房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理管理工具_(dá)[全文]

1、項(xiàng)目總經(jīng)理管理工具說(shuō)明及目錄說(shuō)明：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)關(guān)注的核心問(wèn)題，精選項(xiàng)目案例，包括了行業(yè)管理現(xiàn)狀、戰(zhàn)略規(guī)劃思路與方法、企業(yè)管控模式設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)企業(yè)常用流程、計(jì)劃管理、成本管理、設(shè)計(jì)管理等內(nèi)容，全部為真實(shí)案例，且提供了可供董事長(zhǎng)借鑒使用的管理工具。目錄：房地產(chǎn)企業(yè)管控模式設(shè)計(jì)案例房地產(chǎn)常用流程清單項(xiàng)目論證管理流程項(xiàng)目總體計(jì)劃管理流程項(xiàng)目計(jì)劃管理作業(yè)指引項(xiàng)目全過(guò)程成本管理流程項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)評(píng)審表施工圖設(shè)計(jì)管理流程施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)施工圖設(shè)計(jì)文件審查要點(diǎn)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)服務(wù)模式 房地產(chǎn)管控模式設(shè)計(jì)案例 房地產(chǎn)常用流程清單 流程文件清單序號(hào)流程模塊序號(hào)流程文件主導(dǎo)部門序號(hào)作業(yè)指引

2、主導(dǎo)部門文件編號(hào)文件名稱文件編號(hào)文件名稱1項(xiàng)目論證1VCAN-B-LZ-001項(xiàng)目拓展及論證流程開(kāi)發(fā)部1VCAN-C-LZ-001市場(chǎng)研究作業(yè)指引項(xiàng)目拓展部2VCAN-C-LZ-002土地獲取作業(yè)指引3VCAN-C-LZ-003可行性報(bào)告編制作業(yè)指引策劃研究部2產(chǎn)品策劃2VCAN-B-CH-001產(chǎn)品定位策劃流程 設(shè)計(jì)部4VCAN-C-CH-001產(chǎn)品建議書(shū)編制作業(yè)指引產(chǎn)品策劃部3設(shè)計(jì)管理3VCAN-B-SJ-001方案及初步設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)部5VCAN-C-SJ-001設(shè)計(jì)公司選擇與管理作業(yè)指引產(chǎn)品策劃部4VCAN-B-SJ-002施工圖設(shè)計(jì)管理流程6VCAN-C-SJ-002室內(nèi)設(shè)計(jì)、施工

3、作業(yè)指引 5VCAN-B-SJ-003材料選型定板流程7VCAN-C-SJ-003景觀設(shè)計(jì)作業(yè)指引 6VCAN-B-SJ-004設(shè)計(jì)變更管理流程8VCAN-C-SJ-004設(shè)計(jì)評(píng)審作業(yè)指引4前期管理7VCAN-B-001前期手續(xù)辦理管理流程前期部9VCAN-C-001建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理作業(yè)指引前期部10VCAN-C-002建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理作業(yè)指引11VCAN-C-003國(guó)有土地使用證辦理作業(yè)指引12VCAN-C-004建設(shè)投資計(jì)劃辦理作業(yè)指引13VCAN-C-005建設(shè)工程施工許可證辦理作業(yè)指引8VCAN-B-002配套手續(xù)辦理管理流程配套部14VCAN-C-006管線綜合設(shè)計(jì)作業(yè)指

4、引 配套部15VCAN-C-007排水工程手續(xù)辦理作業(yè)指引16VCAN-C-008電力工程手續(xù)辦理作業(yè)指引17VCAN-C-009熱力工程手續(xù)辦理作業(yè)指引18VCAN-C-010煤氣工程手續(xù)辦理作業(yè)指引19VCAN-C-011自來(lái)水工程手續(xù)辦理作業(yè)指引5采購(gòu)管理9 VCAN-B-CG-001 工程招標(biāo)采購(gòu)管理流程 工程部20 VCAN-C-CG-001 甲控、甲供作業(yè)指引 工程支持部21VCAN-C-CG-002直接采購(gòu)作業(yè)指引22VCAN-C-CG-003材料研究作業(yè)指引23VCAN-C-CG-004供方評(píng)估作業(yè)指引 24VCAN-C-CG-005設(shè)備、材料驗(yàn)收及保管作業(yè)指引 項(xiàng)目部6成本管

5、理10VCAN-B-CB-001項(xiàng)目成本管理流程成本部25VCAN-C-CB-001項(xiàng)目目標(biāo)成本編制作業(yè)指引 成本計(jì)劃部26VCAN-C-CB-002成本管理軟件使用作業(yè)指引 27VCAN-C-CB-003動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引28VCAN-C-CB-004項(xiàng)目成本后期評(píng)估編制作業(yè)指引29VCAN-C-CB-005工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引工程支持部30VCAN-C-CB-006工程扣款管理作業(yè)指引 項(xiàng)目部7工程管理11VCAN-B-GC-001工程管理流程項(xiàng)目部31VCAN-C-GC-001工程質(zhì)量控制作業(yè)指引 項(xiàng)目部32VCAN-C-GC-002工程進(jìn)度控制作業(yè)指引33VCAN-C-GC-

