房地產(chǎn)價(jià)格的生態(tài)環(huán)境影響因素分析

1、房地產(chǎn)價(jià)格的生態(tài)環(huán)境影響因素分析房地產(chǎn)價(jià)格的生態(tài)環(huán)境影響因素分析房地產(chǎn)是我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)隨著房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)久不衰和社會(huì)體制構(gòu)造的縱深變革，從行政擴(kuò)及社會(huì)、由興起轉(zhuǎn)而興盛，并隨著國(guó)家根本政策和國(guó)內(nèi)外理論研究開(kāi)展不斷推進(jìn)，愈加包容生態(tài)環(huán)境影響的價(jià)值評(píng)估內(nèi)涵及與之相應(yīng)的估價(jià)應(yīng)用方法。一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)值由建造房地產(chǎn)所消耗或補(bǔ)償?shù)耐恋刭Y源、建材、勞動(dòng)力等的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)為受需求和供給比照變化影響而圍繞價(jià)值上下波動(dòng)的區(qū)間。價(jià)值決定論是本錢法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的理論根底。影響房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)的因素紛繁復(fù)雜，通常可分為一般因素、區(qū)位因素和個(gè)別因素。1、一

2、般因素，是指對(duì)廣泛區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格程度普遍有所影響的因素，如一定時(shí)期的利率程度、通脹率、產(chǎn)業(yè)信貸政策等，是否限購(gòu)、限貸等通常還會(huì)產(chǎn)生普遍的較大影響。區(qū)位因素，是指對(duì)某特定地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格程度有所影響的因素，如交通、環(huán)境污染、根底設(shè)施等，區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主導(dǎo)因素。個(gè)別因素，指與房地產(chǎn)自身狀況有關(guān)的影響因素，如土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)，房屋的樓層、面積、朝向、建筑質(zhì)量等。2、區(qū)位因素是房地產(chǎn)價(jià)格眾多影響因素中最主導(dǎo)的因素。房地產(chǎn)的區(qū)位概念涵蓋地理位置或坐落 、周邊環(huán)境包括自然生態(tài)環(huán)境、人文社會(huì)環(huán)境和景觀等 、交通便利度和配套設(shè)施包括城鎮(zhèn)根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施完善度等多個(gè)方面。環(huán)境中的自

3、然生態(tài)環(huán)境，統(tǒng)稱生態(tài)環(huán)境，側(cè)重于表現(xiàn)與人類親密相關(guān)的，影響人類生活和消費(fèi)活動(dòng)的各種自然包括人工干預(yù)下形成的第二自然 力量物質(zhì)和能量或作用的總和，包括生物因子如植物、動(dòng)物等和非生物因子如光、水分、大氣、土壤等，我國(guó)對(duì)生態(tài)環(huán)境的認(rèn)識(shí)已到達(dá)國(guó)家政策的高度，為各地、各行業(yè)普遍認(rèn)可。二、生態(tài)環(huán)境影響因素及其價(jià)值影響途徑1、生態(tài)環(huán)境影響因素的內(nèi)涵生態(tài)環(huán)境是指生物及其賴以生存繁衍的各種自然因素、條件的總和，是由生態(tài)系統(tǒng)和環(huán)境系統(tǒng)中的各個(gè)生物非生物元素共同組成的系統(tǒng)，包括人類活動(dòng)、植被群落、動(dòng)物棲息、土壤、水文、日照等及其互相作用形成的局地氣候、景觀、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量和相關(guān)環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題，其內(nèi)涵

4、非常豐富，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素多種多樣。第一是自然環(huán)境影響因素，表現(xiàn)為特定的地形地貌、地質(zhì)、水文、動(dòng)植物群落分布等的自然背景狀況，也就是房地產(chǎn)所依存的根本自然環(huán)境。第二是污染環(huán)境影響因素，突出表現(xiàn)為近年來(lái)人類不合理活動(dòng)造成的各種環(huán)境污染影響，如有毒有害氣體、揚(yáng)塵、污水、噪聲、垃圾堆放、電磁干擾等給房地產(chǎn)使用功能帶來(lái)的不利影響。第三是生物環(huán)境影響因素，自然界的微循環(huán)通過(guò)生物和微生物作用到達(dá)稀釋自凈，通過(guò)生物系統(tǒng)和生物與非生物系統(tǒng)的作用平衡維 護(hù)生態(tài)平衡和持續(xù)進(jìn)化，房地產(chǎn)工程是系統(tǒng)循環(huán)的分子之一。第四是景觀環(huán)境影響因素，表現(xiàn)為人的視覺(jué)美感、協(xié)調(diào)性，所謂賞心悅目。2、生態(tài)環(huán)境影響因素的價(jià)值影響途徑

