145961 萬(wàn)元、208067 萬(wàn)元和 305505 萬(wàn)元，占同期個(gè)人住房貸款總額的比例分別為 27.37 、 22.02 、 17.18 和 15.21 。 政策性開(kāi)發(fā)貸款余額逐年大量減少， 政策性開(kāi)發(fā)貸款占全市開(kāi)發(fā)貸款比例逐年大幅下降， 政策性個(gè)人住房貸款余額雖逐年有所增加， 但其在全市個(gè)人住房貸款中的占比逐年下降。 未來(lái) 10 年將是我國(guó)中低收入家庭住宅需求的高峰， 要將這種潛在需求變成具有支付能力 的現(xiàn)實(shí)需求，離不開(kāi)政策性住房金融的積極支持。針對(duì)我市政策性住房貸款規(guī)模比較小、 增長(zhǎng)速度比較慢，占比相對(duì)低的情況，政府今后應(yīng)該把政策性住房貸款作為重點(diǎn)來(lái)抓。（二）政策性房地產(chǎn)金

7、融的核心住房公積金的作用還沒(méi)有完全發(fā)揮 近幾年，市房改委資金管理中心堅(jiān)持依靠市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)，把公積金運(yùn)作置于市房 改委公積金管理委員會(huì)的決策指導(dǎo)之下，自覺(jué)接受市財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督、審計(jì)部門(mén)的審計(jì) 和社會(huì)監(jiān)督，特別是每年主動(dòng)邀請(qǐng)市人大、市政協(xié)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同志檢查、指導(dǎo)我市住房公 積金管理工作，使我市公積金運(yùn)作取得了長(zhǎng)足發(fā)展。在看到我市住房公積金運(yùn)作的良好 勢(shì)頭的同時(shí)，也應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到我市住房公積金運(yùn)作中的問(wèn)題：1 、我市為適應(yīng)房?jī)r(jià)變化和職工住房貸款需求的變化，及時(shí)調(diào)整了住房貸 款額度和期限；推出了職工提取公積金余額還貸新舉措；試行“收件劃款”，簡(jiǎn)化了貸 款程序；穩(wěn)步放開(kāi)住房貸款，加強(qiáng)貸款網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。

8、這些創(chuàng)新措施，有力地推動(dòng)了我市公 積金個(gè)人住房貸款的發(fā)展。但是職工住房貸款“個(gè)性化”服務(wù)不夠，貸款品種單一，不 能最大限度地滿(mǎn)足不同階層不斷增長(zhǎng)的住房貸款需要。2 、近幾年我市住房公積金歸集和個(gè)人住房貸款縱向比較（自已與自己比） 增長(zhǎng)很快，但橫向比較，與上海、北京、天津、廣州等先進(jìn)城市仍有較大的差距。上海 的公積金制度覆蓋面達(dá)到 95，歸集總額近 500 億元，我市的覆蓋面只有 85，累計(jì)歸 集額市本級(jí)為 48 億元，加上省直中心、省中心和鐵路中心，整個(gè)武漢地區(qū)的累計(jì)歸集額 也只有 70 億元。發(fā)展才是硬道理，要發(fā)揮住房公積金在解決職工住房信用消費(fèi)的主渠道 作用，就必須把住房公積金業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)

9、。住房公積金管理還沒(méi)有完全適應(yīng)多種所有制 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，沒(méi)有適用我市國(guó)企全面改革的新形勢(shì)。住房公積金制度向非公有制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 延伸比較緩慢。3 、住房公積金增值收益率還比較低，因此公積金增值問(wèn)題是影響我市政 策性房地產(chǎn)金融發(fā)展的障礙，住房公積的使用途徑有待進(jìn)一步拓寬。截止 2003 年底，個(gè) 人住房貸款余額 256,889 萬(wàn)元，占同期公積金歸集余額的比重為 63.05%，比上年提高 6.56 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高 23.05 個(gè)百分點(diǎn)。全年用于職工提取公積金購(gòu)建住房及償 還貸款總額 20,160 萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)國(guó)債 24,250 萬(wàn)元，國(guó)債余額 62,020 萬(wàn)元。（三）武漢市其他政策性房地產(chǎn)金

10、融發(fā)展不足 目前，政府對(duì)于政策性房地產(chǎn)金融較多的依賴(lài)于住房公積金，其他政策性 手段較少，影響了政策性房地產(chǎn)金融的發(fā)展。從我市人口眾多、居民收入普遍不高的實(shí) 際情況出發(fā)，解決廣大城鄉(xiāng)中低收入家庭的住房問(wèn)題，更是亟需加大其他政策性房地產(chǎn) 金融發(fā)展力度。政策性住房金融按照其功能和作用的發(fā)生方式，可分為市場(chǎng)主導(dǎo)型和政 府主導(dǎo)型兩類(lèi)。前者是充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在配置住房資金方面的基礎(chǔ)性作用，政策性金 融只運(yùn)用抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)等措施調(diào)節(jié)住房金融市場(chǎng)的交易條件。后者是指政府主要采 用強(qiáng)制儲(chǔ)蓄籌資手段，通過(guò)有關(guān)政府部門(mén)和機(jī)構(gòu)相接參與住房產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)。目前，我市采取的是政府主導(dǎo)型的政策性住房金融， 主要形式是強(qiáng)

