第十章房地產(chǎn)行政管理

1、第十章房地產(chǎn)行政管理教學(xué)要求 :容、從總體上了解房地產(chǎn)行政管理的主要內(nèi)容，特別掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi) 管理機(jī)關(guān)、憑證、登記種類。教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)行政管理內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)：參觀房產(chǎn)交易大廳，了解沈陽市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理程序和內(nèi)容第十章 房地產(chǎn)行政管理一、房地產(chǎn)行政管理內(nèi)容( 一 )房地產(chǎn)市場(chǎng)管理1、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理概念和原那么房地產(chǎn)市場(chǎng)管理國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、 行政和法律手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 上從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)的單位和個(gè)人，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、合同、稅收、鑒證等方 面進(jìn) 行方案、組織、協(xié)調(diào)、控制和監(jiān)督等活動(dòng)。原那么：(1) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原那么(2) 依法管理原那么2、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的內(nèi)容(1) 方案

2、管理：建立投資規(guī)模，指標(biāo)控制，預(yù)測(cè)及反應(yīng)機(jī)制。(2) 政策管理：有關(guān)管理方法和規(guī)定。(3) 交易管理：對(duì)房地產(chǎn)流通方式實(shí)施管理。制定交易程序；規(guī)定交易當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)， 提出交易標(biāo)的物的總體規(guī)格和范圍要求， 如 合 同的制定、審核、鑒證、執(zhí)行監(jiān)管處理違約等。(4) 行業(yè)管理(5) 權(quán)屬管理：確認(rèn)、登記發(fā)證、變更登記。(6) 價(jià)格管理(7) 規(guī)費(fèi)收入管理(8) 稅收管理(9) 財(cái)政管理二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理( 一) 土地產(chǎn)權(quán)登記我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)登記是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、 集體土地所有權(quán)、 集體土 地 使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。 分為初始土地登記 ( 總登記 ) 和變更土地登記。 土地登記的

3、程序：1. 土地登記申請(qǐng)；2. 土地權(quán)屬調(diào)查；3. 土地權(quán)屬審核；4. 注冊(cè)登記；登記內(nèi)容：土地所有權(quán)和使用權(quán)性質(zhì)、 來源、坐落、界址、面積、 用途、 等級(jí)、價(jià)格、使用期限等。5. 頒發(fā)或更換土地證書。?國(guó)有土地使用證?、?集體土地所有證?、?集體土 地使 用證?、?土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?。三、房屋產(chǎn)權(quán)管理資產(chǎn)管理房屋是人們生產(chǎn)、 生活的主要場(chǎng)所， 是根本的生產(chǎn)生活資料。 房屋所有權(quán)是 一 項(xiàng)極為重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利， 它是指房屋所有人依照法律規(guī)定， 對(duì)自己的房屋所享 有的 占有、 使用、收益和處分的權(quán)利。 房屋所有權(quán)的主體是擁有房屋所有權(quán)的國(guó) 家、企 業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人以及外國(guó)的組織和個(gè)人

4、，其客體是附著于 土地之上的 不動(dòng)產(chǎn)房屋。一 房屋產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)1. 概念。 是政府管理機(jī)關(guān)代表政府通過對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記所提交的 文件、 證件及產(chǎn)權(quán)狀況的審查，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，搞清產(chǎn)權(quán)關(guān)系是行為。主要是確 認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真 實(shí)性和合法性。簡(jiǎn)稱確權(quán)。2. 房屋產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)的主要依據(jù) 1 新建、改建、擴(kuò)建、增建和翻建的房屋必須具有規(guī)劃管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的建設(shè)工程許可證。 2 購(gòu)置房屋應(yīng)具有買賣契證。 3 交換房屋應(yīng)具有產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書。 4 受贈(zèng)、繼承房屋要具有合法的贈(zèng)與書和繼承出證書。 5 調(diào)撥房產(chǎn)應(yīng)具有批準(zhǔn)調(diào)撥的證件。 6 撤除的房產(chǎn)應(yīng)具有準(zhǔn)予撤除的證件。 7 他項(xiàng)權(quán)利房產(chǎn)應(yīng)提供有關(guān)方面簽定的協(xié)議書。8

5、 涉外房產(chǎn)要出具有關(guān)涉外部門的文件房屋產(chǎn)權(quán)登記參看沈陽市補(bǔ)充局部登記進(jìn)行產(chǎn)1. 概念。是指一切房屋產(chǎn)權(quán)人都要依法向房地產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)提出產(chǎn)權(quán) 申請(qǐng)，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的行為。2. 我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記特點(diǎn)。1產(chǎn)權(quán)人在申請(qǐng)房產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí)，必須同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)登記。2登記具有強(qiáng)制性。無論所有制形式和通過什么方式取得房屋產(chǎn)權(quán)，都必須 權(quán)登記。 1 登記具有法律效力。取得合法權(quán)利。 2 登記具有公信力。通過登記領(lǐng)到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證者，其產(chǎn)權(quán)是真實(shí)可信的。3. 房屋產(chǎn)權(quán)登記種類。 總登記。是指在一定期間在較大行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行一次性統(tǒng)一的全面登記。 初始登記 轉(zhuǎn)移登記。日常房屋產(chǎn)