6、003安全文明管理作業(yè)指引 34VCAN-C-GC-004工程資料管理作業(yè)指引35VCAN-C-GC-005工程管理檢查作業(yè)指引36VCAN-C-GC-006工程驗(yàn)收(備案)作業(yè)指引37VCAN-C-GC-007物業(yè)移交作業(yè)指引38VCAN-C-GC-008對(duì)施工單位的檢查考核指引39VCAN-C-GC-009對(duì)監(jiān)理單位的檢查考核指引12VCAN-B-GC-002工程變更管理流程工程部40VCAN-C-GC-010客戶工程變更作業(yè)指引8營(yíng)銷管理13VCAN-B-YX-001銷售準(zhǔn)備管理流程項(xiàng)目部41VCAN-C-YX-001媒體選擇及管理作業(yè)指引媒體資源部42VCAN-C-YX-002營(yíng)銷計(jì)劃

7、制定及實(shí)施作業(yè)指引項(xiàng)目部43VCAN-C-YX-003項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建立作業(yè)指引44VCAN-C-YX-004銷售案場(chǎng)建立作業(yè)指引45VCAN-C-YX-005銷售法律文件制定作業(yè)指引46VCAN-C-YX-006銷售前培訓(xùn)作業(yè)指引47VCAN-C-YX-007商品房?jī)r(jià)格制定及變更作業(yè)指引銷售管理部48VCAN-C-YX-008銷售許可證辦理作業(yè)指引前期部14VCAN-B-YX-002產(chǎn)品銷售管理流程項(xiàng)目部49VCAN-C-YX-009項(xiàng)目開(kāi)盤作業(yè)指引項(xiàng)目部50VCAN-C-YX-010銷售現(xiàn)場(chǎng)管理作業(yè)指引51VCAN-C-YX-011銷售資源控制作業(yè)指引52VCAN-C-YX-012現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)組

8、織作業(yè)指引53VCAN-C-YX-013銷售管理軟件使用作業(yè)指引銷售管理部54VCAN-C-YX-014銷售合約簽訂及變更作業(yè)指引55VCAN-C-YX-015銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)作業(yè)指引56VCAN-C-YX-016現(xiàn)場(chǎng)收款及票據(jù)管理作業(yè)指引結(jié)算管理部57VCAN-C-YX-017銷售回款作業(yè)指引(含全款、按揭)9客戶服務(wù)15VCAN-B-KH-001客戶關(guān)系管理流程項(xiàng)目部58VCAN-C-KH-001房地產(chǎn)證辦理作業(yè)指引 前期部59VCAN-C-KH-002客戶證明文件出具作業(yè)指引項(xiàng)目部60VCAN-C-KH-003客戶入住作業(yè)指引 61VCAN-C-KH-004售后接待及維修處理作業(yè)指引62VC

9、AN-C-KH-005客戶投訴處理作業(yè)指引 63VCAN-C-KH-006客戶檔案管理作業(yè)指引10人力資源管理16VCAN-B-RZ-001人力資源規(guī)劃流程人事行政部64VCAN-C-RZ-001外派及輪崗管理規(guī)定人事行政部17VCAN-B-RZ-002員工招募管理流程65VCAN-C-RZ-002員工行為規(guī)范管理規(guī)定18VCAN-B-RZ-003員工試用與轉(zhuǎn)正管理流程66VCAN-C-RZ-003員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)定19VCAN-B-RZ-004員工調(diào)職離職審批管理流程67VCAN-C-RZ-004員工考勤管理規(guī)定20VCAN-B-RZ-005培訓(xùn)管理流程68VCAN-C-RZ-005員工出差管

10、理規(guī)定21VCAN-B-RZ-006績(jī)效管理流程69VCAN-C-RZ-006員工請(qǐng)休假管理規(guī)定70VCAN-C-RZ-007員工薪資管理規(guī)定71VCAN-C-RZ-008員工福利管理規(guī)定72VCAN-C-RZ-009員工保險(xiǎn)管理規(guī)定73VCAN-C-RZ-010員工購(gòu)車管理規(guī)定74VCAN-C-RZ-011員工勞動(dòng)合同管理規(guī)定75VCAN-C-RZ-012員工檔案管理規(guī)定11行政管理22VCAN-B-XZ-001文件及記錄管理流程總裁辦76VCAN-C-XZ-001公文管理規(guī)定總裁辦公室77VCAN-C-XZ-002檔案管理規(guī)定23VCAN-B-XZ-002合同管理流程 78VCAN-C-X

11、Z-003印鑒及證照管理規(guī)定79VCAN-C-XZ-004出境管理規(guī)定80VCAN-C-XZ-005固定資產(chǎn)管理規(guī)定人事行政部81VCAN-C-XZ-006電腦網(wǎng)絡(luò)及設(shè)備管理規(guī)定 82VCAN-C-XZ-007日常行政事務(wù)管理規(guī)定83VCAN-C-XZ-008圖書(shū)及報(bào)刊雜志管理規(guī)定84VCAN-C-XZ-009車輛及司機(jī)管理規(guī)定12財(cái)務(wù)管理24VCAN-B-CW-001付款管理流程結(jié)算管理部、綜合服務(wù)部參與付款流程85VCAN-C-CW-001資金計(jì)劃管理規(guī)定成本計(jì)劃部86VCAN-C-CW-002交際應(yīng)酬費(fèi)管理規(guī)定結(jié)算管理部25VCAN-B-CW-002房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款流程87VCAN-C-C

