里程碑節(jié)點標準要素執(zhí)行與反饋講義

1、里程碑節(jié)點標準要素執(zhí)行與反饋講義第一章 里程碑節(jié)點標準第二章 里程碑節(jié)點執(zhí)行與反饋第三章 里程碑節(jié)點調(diào)整 目錄第一章 里程碑節(jié)點標準第二章 里程碑節(jié)點執(zhí)行與反饋第三章 里程碑節(jié)點調(diào)整 1、兼顧集團管控度需要與節(jié)點執(zhí)行效率而確定的一系列項目時間進度點，選取項目總控計劃中19個重大節(jié)點設為里程碑節(jié)點，由集團直接管控，里程碑節(jié)點的設定、調(diào)整、取消均需要里程碑節(jié)點的設定、調(diào)整、取消均需要經(jīng)過集團相關部門及管理層審批。經(jīng)過集團相關部門及管理層審批。2、里程碑節(jié)點含：土地合同簽署、營銷定位報告審批、土地合同簽署、營銷定位報告審批、設計方案內(nèi)部審批、設計方案外部審批、目標成本審批、設計方案內(nèi)部審批、設計方案

2、外部審批、目標成本審批、施工圖第三方審查、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、土方施工圖第三方審查、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、土方及支護、總包底板開工、正負零結(jié)構(gòu)、優(yōu)展區(qū)移交、主體及支護、總包底板開工、正負零結(jié)構(gòu)、優(yōu)展區(qū)移交、主體達到預售條件、預售許可證、開盤、主體結(jié)構(gòu)封頂、外架達到預售條件、預售許可證、開盤、主體結(jié)構(gòu)封頂、外架拆除、竣驗備案、集中入伙拆除、竣驗備案、集中入伙第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點的含義及分類3、里程碑節(jié)點按屬性分類： 營銷類：營銷定位報告、開盤、入伙，主責單位為分公司分公司營銷部營銷部 設計報建類：土地合同、方案內(nèi)審、方案外審、施工圖外審、工規(guī)證、施工

3、證、預售證，主責單位為分公司設計分公司設計部、發(fā)展部（如有）部、發(fā)展部（如有） 工程類：土方及支護、總包底板開工、正負零結(jié)構(gòu)、預售條件、優(yōu)展移交、主體封頂、外架拆除、竣工備案，主責單位為分公司項目部分公司項目部 成本類：目標成本審批，主責單位為分公司成本部分公司成本部第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準4、里程碑節(jié)點按相關性分類：第一類強相關節(jié)點：營銷定位報告 30天 設計方案內(nèi)審 45天 目標成本第二類強相關節(jié)點： 土地合同簽署 90天 設計方案外審 45天 施工圖外審 30天 工規(guī)證 15天 施工證第三類強相關節(jié)點： 土方及支護 底板開工 正負零 預售條件 主體封頂 外架拆除 竣工備

4、案 入伙 第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準5、原則上不能調(diào)整節(jié)點不能調(diào)整節(jié)點施工許可證影響財務融資，進而影響項目現(xiàn)金流、IRR影響現(xiàn)場動工，進而影響項目施工進度預售許可證影響開盤，進而影響銷售業(yè)績竣驗備案證明影響入伙，進而影響財務利潤結(jié)轉(zhuǎn)及引起客戶賠付以上里程碑節(jié)點若有延誤，將直接影響項目經(jīng)營業(yè)績！以上里程碑節(jié)點若有延誤，將直接影響項目經(jīng)營業(yè)績！第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 土地合同簽署土地合同簽署定義：國有土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用權(quán)出讓合同的簽署時間。 作用：一般情況下，土地合同簽署作為項目報建的起點。項目報建的起點。注意事項：1、國有土地使用權(quán)出讓合同 不等于

