北京市房地產(chǎn)項目開發(fā)成本

1、北京市房地產(chǎn)項目開發(fā)成本一.征地補償費(一).土地出讓金1.計算方法:土地出讓金基準(zhǔn)價*容積率修正系數(shù)* 年限修正系數(shù)*用地面積2.上交部門: 市財政局3.依據(jù): (1)京政發(fā)199334號文.(2)京政發(fā)199443號文.4.說明:(1) 各區(qū)類地價取值詳見附件;(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政;(3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;(4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)集團(tuán),在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進(jìn)行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補交土地出讓金, 其中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).(5) 在使用基準(zhǔn)地價表時

2、,由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價的級別,最后選定基準(zhǔn)地價,使地價測算更為合理,規(guī)范. 同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入" 操作系數(shù)"概念,以準(zhǔn)確測算必須交納的土地出讓金比例. 附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價;(2) 土地出讓金修正系數(shù)表.(二).征地及拆遷補償費:詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.說明:(1)測算時亦可依據(jù)基準(zhǔn)地價表,計取"土地開發(fā)及其它費用"的數(shù)據(jù)

3、.二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)1.臨時水,電,路,場地平整費依據(jù):1992年建安工程定額;標(biāo)準(zhǔn):按實際發(fā)生工程量計算;說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%.2.規(guī)劃,測量,勘察,設(shè)計費:依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號文, 國家計委計字(1984)596號文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號文;國家物價局,建設(shè)部1992價費字375號.標(biāo)準(zhǔn):(1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%(2) 民用建筑設(shè)計費民用建筑工程設(shè)計費率收費標(biāo)準(zhǔn)單 位: % 工 程 工 程 概 算 投 資 (萬 元) 等 級 300 以下 3

4、01-1000 1001-3000 3001 以上 特 級 2.2 2.1 2.0 1.9 一 級 2.0 1.9 1.8 1.7 二 級 1.8 1.7 1.6 1.5 三 級 1.6 1.5 1.4 1.3 四 級 1.4 1.3 1.2 五 級 1.2 1.1 備注:特級: 1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑;2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;3.30層以上建筑;4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.一級: 1.高級大型公共建筑;2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建筑.二級: 1

5、.中高級,大中型公共建筑;2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;3.16層以上29層以下住宅.三級: 1.中級,中型公共建筑;2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;四級: 1.一般中小型公共建筑;2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.五級: 一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2)僅做民用建筑初步設(shè)計或施工圖分階段設(shè)計時,其工作量的比例為40%和60%.(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計圖紙6份,施工圖8份.3.規(guī)劃條件,可行性研究費依據(jù):建設(shè)部(1991)第42

6、5號文標(biāo)準(zhǔn): (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算: 工日定額*85元/工日用地規(guī)模(公頃) 工日定額<=3 9010 30020 50030 78040 92050 1000>50 面議(2) 施工執(zhí)照費按京政發(fā)198821號文:概算額*(1-3)三.基礎(chǔ)設(shè)施費1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費依據(jù):京政發(fā)199334號文標(biāo)準(zhǔn): 1).根據(jù)項目的實際情況定.管線延長米*管線單方造價.2).根據(jù)經(jīng)驗, 基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工程費的 2% - 10%.說明: (1)一般該項費用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價;(2)各種管線單方造價:自來水管線 600元/米雨水管線 700元/米污水管線 800元/米

7、煤氣管線 1000元/米熱力管線 2000元/米供電管線 700元/米電信管線 1500元/門道路 80元/平米 綠化 20元/平米(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):環(huán)衛(wèi)費 5元/平米照明費 5元/平米(4)該項費用一般范圍 150-400元/平米普通住宅 150元/平米高檔住宅(公寓,寫字樓) 400元/平米2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計方案和集資協(xié)議;標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項目的實際情況定;說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費中的該項不在計取.(2)若自己修建, 測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費.四.房屋建安工程費1.建安工程費 依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.標(biāo)準(zhǔn):(

8、1) 普通住宅 多層 900-1000元/平米高層 1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,寫字樓 3000-4500元/平米其中: 結(jié)構(gòu) 1000-1500元/平米裝修 800-1000元/平米設(shè)備 1200-2000元/平米B.別墅 3000元/平米說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,市政公用.(2)依據(jù):京政發(fā)1985149號文;標(biāo)準(zhǔn):建筑面積 9678-10630平米/千戶工程取費 按實際工程量.詳見公建配套附表.a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);b.北京市新建改建居住區(qū)公共