12、W-003財(cái)務(wù)管理規(guī)定13企業(yè)文化26VCAN-B-WH-001危機(jī)處理流程董事長(zhǎng)辦公室88VCAN-C-WH-001對(duì)外宣傳管理規(guī)定董事長(zhǎng)辦公室89VCAN-C-WH-002網(wǎng)站信息管理規(guī)定90VCAN-C-WH-003企業(yè)內(nèi)刊管理規(guī)定91VCAN-C-WH-004會(huì)議管理作業(yè)規(guī)定總裁辦公室14審計(jì)監(jiān)察27VCAN-B-JC-001法律事務(wù)處理流程 法務(wù)監(jiān)察部92VCAN-C-JC-001外聘律師作業(yè)指引28VCAN-B-JC-002 內(nèi)部監(jiān)察工作流程 29VCAN-B-JC-003內(nèi)部審計(jì)工作流程資產(chǎn)審計(jì)部93VCAN-C-JC-002商品房余房管理作業(yè)指引 資產(chǎn)審計(jì)部30VCAN-B-J

13、C-004房屋資產(chǎn)管理流程資產(chǎn)審計(jì)部94VCAN-C-JC-003舊房資產(chǎn)管理作業(yè)指引 31VCAN-B-JC-005投資性資產(chǎn)管理流程15計(jì)劃管理32VCAN-B-JH-001計(jì)劃管理流程經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部95VCAN-C-JH-001年度計(jì)劃編制作業(yè)指引經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部33VCAN-B-JH-002項(xiàng)目計(jì)劃管理流程96VCAN-C-JH-002月度計(jì)劃管理作業(yè)指引97VCAN-C-JH-003項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃編制作業(yè)指引16體系維護(hù)34VCAN-B-TX-001目標(biāo)管理流程總裁辦公室98VCAN-C-TX-001內(nèi)部工作質(zhì)量檢查作業(yè)指引總裁辦公室35VCAN-B-TX-002顧客滿意度管理流程36VCAN-

14、B-TX-003內(nèi)部審核管理流程 37VCAN-B-TX-004不合格管理流程38VCAN-B-TX-005糾正措施與預(yù)防措施管理流程39VCAN-B-TX-006管理評(píng)審流程備注本流程管理文件體系共有流程文件39，作業(yè)指引98個(gè)。 項(xiàng)目論證管理流程 流程概況流程說(shuō)明流程目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)新項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和計(jì)劃性，提高投資收益。流程風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目可行性決策所需的信息不全面或不準(zhǔn)確造成決策失誤帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。流程范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目論證工作，以及為之展開(kāi)的相應(yīng)研究工作。流程名詞定義土地儲(chǔ)備為保證公司未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地需求，而預(yù)

15、先進(jìn)行的以控制土地開(kāi)發(fā)權(quán)為目的購(gòu)入土地的行為；投資機(jī)會(huì)研究包含土地市場(chǎng)研究、宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和公司戰(zhàn)略研究等；可行性研究就是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)；流程內(nèi)部客戶投資委員會(huì)流程外部客戶國(guó)土規(guī)劃局流程參與部門見(jiàn)下表上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱項(xiàng)目策劃管理流程流程開(kāi)始節(jié)點(diǎn)流程結(jié)束節(jié)點(diǎn)流程備注流程關(guān)鍵點(diǎn)流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明流程支持性文件流程參與部門董事會(huì)投資委員會(huì)董事長(zhǎng)/總裁招投標(biāo)委員會(huì)總裁辦公會(huì)聯(lián)簽委員會(huì)常務(wù)副總裁管理運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品內(nèi)控總裁辦主任

16、人力資源總監(jiān)（常務(wù)副總裁）財(cái)務(wù)總監(jiān)成本總監(jiān)營(yíng)銷總監(jiān)技術(shù)總監(jiān)工程副總裁審計(jì)副總裁（通用）總裁辦總務(wù)部人力資源部投資發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部成本管理部市場(chǎng)策劃部銷售管理部客戶服務(wù)部技術(shù)管理部招標(biāo)合約部項(xiàng)目管理部A項(xiàng)目管理部B項(xiàng)目管理部C風(fēng)險(xiǎn)管理部安全保衛(wèi)部物業(yè)公司（各部門）A1A2A3A4A5A6A7123456789101112131415161718參與-備注符號(hào)說(shuō)明：主導(dǎo)；配合；審核；批準(zhǔn) 流程圖 部門職責(zé)投資發(fā)展部根據(jù)投資機(jī)會(huì)研究作業(yè)指引，牽頭組織相關(guān)部門（技術(shù)管理部、市場(chǎng)策劃部、成本管理部等）專業(yè)人員進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究，編制意向項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)調(diào)研表；根據(jù)可行性研究報(bào)告編制作業(yè)指引組織相關(guān)專業(yè)人員編制