11、制儲(chǔ)蓄性質(zhì)的住房公積金制度。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公積金制不應(yīng)是我市住房金融發(fā)展的主體。 雖然， 強(qiáng)制性的公積金制度在現(xiàn)階段發(fā)展相對(duì)還比較成功，但是它與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由競(jìng)爭(zhēng)的原則 是相悖的。而且公積金制實(shí)行封閉式營(yíng)運(yùn)機(jī)制，割裂了它與資本市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系，限制 了資金良性循環(huán)使其增值的功能。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求和住房金融發(fā)展的一般規(guī)律， 政府對(duì)住房金融的作用將逐步由直接干預(yù)方式向間接調(diào)控方式轉(zhuǎn)變，將我國(guó)政策性房地 產(chǎn)金融重新定位在市場(chǎng)主導(dǎo)型上，有利于住房金融、房地產(chǎn)金融乃至更廣闊范圍經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展。在我市彌補(bǔ)公積金制度缺陷的政策性住房銀行由于一些法律和制度的限 制，暫時(shí)還沒(méi)有建立。政策性住房資金來(lái)源不多。政策性住

12、房資金主要有：強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、政策住房?jī)?chǔ)蓄系統(tǒng)。強(qiáng) 制儲(chǔ)蓄主要是三級(jí)住房基金儲(chǔ)蓄，包括職工個(gè)人住房公積金；政府住房?jī)?chǔ)蓄系統(tǒng)主要包 括財(cái)政補(bǔ)貼、優(yōu)惠稅收和低息等政府扶持資金。對(duì)于政府住房?jī)?chǔ)蓄系統(tǒng)我市已經(jīng)取得了 一些經(jīng)驗(yàn)：認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策，如城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法努力為 最低收入的住房困難家庭辦實(shí)事；按照本地區(qū)的實(shí)際情況，制定有關(guān)辦法規(guī)定，如武 漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行規(guī)定解決最低收入家庭的住房問(wèn)題。但和一些地區(qū)相比， 我們還存在差距，如上海就制定了關(guān)于對(duì)上海市中低收入家庭實(shí)行購(gòu)房貸款貼息政策 若干規(guī)定，對(duì)一些低收入家庭直接給與補(bǔ)助，解決其住房問(wèn)題。二、武漢市商業(yè)性房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀發(fā)展房地

13、產(chǎn)金融不僅是房地產(chǎn)商品化的內(nèi)在要求， 也是房地產(chǎn)業(yè)特殊性的客觀要求。商業(yè)性房地產(chǎn)金融是指通過(guò)貨幣或資本市場(chǎng)籌集住房建設(shè)與消費(fèi)資金的融資 體制，商業(yè)性房地產(chǎn)金融是我國(guó)住房金融體系的核心，承擔(dān)著主要的住房融資職能。（一）武漢市房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀2001 年2003 年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額分別為 848332萬(wàn)元、1089901 萬(wàn)元和 1845498萬(wàn)元，分別比上年增長(zhǎng) 12.33%、28.48%和 69.33%，而同期全市商業(yè)銀行 各項(xiàng)貸款的增長(zhǎng)幅度分別為 24.08%、20.31%和 25.96%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占同期全市商業(yè) 銀行各項(xiàng)貸款的比例分別為 5.05%、6.16%和 8.14

14、%，開(kāi)發(fā)貸款占各項(xiàng)貸款的比例逐年提 高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款每年大幅增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度快于各項(xiàng)貸款增長(zhǎng)，有力地支持了我市 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。我市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融 資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。我市房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主， 股權(quán)融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。1、銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主渠道。從我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其 資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、 交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn) 行的全過(guò)程，是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要資金提供者。商業(yè)銀行

15、實(shí)際上直接或間接地承 受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。表92000-2003年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新增貸款及新增投資額（單位：億元）年度200120022003新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資115132170新增房地產(chǎn)貸款92670貸款占投資的比重7.8319.740.982、股權(quán)融資在我市房地產(chǎn)金融中占比較小。截至目前，我市注冊(cè)的房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有838家，還沒(méi)有一家真正意義上的房地產(chǎn)上市公司，但我市的上市公司 自然不會(huì)放過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的誘人利潤(rùn)，從年報(bào)的情況看，有11家上市公司直接或間接 地涉足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。道博股份在 2003年初就確定以房地產(chǎn)業(yè)為階段性主業(yè)，其中當(dāng)年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入60

16、16萬(wàn)元，毛利率43.5%。部分上市公司在這一副業(yè)上也取得了不俗成 績(jī)，武漢石油的“新世紀(jì)都市花園”住宅小區(qū)、武漢控股的“都市經(jīng)典”小區(qū)、葛洲壩 的漢口江灘花園等在業(yè)內(nèi)已具有一定的影響。人?？萍计煜碌姆康禺a(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“當(dāng)代光谷智慧城”和“當(dāng)代曙光嘉園”去年為公司凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)率高達(dá)49.8 %。如果考慮到上 市企業(yè)通過(guò)證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的占 比會(huì)有所擴(kuò)大，但仍然是一個(gè)較小的比例。3 、我市房地產(chǎn)債券融資所占份額也很小。我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出， 分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、 “伯樂(lè)投資券”、 “富 島投資券”，總計(jì) 15

