創(chuàng)新園區(qū)盈利模式打造知識經濟園區(qū)

1、創(chuàng)新園區(qū)盈利模式 打造知識經濟園區(qū) 廣州高新區(qū)政策研究室 高新區(qū)是我國發(fā)展高新技術產業(yè)的重點區(qū)域，是發(fā)展知識經濟的重要載體。知識產業(yè)盡管發(fā)展前景好、產出高，但是也具有投入大、周期長、風險高的特點。高新區(qū)要建設成為以知識經濟為主導的自主創(chuàng)新戰(zhàn)略高地、搶占世界高新技術產業(yè)制高點的前沿陣地，走出一條“創(chuàng)新驅動、戰(zhàn)略提升”的可持續(xù)發(fā)展路子，必須要對園區(qū)的盈利模式進行深入研究，主動創(chuàng)新園區(qū)盈利模式。 一、園區(qū)盈利結構 產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)聚集發(fā)展的平臺載體，其盈利模式實質是開發(fā)建設該平臺載體的開發(fā)主體的盈利模式，即政府和開發(fā)企業(yè)兩大主體的盈利模式。與兩大主體盈利模式相對應，也就存在著兩種不同的盈利結構。一是

2、政府盈利結構。政府層面的盈利有狹義和廣義之分，狹義指直接獲得的貨幣收益，也就是政府得到的財政收入；廣義的還包括經濟增長和就業(yè)，以及開發(fā)建設所帶來的技術溢出、產業(yè)結構升級、人力資本提升等社會效益。二是開發(fā)企業(yè)盈利結構。企業(yè)層面的收益主要包含土地經營收入、綜合服務收入、金融投資收入等方面。 （一）政府盈利結構 政府的收益主要體現(xiàn)在財政收入，主要來源于土地出讓金收入、稅費收入、國有企業(yè)收益等三部分。具體的盈利結構如下：（1）土地出讓金。包括生地出讓金和熟地出讓金收入。生地出讓金收入是指園區(qū)開發(fā)土地在完成規(guī)劃以及產業(yè)功能定位后，一次性出讓給開發(fā)企業(yè)或項目企業(yè)實現(xiàn)的收入。生地出讓金收入的實現(xiàn)往往發(fā)生在整

3、個園區(qū)開發(fā)建設相對較成熟或基本成型的時期，如某特定產業(yè)功能區(qū)或項目用地，并由于地價較低，收益的水平較低，所以在財政收入中所占的比例不高。熟地出讓金收入是指由政府投入或開發(fā)企業(yè)投入，完成土地“七通一平”基礎設施建設后的土地出讓金收入，是園區(qū)土地出讓的主要方式，在園區(qū)財政收入所占比例較高。（2）稅費收入。指園區(qū)企業(yè)上繳稅收園區(qū)留成部分收入和園區(qū)企業(yè)及相關機構行政事業(yè)收費收入。稅收收入主要有增值稅、流轉稅、所得稅、財產稅、資源稅等。收費收入是指園區(qū)政府機關或事業(yè)單位在提供公共服務、實施行政管理或提供特定公共設施的使用時，向受益人收取一定費用的收入形式。（3）國有資產收益。指園區(qū)政府憑借國有資產所有權

4、獲得的利潤、租金、股息，紅利、資金使用費等收入的總稱。以蘇州工業(yè)園為例，國資控股的房地產開發(fā)公司、市政服務公司等企業(yè)的利潤是園區(qū)財政收入的重要來源，在園區(qū)開發(fā)建設中有效發(fā)揮了骨干、支撐、示范、帶動作用，取得了良好的經濟效益和社會效益。 表1：政府盈利結構盈利來源與結構項目分類具體內容土地出讓金生地出讓金只是完成規(guī)劃或土地定位，未完成土地“七通一平”的土地出讓金收入熟地出讓金完成土地“七通一平”基礎設施建設后的土地出讓金收入稅費收入稅收收入增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、消費稅等規(guī)費收入行政事業(yè)性收費、罰沒收入等國有企業(yè)收益憑借控股或持股的國有資產所的權獲得的利潤、租金、

5、股息，紅利、資金使用費等收入 （二）開發(fā)企業(yè)盈利結構（1）土地經營收入。主要包括土地增值、租金收入、商業(yè)地產開發(fā)、住宅地產開發(fā)等收益。土地增值主要是指隨著園區(qū)基礎設施的完善，開發(fā)企業(yè)獲得的土地溢價的收益。租金收入主要是指開發(fā)企業(yè)出租其投資建設的標準廠房、商業(yè)樓宇等物業(yè)所獲得的收入。商業(yè)地產主要是開發(fā)企業(yè)投資建設園區(qū)配套的城市綜合體等商貿設施所獲得的出租或出售收入。住宅地產主要是指開發(fā)企業(yè)投資建設居民住宅所獲得出租或出售收入。（2）綜合服務收入。主要包括技術支撐服務、商務性服務、生活配套性服務、園區(qū)運營性服務等收益。技術支撐服務收入是指通過建設園區(qū)研發(fā)、中試、檢驗檢測等公共技術服務平臺為園區(qū)產業(yè)