17、完成初步可行性研究報(bào)告、可行性研究報(bào)告；向財(cái)務(wù)管理部提出初步的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表和項(xiàng)目資金解決方案；項(xiàng)目合同條款談判和合同風(fēng)險(xiǎn)控制工作；投資發(fā)展部分管領(lǐng)導(dǎo)簽署初步可行性研究報(bào)告、可行性研究報(bào)告，并對(duì)報(bào)告的真實(shí)性、全面性、可執(zhí)行性負(fù)責(zé)；對(duì)項(xiàng)目獲取方式、法律風(fēng)險(xiǎn)等負(fù)有引導(dǎo)、規(guī)范、建議和審核的責(zé)任；技術(shù)管理部對(duì)產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)周期等負(fù)有引導(dǎo)、規(guī)范、建議和審核的責(zé)任。市場(chǎng)策劃部對(duì)客戶土地屬性需求分析、競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析、客戶初步定位、項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析、項(xiàng)目客戶定位等負(fù)有引導(dǎo)、規(guī)范、建議和審核的責(zé)任；對(duì)產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)和價(jià)格預(yù)期值以及銷售周期安排等負(fù)有引導(dǎo)、規(guī)范、建議和審核的責(zé)任。成本管理部對(duì)土地價(jià)

18、款的分配、工程成本等負(fù)有引導(dǎo)、規(guī)范、建議和審核的責(zé)任。財(cái)務(wù)管理部對(duì)期間費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)等負(fù)有引導(dǎo)、規(guī)范、建議和審核的責(zé)任。負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、盈利指標(biāo)審核、資金安全風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金安排方案和現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制；投資委員會(huì)對(duì)初步可行性研究報(bào)告聽(tīng)證；對(duì)可行性研究報(bào)告聽(tīng)證； 工作流程投資機(jī)會(huì)研究編制意向項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)調(diào)研表投資發(fā)展部的負(fù)責(zé)土地信息的收集工作，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。政府公告類：從相關(guān)報(bào)紙或各土地儲(chǔ)備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備發(fā)展中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告；其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、 、約訪、推介等；其他主動(dòng)收

19、集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。投資發(fā)展部的根據(jù)對(duì)土地信息的初步判斷，篩選并提出重點(diǎn)進(jìn)入地塊建議；投資發(fā)展部負(fù)責(zé)及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，及時(shí)收集、及時(shí)分析，定期匯總，形成基礎(chǔ)研究信息庫(kù)，填報(bào)意向項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)調(diào)研表；以基礎(chǔ)研究的成果指導(dǎo)土地儲(chǔ)備計(jì)劃工作的進(jìn)行，編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃。項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)依據(jù)初步可行性研究報(bào)告投資發(fā)展部在城市地圖研究、地形地貌研究、周邊環(huán)境調(diào)查的基礎(chǔ)上，與相關(guān)部門共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)交流，對(duì)客戶、產(chǎn)品、合作模式等提供出初步的建議。投資發(fā)展部組織集團(tuán)高管進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)看地，并現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)取投資發(fā)展部分管領(lǐng)

20、導(dǎo)匯報(bào)；集團(tuán)高管初步確認(rèn)投資意向后，投資發(fā)展部按要求編制初步可行性研究報(bào)告；初步可行性研究報(bào)告通過(guò)投資委員會(huì)聽(tīng)證，通過(guò)董事會(huì)策劃后，即可開(kāi)展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的前置工作；項(xiàng)目決策依據(jù)可行性研究報(bào)告投資發(fā)展部組織相關(guān)部門，在經(jīng)過(guò)認(rèn)真科學(xué)的實(shí)地調(diào)查、城市地圖分析、環(huán)境研究、政策法規(guī)、客戶細(xì)分、產(chǎn)品定位、價(jià)格預(yù)測(cè)、成本分析、稅務(wù)、資金風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)上，編制可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告的現(xiàn)金流計(jì)劃和運(yùn)營(yíng)計(jì)劃安排必須客觀，保證項(xiàng)目獲取后能夠得到優(yōu)化執(zhí)行。在可行性研究報(bào)告編制完成后的5個(gè)工作日內(nèi)，由投資發(fā)展部組織投資委員會(huì)召開(kāi)項(xiàng)目決策會(huì)，在5個(gè)工作日內(nèi)完成整個(gè)決策過(guò)程。決策原則：通過(guò)聽(tīng)證、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)

21、控制模擬演示等程序后，進(jìn)行會(huì)議表決通過(guò)或附帶條件通過(guò)或不通過(guò)；經(jīng)出席會(huì)議的投資決策委員全數(shù)表決同意的，則為決策通過(guò)；屬于權(quán)益類的合作項(xiàng)目必須在獲得初步合作條件的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的合作方式、合作比例、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金安排、或有負(fù)債控制等原則性條件同時(shí)進(jìn)行評(píng)審； 項(xiàng)目總體計(jì)劃管理流程流程概況流程說(shuō)明流程目的明確項(xiàng)目運(yùn)作的總體計(jì)劃；通過(guò)項(xiàng)目總計(jì)劃，使相關(guān)部門明確相關(guān)要求、按計(jì)劃實(shí)施工作。流程風(fēng)險(xiǎn)流程范圍適用于公司所有項(xiàng)目計(jì)劃制定、協(xié)調(diào)的管理。流程名詞定義流程內(nèi)部客戶流程外部客戶流程參與部門見(jiàn)下表上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱項(xiàng)目策劃流程流程開(kāi)始節(jié)點(diǎn)流程結(jié)束節(jié)點(diǎn)流程備注制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃計(jì)劃匯總發(fā)布