17、 億元。19931998 年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi) 發(fā)行房地產(chǎn)債券。 1998 年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行，如 深圳振興集團(tuán)股份有限公司為翠海花園項(xiàng)目發(fā)行的“ 1998 深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行 的用于北京市 6 個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)的“首創(chuàng)債券”等。到 1999年，債券在房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的占比達(dá)到 021。但在我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資比例十 分低。4 、房地產(chǎn)資金信托是近期中國(guó)最活躍的融資形式，但由于前一段時(shí)期 我市信托行業(yè)的整頓，信托業(yè)務(wù)停滯，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過(guò)橋貸款”， 即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)

18、目提供前期信托信貸，這些信托計(jì)劃基本 不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。（二）武漢市個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀發(fā)展個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)，積極支持居民購(gòu)房，一方面通過(guò)信用工具將潛 在的購(gòu)買(mǎi)力變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的消費(fèi)需求，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面通 過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我市目前開(kāi)展的個(gè)人住房業(yè)務(wù)有：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房公積金 委托貸款、二手房貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人住房組合貸款、個(gè)人住房家居組合貸 款、個(gè)人商用房貸款等。 2001年 2003 年，我市個(gè)人住房貸款余額分別為 662928萬(wàn)元、 1210655萬(wàn)元和 2007757萬(wàn)元，分別比上年增長(zhǎng) 1

19、25.33%、82.62%和 65.84%；個(gè)人住房貸 款余額占全市商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額之比分別為 3.95%、 6.84%和 8.86 %。個(gè)人住房貸款 每年的快速增長(zhǎng)，其占各項(xiàng)貸款的比重逐年大幅提高，且個(gè)人住房貸款的質(zhì)量?jī)?yōu)良，充 分說(shuō)明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展的。但以下幾個(gè)問(wèn)題不容忽視：1）金融還激活潛在的住房需求。我市目前個(gè)人住房按揭貸款嚴(yán)格執(zhí)行中國(guó)人民銀行關(guān)于“多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成主體結(jié)構(gòu)的 23，個(gè)人首付款不低 于 20”的要求；結(jié)合我市的老城區(qū)改造，銀行加大了二手房貸款的宣傳力度，讓更多 的中低收入者參與二手房交易，拓展了二手房貸款的業(yè)務(wù)范圍。針對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 實(shí)際，我

20、市還沒(méi)有借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，引入住房?jī)?chǔ)蓄銀行的機(jī)制，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)， 激活潛在的住房需求。（2）沒(méi)有建立起完善的個(gè)人住房擔(dān)保體系。由于住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要一 定的時(shí)間，這給商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款和二手房貸款的業(yè)務(wù)過(guò)程中，造成 住房抵押手續(xù)在時(shí)間上的“空檔”，存在“瞬間風(fēng)險(xiǎn)”，影響了個(gè)人住房貸款的發(fā)放。 因此，完善住房貸款擔(dān)保體系很有必要。我市住房貸款擔(dān)保主要依賴(lài)于武漢市擔(dān)保公司 這樣中小擔(dān)保公司完成，而且業(yè)務(wù)量有限，目前還沒(méi)有組建規(guī)模較大的擔(dān)保公司，規(guī)范 擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀 行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。（3）個(gè)人信

21、用體系尚在建立之中，需要政府的重視和推動(dòng)。在我市目前對(duì)于個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)價(jià)的專(zhuān)業(yè)性機(jī)構(gòu)只有武漢市信用管理公司，而且對(duì)于 個(gè)人信用體系建設(shè)的一些方案還沒(méi)有出臺(tái)。因此，政府部門(mén)應(yīng)重視和推動(dòng)個(gè)人資信系統(tǒng) 建立和完善的工程，這也是商業(yè)銀行加快個(gè)人住房貸款審查、發(fā)放的重要途徑。（4）個(gè)人住房金融創(chuàng)新加快，風(fēng)險(xiǎn)管理有待進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)金融業(yè)會(huì)提出新的金融需求，這在一定程度上推動(dòng)了 金融創(chuàng)新的步伐。為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行紛紛推出了新的住 房金融業(yè)務(wù)品種。如：個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款。個(gè)人住房加按揭貸款。個(gè)人住房移 動(dòng)按揭貸款。個(gè)人住房不指定按揭貸款。個(gè)人住房跨行轉(zhuǎn)按

22、揭貸款。個(gè)人住房押 舊抵新貸款。辦理個(gè)人住房按揭貸款附送家財(cái)保險(xiǎn)。這些創(chuàng)新反映了各銀行加強(qiáng)了對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的拓展力度， 各銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)相當(dāng)白熱化，這種白熱化的一個(gè)結(jié)果是銀行方面紛紛降低發(fā)放個(gè)人住房按揭辦理的門(mén)檻，也給地產(chǎn)商融資操作留下了空間；各大銀行搶占個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)里，甚至提出在資金額度上市場(chǎng)要多少就給多少，“零首期”、“按揭轉(zhuǎn)按揭”這些業(yè) 務(wù)創(chuàng)新概念的推出客觀上亦給地產(chǎn)商欺詐融資留下了空間。 18 號(hào)文件與 121 號(hào)文件發(fā)布 之后，地產(chǎn)商們想方設(shè)法通過(guò)其他途徑淘取銀行資金虛假按揭成了一個(gè)經(jīng)常性的手 段，造成個(gè)人住房貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有必要形成了完善的

