某公司售樓盤(pán)調(diào)查分析報(bào)告文案

1、 2012年蒙自在售樓盤(pán)調(diào)查分析報(bào)告知己知彼，才能更好的在市場(chǎng)上立足。此次對(duì)蒙自在售樓盤(pán)調(diào)查的重點(diǎn)在于其銷售狀況、營(yíng)銷手法、優(yōu)惠方式、價(jià)格以與反映出的房市狀況，市場(chǎng)需求度等，以與對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的了解，客觀的反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，為今后項(xiàng)目的營(yíng)銷做參考。第一部分蒙自市宏觀環(huán)境一、蒙自市概況蒙自歷史悠久，文化厚重，物華天寶，人杰地靈。蒙自是省紅河州州府駐地，地處珠江與紅河分水嶺兩側(cè)，北回歸線橫貫市境，國(guó)土面積2228平方公里，轄7鎮(zhèn)4鄉(xiāng)、86個(gè)村（居）委會(huì)、15個(gè)城市社區(qū)居委會(huì)、691個(gè)自然村、992個(gè)村民小組，共有漢、彝、苗、壯、回等19種民族，總?cè)丝?0萬(wàn)人，其中，常住人口33.03萬(wàn)人，暫住人

2、口6.05萬(wàn)人；少數(shù)民族人口19.31萬(wàn)人、農(nóng)業(yè)人口26.45萬(wàn)人，分別占常住人口的58.5、80。轄區(qū)有省級(jí)蒙自經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和省級(jí)紅河工業(yè)園區(qū)。近年來(lái)，蒙自先后榮獲“全國(guó)文明市城”、“國(guó)家衛(wèi)生市城”、“全國(guó)雙擁模市”、“全國(guó)平安建設(shè)先進(jìn)市”、“全國(guó)體育先進(jìn)市”、“中國(guó)西部市域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)市”、“中國(guó)西部最具特色城市”、“省級(jí)園林市城”等榮譽(yù)稱號(hào)。蒙自區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是我國(guó)西南陸通向東南半島地區(qū)的咽喉，處于輻射國(guó)西南地區(qū)和東南亞國(guó)家兩大“扇面”的交匯點(diǎn)和昆（明）河（）國(guó)際經(jīng)濟(jì)走廊的中心節(jié)點(diǎn)，北距省會(huì)289公里，南距國(guó)家一類口岸河口168公里，東連壯族苗族自治州，滇越鐵路和在建的泛亞鐵路東線（新加坡）縱

3、貫市境，在建的昆（明）河（口）（國(guó)道326線）和廣（西）臨（滄）（國(guó)道323線）兩大高速公路在蒙自縱橫交匯，并計(jì)劃在蒙自新建紅河機(jī)場(chǎng)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)距蒙自58公里可直抵越南海防港的紅河水運(yùn)，是乃至西南地區(qū)面向東南亞和太平洋最便捷的國(guó)際大通道樞紐。二、蒙自市宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查1、蒙自市2010年1-12月工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2011年1至12月，蒙自轄區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值256550.9萬(wàn)元（2010年為1516635.3萬(wàn)元），同比增長(zhǎng)19.44%，按輕、重結(jié)構(gòu)來(lái)分：輕工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值5998.7萬(wàn)元（2010年為52701.1萬(wàn)元），重工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值250552.2萬(wàn)元（2010年為1463934

4、.2萬(wàn)元）按經(jīng)濟(jì)類型分：國(guó)有企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值207428.6萬(wàn)元（2011年為1085867.4萬(wàn)元），同比增長(zhǎng)27.83%，股份制企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值41350.8萬(wàn)元（2010年為359492.8萬(wàn)元）。規(guī)模以上(2000萬(wàn)元以上) 工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值52261.8萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)17.1%。按經(jīng)濟(jì)類型與結(jié)構(gòu)分：國(guó)有企業(yè)38857.2萬(wàn)元， 比去年同期增長(zhǎng)26.1%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的74.35%，股份制企業(yè)13404.6萬(wàn)元， 比去年同期下降3.5%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的25.65%。按輕、重結(jié)構(gòu)分：輕工業(yè)571.4萬(wàn)元， 比去年同期下降68.5%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的1.1%

5、，重工業(yè)51690.4萬(wàn)元， 比去年同期增長(zhǎng)22.2%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的98.9%。 工業(yè)總產(chǎn)值今年比去年同期增長(zhǎng)，原因主要是：產(chǎn)品價(jià)格提高，新增企業(yè)投產(chǎn)。工業(yè)增加值比去年同期增長(zhǎng)，原因主要是：工業(yè)增加值隨工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)；行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，紅鋼由煉鋼行業(yè)轉(zhuǎn)為黑色金屬冶煉與壓延加工業(yè)，所使用的行業(yè)增加值率由14.14%提高到15.5%，增加值相應(yīng)增長(zhǎng)。2、2012年第一季度蒙自經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析報(bào)告一季度，全市GDP預(yù)計(jì)完成148113萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.1%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值14600萬(wàn)元，增長(zhǎng)6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值75708萬(wàn)元，下降4.1 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值57805萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.5%。三

6、次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比重調(diào)整為9.9：51.1：39 。一、農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)情況(一)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況全年小春生產(chǎn)與冬季農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃面積35.7萬(wàn)畝，實(shí)際完成35.8萬(wàn)畝，完成計(jì)劃的100.2%，比去年35.4萬(wàn)畝增加0.4萬(wàn)畝，增1%。小春糧豆計(jì)劃面積21.6萬(wàn)畝，實(shí)際完成21.8萬(wàn)畝，完成計(jì)劃的100.9%。比上年21.6萬(wàn)畝增加0.2萬(wàn)畝，增0.9%。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)糧食產(chǎn)量2.31萬(wàn)噸，完成計(jì)劃產(chǎn)量2.3萬(wàn)噸的100%，比上年產(chǎn)量2.27萬(wàn)噸增0.04萬(wàn)噸，增1.7%。（二）畜牧業(yè)生產(chǎn)情況全市一季度牛出欄數(shù)0.38萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng)17.87%；生豬出欄數(shù)19.28萬(wàn)頭，同比降低0.19 %；羊出欄數(shù)0.66萬(wàn)