5、不等于 土地出讓協(xié)議。土地出讓協(xié)議。2、國有土地使用權(quán)出讓合同 不等于不等于 項目收購協(xié)議。項目收購協(xié)議。3、若出現(xiàn)原土地合同失效，需重新簽訂的，以新簽訂時間節(jié)點為準。以新簽訂時間節(jié)點為準。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 營銷定位報告營銷定位報告定義：營銷定位報告通過集團總裁審批通過集團總裁審批作用：明確業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、戶型等定位條件，為下步方案設計提 供前置條件注意事項：1、營銷定位討論會或過程稿完成 不等于不等于 此節(jié)點完成。此節(jié)點完成。 2、營銷定位報告應使用集團規(guī)定標準模版填寫，發(fā)起審批前應與 集團職能部門進行充分溝通并達成一致。進行充分溝通并達成一致。3、作為營銷設計指引的輸

6、入條件，深度必須滿足方案設計的要求。深度必須滿足方案設計的要求。4、營銷定位報告一經(jīng)審批，必須避免反復修改。必須避免反復修改。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 營銷定位報告營銷定位報告 案例分析某項目營銷定位報告因質(zhì)量及深度不夠，導致營銷定位報告報批超過3個月，仍未獲審批，直接影響項目開發(fā)進程！第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準反對意見 設計方案內(nèi)審設計方案內(nèi)審 定義：設計方案通過集團總裁決策會，報批件總裁簽字同意通過集團總裁決策會，報批件總裁簽字同意作用：明確總平面、單體等設計方案，為下步設計擴初或施工 圖深化、目標成本編制提供前置條件注意事項：1、設計方案討論會或過程稿完

7、成 不等于不等于 此節(jié)點完成。此節(jié)點完成。2、設計方案應能滿足集團規(guī)定的設計任務書及評審表要求，報批 前應與集團職能部門進行充分溝通并達成一致進行充分溝通并達成一致。3、設計方案作為目標成本的輸入條件，深度必須滿足目標成本的深度必須滿足目標成本的 編制要求，提供可衡量的項目經(jīng)濟技術指標。編制要求，提供可衡量的項目經(jīng)濟技術指標。3、設計方案一經(jīng)審批，必須避免反復修改。反復修改。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 設計方案內(nèi)審設計方案內(nèi)審 案例分析某項目設計方案因與集團未能達成一致意見，導致方案設計持續(xù)未完成，審批延誤超過2個月，直接影響項目開發(fā)進程！第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點

8、標準延誤2個月以上？ 設計方案外審設計方案外審 定義：取得項目所在地規(guī)劃部門書面方案批復文件（規(guī)劃復函） 作用：標志設計方案已完全確定，是開發(fā)商與政府博弈的結(jié)果。注意事項：1、方案外審必須與方案內(nèi)審同時進行，方案內(nèi)審確定或基本確定 時，方案外審應能與規(guī)劃部門達成一致。方案外審應能與規(guī)劃部門達成一致。2、項目設計方案必定存在與政府規(guī)劃部門的博弈，但在時間上必 須有底線底線及應急處理預案。應急處理預案。3、方案外審文件若與內(nèi)審文件不能完全保持一致時，必須相關各 部門交底交底并做好風險控制預案。風險控制預案。4、此節(jié)點完成時間以取得方案批復文件之日計。以取得方案批復文件之日計。第一章第一章 里程碑節(jié)

9、點標準里程碑節(jié)點標準 設計方案外審設計方案外審 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準u方案意見與方案批復意見u方案函復與方案復函 目標成本目標成本 定義：項目目標成本（V2版）通過分公司總經(jīng)理、集團總裁審 批。 作用：用于在項目開發(fā)過程中對成本的整體控制，標志著項目 目標成本的基本確定。注意事項：1、目標成本應按照集團規(guī)定，涵蓋建安成本七大費用的所有內(nèi)容， 報批前應與集團職能部門進行充分溝通并達成一致進行充分溝通并達成一致。2、若目標成本報批通過若目標成本報批通過，節(jié)點完成時間以分公司總經(jīng)理審批時間 為準；若目標成本報批未通過若目標成本報批未通過，此節(jié)點視為未完成。第一章第一章