5、1正負(fù)外部性與交互影響其他條件相近情況下，將生態(tài)環(huán)境影響因素視為外部性，生態(tài)環(huán)境會(huì)給區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格表現(xiàn)產(chǎn)生正反兩個(gè)方向的影響：原始的、優(yōu)良的、適度開(kāi)發(fā)生態(tài)環(huán)境下的房地產(chǎn)工程，生態(tài)環(huán)境因素對(duì)價(jià)值的影響是正向的，反之多為反向。對(duì)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)而言，由于資源開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，工業(yè)和人類活動(dòng)頻繁，導(dǎo)致目前較多的是反向影響，比方一個(gè)毗鄰煤化工或者鋼鐵廠的房屋往往表現(xiàn)出低于其他同類房屋的價(jià)格，正是由于可能存在的空氣或噪聲等污染環(huán)境給房地產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的負(fù)外部性。同時(shí)，生態(tài)環(huán)境是個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)工程本身也被納入這一系統(tǒng)，與生態(tài)環(huán)境發(fā)生交互影響，注重生態(tài)設(shè)計(jì)、適度開(kāi)發(fā)、保護(hù)環(huán)境的房地產(chǎn)工程往往容易融入所處的生態(tài)環(huán)境

6、系統(tǒng)，并與之相協(xié)調(diào)、共生。2直接影響與間接影響生態(tài)環(huán)境因素通過(guò)開(kāi)發(fā)本錢進(jìn)入房地產(chǎn)價(jià)值，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑稱為直接影響。詳細(xì)表現(xiàn)有三，一是處于較優(yōu)生態(tài)環(huán)境區(qū)位的土地價(jià)格往往較較差生態(tài)環(huán)境區(qū)位的土地價(jià)格高，二是處于較優(yōu)生態(tài)環(huán)境區(qū)位的房地產(chǎn)工程需要投入一定的本錢以保證工程本身在建立期和建成后仍能維持自身和區(qū)位周邊較優(yōu)生態(tài)環(huán)境因素，三是處于較差生態(tài)環(huán)境區(qū)位的房地產(chǎn)工程可能需要投入一定的治理本錢以確保工程定量化指標(biāo)符合國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境增強(qiáng)了人們對(duì)房地產(chǎn)使用價(jià)值擴(kuò)大的心理預(yù)期，比方景觀預(yù)期、安康預(yù)期等，進(jìn)而導(dǎo)致需求增加和價(jià)格期望值升高，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格抬升的影響途徑為間接影

7、響。直接影響和間接影響在生態(tài)環(huán)境因素作用于房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)同時(shí)存在。三、生態(tài)環(huán)境影響在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用方法1、房地產(chǎn)價(jià)格生態(tài)環(huán)境影響的經(jīng)濟(jì)損益分析房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估成果表達(dá)為基準(zhǔn)日的參考價(jià)格。如何將生態(tài)環(huán)境因素的影響納入貨幣化表現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格，要做的就是對(duì)作用于房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境影響做經(jīng)濟(jì)損益分析。可選用矩陣法做經(jīng)濟(jì)損益分析：第一步，細(xì)分確定影響工程指標(biāo)及影響方向，如空氣質(zhì)量，景觀資源，植被蓋度等工程指標(biāo)；第二步，對(duì)每個(gè)影響工程賦予不同權(quán)重合計(jì)為100%并視特定房地產(chǎn)合理賦值；第三步，通過(guò)市場(chǎng)類比調(diào)查或其他方式對(duì)個(gè)工程指標(biāo)賦值進(jìn)展貨幣化計(jì)量；第四步，根據(jù)指標(biāo)權(quán)重、貨幣化賦值綜合計(jì)算生態(tài)環(huán)境影響的貨幣

8、化價(jià)值，納入房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)核算體系。2、旅行費(fèi)用法和防護(hù)費(fèi)用法旅行費(fèi)用法和防護(hù)費(fèi)用法從正反兩個(gè)方向給出了定量化房地產(chǎn)價(jià)格生態(tài)環(huán)境影響的更直觀描繪。事實(shí)上，廣義上來(lái)說(shuō)，旅行費(fèi)用法和防護(hù)費(fèi)用法是分別基于生態(tài)環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格正向和反向影響的兩個(gè)估價(jià)方法群組。環(huán)境質(zhì)量將影響人們對(duì)一個(gè)旅游場(chǎng)所的需求。旅行費(fèi)用法用于評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格正向影響的生態(tài)環(huán)境因素價(jià)值，包括優(yōu)良的空氣質(zhì)量，清澈的水源，豐富的動(dòng)植物群落，靜謐的環(huán)境等，仿佛是進(jìn)入到某個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)旅行，或者說(shuō)到達(dá)了與之類似的輕松愉悅效果，因此，可以假定進(jìn)入該風(fēng)景區(qū)旅行的門(mén)票費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、時(shí)間的時(shí)機(jī)本錢等，近似的等于待估房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境因素影響的貨幣化價(jià)值。這一群組的評(píng)估方法本質(zhì)上屬于收益法類型。相反，存在負(fù)外部性生態(tài)環(huán)境影響的房地產(chǎn)都需要加以防護(hù)，以躲避或減輕因大氣污染、水污染、噪聲污染、電磁污染或者核污染等帶來(lái)的不利影響，防護(hù)費(fèi)用法以工程和貨幣化的表現(xiàn)反響出這種負(fù)向生態(tài)環(huán)