7、只，增長(zhǎng)18.89%；家禽出欄數(shù)68.25萬(wàn)只，同比增長(zhǎng)20.53%；禽蛋產(chǎn)量 0.17萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)5.68%；肉類總產(chǎn)量1.81噸，同比增長(zhǎng)1.37%；牛羊奶產(chǎn)量0.013萬(wàn)噸，同比降低26.35%。大牲畜存欄數(shù)6.24萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng)6.75 %。其中牛存欄數(shù)5.39萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng) 6.71 %；生豬存欄數(shù)36.53萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng) 3.61萬(wàn)頭，增長(zhǎng)10.98 %；羊存欄數(shù)2.95萬(wàn)只，同比增長(zhǎng)15.31 %；家禽存欄數(shù)117.13萬(wàn)只，同比增加 25.81萬(wàn)只，增長(zhǎng)28.27 %。二、工業(yè)生產(chǎn)情況     工業(yè)增速回落明顯，生產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀。一季度

8、實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值36.89億元，同比下降5.77%，占全年任務(wù)的17.2%，致使GDP回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。其運(yùn)行特點(diǎn)：（一）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為34.71億元，同比下降8.23%，增幅較2011年1-3月份回落5.89個(gè)百分點(diǎn)。其中：大中型企業(yè)完成產(chǎn)值32.03億元，同比下降11.89%；從經(jīng)濟(jì)成份來(lái)看，各種經(jīng)濟(jì)成份均有所下降，國(guó)有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值30.16億元，下降3.24%，股份制經(jīng)濟(jì)完成產(chǎn)值4.48億元，下降31.57%，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)（其他經(jīng)濟(jì)類型）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值0.07億元，下降21.16。（二）重工業(yè)增速下滑。一季度，全市規(guī)模以上重工業(yè)完成產(chǎn)值34億元，比去年同期下降8.68，比去年同期回落7.5個(gè)

9、百分點(diǎn)。（三）輕工業(yè)增速平穩(wěn)。一季度，全市規(guī)模以上輕工業(yè)完成產(chǎn)值0.71億元，比去年同期增長(zhǎng)25.9。產(chǎn)銷總體平穩(wěn)，部分行業(yè)生產(chǎn)規(guī)?？s減，少數(shù)企業(yè)面臨停產(chǎn)。一季度工業(yè)產(chǎn)品銷售率101.7，比上年一季度提高了3.39個(gè)百分點(diǎn)。（四）全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6.77億元，同比下降6.4。其中：輕工業(yè)1849.6萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)31.1%，重工業(yè)65894.7萬(wàn)元，同比下降7.1%。預(yù)計(jì)二季度伴隨著主要行業(yè)、大中型企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的改善，增加值增長(zhǎng)速度將會(huì)有所提升。三、固定資產(chǎn)投資完成情況 一季度我市轄區(qū)500萬(wàn)元以上項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資完成10.98億元，比去年同期增長(zhǎng)19.5%，完成全年投

10、資計(jì)劃的16.32%。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成10.21萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成0.78億元，同比增長(zhǎng)26.4；非電工業(yè)投資完成0.76億元，同比下降16；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成6.91億元，同比增長(zhǎng)21.1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資總額的62.9。四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成情況一季度我市社會(huì)商品零售總額完成6.13億元，增長(zhǎng)12.4%，增幅比去年同期回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。完成全年計(jì)劃的12.49%。（一）從銷售地區(qū)看，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村市都有不同程度的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)社會(huì)消費(fèi)品零售額5.34億元，同比增長(zhǎng)11.4；鄉(xiāng)村社會(huì)消費(fèi)品零售額0.79億元，同比增長(zhǎng)19.8。（二）從行業(yè)上看，批發(fā)零售業(yè)穩(wěn)

11、步增長(zhǎng)，餐飲業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍勢(shì)頭。一季度，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.04億元，同比增長(zhǎng)12.1，住宿、餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1.09億元，同比增長(zhǎng)13.6。（三）從經(jīng)濟(jì)成份看，各種經(jīng)濟(jì)類型均保持增長(zhǎng)。公有經(jīng)濟(jì)完成零售額2.85億元，同比增長(zhǎng)10.3，其中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)完成零售額2.64億元，同比增長(zhǎng)9.1；非公經(jīng)濟(jì)完成零售額3.28億元，同比增長(zhǎng)14.2。五、農(nóng)民期人均現(xiàn)金收入不斷提高一季度，我市農(nóng)民期現(xiàn)金收入人均達(dá)2129元，比上年同期的1838元增加291元，增長(zhǎng)15.8%。（一）農(nóng)民家庭經(jīng)營(yíng)收入增加。一季度家庭經(jīng)營(yíng)人均現(xiàn)金收入1728元，比上年同期增長(zhǎng)22.6%。占期現(xiàn)金收入的81.2%。（二）工

12、資性收入人均247元，占期現(xiàn)金收入的11.6%。六、財(cái)政金融一季度，全市財(cái)政總收入完成39423萬(wàn)元，為預(yù)算數(shù)的20.9%，比上年同期增長(zhǎng)1.5%，增收585萬(wàn)元。公共財(cái)政預(yù)算收入完成22619萬(wàn)元，為預(yù)算數(shù)的22.1%，比上年同期增長(zhǎng)6%，增收1274萬(wàn)元。公共財(cái)政預(yù)算支出完成32845萬(wàn)元，為預(yù)算數(shù)的25.3%，比上年同期增長(zhǎng)33.7%，增支8274萬(wàn)元。一季度，全市地方各項(xiàng)稅費(fèi)收入25161萬(wàn)元，同比增收2481萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.94。13月，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額24.92萬(wàn)元，比年初增長(zhǎng)6.92，其中儲(chǔ)蓄存款78.07億元，比年初增長(zhǎng)6.43；貸款余額15.63億元，比年初增長(zhǎng)2.13。

13、七、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的主要困難農(nóng)業(yè)方面：1、自然災(zāi)害對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響較大，不容忽視。從去年冬天到今年春季，由于降水量顯著偏少,連續(xù)無(wú)有效降水時(shí)間長(zhǎng),旱情持續(xù)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，尤其是對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。今年自然災(zāi)害對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響不容忽視。2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格大幅上漲，影響了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入。農(nóng)資價(jià)格的普遍性上漲，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本提高。工業(yè)方面：1、受宏觀經(jīng)濟(jì)影響。2、產(chǎn)品利潤(rùn)薄。由于多數(shù)產(chǎn)品原材料價(jià)格上漲，致使企業(yè)生產(chǎn)壓力增大。其次油價(jià)的上漲，運(yùn)輸成本增加削薄了產(chǎn)品的利潤(rùn)。 3、資金周轉(zhuǎn)困難。一些企業(yè)由于前期投入擴(kuò)大再生產(chǎn)，今年遭遇產(chǎn)品價(jià)格下滑，盈利困難，在宏觀偏緊的調(diào)控政策下，生產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難