23、 市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度，信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、整改、停牌工作制度，調(diào)控有序的業(yè)務(wù)指引制度 和資源優(yōu)化配置制度，全面規(guī)范和統(tǒng)一的業(yè)務(wù)文本和業(yè)務(wù)操作規(guī)程。（三）法律法規(guī)還不能為房地產(chǎn)金融保駕護(hù)航我國(guó)的房地產(chǎn)金融法律體系建設(shè)還剛剛起步，住房公積金管理、住房?jī)?chǔ) 蓄管理、抵押貸款管理、擔(dān)保、信托、保險(xiǎn)與再保險(xiǎn)、住房融資稅收管理、低收入利息 補(bǔ)貼等住房金融相關(guān)方面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還沒(méi)有完善的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和系統(tǒng)管理。 目前，在房地產(chǎn)金融法律領(lǐng)域，主要有以下法律、法規(guī)及規(guī)范性文件：商業(yè)銀行法、 擔(dān)保法、城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)和商品房貸款辦法、經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行 規(guī)定、個(gè)人住房貸款管理辦法、銀行商業(yè)用房貸款管理辦法、住房置

24、業(yè)擔(dān)保管 理試行辦法等，其中涉及房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具體問(wèn)題的大部分是由中央銀行、商業(yè)銀行、 財(cái)政部頒布的部門(mén)規(guī)章或管理辦法，沒(méi)有一部完整的和全面的法律作為調(diào)整的手段和依 據(jù)。即便是上述規(guī)定和辦法在實(shí)踐應(yīng)用中也暴露出不少問(wèn)題。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 的國(guó)家和地區(qū)，無(wú)論是房產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的法律制度都比較完備和細(xì)致。有些國(guó)家還有這 方面的法典，各種法律關(guān)系規(guī)定的比較清楚。 而證券法、信托法對(duì)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托在房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)中如何應(yīng)用的 問(wèn)題沒(méi)有規(guī)定，與其相配套的稅收政策也沒(méi)有制訂。在這樣一種立法滯后的情況下，推 行房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新還存在障礙。房地產(chǎn)金融法律制度的完善，僅僅靠一兩部法律或法 規(guī)是解決不

25、了根本問(wèn)題的，這是一整套制度的建設(shè)問(wèn)題。三、武漢市房地產(chǎn)金融發(fā)展對(duì)策建議當(dāng)前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，概括起來(lái)是“需求拉動(dòng)強(qiáng)勁，市場(chǎng)供需兩 旺，前景繼續(xù)看好”。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)久健康地發(fā)展，特別是 在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)管理和調(diào)控、商業(yè)銀行貸款規(guī)模相對(duì)緊縮的情況下，我市住房全 融的“單一性”特點(diǎn)非常明顯，還沒(méi)有形成一個(gè)成熟的金融支持體系，也缺乏完整的保 障機(jī)制，尤其是房地產(chǎn)業(yè)融資的多元化、多渠道迫在眉睫。因此，未來(lái)武漢市房地產(chǎn)金融發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)集中在三大平臺(tái)的建設(shè)，即：房地產(chǎn)金融的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)和管理 平臺(tái)，從而形成一個(gè)政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完

26、 善的房地產(chǎn)金融體系，具體體系結(jié)構(gòu)圖如下：（一）武漢市房地產(chǎn)金融的組織平臺(tái)一一建立完整成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是創(chuàng)造進(jìn)行交易的房地產(chǎn)金融工具以及在市場(chǎng)參與者之間推進(jìn)房地產(chǎn)金融價(jià)值流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)組織。如何創(chuàng)新房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ，完善房地產(chǎn)金融體系，一直是各方人士激烈爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)表現(xiàn)出完整、效率、動(dòng)態(tài)、多樣的特征。完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系應(yīng)由以下幾個(gè)部分組成：1、成立專(zhuān)門(mén)的政策性住宅銀行武漢市房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)建的重點(diǎn)是管理機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)性和非專(zhuān)業(yè)性 的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。就管理機(jī)構(gòu)來(lái)講，應(yīng)建立地方級(jí)管理機(jī)構(gòu)，且各負(fù)其責(zé)；著手組建專(zhuān)門(mén) 的政策性銀行、商業(yè)性銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行

27、；放寬對(duì)非專(zhuān)業(yè)性融資機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)融資的 限制,特別是要鼓勵(lì)典當(dāng)、住宅合作社和基金類(lèi)等民間信貸的發(fā)展。通過(guò)以上途徑，在武漢市最終形成一個(gè)以國(guó)有銀行為主導(dǎo)，多種經(jīng)濟(jì)成分和經(jīng)營(yíng)機(jī)制并存，多層次、多渠道共 同運(yùn)作的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)。2、大力發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄銀行成立以現(xiàn)有國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為基礎(chǔ)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行 , 在結(jié)構(gòu) 上使多家銀行房地產(chǎn)信貸部與原歸屬銀行完全分離。 組建全新型的住宅儲(chǔ)蓄銀行 , 使之成 為武漢市住房金融市場(chǎng)的主體性機(jī)構(gòu) , 建立起商業(yè)性貸款和政策性貸款相結(jié)合的體制。為此，要建立以中國(guó)建設(shè)銀行為主體 , 幾家銀行并存的住房信貸體制。 開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng) ,完善服務(wù) , 加強(qiáng)銀行與有關(guān)部門(mén)的