6、權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)必須進(jìn)行重新登記。 變更登記 他項(xiàng)權(quán)利登記 注銷登記4. 房屋產(chǎn)權(quán)登記程序 登記收件。 勘丈繪圖。 產(chǎn)權(quán)審查。 繕制權(quán)證。 頒發(fā)證書。房屋產(chǎn)權(quán)證，另加發(fā)房屋共有權(quán)保持證5、房屋權(quán)屬證書三種6、房屋產(chǎn)權(quán)登記的管理機(jī)關(guān) 沈陽市，一套人馬，三個(gè)機(jī)構(gòu) 四、房地產(chǎn)產(chǎn)籍一產(chǎn)籍的概念 “籍有簿冊(cè)、登記、管轄等含義。產(chǎn)籍是主管單位和部門記錄財(cái)產(chǎn)的存在、所屬、時(shí)間特征，以及財(cái)產(chǎn)與財(cái) 產(chǎn)、產(chǎn) 權(quán)人與產(chǎn)權(quán)人之間關(guān)系的資料匯總( 二 )地產(chǎn)產(chǎn)籍 國(guó)家主管部門對(duì)土地進(jìn)行登記管理所形成的各種文件資料的總稱。包括文 字、數(shù)據(jù)、圖件等。其記載的內(nèi)容主要包括：土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、價(jià)格、用 途和 時(shí)間等根

7、本狀況。其核心是權(quán)屬。( 三)房產(chǎn)產(chǎn)籍 國(guó)家主管部門對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記管理所形成的各種文件資料的總稱。包括文字、數(shù)據(jù)、圖件等。其記載的內(nèi)容主要包括： 房屋座落、 四至、結(jié)構(gòu)、面積、 用途、 權(quán)屬、價(jià)格、 附屬設(shè)施、相鄰關(guān)系及時(shí)間等。附錄：各類房屋登記發(fā)證收件一覽表一、總登記1、總登記2、驗(yàn)證3、換證(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 個(gè)人身份證或法人資格證(3) 房屋所有權(quán)證(4) 房屋共有權(quán)證二、初始登記1、初始登記(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 個(gè)人身份證或法人資格證(3) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證(4) 施工許可證(5) 白蟻防治證(6) 土地使用證(7) 計(jì)委批文 ( 或招商局批文 )(8) 建

8、設(shè)工程規(guī)劃許可證(9) 房屋竣工平面圖(10) 竣工驗(yàn)收合格證明三、轉(zhuǎn)移登記1、買賣(1) 商品房買賣A、個(gè)人身份證或法人資格證 ( 雙方)B、房屋所有權(quán)證C、房屋共有權(quán)證D 購(gòu)房發(fā)票E、 商品房預(yù)售許可證F、 價(jià)格核定單G 商品房買賣合同H、房屋價(jià)值證明資料I 、商品房銷售卡J、房屋登記申請(qǐng)書(2) 經(jīng)濟(jì)適用房 (安居工程 )A、房屋登記申請(qǐng)書B、個(gè)人身份證或法人資格證C、房屋所有權(quán)證D 房屋共有權(quán)證E、購(gòu)房發(fā)票F、商品房預(yù)售許可證G 價(jià)格核定單H 、商品房買賣合同I 、房屋價(jià)值證明資料(3) 買賣直管公房A、房屋登記申請(qǐng)書B、個(gè)人身份證或法人資格證C、房屋所有權(quán)證D 房屋共有權(quán)證E、購(gòu)房發(fā)

9、票F、房屋價(jià)值證明資料G 房地產(chǎn)買賣合同(4) 集資建房A、房屋登記申請(qǐng)書B、個(gè)人身份證或法人資格證C、房屋所有權(quán)證D 房屋共有權(quán)證E、批準(zhǔn)集資建房文件F、集資建房合同G 集資票據(jù)(5) 房改售房A、權(quán)屬登記申請(qǐng)表B、房屋所有權(quán)證C、房屋共有權(quán)證D 房改房買賣合同E、身份證F、房改售房審批表(6) 上市房改房買賣A、房屋所有權(quán)證B、房屋共有權(quán)證C、房改房買賣合同D 身份證E、 房改房上市交易申請(qǐng)確認(rèn)表F、 土地使用證G 權(quán)屬登記申請(qǐng)表(7) 其他房屋買賣A、房屋登記申請(qǐng)表B、個(gè)人身份證或法人資格證C、房屋所有權(quán)證D 房屋共有權(quán)證E、 購(gòu)房發(fā)票F、 房地產(chǎn)買賣合同G 房屋價(jià)值證明資料2、繼承(1