10、里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 施工圖外審施工圖外審 定義：指施工圖通過（政府認可的）外部第三方單位審查合格 作用：標志施工圖得到建設主管部門認可，滿足公共利益和安 全，符合工程建設強制性標準規(guī)范，并可用于現(xiàn)場施工注意事項：1、此節(jié)點含三個要素：審查意見、全套蓋章施工圖、審查合格證審查意見、全套蓋章施工圖、審查合格證2、此節(jié)點以上述三個要素完成的最晚時間最晚時間為此節(jié)點完成時間。3、報建施工圖文件若與實際現(xiàn)場施工圖文件不能完全保持一致時， 必須相關各部門交底交底并做好風險控制預案風險控制預案。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 施工圖外審施工圖外審 案例分析u 當施工圖審圖單位為（政府）

11、下屬事業(yè)單位壟斷時，對報建進 度影響極大u 當報建施工圖與現(xiàn)場施工圖不一致，由此引起的竣工備案風險u 當報建施工圖與預測繪圖紙不一致，由此引起的預售證取證風 險u 當報建施工圖與實測圖紙不一致，由此引起的產(chǎn)權(quán)證取證風險第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證 定義：取得政府規(guī)劃部門頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證 作用：建設工程已獲得規(guī)劃主管部門的完全認可，確定了建設 單位和項目的合法地位，是融資條件的四證之一注意事項：1、此節(jié)點完成時間以以取得工規(guī)證之取得工規(guī)證之日計。日計。2、若項目分期分區(qū)較多，不能以一個區(qū)的證件不能以一個區(qū)的證件取得代替整期節(jié)點 完成。3、在項目

12、開始進行報建前，應提前規(guī)劃報建分區(qū)及分期，并與項與項 目運營節(jié)奏（開工、銷售、竣工）相匹配目運營節(jié)奏（開工、銷售、竣工）相匹配。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證 案例分析項目取得一個工程規(guī)劃許可證，因運營節(jié)奏及施工進度要求，需分區(qū)竣工。存風險！第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 施工許可證施工許可證 定義：取得政府建設部門頒發(fā)的建設工程施工許可證 作用：標志項目工程滿足各項施工條件，法定意義上允許施工， 是融資條件的四證之一注意事項：1、此節(jié)點完成時間以以取得施工證之取得施工證之日計日計。2、若項目分期分區(qū)較多，不能以一個區(qū)的證件不能以一個區(qū)的證

13、件取得代替整期節(jié)點 完成。3、在項目開始進行報建前，應提前規(guī)劃報建分區(qū)及分期，并與項與項 目運營節(jié)奏（開工、銷售、竣工）相匹配目運營節(jié)奏（開工、銷售、竣工）相匹配。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 施工許可證施工許可證 案例分析項目取得一個施工許可證，因銷售節(jié)奏和施工進度要求，需分區(qū)辦理預售許可證。存風險！第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 土方及支護土方及支護 定義：指基坑土方工程挖至底板標高，基坑四面支護工程全部 完成 作用：標志項目工程的第一階段施工完成，此階段工期受外部 影響較大注意事項：1、此節(jié)點含兩個要素：基坑土方完成、基坑支護完成基坑土方完成、基坑支護完成2、此

14、節(jié)點完成時間以上述兩要素完成的最晚時間最晚時間為此節(jié)點完成時間3、無地下室結(jié)構(gòu)及支護的項目以基槽土方挖至基底標高挖至基底標高為完成標準。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 土方及支護土方及支護 圖片示意：第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 總總包底板開工包底板開工 定義：底板基礎或承臺基礎墊層澆筑完成 作用：標志總包進場施工，也作為項目實際工期計算的起點注意事項：1、此節(jié)點以樁基礎施工完成為前提條件。2、此節(jié)點以區(qū)域內(nèi)基底全部墊層澆筑為完成標準。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 總總包底板開工包底板開工 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準未未達成達成底