14、。投資方面：1、支撐固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目開(kāi)工數(shù)量少。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)完成109838萬(wàn)元，新開(kāi)工與續(xù)建項(xiàng)目共計(jì)84個(gè)。從區(qū)域看城鎮(zhèn)投資完成102088萬(wàn)元，占總投資的92.94%，反映出我市投資仍以城鎮(zhèn)為主體。由于投資項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)提高到500萬(wàn)元以上，零星投資項(xiàng)目無(wú)法納入統(tǒng)計(jì)，加之重大項(xiàng)目較少，對(duì)固定資產(chǎn)投資的支撐作用還沒(méi)有顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)投資完成難度加大。 2、項(xiàng)目資金“瓶頸”問(wèn)題突出影響項(xiàng)目進(jìn)度。已開(kāi)工項(xiàng)目不能按計(jì)劃實(shí)施，進(jìn)度緩慢，必將影響固定資產(chǎn)投資按計(jì)劃完成。商業(yè)方面：由于受前兩年擴(kuò)大需、汽車購(gòu)置稅優(yōu)惠政策因素影響，我市汽車消費(fèi)提前集中釋放，隨著購(gòu)車優(yōu)惠政策的退市，中低端汽車消費(fèi)明顯疲

15、軟，汽車銷售增幅回落，對(duì)全市零售額的支撐作用明顯下降，進(jìn)而影響了我市社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅。八、對(duì)上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體判斷我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長(zhǎng)，增速同比有所放緩。2.1當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本態(tài)勢(shì)初步核算，1-9月全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值49.79億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)19.2，增幅比上年同期高8.1個(gè)百分點(diǎn)，增速比全州12.7%高6.5個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)展趨勢(shì)良好。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值7.55億元，增長(zhǎng)2.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值26.34億元，增長(zhǎng)32.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值15.90億元，增長(zhǎng)11.7%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)：（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)較好，秋糧預(yù)計(jì)增產(chǎn)、全年糧食產(chǎn)量有望再獲豐收。前三季度，豬牛羊禽

16、肉產(chǎn)量4.85萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)9.5%，其中豬肉產(chǎn)量4.39萬(wàn)噸，增長(zhǎng)7.6%。、（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),增幅逐季回落。蒙自轄區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值108.67億元，同比增長(zhǎng)47.8%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值22.85億元，比去年同期增長(zhǎng)37.1%。按經(jīng)濟(jì)類型與結(jié)構(gòu)分：國(guó)有企業(yè)13.98億元，增長(zhǎng)54.0%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的61.17%，股份制企業(yè)8.87億元，增長(zhǎng)16%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的38.83%；按輕、重結(jié)構(gòu)分：輕工業(yè)0.68億元， 比去年同期下降19%，重工業(yè)22.17億元，增長(zhǎng)40%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的97.0%；規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅逐季回落。2010年1-3月

17、工業(yè)增加值增長(zhǎng)84.5%，1-6月增長(zhǎng)57.9%，1-9月增長(zhǎng)37.1%。（三）固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，投資結(jié)構(gòu)有所改善1-9月，蒙自市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成40.97億元，同比增長(zhǎng)15.65%，其中：城鎮(zhèn)投資完成20.35億元，同比下降13.99%；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成8.08億元，增長(zhǎng)63.12%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成12.54億元，增長(zhǎng)84.09%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售較快增長(zhǎng)。1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成投資12.54億元，同比增長(zhǎng)84.09%；商品房銷售面積49.03萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.77%。出現(xiàn)投資、銷售較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成為拉動(dòng)我市固定資產(chǎn)投資的一大亮點(diǎn)。（四）消費(fèi)市場(chǎng)增勢(shì)平穩(wěn)，消費(fèi)熱點(diǎn)

18、商品快速增長(zhǎng)1-9月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.39億元，同比增長(zhǎng)23.0%，增速比全州高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上半年高4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.72億元，增長(zhǎng)22.7%；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2.67億元，增長(zhǎng)24.3%。批發(fā)、零售業(yè)仍是支撐全市消費(fèi)品市場(chǎng)的主要力量。1-9月，全市批發(fā)零售業(yè)零售額9.18億元，增長(zhǎng)23.4%；住宿餐飲業(yè)零售額4.22億元，增長(zhǎng)22.0%。（五）財(cái)政收入增長(zhǎng)快速 1-9月，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入9.51億元，比去年同期增長(zhǎng)53.1%。在財(cái)政總收入中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成5.37億元，同比增長(zhǎng)47.5%。地方財(cái)政一般預(yù)算支出完成

19、7.35億元，同比增長(zhǎng)26.9%。 （六）金融信貸運(yùn)行良好9月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為178.85億元，比年初增長(zhǎng)34.5%，其中：儲(chǔ)蓄存款余額為56.79億元，比年初增長(zhǎng)22.3%；金融機(jī)構(gòu)貸款余額117.81億元，比年初增長(zhǎng)31.1%。（七）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加1-9月，全市從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬同比增長(zhǎng)26.1%；全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為5006元，同比增長(zhǎng)10.0%。三、蒙自市市政規(guī)劃調(diào)查1、城市規(guī)劃情況1.1總體規(guī)劃的主要容蒙自是紅河州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省通往東盟國(guó)際大通道上的重要樞紐，滇南中心城市的核心區(qū),以發(fā)展生物醫(yī)藥工業(yè)與物流服務(wù)為主。2010年蒙自城區(qū)居住人口為20萬(wàn)人，

20、城區(qū)建設(shè)用地28.0平方公里，人平140.0平方米。預(yù)計(jì)2020年，蒙自城區(qū)居住人口為45萬(wàn)人，城區(qū)建設(shè)用地53.9平方公里，人平119.8平方米。依據(jù)蒙自建成區(qū)現(xiàn)狀空間形態(tài)與滇南中心城市規(guī)劃設(shè)想，規(guī)劃蒙自城區(qū)形成“雙城、二軸、四區(qū)”規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！半p城”指蒙自城區(qū)相對(duì)獨(dú)立的文瀾片和雨過(guò)鋪片。文瀾片：滇南中心城市核心區(qū)的主體部分，紅河州、蒙自市的行政中心，商業(yè)服務(wù)中心、金融信息中心、文化教育中心，主要的生活居住區(qū)。規(guī)劃文瀾片居住人口規(guī)模為40萬(wàn)人。雨過(guò)鋪片：是滇南中心城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組成部分，滇南中心城市的綜合交通樞紐。規(guī)劃該片居住人口5萬(wàn)人?！岸S”指以紅河大道為主的城市發(fā)展軸，以工業(yè)大道為主的城