28、協(xié)作配合 , 提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平。 房地產(chǎn) 金融機(jī)構(gòu)究竟如何創(chuàng)新 , 現(xiàn)在尚無(wú)定論。但創(chuàng)新的目的是確定不移的 , 即機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新只能 有利于房地產(chǎn)金融的規(guī)范和發(fā)展 , 而不能起阻礙作用。3 、扶植和鼓勵(lì)住宅合作社的發(fā)展 鑒于發(fā)達(dá)的住房金融機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)還很難建立起來(lái)并發(fā)揮重要作用 , 抵 押貸款業(yè)務(wù)也尚未成為住房金融的普遍形式 , 我們可以扶植各種以互助為基本特征的住 宅合作社 ,并引導(dǎo)它們向類(lèi)似英國(guó)和歐洲大陸那樣的住宅建筑社或住宅合作機(jī)構(gòu)的方向 發(fā)展。 1755年, 英國(guó)歷史上第一家“凱特利建筑社”成立后 , 住宅建筑社從“短期契約型 互助”逐漸發(fā)展成為“常設(shè)型互助” , 最終發(fā)展成為今天這

29、樣網(wǎng)絡(luò)遍及全國(guó)并擁有上千 億資產(chǎn)的“特種住宅銀行”。其職能也從最初的社會(huì)共同集資購(gòu)房或建房發(fā)展成為今天 的業(yè)務(wù)眾多的“金融百貨公司”。 我們?cè)陂_(kāi)辦住宅合作社的初期 , 可將其作為一個(gè)互助性 的以解決機(jī)構(gòu)成員住宅問(wèn)題為重點(diǎn)的融資和開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu) , 它以支持房改和安居工程為自己 的經(jīng)營(yíng)目的 ,同時(shí)為投資者提供適度利潤(rùn) ; 爾后, 隨著各方面條件的逐步成熟 ,再引導(dǎo)其轉(zhuǎn) 化為以獲取利潤(rùn)為主要目標(biāo)的專(zhuān)業(yè)化的合作金融機(jī)構(gòu)。 政府應(yīng)制定有關(guān)優(yōu)惠政策 , 積極扶 植、引導(dǎo)住宅合作社健康、穩(wěn)步發(fā)展 , 使其在解決住宅問(wèn)題上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)得以充分發(fā)揮。4 、加快與住房信貸相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè) 進(jìn)一步加強(qiáng)金融對(duì)住宅消費(fèi)的

30、支持力度和政策引導(dǎo) , 同時(shí)大力發(fā)展評(píng)估 公證、登記、保險(xiǎn)、拍賣(mài)等機(jī)構(gòu)的建設(shè) , 為建立和完善住房二級(jí)抵押市場(chǎng)打下良好的基礎(chǔ) , 同時(shí)放開(kāi)并積極引導(dǎo)住宅二級(jí)市場(chǎng) , 拉動(dòng)住宅消費(fèi)需求。（二） 武漢市房地產(chǎn)金融的運(yùn)行平臺(tái)加快房地產(chǎn)業(yè)融資方式與融資工具的創(chuàng)新在去年 6月 13日，中國(guó)人民銀行公布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸 業(yè)務(wù)管理的通知，其核心內(nèi)容是規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款的額度，限制了 商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款使用的范圍、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的年限，對(duì)個(gè)人商業(yè)性住房貸款也提高了首付比例，縮短了還款期限。從總體上來(lái)講，中央銀行此次信貸政策的調(diào)整，是從防范金融風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)的，帶了一定的緊縮經(jīng)濟(jì)的目的，

31、對(duì)于房地產(chǎn)金融的發(fā)展來(lái)講無(wú) 疑是一個(gè)挑戰(zhàn)，單純依靠銀行貸款已無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要的。因此，在武漢如 何開(kāi)辟不同的融資渠道，創(chuàng)新融資方式與融資工具，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿(mǎn)足 各階層不同的住戶(hù)需求，應(yīng)成為當(dāng)前急需重點(diǎn)研究的課題。1、大力拓展銀行信貸產(chǎn)品在傳統(tǒng)的銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中， 銀行作為債權(quán)人而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為 債務(wù)人，毫無(wú)疑問(wèn)要遭遇代理成本問(wèn)題。因此，在利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)風(fēng)險(xiǎn) 是極不對(duì)稱(chēng)的，有必要拓展出一些新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的創(chuàng)新 現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有一種融資渠道，那就是銀行貸款。根據(jù)我 國(guó)金融管理部門(mén)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具備一定的股本金