6、提供相應的支撐和服務，并通過收費獲取的收益。商務性服務收入是指有償提供融資租賃、知識產權、技術咨詢、技能培訓、服務外包、軟件服務、人力資源等高端性服務而獲取的收益。生活配套性服務收入是指有償提供住宿、餐飲、娛樂、商貿、醫(yī)療等服務獲得的收益。園區(qū)運營性服務收入主要是指通過提供物業(yè)管理、污水處理、環(huán)境衛(wèi)生等公共性服務獲取的收益。（3）金融投資收入。主要包括風險投資和資本運作等方面的收益。風險投資收入主要是指開發(fā)企業(yè)自己設立專業(yè)性的產業(yè)投資基金或者聯(lián)合其它企業(yè)共同設立專業(yè)性的投資基金，通過對發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒊砷L性強的企業(yè)進行投資或者控股，分享企業(yè)成長收益所獲的收入。資本運作收入是指開發(fā)企業(yè)通過上市融資、

7、證券交易、企業(yè)內部業(yè)務重組或者收購兼并企業(yè)等而獲得的收益。 Ø  風險投資Ø  資本運作Ø  技術支撐服務Ø  商務性服務Ø  生活配套性服務Ø  園區(qū)運營性服務Ø  土地增值Ø  租金收入Ø  商業(yè)地產開發(fā)Ø  住宅地產開發(fā) 金融投資收入綜合服務收入土地經營收入 圖1：開發(fā)企業(yè)盈利結構 二、影響園區(qū)盈利的因素 園區(qū)能否實現(xiàn)盈利，受制于多方面因素的影響，歸納起來主要有以下幾個方面：（一）開發(fā)模式一

8、般來說，政府主導的開發(fā)模式具備集中統(tǒng)一、權威性高、規(guī)劃性強以及辦事效率高的特點，但容易造成政府的負擔過大，可持續(xù)性差。企業(yè)主導的開發(fā)模式下，開發(fā)公司是開發(fā)建設主體，自主承擔園區(qū)的開發(fā)、建設、發(fā)展、管理和服務職能，也是投融資和收益的主體，承擔最終的損益。在這種開發(fā)模式下，園區(qū)開發(fā)完全是企業(yè)的經營行為，利益最大化是開發(fā)主體追求的最終目標。政企混合型開發(fā)模式，管委會主要承擔行政管理和公共服務職能，開發(fā)建設主要交由獨立開發(fā)企業(yè)承擔。這一開發(fā)模式既有利于發(fā)揮政府的作用，又能發(fā)揮市場機制的作用，責權明確，有利于充分調動社會資源投入，發(fā)揮企業(yè)的能動性，提供投融資的收益率和開發(fā)建設的效率，是園區(qū)保持適度盈利水

9、平的比較理想的開發(fā)模式。（二）產業(yè)類型傳統(tǒng)的加工制造業(yè)等勞動密集型產業(yè)對園區(qū)環(huán)境要求相對較低，對園區(qū)的稅收貢獻也相對較大，但是由于其污染大、能耗高、競爭力較弱，不利于園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。以高科技為主導的戰(zhàn)略性新興產業(yè)，盡管對園區(qū)的環(huán)境高，具有高投入、高風險、長周期的特點，需要較長時間的培育和發(fā)展，但效益高，具備較好的盈利能力，經濟和社會效益顯著，是保證園區(qū)獲得相對較高盈利水平的重要因素。（三）基礎設施及配套服務基礎設施及配套服務是園區(qū)發(fā)展與盈利的重要基礎。完善的基礎設施和配套服務，有利于吸引高端企業(yè)和人才、研發(fā)機構等高端創(chuàng)新資源，為園區(qū)發(fā)展帶來可持續(xù)的收入，增強園區(qū)的盈利能力。同時，引入社會資本

10、參與基礎設施建設，也有利于降低園區(qū)開發(fā)成本，提高園區(qū)盈利水平。（四）優(yōu)惠政策國內外高新區(qū)、開發(fā)區(qū)等產業(yè)園區(qū)的開發(fā)實踐證明，優(yōu)惠政策是吸引投資、集聚海內外企業(yè)和人才的重要手段，是影響園區(qū)盈利水平的重要因素。在國內外產業(yè)園區(qū)招商引資競爭激烈的背景下，政府爭取和制訂出臺不同層次的優(yōu)惠政策，尤其是爭取國家層面的政策，將大大地增強園區(qū)的競爭力，是園區(qū)提高盈利水平的重要條件。（五）土地規(guī)劃與經營 科學的土地利用總體規(guī)劃和管控經營是實現(xiàn)土地高效利用及園區(qū)盈利的重要前提。根據(jù)園區(qū)的發(fā)展定位和產業(yè)發(fā)展重點，堅持先規(guī)劃后建設原則，按照土地利用規(guī)劃及園區(qū)開發(fā)建設時序，對土地開發(fā)建設進行合理管控，對園區(qū)載體及發(fā)展項目