21、市生態(tài)景觀與發(fā)展軸?！八膮^(qū)”指文瀾片的城市中心區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)、教育科研綜合區(qū)和雨過(guò)鋪片的對(duì)外綜合區(qū)。城市中心區(qū)由商業(yè)中心、州行政中心、金融信息中心、文化體育中心等構(gòu)成，以紅河大道為軸展開(kāi)布置。綜合發(fā)展區(qū)由蒙自市行政辦公、配套設(shè)施與其南側(cè)的生物醫(yī)藥加工區(qū)構(gòu)成。教育科研園區(qū)位于文瀾片東側(cè)，將為滇南中心城市和蒙自市的發(fā)展提供高層次人力與技術(shù)支撐。雨過(guò)鋪對(duì)外綜合區(qū)由出口加工區(qū)、物流中心與客運(yùn)中心、配套商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施等構(gòu)成。蒙自城市總體規(guī)劃年限近中期：20042010年；遠(yuǎn)期：20112020年。2、城市建設(shè)情況2.1精心打造城市綠色名片，創(chuàng)建省級(jí)園林市城的目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。通過(guò)采取見(jiàn)縫插綠、破墻透綠、拆

22、房增綠、規(guī)劃建綠等一系列行之有效的措施，抓好“三圈”綠化，形成點(diǎn)、線、面相銜接的綠化系統(tǒng)（城區(qū)“綠化核心精品區(qū)”、城郊結(jié)合部“經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益并重果林區(qū)”、城市面山綠化“生態(tài)防護(hù)區(qū)”），使我市的園林綠化建設(shè)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城市生態(tài)和景觀質(zhì)量得到了極改善。我市城區(qū)綠化總面積525.6萬(wàn)平方米，綠地率達(dá)30.81%，綠化覆蓋率達(dá)35.3%，人均公共綠地20.8。2008年8月，省政府正式命名我市為“省級(jí)園林市城”。2.2城市路網(wǎng)框架已經(jīng)基本形成，為今后一個(gè)時(shí)期城市建設(shè)和發(fā)展提供了載體、搭好了平臺(tái)。2003年以來(lái)，完成了天馬路、銀河路、環(huán)湖路、鳳凰路、文翠路、明珠路等道路的改造，新建了天馬路西延、路

23、、文匯路、鳳凰路南延、銀河路南延、錦華路、行政中心路網(wǎng)等79條道路，城市道路總里程289.8公里，人均擁有道路面積28.51平方米，初步解決了一些影響交通和城市形象的瓶頸路、斷頭路，城市道路狀況得到改觀。特別是對(duì)天馬路和銀河路兩條中軸線進(jìn)行了改造、延伸，使我市的城市品質(zhì)得以大幅提升。2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城市保障供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。2006年以來(lái)，我市完成市政公用設(shè)施投資30多億元，相繼完成了供水工程、污水處理廠、垃圾處理場(chǎng)、220KV變電站等一批重點(diǎn)建設(shè)工程。大力實(shí)施學(xué)校校區(qū)新建與校舍改造工程，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施不斷完善。新建自來(lái)水廠和污水處理廠各1座，日供水能力提高到8.5萬(wàn)噸，城市污水管網(wǎng)

24、進(jìn)一步完善，新城區(qū)實(shí)施完成了排污管網(wǎng)92.9公里，老城區(qū)實(shí)施完成了管網(wǎng)10.5公里。2.4城鎮(zhèn)住宅建設(shè)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，居民生活質(zhì)量得到明顯改善。目前我市登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有79家，物業(yè)管理公司19家，中介公司12家。2006年至今，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有58個(gè)，商品房開(kāi)發(fā)面積242.4萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資40.89億元，商品房銷售面積214.32萬(wàn)平方米。2006年至2009年共建成廉租住房1215套，2010年在建115套，建成建筑面積57539，在建5295；發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼4次，符合廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放條件的523戶936人，共計(jì)領(lǐng)取補(bǔ)貼金額157.93萬(wàn)元。3、正在

25、實(shí)施和將實(shí)施的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目情況為更好地實(shí)施總體規(guī)劃，完善城市功能，年初，我市確定了一批對(duì)實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、發(fā)展的階段性目標(biāo)具有重要意義的重大項(xiàng)目，通過(guò)以下項(xiàng)目的實(shí)施，將有效解決我市目前存在的西北片區(qū)交通不暢、老城區(qū)停車?yán)щy、市民缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等問(wèn)題，創(chuàng)造適宜的人居環(huán)境。3.1紅河電大廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目與南湖廣場(chǎng)相連，建設(shè)用地約14800平方米（約22畝），擬改造為集廣場(chǎng)、綠地、停車為一體的公共活動(dòng)空間，項(xiàng)目估算投資約為5700萬(wàn)元（其中私人、運(yùn)貿(mào)公司搬遷安置補(bǔ)償費(fèi)約2700萬(wàn)元；工程建設(shè)費(fèi)約3000萬(wàn)元）。3.2玉皇閣改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目圍北至人民東路，南至原市委政府大門，東至市老干局辦公樓，西至

26、承恩街，面積14080.36平方米，項(xiàng)目估算投資約為3600萬(wàn)元（其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)約1800萬(wàn)元，工程建安費(fèi)約1800萬(wàn)元）。3.3文化宮片區(qū)改造項(xiàng)目。該工程擬改造圍東至道署巷、南至人民中路、西至市糧油貿(mào)易公司與文化宮圍墻、北至聯(lián)大路?？傄?guī)劃用地面積為9109，其中建筑占地面積為4218.66?？偨ㄖ娣e為9495.15，包括商業(yè)建筑面積4676.8和公共建筑面積4818.35，項(xiàng)目估算投資約6100萬(wàn)元（其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)約2500萬(wàn)元，工程建安費(fèi)約3600萬(wàn)元）。3.4蒙自三中地塊廣場(chǎng)工程。該項(xiàng)目占地面積2288.4平方米。其中，建筑占地333.02平方米、廣場(chǎng)占地1038.6平方米，綠化占地7