10、) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 個(gè)人身份證或法人資格證(3) 房屋所有權(quán)證(4) 房屋共有權(quán)證(5) 房地產(chǎn)置換合同(6) 房屋價(jià)值證明資料3、分家析產(chǎn)(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 個(gè)人身份證或法人資格證(3) 房屋所有權(quán)證(4) 房屋共有權(quán)證(5) 分割協(xié)議心(6) 房屋價(jià)值證明資料4、贈(zèng)與(1) 房屋登記申請(qǐng)表(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 贈(zèng)與公證書(6) 房屋價(jià)值證明資料5、捐獻(xiàn)(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 捐獻(xiàn)公證書(6) 捐獻(xiàn)協(xié)議(7) 房屋價(jià)值證明資料6、獎(jiǎng)勵(lì)(1) 房屋

11、登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 獎(jiǎng)勵(lì)文書(6) 房屋價(jià)值證明資料7、裁決( 判決)(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 判決裁定裁決書(6) 房屋價(jià)值證明資料(7) 協(xié)助執(zhí)行通知書8、抵債(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 抵債協(xié)議書(6) 房屋價(jià)值證明資料9、劃拔(1) 有償劃拔A、房屋登記申請(qǐng)書B、房屋所有權(quán)證C、房屋共有權(quán)證D 法人資格證E、行政有償劃拔文書G 房屋價(jià)值證明資料(2) 無償劃拔A、房屋登記申請(qǐng)

12、書B、房屋所有權(quán)證C、房屋共有權(quán)證D 法人資格證E、行政無償劃拔文書G 房屋價(jià)值證明資料10、合并 / 兼并與收購(gòu)(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 合并協(xié)議書(6) 投資入股合同書(7) 房屋價(jià)值證明資料11、折遷還建(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 房屋價(jià)值證明資料(6) 房地產(chǎn)折遷合同(7) 折遷安置證明書四、變更登記1、更名(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 更名有關(guān)的證明2、擴(kuò)建( 縮建)(1

13、) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證(6) 土地使用證(7) 竣工驗(yàn)收證明3、翻建(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證(6) 土地使用證(7) 竣工驗(yàn)收證明4、其他(1) 企業(yè)法人代表證(2) 身份證(3) 房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)表(4) 變更證明文件(5) 房屋所有權(quán)證五、他項(xiàng)權(quán)利登記1、抵押房地產(chǎn)(1) 房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 房地產(chǎn)抵押合同(6) 土地使用證(7) 房

14、地產(chǎn)價(jià)值證明資料2、在建工程抵押(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 個(gè)人身份證或法人資格證(3) 土地使用權(quán)證(4) 工程立項(xiàng)文件(5) 用地批文、紅線圖(6) 建設(shè)用地許可證(7) 房地產(chǎn)抵押合同(8) 房屋價(jià)值證明資料(9) 白蟻防治證(10) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、預(yù)購(gòu)商品房抵押(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 個(gè)人身份證或法人資格證(3) 購(gòu)房發(fā)票(4) 商品房銷售卡(5) 商品房預(yù)售合同(6) 抵押合同4、房地產(chǎn)典當(dāng)(1) 房屋登記申請(qǐng)(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 個(gè)人身份證或法人資格證(5) 土地使用權(quán)證(6) 房地產(chǎn)典當(dāng)合同六、注銷登記1、房屋滅失(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋他項(xiàng)權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 房屋滅失證明(5) 個(gè)人身份證或法人資格證2、終止他項(xiàng)權(quán)利(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋他項(xiàng)權(quán)證(3) 他項(xiàng)權(quán)利終止證明(4) 個(gè)人身份證或法人資格證3、其他(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 房屋所有權(quán)證(3) 房屋共有權(quán)證(4) 房屋注銷證明(5) 個(gè)人身份證或法人資格證七、其他登記1、遺失補(bǔ)證(1) 房屋登記申請(qǐng)書(2) 個(gè)人身份證或法人資格證(3) 權(quán)利人喪失權(quán)證登報(bào)申明報(bào)紙2、商品房預(yù) ( 銷) 售登記(1) 商品房預(yù)售合同登記A、商品房預(yù)售許可證B、預(yù)售合同C、申請(qǐng)人身份證D 產(chǎn)權(quán)人身份證E、 商品房銷售卡F、 申請(qǐng)