22、流程關(guān)鍵點(diǎn)流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明流程支持性文件流程參與部門董事會(huì)投資委員會(huì)董事長(zhǎng)/總裁招投標(biāo)委員會(huì)總裁辦公會(huì)聯(lián)簽委員會(huì)常務(wù)副總裁管理運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品內(nèi)控總裁辦主任人力資源總監(jiān)（常務(wù)副總裁）財(cái)務(wù)總監(jiān)成本總監(jiān)營(yíng)銷總監(jiān)技術(shù)總監(jiān)工程副總裁審計(jì)副總裁（通用）總裁辦總務(wù)部人力資源部投資發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部成本管理部市場(chǎng)策劃部銷售管理部客戶服務(wù)部技術(shù)管理部招標(biāo)合約部項(xiàng)目管理部A項(xiàng)目管理部B項(xiàng)目管理部C風(fēng)險(xiǎn)管理部安全保衛(wèi)部物業(yè)公司（各部門）A1A2A3A4A5A6A7123456789101112131415161718參與-備注符號(hào)說(shuō)明：主導(dǎo)；配合；審核；批準(zhǔn) 流程圖 部門職責(zé)總裁辦負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作

23、業(yè)指引；負(fù)責(zé)組織對(duì)項(xiàng)目總體計(jì)劃的評(píng)審發(fā)布；負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目總體計(jì)劃、項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃；項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)編制本部門的專業(yè)計(jì)劃；負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目計(jì)劃變更申請(qǐng)；職能相關(guān)部門負(fù)責(zé)編制本部門的專業(yè)計(jì)劃；負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目計(jì)劃變更申請(qǐng)；常務(wù)副總裁、董事長(zhǎng)/總裁負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目總體計(jì)劃；工作程序項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制階段總裁辦根據(jù)集團(tuán)有關(guān)開(kāi)發(fā)節(jié)奏要求，與公司相關(guān)部門溝通，匯總公司高層意見(jiàn)編制項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，并報(bào)常務(wù)副總裁、董事長(zhǎng)/總裁審批；項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃審批后，總裁辦下發(fā)項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；節(jié)點(diǎn)里程碑包括但不限于：包括拆遷完成時(shí)間、施工圖完成時(shí)間、工程招投標(biāo)完成時(shí)間、施工許可證辦理時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間、±03>&l

24、t;/a>.00完成時(shí)間、取得預(yù)售證時(shí)間、主體封頂時(shí)間、售樓環(huán)境完成時(shí)間、開(kāi)盤時(shí)間、整體外排柵拆除時(shí)間、專業(yè)項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、入伙時(shí)間；項(xiàng)目總體計(jì)劃編制階段公司相關(guān)部門按項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、專業(yè)計(jì)劃編制作業(yè)指引編制項(xiàng)目專業(yè)計(jì)劃；總裁辦組織調(diào)整匯總編制項(xiàng)目總體計(jì)劃；項(xiàng)目總體計(jì)劃評(píng)審發(fā)布總裁辦組織對(duì)項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行評(píng)審；評(píng)審后，將項(xiàng)目總體計(jì)劃提交常務(wù)副總裁、董事長(zhǎng)/總裁審批；總裁辦將審批后的項(xiàng)目總體計(jì)劃下發(fā)各職能部門并存檔備案；按項(xiàng)目總體計(jì)劃實(shí)施； 總裁辦按項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行計(jì)劃控制、追蹤檢查和管理，并及時(shí)提出糾偏措施。計(jì)劃變更階段項(xiàng)目管理部、職能部門根據(jù)計(jì)劃實(shí)施情況，提出項(xiàng)目計(jì)劃變

25、更申請(qǐng)；計(jì)劃變更通過(guò)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，提交常務(wù)副總裁、董事長(zhǎng)/總裁審批；項(xiàng)目計(jì)劃編制時(shí)間及質(zhì)量要求項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在兩周內(nèi)編制完成并下發(fā)；項(xiàng)目總體計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在拿地后一個(gè)月內(nèi)編制完成并下發(fā)；支持性文件BZC-OP-JH001A項(xiàng)目總體計(jì)劃管理流程BZC-WI-JH001A項(xiàng)目計(jì)劃管理作業(yè)指引BZC-WI-JH002A專項(xiàng)計(jì)劃編制作業(yè)指引BZC-WI-JH003A危機(jī)管理作業(yè)指引BZC-模板-JH001A項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃BZC-模板-JH002A項(xiàng)目總體計(jì)劃BZC-模板-JH003A項(xiàng)目一級(jí)二級(jí)計(jì)劃BZC-模板-JH004A項(xiàng)目計(jì)劃管理評(píng)估報(bào)告BZC-模板-JH005A建筑工程合理工期計(jì)算表相關(guān)記錄