27、05.58平方米、垃圾中轉(zhuǎn)站與其它占地211.2平方米。估算總投資約1000萬(wàn)元（其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)約300萬(wàn)元，工程建安費(fèi)約700萬(wàn)元）。3.5老過(guò)境公路（路銀河路）建設(shè)工程。該項(xiàng)目西起路，東至銀河路北端，全長(zhǎng)1306.939米，寬48米，建安工程投資約3327.129萬(wàn)元。項(xiàng)目擬征地108475.937平方米，約162.71畝。3.6銀河路南延道路改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)1440米，其中，寬65米斷面1220米，寬30米斷面220米。工程總投資約1.28億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用6546.7萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用5053.61萬(wàn)元（包括征地3982萬(wàn)元，拆遷325.38萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)9

28、26.18萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利息287.95萬(wàn)元。3.7文萃路南延道路改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)2419.74米，寬30米。工程總投資約1.3億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用6383.44萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用5370.51萬(wàn)元（包括征地4070萬(wàn)元，拆遷464.11萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)940.32萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利息296.24萬(wàn)元。3.8路北延（天馬路北過(guò)境路）改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)1449米，寬48米。工程總投資約1.21億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用5805.45萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用5094.91萬(wàn)元（包括征地3146萬(wàn)元，拆遷1169.09萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)872.03萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利

29、息292.76萬(wàn)元。3.9路南延（紅河大道南部半山片區(qū)）改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)3245米，寬48米。工程總投資約3.02億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用15330.45萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用11970.04萬(wàn)元（包括征地7040萬(wàn)元，拆遷3305.57萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)2184.04萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利息720.61萬(wàn)元。3.10天馬路西延改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)9150米，寬65米。工程總投資約6.64億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用38642.3萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用21664.84萬(wàn)元（包括征地16783.14萬(wàn)元，拆遷1425.1萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)3617.35萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利息2471

30、.97萬(wàn)元。3.11長(zhǎng)橋海環(huán)湖西路改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)6826米，寬40米。工程總投資約3.97億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用20338.46萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用15458.68萬(wàn)元（包括征地12628萬(wàn)元，拆遷907.06萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)2863.77萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利息1043.66萬(wàn)元。3.12大屯海環(huán)湖東路改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)7382米，寬40米。工程總投資約5.43億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用31530.88萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用16685.44萬(wàn)元（包括征地13552萬(wàn)元，拆遷93.1萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)3857.31萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利息2215.01萬(wàn)元。3.13大屯

31、海環(huán)路改擴(kuò)建工程。該道路長(zhǎng)4109米，寬30米。工程總投資約2.8億元，其中建筑安裝與設(shè)備工程費(fèi)用15386.84萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用9081.57萬(wàn)元（包括征地7084萬(wàn)元，拆遷375.25萬(wàn)元等）；工程預(yù)備費(fèi)1957.47萬(wàn)元；建設(shè)期銀行利息1569.7萬(wàn)元。今后蒙自城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)和定位，將圍繞“兩城”（文瀾綜合城、雨過(guò)鋪工業(yè)城），“兩?！保ㄩL(zhǎng)橋海景觀區(qū)，大屯海景觀區(qū)），“兩向”（向西拓展，向南延伸）， “兩軸”（紅河大道景觀軸，工業(yè)大道景觀軸）組團(tuán)式發(fā)展的建設(shè)思路，逐年推進(jìn)城市建設(shè)，把蒙自核心片區(qū)建設(shè)成為城市結(jié)構(gòu)布局合理，產(chǎn)業(yè)支撐有力，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、城市功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文

32、明的國(guó)家級(jí)園林城市，成為最具特色和魅力的休閑旅游度假勝地、最適宜人居的地方和投資創(chuàng)業(yè)的熱土。四、蒙自房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析1、房地產(chǎn)新政對(duì)蒙自住宅的影響因國(guó)家為抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，在最近一年出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策，到目前為止，各銀行對(duì)商品房貸款也根據(jù)國(guó)家政策也做出一些相應(yīng)的調(diào)整。近日針對(duì)蒙自的銀行走訪咨詢，情況如下：A、中國(guó)銀行：首次房貸首付為30%，年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，現(xiàn)在取消這一政策，按基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行。年前二次房貸首付為50%，現(xiàn)在二次房貸首付為60%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。紅河州以外的戶口，若辦理房貸，必須提供一年以上的納稅證明或者社保相關(guān)證明。據(jù)銀行工作人員

33、說(shuō)，現(xiàn)在中國(guó)銀行放款額度緊，我們項(xiàng)目在中國(guó)銀行辦理的貸款全部審批完，但因沒(méi)有放款額度而放不了款。商鋪、車庫(kù)方面沒(méi)有什么變化，還是按老的政策執(zhí)行。限購(gòu)令未到。B、中國(guó)建設(shè)銀行：首次房貸首付為30%，年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，現(xiàn)在取消這一政策，按基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行。年前二次房貸首付為50%，現(xiàn)在二次房貸首付為60%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。紅河州以外的戶口，若辦理房貸，必須提供一年以上的納稅證明或者社保相關(guān)證明。限購(gòu)令未到，據(jù)建行的工作人員所說(shuō)，現(xiàn)在建行還是在緩慢的放款，但從下周開(kāi)始會(huì)暫停放款。商鋪、車庫(kù)方面沒(méi)有什么變化，還是按老的政策執(zhí)行。限購(gòu)令未到。C、中國(guó)工商銀行：首次房貸

34、首付為30%，年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，現(xiàn)在取消這一政策，按基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行。年前二次房貸首付為50%，現(xiàn)在二次房貸首付為60%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。據(jù)工作人員說(shuō)，這個(gè)利率可能還會(huì)有上浮的可能性。紅河州以外的戶口，若辦理房貸，必須提供一年以上的納稅證明或者社保相關(guān)證明。工行有限購(gòu)的政策，對(duì)于已經(jīng)有兩套住房的客戶，若購(gòu)買第三套住房不予以貸款。對(duì)于軍人，若在工行辦理房屋貸款，則無(wú)論其是否為第一次房貸，均以第二次房貸的政策來(lái)執(zhí)行。工行現(xiàn)已暫停放款。D、富滇銀行：首次房貸首付30%，尚未接到相關(guān)通知，所以利率仍然可以在基準(zhǔn)利率上打8.5折。二次房貸首付60%，利率上浮10%。針