15、板開工超額超額完成底板開工 正負零正負零 定義：地下室結(jié)構(gòu)完成正負零，地下室頂板混凝土澆筑完成 作用：標志著第二階段施工完成，自此后施工進度進入相對可 控階段注意事項：1、此節(jié)點以區(qū)域內(nèi)整體地下室結(jié)構(gòu)整體地下室結(jié)構(gòu)達到正負零為完成標準。2、地下室面積過大，為搶工塔樓部分正負零結(jié)構(gòu)時，應向集團運 營管理部書面申請書面申請以塔樓部分正負零結(jié)構(gòu)完成時間為此節(jié)點達 成時間。3、無地下室結(jié)構(gòu)項目，此節(jié)點以底板混凝土澆筑為完成標準。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 正負零正負零 圖片示意第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 優(yōu)優(yōu)展區(qū)移交展區(qū)移交 定義：指優(yōu)展區(qū)內(nèi)所有施工內(nèi)容完成并移交至營銷

16、部，具備優(yōu) 展區(qū)開放條件 作用：是確保營銷效果，達成銷售目標的重要因素注意事項：1、此節(jié)點要素含：售樓大廳、樣板房、優(yōu)展區(qū)園林、看樓通道。2、優(yōu)展區(qū)施工范圍應在制定里程碑節(jié)點時，同步上報優(yōu)展區(qū)信息 登錄表，區(qū)域內(nèi)優(yōu)展區(qū)移交范圍應與登錄表保持一致。3、優(yōu)展區(qū)移交應具備相應手續(xù)：由項目部移交給營銷部，分公司 營運督辦，分公司項目總經(jīng)理簽字確認。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 優(yōu)優(yōu)展區(qū)移交展區(qū)移交 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準由于項目啟動時，無較好的運營規(guī)劃，導致我們很多項目優(yōu)展區(qū)移交滯后于項目開盤，甚至無優(yōu)展區(qū)開盤！某項目08年6月開始銷售，直到12年10月交付售

17、樓大廳！ 優(yōu)優(yōu)展區(qū)移交展區(qū)移交 案例分析第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準當項目施工進度與銷售節(jié)奏不匹配時，利用臨時優(yōu)展區(qū)是比較好的做法！臨時優(yōu)展開放項目開盤正式優(yōu)展移交 主體預售條件主體預售條件 定義：區(qū)域內(nèi)所有樓棟達到當?shù)卣ǚ抗埽┎块T要求辦理預 售的工程形象條件 作用：辦理預售許可證的必要條件。注意事項：1、此節(jié)點有地區(qū)特點，不同地區(qū)可以辦理預售的工程形象進度有 較大差異。2、此節(jié)點以區(qū)域內(nèi)施工樓棟達到預售條件的最晚時間為完成時間。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 主體預售條件主體預售條件 案例分析某區(qū)域樓棟共3棟，預售結(jié)構(gòu)樓層為20層，其中A樓棟達22層，B樓棟達2

18、0層，C樓棟達18層，核定主體預售條件：（A+B+C）平均樓層達20層，是否按達成此節(jié)點計？第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 預售許可證預售許可證 定義：取得政府房管部門頒發(fā)的商品房預售許可證 作用：影響項目開盤、銷售業(yè)績的最直接因素注意事項：1、此節(jié)點完成時間以以取得預售證之取得預售證之日計。日計。2、若項目分期分區(qū)較多，不能以一個區(qū)的證件不能以一個區(qū)的證件取得代替整期節(jié)點 完成。3、在項目開始進行報建前，應提前規(guī)劃報建分區(qū)及分期，并與與項項 目目運營節(jié)奏運營節(jié)奏（銷售）（銷售）相匹配相匹配。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 預售許可證預售許可證 案例分析u 某項目原計劃

19、10月開盤，因預售許可證一直未獲取，至11月17 日，項目無證解籌，存很大風險！u 某項目原計劃9月22日開盤，因預售證取證延遲，至10月24日 節(jié)點完成，開盤時間整整延誤1個月！第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 開盤開盤 定義：指區(qū)域樓棟正式推向市場的動作，含開盤當日的重大活 動及客戶開始認購或簽約 作用：是房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得收入的起點，是獲得市場認可的 標志性動作。注意事項：1、此節(jié)點含兩個要素：開盤當日重大活動、客戶認購或簽約。開盤當日重大活動、客戶認購或簽約。2、在項目開始進行銷售前，應提前規(guī)劃銷售區(qū)期，并與與項目開發(fā)項目開發(fā) 節(jié)奏（施工、報建）節(jié)奏（施工、報建）相匹配相匹配