32、（或稱(chēng)“自我資金”）之 后均可以向商業(yè)銀行提出貸款申請(qǐng)。我國(guó)商業(yè)銀行在通過(guò)嚴(yán)格的貸款審查之后，向房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供以下三種貸款形式：第一種是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款”，用于 補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動(dòng)資金。第二種是“房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款”， 這是金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款； 第三種是“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開(kāi)發(fā)抵押貸款”和“房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款”。（2）個(gè)人住房貸款的創(chuàng)新 要拓展個(gè)人住房貸款品種，實(shí)施還款方式和利率創(chuàng)新。逐步推出等本等 息還款方式、遞增還款方式、全過(guò)程固定利率或分段固定利率還款方式，凡成適應(yīng)不同 年齡、不同收入群

33、體需要的貸款系列品種。目前武漢市在這方面發(fā)展相對(duì)滯后，而上海 己經(jīng)有 10 個(gè)業(yè)務(wù)品種。同時(shí)還要建立適應(yīng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的個(gè)人信用監(jiān)測(cè)制度，降低 風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行應(yīng)逐步推出新的住房金 融業(yè)務(wù)品種。如：個(gè)人住房跨行轉(zhuǎn)按揭貸款、個(gè)人住房押舊抵新貸款、辦理個(gè)人住房按 揭貸款附送家財(cái)保險(xiǎn)等。2、穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展我國(guó)信托投資公司資金信托管理暫行辦法實(shí)施一年來(lái)，投入市 場(chǎng)的信托品種均大受市場(chǎng)歡迎。作為連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的特殊紐帶， 在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的格局下，信托業(yè)可以完成其他主融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。 其中就包涵央行新政策中明文規(guī)定禁

34、止的未獲“四證”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款，因此， 在新政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)商加強(qiáng)信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和運(yùn)用有著廣闊的前景。從投融資關(guān)系上講，信托與房地產(chǎn)的“聯(lián)姻”是典型的三方多贏。對(duì)于普通的投資者采 說(shuō)；他們看好、購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品的原因在與這些信托品種較間期銀行存款和國(guó)債投資有看 較高的回報(bào)；并且有切實(shí)盈利前景、資產(chǎn)擔(dān)保、信托財(cái)產(chǎn)優(yōu)先取得信托利益等保證；對(duì) 信托投資公司而言；房地產(chǎn)的高收益和巨大資金需求，滿(mǎn)足大額資金投資及回報(bào)安全； 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，相對(duì)銀行貸款，房地產(chǎn)信托融資方式降低整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用； 同時(shí)期限、彈性較大，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以?xún)?yōu)化公司結(jié)構(gòu)。具體可

35、見(jiàn)下圖：f!*i «* As%dAf<a<MI*«a n) “舟心«K9*川獻(xiàn)趴上鮮6和人"曜驚網(wǎng) MMFfltti 插上»r LAMkX*信ft滋資案確分?jǐn)?.冼巴匕乂心m 曲代屈rl -iW*ift- 21箱n方j(luò)V牯扎桂就ftiar Wh«PlkX»ftR«WI»1AIL|1：畀的擔(dān)杵e人.原上IH和人極! ；_i：“ 今后，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的品種設(shè)計(jì)上，武漢市的信托投資公司今后可著重開(kāi)發(fā)如下信 托業(yè)務(wù)品種（1）房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托是把眾多委托人的信托財(cái)產(chǎn)（主要是資金）匯集起來(lái)，

36、主 要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供貸款。由于公司本身的能力所限，信 托公司缺乏從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)門(mén)人才，因此，資金的運(yùn)用將以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放 抵押貸款或擔(dān)保貸款或貸款承諾。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金信托房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，是指一種對(duì)未上市的房地產(chǎn)企 業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度，即通過(guò)發(fā) 行基金份額設(shè)立基金公司來(lái)吸引廣大公眾投資者的投資，由基金公司自任基金管理人或 另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，委托基金托管人托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企 業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。（3）融資租賃信托大力推行融資租賃方式，建立抵押

37、資產(chǎn)管理公司，以最快捷有效的方式 解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題。融資租賃主要是通過(guò)所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金, 完成項(xiàng)目后可通過(guò)銷(xiāo)售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式， 從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。3、借助資本市場(chǎng)解決融資問(wèn)題現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)許多地產(chǎn)商已意識(shí)到借助資本市場(chǎng)做大企業(yè)的必要性，僅北 京地區(qū)就有泰躍集團(tuán)、北京天創(chuàng)、嘉利恒佳等一批房地產(chǎn)公司紛紛涉足資本市場(chǎng)。截至 目前，我市還沒(méi)有一家真正意義上的房地產(chǎn)上市公司，但我市的上市公司自然不會(huì)放過(guò) 房地產(chǎn)行業(yè)的誘人利潤(rùn)，從年報(bào)的情況看，有11家上

38、市公司直接或間接地涉足了房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在業(yè)內(nèi)已具有一定的影響。人福科技旗下的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“當(dāng)代光谷智慧 城”和“當(dāng)代曙光嘉園”去年為公司凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)率高達(dá) 49.8 。因此，我市的房地產(chǎn)企 業(yè)也應(yīng)借助各種直接融資的形式形式，獲得進(jìn)入資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入證，為今后的直接融資 作好準(zhǔn)備；通過(guò)資源整合，充分利用原上市公司的“剩余價(jià)值”，為企業(yè)發(fā)展拓展空間。（1）房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市借殼上市也是在獨(dú)立上市暫時(shí)受阻的情況下采取的辦法，運(yùn)用得當(dāng)可事半功倍。購(gòu)并的 關(guān)鍵在于有精通資本市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)人才， 并要對(duì)上市公司收購(gòu)相關(guān)間題有深入精準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)、 操作手法上創(chuàng)新，明確收購(gòu)目的、進(jìn)行詳細(xì)的收購(gòu)整體計(jì)劃性安排、對(duì)殼公司