35、對(duì)外地戶口的客戶，在省戶口的客戶可以辦理貸款，省以外戶口的客戶就不可以辦理貸款，出示相關(guān)證明也不行。有限購(gòu)的政策，對(duì)于已經(jīng)有兩套住房的客戶，若購(gòu)買第三套住房不予以貸款。E、交通銀行：首次房貸首付30%，年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，現(xiàn)在取消這一政策，按基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行。二次房貸首付60%，利率上浮10%。針對(duì)外地戶口的客戶，在省戶口的客戶可以辦理貸款，省以外戶口的客戶就不可以辦理貸款，出示相關(guān)證明也不行。有限購(gòu)的政策，對(duì)于已經(jīng)有兩套住房的客戶，若購(gòu)買第三套住房不予以貸款。F、公積金中心：首次房貸首付30%，二次房貸首付60%，但公積金中心對(duì)于二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與商業(yè)銀行的不同，商業(yè)銀行的

36、二套房貸是以前有過(guò)房貸紀(jì)錄，但公積金是只要在銀行無(wú)房貸或在公積金無(wú)房貸就可以按首次房貸來(lái)辦理。公積金的存款利率提高的同時(shí)，房貸利率也已經(jīng)提高了，5年以下年息由3.87%提高到4.0%，5年以上年息提高到4.55%。公積金貸款年限最長(zhǎng)20年，貸款金額最高60萬(wàn)。從以上各個(gè)銀行的貸款政策可以看出，每個(gè)銀行的政策小異，大的方向是不變的，一次房貸30%的首付，利率不打折，按基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行，而且基準(zhǔn)利率比2010年有提高，以前的5年以上的年息是5.96%，現(xiàn)在的年息是6.6%，二次房貸首付均提高到60%，利率都上浮10%，在此基礎(chǔ)上還會(huì)有上浮的可能性，而且一些銀行已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)的政策，有兩套住房的客戶，購(gòu)

37、買第三套住房時(shí)不予以貸款，但現(xiàn)在客戶住房信息不完善，此政策可能會(huì)執(zhí)行得不徹底，因現(xiàn)在各大銀行都在縮緊貸款額度，像中國(guó)銀行，工商銀行，建設(shè)銀行均表示暫停放款，對(duì)此交通銀行的工作人員也發(fā)表自己的看法，在蒙自有一些新的樓盤(pán)本來(lái)可以在今年3、4月份可以開(kāi)盤(pán)，但由于新政的影響比較大，而且新政的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)盤(pán)，在最近一兩個(gè)月不會(huì)有新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，而且由于各大銀行的貸款額度減少，針對(duì)外地戶口的客戶在本地買房的限制比較多，盡量貸款給本地戶口的客戶，也向相關(guān)的工作人員咨詢，外地戶口提供相關(guān)證明的方法，個(gè)體戶出示當(dāng)?shù)匾荒暌陨系亩惼迸c相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，若是免稅客戶，可以出示免稅證明，需去地稅開(kāi)具證明，而且需

38、要出示未達(dá)征稅起點(diǎn)通知書(shū)的復(fù)印件，上面有編號(hào)與相關(guān)信息，若是外地戶口在本地工作的客戶，需出示一年以上的社保相關(guān)證明，例如養(yǎng)老保險(xiǎn)的小本子的復(fù)印件，上面會(huì)有交保險(xiǎn)的時(shí)間與相關(guān)信息。這是目前的一些銀行房貸政策，雖然形勢(shì)比較嚴(yán)竣，但個(gè)人認(rèn)為有一些政策在目前的狀況下可能會(huì)執(zhí)行得不徹底，例如限購(gòu)，而且蒙自房?jī)r(jià)與個(gè)舊等周邊市市相比，房?jī)r(jià)一般沒(méi)有個(gè)舊的高，跟其他市市相比，房?jī)r(jià)亦差不多，居住環(huán)境較好，所以有一定的市場(chǎng)。2、房產(chǎn)新政對(duì)蒙自車庫(kù)/商鋪的影響車庫(kù)：不單獨(dú)貸款，同住宅捆綁貸款。首付50%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。商鋪：首付50%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。不分外地戶口也不分是否為二次貸款。第二部分

39、蒙自市各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一、路新城片區(qū)1、金色年華 (圖片另配)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱金色年華項(xiàng)目位置紅河州蒙自市紅河大道與鳳凰路交叉口市區(qū)售樓處地址蒙自護(hù)國(guó)路御龍?jiān)?-1(交通銀行旁)售樓處0/3738599相關(guān)單位投資商開(kāi)發(fā)商紅河華風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì)單位建筑施工單位監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位景觀施工單位廣告代理七彩視線行銷企劃物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積約60畝總戶數(shù)739多套總建筑面積約10萬(wàn)平米建筑層數(shù)7層建筑密度主力戶型93.77138.76綠化率40%入市時(shí)間2011年5月容積率2.5工程進(jìn)度 收尾，綠化車位配比（數(shù)量）300多個(gè)銷售率95%規(guī)劃用途商住樓層與其功能l  共

40、有18棟，建筑層數(shù)為7層，是一梯兩戶的戶型，朝向多數(shù)是南北朝向的，臨街兩面的一層為商鋪，兩層以上為住宅。l  戶型面積區(qū)間在：56-221平米，共有十種戶型戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率4室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 138.764室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 133.13室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 115.63室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 120.95室3廳1廚4衛(wèi)1大露臺(tái) 217.94(躍層)4室2廳1廚3衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)1露臺(tái) 187.81(躍層)3室2廳1廚1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 793室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 93.772室2廳1廚1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 66.213室2廳1廚1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái) 97

41、.41價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)開(kāi)盤(pán)3200元/（最低2800元），目前3600元/左右，只剩頂層。配套部周邊攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)明珠路建行蒙自一中彩色可視對(duì)講系統(tǒng)汽車交易市場(chǎng)州委黨校門禁系統(tǒng)客運(yùn)站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)人民醫(yī)院廣告推廣分析主要是圍墻、路牌廣告，燈欄廣告，在蒙自重要位置放置廣告畫(huà)面(在月牙塘人流量較大的地方放置視頻廣告)，指示牌。廣告推廣主題個(gè)開(kāi)蒙半小時(shí)生活圈,從此開(kāi)始,從金色年華開(kāi)始!推廣方式：戶外廣告：售樓處：圍墻、指示牌：報(bào)紙廣告：電視廣告：印刷品： 其他 戶型單配套設(shè)備與智能化安防有網(wǎng)絡(luò)有電梯無(wú)空調(diào)無(wú)其他優(yōu)勢(shì)分析l  長(zhǎng)遠(yuǎn)升值替力較大,戶型設(shè)計(jì)分配明確.l  廣告推廣比較成功