26、BZC-WIQR-JH001A項(xiàng)目計(jì)劃評(píng)審表BZC-WIQR-JH002A計(jì)劃變更審批表 項(xiàng)目計(jì)劃管理作業(yè)指引流程概況流程說(shuō)明流程目的明確項(xiàng)目運(yùn)作的總體計(jì)劃；通過(guò)項(xiàng)目總計(jì)劃，使相關(guān)部門明確相關(guān)要求、按計(jì)劃實(shí)施工作；流程風(fēng)險(xiǎn)流程范圍適用于公司所有項(xiàng)目計(jì)劃制定、協(xié)調(diào)的管理；流程名詞定義流程內(nèi)部客戶流程外部客戶流程參與部門見(jiàn)下表上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱項(xiàng)目策劃流程流程開(kāi)始節(jié)點(diǎn)流程結(jié)束節(jié)點(diǎn)流程備注計(jì)劃編制與分解計(jì)劃評(píng)估與考核流程關(guān)鍵點(diǎn)流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明流程支持性文件流程參與部門董事會(huì)投資委員會(huì)董事長(zhǎng)/總裁招投標(biāo)委員會(huì)總裁辦公會(huì)聯(lián)簽委員會(huì)常務(wù)副總裁管理運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品內(nèi)控總裁辦主任人力資源總監(jiān)（常務(wù)副總裁

27、）財(cái)務(wù)總監(jiān)成本總監(jiān)營(yíng)銷總監(jiān)技術(shù)總監(jiān)工程副總裁審計(jì)副總裁（通用）總裁辦總務(wù)部人力資源部投資發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部成本管理部市場(chǎng)策劃部銷售管理部客戶服務(wù)部技術(shù)管理部招標(biāo)合約部項(xiàng)目管理部A項(xiàng)目管理部B項(xiàng)目管理部C風(fēng)險(xiǎn)管理部安全保衛(wèi)部物業(yè)公司（各部門）A1A2A3A4A5A6A7123456789101112131415161718參與-備注符號(hào)說(shuō)明：主導(dǎo)；配合；審核；批準(zhǔn) 部門職責(zé)總裁辦公會(huì)是公司計(jì)劃管理的最高決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)批準(zhǔn)下發(fā)公司一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)；審議對(duì)一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)的調(diào)整申請(qǐng)；總裁辦是公司計(jì)劃管理的最高執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)推進(jìn)公司計(jì)劃管理體系建設(shè)，并確保公司一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)分解為各部門二級(jí)計(jì)劃；在計(jì)劃下發(fā)后，負(fù)責(zé)

28、代表公司管理層對(duì)各部門二級(jí)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行及時(shí)跟蹤與評(píng)估，以確保公司一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)的達(dá)成；各項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目總經(jīng)理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的第一責(zé)任人，有責(zé)任協(xié)調(diào)各部門共同推動(dòng)本項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃的按時(shí)完成；在發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃可能無(wú)法達(dá)成時(shí)，有責(zé)任在第一時(shí)間向總裁辦和公司管理層發(fā)出預(yù)警，必要時(shí)可以申請(qǐng)計(jì)劃調(diào)整；相關(guān)部門經(jīng)理承擔(dān)本部門計(jì)劃管理的第一責(zé)任，負(fù)責(zé)推動(dòng)本部門計(jì)劃管理工作，并確保公司二級(jí)計(jì)劃分解為個(gè)人的工作任務(wù)，形成月度的部門三級(jí)計(jì)劃，并定期報(bào)送總裁辦；各部門經(jīng)理應(yīng)及時(shí)跟蹤本部門二、三級(jí)計(jì)劃的執(zhí)行情況，并確保部門二級(jí)計(jì)劃的達(dá)成；在發(fā)現(xiàn)本部門二級(jí)計(jì)劃可能無(wú)法達(dá)成時(shí)，有責(zé)任在第一時(shí)間向總裁辦和公司管理層發(fā)出

29、預(yù)警，必要時(shí)可以申請(qǐng)計(jì)劃調(diào)整； 工作程序三級(jí)計(jì)劃管理示意圖 總體說(shuō)明：本文中的各項(xiàng)管理要求，適用于地產(chǎn)及其下屬物業(yè)公司，與公司經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的各項(xiàng)工作均應(yīng)納入計(jì)劃體系進(jìn)行管理； 三級(jí)計(jì)劃體系一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)應(yīng)服從于公司三年發(fā)展規(guī)劃，由“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑計(jì)劃”及“年度重點(diǎn)專項(xiàng)工作”兩部分組成?！绊?xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑計(jì)劃”包括影響公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)果和運(yùn)行安全的重大節(jié)點(diǎn)；“年度重點(diǎn)專項(xiàng)工作”是指根據(jù)公司發(fā)展和管理需要，而計(jì)劃在年內(nèi)開(kāi)展進(jìn)行的專項(xiàng)工作。二級(jí)計(jì)劃是為達(dá)成公司一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)，而必須完成的行動(dòng)計(jì)劃；它包括“二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃”和“部門專項(xiàng)工作計(jì)劃”；每項(xiàng)二級(jí)計(jì)劃都必須由唯一的部門主責(zé)；三級(jí)計(jì)劃是指導(dǎo)某一計(jì)劃執(zhí)行