39、深入了解 等。（2）發(fā)行房地產(chǎn)債券 目前，我國(guó)的二板市場(chǎng)還未真正形成，上市對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為 企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可 以由類(lèi)似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行， 將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中。 有一些房地產(chǎn)企業(yè)以它本身的資產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)做抵押發(fā)一些債券，尤其是中長(zhǎng)期的債 券應(yīng)該是很有實(shí)力的。因此應(yīng)當(dāng)進(jìn)培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè) 融資困境的重要途徑之一，尤其是為活躍房地產(chǎn)交易的二手市場(chǎng)，可以通過(guò)發(fā)行傳遞證 券、抵押擔(dān)保債券、抵押貸款群組

40、債券等達(dá)到融資的目的。4、逐步推進(jìn)住房抵押貸款證券化 房地產(chǎn)證券化是通過(guò)發(fā)行基金權(quán)益單位， 將小投資者的資金匯集后購(gòu)買(mǎi) 房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有 權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開(kāi)支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn) 的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。鑒 于武漢市的實(shí)際情況，可以考慮借鑒國(guó)外住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，從進(jìn)入和推出兩 方面著手，即：嚴(yán)格進(jìn)入通道建立和完善住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)；完善退出機(jī)制 項(xiàng)目融資證券化發(fā)展的退出方式，逐步發(fā)展、完善住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)及市場(chǎng)。5、鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地

41、產(chǎn)業(yè)進(jìn)入中國(guó)的外資銀行清晰地分成兩類(lèi)：一類(lèi)是全面服務(wù)性的外資銀行。 這些外資銀行到 2006 年年底，才能對(duì)國(guó)內(nèi)居民個(gè)人發(fā)放貸款；另一類(lèi)是專(zhuān)業(yè)服務(wù)型外資 銀行，約占全部外資銀行的 95%。這些外資無(wú)意于深度卷入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)， 其或?yàn)樘囟?戶(hù)提供金融服務(wù)，或只做自身具有特色競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，一般不涉及中國(guó)的房地產(chǎn)貸款業(yè) 務(wù)。 由于，房地產(chǎn)行業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里平均利潤(rùn)率高于很多的行業(yè)，資金的逐利性必然導(dǎo) 致其它行業(yè)的資金將會(huì)通過(guò)各種方式源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。因此，政府部門(mén)要根 據(jù)這一特性，通過(guò)一定的優(yōu)惠政策，吸引更多的外地企業(yè)、外資參與我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 和老城區(qū)改造工程。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)?/p>

42、況，政府部門(mén)還可以靈活運(yùn)用調(diào)控手段，通 過(guò)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)量的調(diào)節(jié)、一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系、減免房地產(chǎn)交易契稅等形 式，正確引導(dǎo)老百姓住房的消費(fèi)需求和投資需求，吸引埠外資金參與購(gòu)房，從而活躍我 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。6、加大政府資金支持的力度與同類(lèi)城市相比， 武漢市住房一級(jí)市場(chǎng)主要問(wèn)題是交易稅費(fèi)過(guò)高和購(gòu)房 入戶(hù)政策不夠?qū)捤?。沿海地區(qū)主要城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)初期，為鼓勵(lì)居民賣(mài)舊買(mǎi)新， 均采取了大幅度降低房地產(chǎn)交易契稅、購(gòu)房入戶(hù)門(mén)檻和財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)助的政策，并取得了 很好的效果，出現(xiàn)了政府財(cái)政收入上升和市場(chǎng)交易活躍的雙贏局面。因此，我市政府應(yīng) 在房地產(chǎn)發(fā)展的政策性資金方面給予更

43、多的傾斜和支持。1）建立以政府為主導(dǎo)的、多層次的擔(dān)保或保險(xiǎn)系統(tǒng)這一系統(tǒng)應(yīng)由以下三個(gè)層次構(gòu)成 : 第一，由市政府直接組建擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn) 機(jī)構(gòu)。這一層次上的機(jī)構(gòu)，既不同于一般的政府行政機(jī)關(guān)，又不同于一般的公司法人組 織，而是融政府調(diào)控功能與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能為一體的運(yùn)行機(jī)制。其宗旨是：為借款人的貸 款提供擔(dān)保，以化解貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，由市財(cái)政出資或控股組建專(zhuān)業(yè)擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn) 公司，其宗旨是：彌補(bǔ)貸款機(jī)構(gòu)的損失。第三，在政府指導(dǎo)下，鼓勵(lì)私人擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī) 構(gòu)介入，其宗旨是：對(duì)前面兩個(gè)層次中業(yè)務(wù)的不足部分，起拾遺補(bǔ)缺的作用。（2）健全政府補(bǔ)息系統(tǒng)政府補(bǔ)息 , 就是政府實(shí)行貸款貼息政策 ,根據(jù)我市的實(shí)際情況 ,目前