9、服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);.通常取7-15%為公建配套面積比率.2.招投標(biāo)費依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文標(biāo)準(zhǔn):中標(biāo)額*13.預(yù)算審查費依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價*0.5（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）4.工程監(jiān)理費依據(jù):(1)國家物價局.建設(shè)部1992價費字479號;(2)93京建法字第029號標(biāo)準(zhǔn):工程造價*適用稅率適用稅率:工程造價 500 萬元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5%1000-5000 1.4-2.0%5000-10000 1.2-1.4%10000-50000 0.8-1.2%50000-100000 0

10、.6-0.8%>1000000.6%說明:(1) 實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的 7%,工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費.(2) 設(shè)計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一般不予考慮.5.竣工圖費依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;標(biāo)準(zhǔn):設(shè)計費*7%6.建材發(fā)展基金依據(jù):(89)京建材字第292號;標(biāo)準(zhǔn):建安工程造價*2%（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）五.公共配套設(shè)施費1.鍋爐房標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;(2)鍋爐每噸造價約25萬元.2.變配

11、電所標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米30元.3.集資維護(hù)費標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米80元.4.電貼費(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)依據(jù):原(84)華北電供用字25號文 290元/KVA后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi) 1100元/KVA四環(huán)路以外 550元/KVA;現(xiàn)調(diào)整為單路供電 270元/KVA雙路供電 540元/KVA;說明:住宅用電量 30-60 VA/平米;其他用電量 50-80 VA/平米.六.管理費依據(jù):(92)京價收字第124號;標(biāo)準(zhǔn):一至五項之和*2.5%.七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費1.商品房依據(jù): 京計基字(1988)第866號文標(biāo)準(zhǔn): 自來水廠建設(shè)費 12元/平米;煤氣廠建設(shè)費 29元/平米;供熱廠建設(shè)費 30元/

12、平米;污水處理廠建設(shè)費 10元/平米;說明: (1).用一項交一項;(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項不再重復(fù)計取;2.非住宅建設(shè)項目四源費依據(jù): (1).京政發(fā)(1986)131號;(2).京政發(fā)(1986)155號;標(biāo)準(zhǔn):自來水廠建設(shè)費 :設(shè)計日用水量*830元/噸;煤氣廠建設(shè)費 :設(shè)計日用氣量*600元/噸;供熱廠建設(shè)費 :設(shè)計每小時供熱量*35萬元/百萬大卡;污水處理廠建設(shè)費 :設(shè)計日排污量*830元/噸;說明:交納數(shù)額在20萬元以上的在接用"四源" 之前可以分期交納.八.項目配套設(shè)施建設(shè)費1.綜合開發(fā)市政費依據(jù): (1).京計基字(1988)第648號;

13、(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號;標(biāo)準(zhǔn): (1).(商品房收入-四源費-用電權(quán))*15%;(2).建設(shè)投資*15%;2.分散建設(shè)市政費依據(jù):京計基字(1988)第648號;標(biāo)準(zhǔn): 多層,純住宅建筑面積*60元/平米;高層,純住宅建筑面積*90元/平米;3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100元/平米計算。九.兩稅一費1.營業(yè)稅依據(jù):(90)財稅字第009號;標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5%;2.城市建設(shè)維護(hù)稅依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*7%;3.教育附加費依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*3%;兩稅一費計取標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5.5%;十.用電權(quán)費（取消）依據(jù):京政發(fā)199317號標(biāo)準(zhǔn):(1).住宅建筑面積*40元/平米; (2).其他用電量(KVA)*4000元/KVA;用電量:(1)住宅用電量 20-30 VA/平米; (2)其他用電量 40-50 VA/平米;十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）依據(jù):京稅字(1991) 805號標(biāo)準(zhǔn):（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權(quán)費-土地出讓金）*80%*適用稅率適用稅率:(1).按國家規(guī)定不納入計劃管理,投資額不滿5萬元的固定資產(chǎn)投資項目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其稅率為5%;(3).更新改造項