30、人工作的行動(dòng)清單；它由二級(jí)計(jì)劃分解而來(lái)，每條三級(jí)計(jì)劃任務(wù)都應(yīng)可由某人獨(dú)立主責(zé)；公司各級(jí)會(huì)議決議是新增、調(diào)整計(jì)劃的依據(jù)； 計(jì)劃編制與分解各級(jí)計(jì)劃的編制應(yīng)遵循如下原則SMART原則：經(jīng)營(yíng)目標(biāo)本身應(yīng)滿足如下要求：具體(Specific)：目標(biāo)可明確定義?？蓽y(cè)量(Measurable)：目標(biāo)是可驗(yàn)證的。行動(dòng)導(dǎo)向(Action-oriented)：目標(biāo)可通過(guò)一系列的行動(dòng)實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)實(shí)的(Realistic)：目標(biāo)的設(shè)定是理智的、符合現(xiàn)實(shí)的。時(shí)效性(Time-based)：目標(biāo)的達(dá)成有時(shí)間限制。部門內(nèi)充分參與：各級(jí)組織的計(jì)劃制定的過(guò)程是組織內(nèi)相關(guān)小組或個(gè)人充分參與的過(guò)程，相關(guān)成員應(yīng)認(rèn)真分析現(xiàn)狀、達(dá)成共識(shí)，避免

31、由一人編制部門計(jì)劃的現(xiàn)象發(fā)生。部門間協(xié)調(diào)：各部門應(yīng)在本部門計(jì)劃發(fā)布前明確需其他部門配合的前提工作，并與配合部門溝通，就需配合工作的時(shí)間、工作標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致。關(guān)注品質(zhì)：各部門在編制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)確保所編計(jì)劃不會(huì)由于時(shí)間過(guò)緊，而影響該項(xiàng)工作的品質(zhì)。各三級(jí)計(jì)劃的編寫流程和要求如下：一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)中，公司年度重點(diǎn)專項(xiàng)工作、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑目標(biāo)由總裁辦擬稿，提報(bào)總裁辦公會(huì)審議后，方可下發(fā)。各部門二級(jí)計(jì)劃由各部門經(jīng)理組織本部門成員編寫，經(jīng)總裁辦審核如與一級(jí)計(jì)劃要求一致、且與相關(guān)部門計(jì)劃一致，方可下發(fā)；各部門三級(jí)計(jì)劃（月度工作計(jì)劃與評(píng)估）由各部門每月滾動(dòng)填寫，并于每月5日前并發(fā)送部門全體、抄送總裁辦，如未能按時(shí)填寫，

32、按照信息遲報(bào)或瞞報(bào)處理。計(jì)劃跟蹤與預(yù)警公司一級(jí)計(jì)劃執(zhí)行情況由總裁辦跟蹤；二級(jí)計(jì)劃執(zhí)行情況由各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)跟蹤，各項(xiàng)目相關(guān)工作進(jìn)度，由項(xiàng)目總經(jīng)理和工作主責(zé)部門同時(shí)予以跟蹤；三級(jí)計(jì)劃由各部門經(jīng)理跟蹤。公司一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)計(jì)劃取得階段性進(jìn)展或完成時(shí)，需由該計(jì)劃的執(zhí)行部門發(fā)送計(jì)劃進(jìn)展知會(huì)，其中二級(jí)計(jì)劃的執(zhí)行情況應(yīng)抄送相關(guān)部門、視情況抄送總裁辦，一級(jí)計(jì)劃的執(zhí)行情況必須抄送總裁辦。如一級(jí)計(jì)劃完成但未發(fā)送執(zhí)行知會(huì)、或由于未及時(shí)通報(bào)二級(jí)計(jì)劃進(jìn)展，造成相關(guān)部門未及準(zhǔn)備相關(guān)工作，將按照信息瞞報(bào)處理。公司計(jì)劃管理實(shí)行三級(jí)預(yù)警機(jī)制，預(yù)警的種類分為下述三種:黃色預(yù)警：預(yù)計(jì)二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤5天以內(nèi)，發(fā)布黃色預(yù)警；發(fā)

33、送至總裁辦及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人；橙色預(yù)警：預(yù)計(jì)二級(jí)計(jì)劃將發(fā)生延誤5天以上，15天以內(nèi)，發(fā)布橙色預(yù)警；發(fā)送至總裁辦及本部門主管領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人；紅色預(yù)警：預(yù)計(jì)二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤15天以上，或發(fā)生可能直接影響一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的重大突發(fā)性事件，發(fā)布紅色預(yù)警；發(fā)送至總裁辦及本部門主管領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，抄送常務(wù)副總裁或總裁；根據(jù)“信息及時(shí)性”原則，一旦發(fā)現(xiàn)可能的計(jì)劃延誤，應(yīng)立即發(fā)出預(yù)警，否則或遲報(bào)處理。如未發(fā)預(yù)警而造成節(jié)點(diǎn)延誤，將按照信息瞞報(bào)進(jìn)行處理。根據(jù)“信息扁平化”原則，計(jì)劃預(yù)警應(yīng)由該節(jié)點(diǎn)主責(zé)部門負(fù)責(zé)人或主責(zé)人直接發(fā)出，并根據(jù)節(jié)點(diǎn)可能的延誤時(shí)間，一次性發(fā)送給所有的規(guī)定人員?？偛棉k將通過(guò)計(jì)劃管理周