42、，而且是一梯兩戶的多層，南北通透，通風(fēng)采光均好，戶型設(shè)計(jì)多而不雜，設(shè)計(jì)面積輻射多個(gè)層面的客戶群，幾乎每戶都有雙陽(yáng)臺(tái)，孩子入學(xué)方便劣勢(shì)分析l  目前離市中心較遠(yuǎn),周邊配套不齊全,項(xiàng)目處于斜坡上,生活不方便.購(gòu)物困難，人流稀少。主體面積偏大,不能充分滿足客群需求.客群分析自主經(jīng)營(yíng)居多,其次是政府事業(yè)單位工作人員市場(chǎng)調(diào)查分析該樓盤(pán)屬于多層建筑,有高達(dá)3000景觀設(shè)計(jì).廣告推廣比較成功，此樓盤(pán)為多層的一梯兩戶的樓梯房，深受客戶的喜歡，只是位置較偏。目前商鋪已經(jīng)抵押給銀行，何時(shí)賣還不確定。多數(shù)客戶買房主要考慮入學(xué)方便，當(dāng)時(shí)銷售好部分原因?yàn)橹苓吶雽W(xué)方便的樓盤(pán)較少。目前銷售僅余30套左右頂層，銷售

43、人員主推客戶轉(zhuǎn)讓房，進(jìn)場(chǎng)時(shí)，銷售部沒(méi)有客戶，銷售人員比較懶散，對(duì)待客戶態(tài)度較冷，業(yè)務(wù)技能一般，沒(méi)有統(tǒng)一說(shuō)辭，缺乏說(shuō)服力度。2、鼎基銘園 (圖片另配)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱鼎基銘園項(xiàng)目位置紅河州蒙自市紅河大道新世紀(jì)汽車城對(duì)面市區(qū)售樓處地址蒙自護(hù)國(guó)路州地稅局直屬征收分局對(duì)面售樓處0/3745288相關(guān)單位投資商開(kāi)發(fā)商鼎基置業(yè)發(fā)展建筑設(shè)計(jì)單位紅河州 方業(yè)建筑設(shè)計(jì)建筑施工單位旭東磷化寨文峰建筑工程公司監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位景觀施工單位廣告代理美樂(lè)思、嘉美全行銷企劃物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積40.7畝總戶數(shù)586套總建筑面積7萬(wàn)平方米左右建筑層數(shù)7層容積率2.6主力戶型躍層綠化率39%入市時(shí)間2011年

44、6月建筑密度工程進(jìn)度已進(jìn)入收尾階段車位配比（數(shù)量）1：1.6銷售率 目前銷售85%左右規(guī)劃用途商住樓層與其功能l  躍層較多，單身公寓、平層l  7層的樓梯房，1、2棟是電梯房，臨街有三面是商鋪，商鋪層高較高，所以總層高超過(guò)28米l  主力戶型是50-80平米的戶型（世紀(jì)公寓）戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率143882626226865304價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)躍層3200元/平米左右,送地上車位。公寓3000-3200元/配套部周邊園林景觀銀行蒙自高級(jí)中學(xué)地下車庫(kù)醫(yī)療蒙自職中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)水溝小學(xué)政府單位廣告推廣分析主要以

45、圍墻廣告、DM宣傳資料，月牙塘視頻廣告等，就目前來(lái)說(shuō)廣告推廣力度不大廣告推廣主題自然l和諧l人文居所推廣方式：戶外廣告：售樓處：圍墻、指示牌：報(bào)紙廣告：電視廣告：印刷品： 其他 折頁(yè) 優(yōu)勢(shì)分析l  現(xiàn)目處于新功紀(jì)汽車城對(duì)面，是蒙自未來(lái)的市中心，價(jià)格比市中心便宜l  項(xiàng)目周邊教育配套完善劣勢(shì)分析l  周邊配套不夠完善,生活不方便.連個(gè)超市都沒(méi)有。戶型設(shè)計(jì)不是很好l 項(xiàng)目位置離城區(qū)偏遠(yuǎn)，出行不便。l 躍層設(shè)計(jì)不理想?？腿悍治鐾獾刈錾獾娜溯^多市場(chǎng)調(diào)查評(píng)析l開(kāi)盤(pán)前推出一部分優(yōu)惠房，價(jià)格約2850元/，認(rèn)購(gòu)房源需交10萬(wàn)元定金。戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特（花谷洋房、世紀(jì)公寓）l此項(xiàng)目的

46、正對(duì)面就是汽車商貿(mào)城，在紅河大道上，離周邊教育系統(tǒng)近，而且大部分是7層的樓梯房，深受老百姓的喜歡，住宅銷售均價(jià)在3200元/平米左右。此項(xiàng)目在現(xiàn)在的這個(gè)位置預(yù)計(jì)均價(jià)有點(diǎn)高。l目前剩余低躍和頂躍二十套左右，世紀(jì)公寓的小戶型剩余三十多套。l進(jìn)場(chǎng)沒(méi)有看房客戶，銷售部冷清，銷售人員積極性不高。l現(xiàn)在剩余公寓頂層需要交十萬(wàn)定金，并需要在交房后做產(chǎn)權(quán)分割。l商鋪約七十個(gè)，面積四十到一百七十平米，價(jià)格從七千至一萬(wàn)。目前宣傳買商鋪并交與開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理返五年租金。商鋪銷售約二十多套。3、怡景花園項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱怡景花園項(xiàng)目位置惠民路和云霞路交匯處市區(qū)售樓處地址蒙自新客運(yùn)站旁售樓處0相關(guān)單位推廣卡西里廣告開(kāi)發(fā)