44、先分 兩步走。第一步 , 鑒于近年來(lái)我國(guó)通貨膨脹率下降的速度大于名義利率下降的速度 ,等到 實(shí)際利率上升的情勢(shì) , 政府貼息政策的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)放在貼補(bǔ)實(shí)際利率與名義利率之間的差 額方面；第二步,隨著加入WT后我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善乃至最終確立,政府貼息政策的 重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)到貼補(bǔ)市場(chǎng)利率和城鎮(zhèn)居民可承受的利率之間的差額上。 據(jù)有關(guān)研究資料 , 政府 貼息的 1%,相當(dāng)于利率下調(diào) 1%,貼息后可吸收的資金增量為 1.1, 也就是貼息 1%,消費(fèi)者的 貸款能力可以增加 10%,這就是貼息效應(yīng)。因此 , 政府貼息系統(tǒng)的建立健全 , 在新的世紀(jì)中 是十分必要的。（3）推行財(cái)政補(bǔ)助政策 對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通商品住房（包括新

45、建普通商品住房和二手住房）的消費(fèi)者給予一次性購(gòu)房補(bǔ)助。發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)是：購(gòu)買(mǎi)新建普通商品住房 120 平方米（建筑面積，下同） 以下，按成交總額補(bǔ)助 1%；120 平方米至 150平方米按成交總額補(bǔ)助 0.5%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二 手住房 150 平方米以下按成交總額補(bǔ)助 1%。在城市房屋拆遷和農(nóng)村征地拆遷中，實(shí)行貨 幣化補(bǔ)償?shù)谋徊饏f(xié)議人，在訂立拆遷協(xié)議的一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)普通商品房的，也按一定比例享 受補(bǔ)助。補(bǔ)助面積的確定可在所購(gòu)房屋的面積的基礎(chǔ)上增加被拆除房屋的面積。二次購(gòu) 房的消費(fèi)者也可享受以上政策。（4）完善公積金政策不斷完善公積金個(gè)人住房貸款服務(wù)管理體系， 充分利用商業(yè)銀行服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，穩(wěn)步開(kāi)放公積金個(gè)人住房

46、貸款委托業(yè)務(wù)。加大對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)的支持力度，提高公積金貸款限額和延長(zhǎng)二手房貸款年限，商品房貸款最高限額由現(xiàn)行的15 萬(wàn)元調(diào)整到 20萬(wàn)元（不超過(guò)房屋總價(jià)的 70%）；二手房由現(xiàn)行 8 萬(wàn)元提高到 15萬(wàn)元（不超過(guò)房屋總價(jià) 的 60%），貸款年限由現(xiàn)行 10 年延長(zhǎng)到 15 年（不超過(guò)房屋折舊年限）。（三）武漢市房地產(chǎn)金融的管理平臺(tái)建立“三位一體”的監(jiān)管體系武漢市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理應(yīng)該以貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理為主體， 輔以政府 監(jiān)督、征信約束及法律保障。1 、加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理按照武漢城市發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，房地產(chǎn)金融業(yè) 務(wù)仍將保持較快增長(zhǎng)。金融部門(mén)應(yīng)正確處理支持發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防他的關(guān)系，

47、進(jìn)一步加強(qiáng)房 地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)管理，以規(guī)范管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。一是加強(qiáng)土地收儲(chǔ) 貸款的主體管理，確保主體的合法有效，對(duì)土地收儲(chǔ)貸款的主體要有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求， 限定最低資本金，限定最高授信額度，規(guī)范借款行力。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì) 管理，提高信用等級(jí)。對(duì)房他產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高貸款門(mén)檻，繼續(xù)推廣信用等級(jí)評(píng)定制度， 利用信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng)等加強(qiáng)信息溝通和資源共享，防止信貸資金在單戶(hù)借款企業(yè)的過(guò) 度集中，并按照項(xiàng)目進(jìn)度和自有資金到位率合理掌握貸款發(fā)放額度。三是加強(qiáng)個(gè)人住房 貸款的按揭管理，控制按揭比例。合理確定個(gè)人住房按揭貸款比例，綜合考慮全國(guó)和相 鄰地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及居民收人增長(zhǎng)水平，審核預(yù)期本地房地產(chǎn)走勢(shì)，把握好按揭 比例、按揭時(shí)間。嚴(yán)格按照人總行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知要求，對(duì)期房和竣 工三年內(nèi)的新房區(qū)別地段和質(zhì)量實(shí)行最高限 70控制，并且所購(gòu)期房必須是多層住房主 體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成總投資的三分之二，嚴(yán)禁發(fā)故“零首付”按揭貸款和無(wú)指定 用途消費(fèi)貸款。四是實(shí)施貸款的區(qū)別管理。從保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展角度，金融界應(yīng)盡 快研究將風(fēng)險(xiǎn)較高、時(shí)期較短的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和風(fēng)險(xiǎn)較小、時(shí)期很長(zhǎng)的房地產(chǎn)銷(xiāo) 售抵押貸款適當(dāng)分離。前者主要由商業(yè)銀行承辦，后者主要由儲(chǔ)蓄銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī) 構(gòu)承辦，當(dāng)然也可以由商業(yè)銀行的不同部門(mén)