20、。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 主體結(jié)構(gòu)封頂主體結(jié)構(gòu)封頂 定義：區(qū)域樓棟最頂層混凝土澆筑完成 作用：標志項目主體結(jié)構(gòu)工程的完成注意事項：1、此節(jié)點以區(qū)域內(nèi)施工樓棟達到結(jié)構(gòu)封頂?shù)淖钔頃r間最晚時間為完成時間2、此節(jié)點不含屋面構(gòu)件等施工范圍完成，僅指結(jié)構(gòu)封頂。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 主體結(jié)構(gòu)封頂主體結(jié)構(gòu)封頂 圖片示意第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 外架拆除外架拆除 定義：指區(qū)域樓棟主體腳手架全部拆除 作用：標志外墻施工基本完成，室外園林管網(wǎng)進入大面積施工注意事項：1、此節(jié)點以區(qū)域內(nèi)施工樓棟外架拆除的最晚時間最晚時間為完成時間。2、一般情況下，此節(jié)點應以外

21、墻保溫、防水、裝飾及鋁合金施工 完成為前提條件。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 外架拆除外架拆除 圖片示意：第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 竣驗備案竣驗備案 定義：取得政府監(jiān)管部門（檔案館）頒發(fā)的竣工驗收備案證明 作用：標志項目工程的基本完結(jié)，是入伙的必要條件注意事項：1、此節(jié)點應以工程各單項驗收完成、竣工資料齊全為前置條件。2、若項目分期分區(qū)較多，不能以一個區(qū)不能以一個區(qū)的竣工驗收備案的竣工驗收備案代替整期 節(jié)點完成。3、此節(jié)點完成時間以以取得竣工驗收備案證明之取得竣工驗收備案證明之日計。日計。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 竣驗備案竣驗備案 圖片示意：第

22、一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 集中入伙集中入伙 定義：區(qū)域內(nèi)樓棟集中正式移交給小業(yè)主的動作，含入伙當日 的重大儀式及客戶開始進行房屋交接手續(xù) 作用：標志著物業(yè)戶內(nèi)責任由開發(fā)商移交給小業(yè)主，是財務銷 售收入利潤結(jié)轉(zhuǎn)的標志注意事項：1、此節(jié)點含幾個要素：入伙公告、入伙通知書、入伙當日重大儀入伙公告、入伙通知書、入伙當日重大儀 式、房屋交接手續(xù)。式、房屋交接手續(xù)。2、此節(jié)點以首戶業(yè)主開始辦理房屋交接手續(xù)首戶業(yè)主開始辦理房屋交接手續(xù)當日為此節(jié)點完成時 間。第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準 集中入伙集中入伙 圖片示意：第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準小結(jié)： 明確集團管理19里程碑節(jié)點定義、作用和節(jié)點認證標 準 統(tǒng)一集團與分公司對里程碑節(jié)點的認知，便于溝通與 管理 嚴肅里程碑節(jié)點的執(zhí)行，更好的推進項目開發(fā)第一章第一章 里程碑節(jié)點標準里程碑節(jié)點標準第一章 里程碑節(jié)點標準要素第二章 里程碑節(jié)點執(zhí)行與反饋第三章 里程碑節(jié)點調(diào)整 里程碑執(zhí)行與反饋要求u 里程碑節(jié)點作為項目重大經(jīng)營節(jié)點，必須嚴格執(zhí)行，分公司各級部門及人員應采取一切措施，確保里程碑節(jié)點的按時達成。u 分公司運營崗應重點監(jiān)控督促1個月周期內(nèi)的里程碑節(jié)點執(zhí)行，并分析1個季度內(nèi)里程碑預期進展情況，對節(jié)點達成的關鍵線路進行梳理，協(xié)助項目總溝通