47、商新世紀(jì)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位建設(shè)綜合勘察建筑施工單位建筑公司監(jiān)理單位振能監(jiān)理公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積56畝總戶數(shù)794套總建筑面積11萬(wàn)平方米建筑層數(shù)12層六層容積率2.69主力戶型躍層綠化率35%入市時(shí)間2010年11月17日(開(kāi)盤(pán))建筑密度工程進(jìn)度已收尾，6月交房。車位配比（數(shù)量）1：0.8銷售率98%規(guī)劃用途商住樓層與其功能平層躍層復(fù)式價(jià)格信息目前住宅銷售均價(jià)3600元/左右配套部周邊噴泉工行機(jī)關(guān)幼兒園地下停車場(chǎng)建行縣醫(yī)院花園走廊學(xué)校(縣一中)體育館區(qū)健身器材交行廣告推廣分析廣告推廣主題推廣方式：戶外廣告：售樓處：圍墻、指示牌：報(bào)紙廣告：電視廣告：印刷品： 其他 折頁(yè)、 戶型單 優(yōu)勢(shì)分析

48、未來(lái)城市發(fā)展中心，緊靠新客運(yùn)站等周邊單位較多，生活方便，地段成熟、劣勢(shì)分析l周邊配套設(shè)施還不夠完善,周圍缺乏人氣.在客運(yùn)站旁可能會(huì)有點(diǎn)吵.l另外09年項(xiàng)目資金鏈斷裂，項(xiàng)目被迫拖延近一年，市場(chǎng)口碑不好，讓很多買房者失去信心。l電梯房生活成本高，一百平米左右戶型年均物管費(fèi)用在一千四百元左右。l公攤大，百分之二十。l戶型大多都有入戶花園，但不送半，客戶需要購(gòu)買全面積，性價(jià)比低?？腿悍治鲋械褪杖肟蛻羧簽橹?。市場(chǎng)調(diào)查評(píng)析l此樓盤(pán)2010年11月17日開(kāi)盤(pán),現(xiàn)目前已完成98%的銷售率.在今年6月交房。l商鋪不對(duì)外出售，作為土地款賠償給農(nóng)民，開(kāi)盤(pán)公示的商鋪價(jià)格為二千四左右。l目前剩余房源不到十套，位子、戶型

49、相對(duì)較差，銷售人員對(duì)客戶主推客戶轉(zhuǎn)讓房，甚至對(duì)客戶說(shuō)不推薦客戶購(gòu)買公司剩余房源，轉(zhuǎn)而誘導(dǎo)客戶購(gòu)買轉(zhuǎn)讓房。轉(zhuǎn)讓費(fèi)在六到七萬(wàn)，折合單價(jià)三千六百元左右。l車位未開(kāi)始對(duì)外賣，預(yù)計(jì)價(jià)格在八萬(wàn)左右。4、文匯苑 (圖片另配)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱文匯苑項(xiàng)目位置紅河州蒙自市紅河大道新世紀(jì)汽車城對(duì)面市區(qū)售樓處地址蒙自新天地步行街蘭園一樓售樓處0/3737288相關(guān)單位投資商 永匯投資開(kāi)發(fā)商恒匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì)單位建筑施工單位監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位景觀施工單位廣告代理 七彩視線行銷企劃自銷物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積16800總戶數(shù)400多套總建筑面積53000建筑層數(shù)10層容積率2.6主力戶型100左右（配圖）

50、綠化率35%入市時(shí)間預(yù)計(jì)2011年6月建筑密度工程進(jìn)度地上兩層車位配比（數(shù)量）1：0.8銷售率未開(kāi)盤(pán)，團(tuán)購(gòu)100多套規(guī)劃用途商住樓層與其功能l  一樓七戶，擁擠。l  7層的樓梯房，1、2棟是電梯房，臨街有兩面是商鋪，商鋪層高較高（最大5.7米）。l  主力戶型是100左右三房。戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率87.1387.26108.6498144.7396198169價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)3400元左右配套部周邊園林景觀銀行蒙自高級(jí)中學(xué)地下車庫(kù)醫(yī)療蒙自職中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)水溝小學(xué)政府單位廣告推廣分析主要以圍墻廣告、DM宣傳資

51、料，月牙塘視頻廣告等，就目前來(lái)說(shuō)廣告推廣力度不大廣告推廣主題發(fā)現(xiàn)居住和生活的真意推廣方式：戶外廣告：售樓處：圍墻、指示牌：報(bào)紙廣告：電視廣告：印刷品： 其他 折頁(yè) 優(yōu)勢(shì)分析l  現(xiàn)目處于新功紀(jì)汽車城對(duì)面，是蒙自未來(lái)的市中心，價(jià)格比市中心便宜l  項(xiàng)目周邊教育配套完善劣勢(shì)分析l  周邊配套不夠完善,生活不方便.購(gòu)物居住都不方便。戶型設(shè)計(jì)不是很好l  項(xiàng)目位置離城區(qū)偏遠(yuǎn)，出行不便客群分析外地做生意的人較多市場(chǎng)調(diào)查評(píng)析l 目前在賣優(yōu)惠卡，五萬(wàn)元一，4月9日開(kāi)始賣，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠的基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)。l 目前蓄水客戶等級(jí)在600批左右。l

52、0;銷售人員只有兩名，業(yè)務(wù)感覺(jué)不是很熟練，政策方面不是很清楚，業(yè)務(wù)技能一般，說(shuō)服力不夠。二、景觀河五大中心片區(qū)1、君悅天下項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱君悅天下項(xiàng)目位置錦華路與路交叉口市區(qū)售樓處地址紅河州體育館二樓北售樓處0/3739333相關(guān)單位投資商開(kāi)發(fā)商信達(dá)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位天怡建筑設(shè)計(jì)建筑施工單位中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)監(jiān)理單位恒豐建設(shè)監(jiān)督景觀設(shè)計(jì)單位啟美園林景觀工程景觀施工單位廣告代理行銷企劃今一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積約73畝總戶數(shù)1300多套、一期600多套?？偨ㄖ娣e100340.92平方米建筑層數(shù)25層容積率主力戶型127、62、84、147綠化率35%入市時(shí)間2011年7月建筑密度工程進(jìn)度主體20層，部分封頂。車位配比（數(shù)量）1：0.8銷售率98%規(guī)劃用途商業(yè)住宅樓層與其功能高層/復(fù)式/ 板點(diǎn)式設(shè)計(jì) 19種戶型。戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率2室2廳1廚1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) 8567910棟4室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)+入室花園 14723棟4室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)+空中花園 16767910棟3室2廳1廚2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái) 1277910棟3室2廳1廚1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)+入室花園 94148棟5室3廳1廚4衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)+空中花園 219