34、報(bào)、計(jì)劃管理月度評(píng)估報(bào)告等形式，向公司管理層和各部門通報(bào)計(jì)劃執(zhí)行情況。計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃調(diào)整的原則：公司并不排斥計(jì)劃調(diào)整，但計(jì)劃調(diào)整應(yīng)按照流程程序進(jìn)行。一、二級(jí)計(jì)劃調(diào)整應(yīng)由部門經(jīng)理提出申請(qǐng)，報(bào)送總裁辦、抄送本部門主管領(lǐng)導(dǎo)及與此工作相關(guān)各部門經(jīng)理，其中一級(jí)計(jì)劃變更需經(jīng)公司總裁辦公會(huì)審議通過(guò)；二級(jí)計(jì)劃變更需經(jīng)總裁辦確認(rèn)，視情況向公司管理層通報(bào)；三級(jí)計(jì)劃由部門內(nèi)部進(jìn)行調(diào)整，視情況向總裁辦通報(bào)。計(jì)劃評(píng)估與考核總裁辦負(fù)責(zé)對(duì)各部門計(jì)劃管理情況進(jìn)行月度評(píng)估；通報(bào)本月二級(jí)計(jì)劃的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)及各部門計(jì)劃延誤、變更情況等；季度考核指標(biāo)可能包括但不限于下述指標(biāo)：二級(jí)計(jì)劃按時(shí)達(dá)成率、計(jì)劃變更次數(shù)、計(jì)劃預(yù)警有效性等等。每季度的計(jì)

35、劃管理績(jī)效考核指標(biāo)以人力資源部下發(fā)的績(jī)效卡為準(zhǔn)；計(jì)劃評(píng)估和考核應(yīng)遵循如下原則進(jìn)行；結(jié)果導(dǎo)向原則：各部門對(duì)本部門主責(zé)的工作任務(wù)計(jì)劃，應(yīng)主動(dòng)協(xié)調(diào)相關(guān)部門工作；各部門對(duì)本部門主責(zé)的工作任務(wù)計(jì)劃，應(yīng)承擔(dān)該任務(wù)計(jì)劃的第一責(zé)任；鼓勵(lì)協(xié)作原則：倡導(dǎo)上下游部門的提前溝通，并就交接工作的時(shí)間質(zhì)量達(dá)成一致；鼓勵(lì)下游部門跟蹤、督促上游部門在保證質(zhì)量的前提下、按時(shí)完成計(jì)劃； 支持性文件BZC-OP-JH001A項(xiàng)目總體計(jì)劃管理流程BZC-WI-JH001A項(xiàng)目計(jì)劃管理作業(yè)指引BZC-WI-JH002A專項(xiàng)計(jì)劃編制作業(yè)指引BZC-WI-JH003A危機(jī)管理作業(yè)指引BZC-模板-JH001A項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃BZC-模板-

36、JH002A項(xiàng)目總體計(jì)劃BZC-模板-JH003A項(xiàng)目一級(jí)二級(jí)計(jì)劃BZC-模板-JH004A項(xiàng)目計(jì)劃管理評(píng)估報(bào)告BZC-模板-JH005A建筑工程合理工期計(jì)算表相關(guān)記錄BZC-WIQR-JH001A項(xiàng)目計(jì)劃評(píng)審表BZC-WIQR-JH002A計(jì)劃變更審批表 項(xiàng)目全過(guò)程成本管理流程流程概況流程說(shuō)明流程目的規(guī)范成本管理工作，提高管理效率；流程風(fēng)險(xiǎn)流程范圍適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程；流程名詞定義流程內(nèi)部客戶流程外部客戶流程參與部門上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目成本分類與核算作業(yè)指引流程開(kāi)始節(jié)點(diǎn)流程結(jié)束節(jié)點(diǎn)流程備注初步可行性研究后評(píng)估階段成本總結(jié)流程關(guān)鍵點(diǎn)流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明流程支持性文

37、件流程參與部門董事會(huì)投資委員會(huì)董事長(zhǎng)/總裁招投標(biāo)委員會(huì)總裁辦公會(huì)聯(lián)簽委員會(huì)常務(wù)副總裁管理運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品內(nèi)控總裁辦主任人力資源總監(jiān)（常務(wù)副總裁）財(cái)務(wù)總監(jiān)成本總監(jiān)營(yíng)銷總監(jiān)技術(shù)總監(jiān)工程副總裁審計(jì)副總裁（通用）總裁辦總務(wù)部人力資源部投資發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部成本管理部市場(chǎng)策劃部銷售管理部客戶服務(wù)部技術(shù)管理部招標(biāo)合約部項(xiàng)目管理部A項(xiàng)目管理部B項(xiàng)目管理部C風(fēng)險(xiǎn)管理部安全保衛(wèi)部物業(yè)公司（各部門）A1A2A3A4A5A6A7123456789101112131415161718參與-備注符號(hào)說(shuō)明：主導(dǎo)；配合；審核；批準(zhǔn) 流程圖部門職責(zé)成本管理部論證階段：參照項(xiàng)目成本分類與核算作業(yè)指引論證階段：參照可研階段成本估算作業(yè)指引策劃階段：參照策劃階段目標(biāo)成本管理作業(yè)指引設(shè)計(jì)階段：參照設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引招標(biāo)階段：參照招標(biāo)階段成本評(píng)審作業(yè)指