11、進行科學策劃和高標準建設，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，將有利于促進園區(qū)土地增值和可持續(xù)利用，增強園區(qū)盈利能力。（六）商業(yè)環(huán)境 營商環(huán)境的好壞，是影響投資者投資決策的關鍵因素之一，對園區(qū)實現(xiàn)盈利有著至關重要的影響。完善的產業(yè)鏈配套、創(chuàng)新資源的有效供給、良好的知識產權保護、高效便捷的政府服務等營商要素，是吸引創(chuàng)新型企業(yè)和國際化人才落戶的重要條件，是園區(qū)強化盈利能力的“軟資本”。 圖2：園區(qū)盈利的影響因素三、園區(qū)盈利模式的階段性特征園區(qū)處于不同發(fā)展階段，其盈利模式也有很大的不同，盈利來源和結構有明顯區(qū)別。準確把握園區(qū)的階段性特征，是合理確定園區(qū)主導盈利模式、恰當尋找園區(qū)盈利環(huán)節(jié)、正確培養(yǎng)園區(qū)盈利能力的前提和

12、基礎。一是起步期盈利模式。此階段是園區(qū)知識要素集聚階段，園區(qū)發(fā)展環(huán)境不完善，重點是基礎設施及土地開發(fā)建設、招商引資和集聚知識、人才、研發(fā)機構等要素，進入園區(qū)內的知識型企業(yè)較少，企業(yè)產生的稅收收入較少，土地經營收益特別是房地產開發(fā)收益是園區(qū)收入及盈利的主要來源。這一時期，園區(qū)盈利來源及模式較為單一，政府的盈利來源主要是土地出讓金，開發(fā)企業(yè)的盈利來源主要是土地經營收益特別是房地產開發(fā)收益。二是成長期盈利模式。此階段是園區(qū)知識產業(yè)集聚發(fā)展階段，園區(qū)發(fā)展環(huán)境日益成熟，知識型企業(yè)集聚越來越多，規(guī)模不斷擴大，園區(qū)開發(fā)建設的收入及盈利渠道逐漸增加。此階段，政府盈利來源主要為土地收益、知識企業(yè)稅收和綜合服務收

13、入，開發(fā)企業(yè)盈利來源主要為房地產經營收入、投資收入和綜合服務收入。三是成熟期盈利模式。此階段是園區(qū)知識品牌集聚及標準化階段，園區(qū)發(fā)展環(huán)境優(yōu)良，集聚了大量知名的標準化生產的知識型企業(yè)，園區(qū)除獲得房地產經營收入、企業(yè)稅收和綜合服務收入之外，還獲得金融投資收入、知識輸出收入和知識品牌收入，但以高端知識經濟收入為主，且所占比重逐步提高，收入來源呈現(xiàn)多樣化、持續(xù)性和高端化特征。這一階段，政府盈利的主要來源包括企業(yè)稅收、國資經營收入、綜合服務收入和品牌輸出收入，開發(fā)企業(yè)盈利的主要來源包括房地產經營收入、金融投資收入、綜合服務收入。 圖3：園區(qū)盈利模式的階段性特征 四、構建可持續(xù)發(fā)展的高端盈利模式的路徑選擇

14、盡管高新區(qū)是發(fā)展高新技術產業(yè)為主的產業(yè)園區(qū)，但受制于發(fā)展階段、產業(yè)基礎等因素的影響，我國仍有不少高新區(qū)盈利模式是以土地開發(fā)及物業(yè)出租為基礎、以制造業(yè)為主導、以勞動力為支撐的低端價值鏈為重點的盈利模式。要真正將高新區(qū)建設成為以知識經濟為主導的園區(qū)，需要對園區(qū)的開發(fā)建設模式、管理運營模式、土地經營模式、招商引資模式、產業(yè)發(fā)展模式進行科學規(guī)劃設計，著力構建起以知識型高端產業(yè)為主導、以高端人才為支撐、以高品質環(huán)境為保障的高端價值鏈為核心的盈利模式。 高端產業(yè)為主導 知識經濟園區(qū)高端盈利模式 管理運營模式u  企業(yè)先行u  政府推動u  市場運作招商引資模式u 

15、門檻準入u  靶向招商u  評估跟蹤高品質環(huán)境為保障高端人才為支撐產業(yè)發(fā)展模式u  知識引領u  創(chuàng)新驅動u  產城融合土地經營模式u  科學規(guī)劃u  合理調控u  節(jié)約集約開發(fā)建設模式u  前瞻規(guī)劃u  滾動開發(fā)u  多元投入 圖4：知識經濟園區(qū)高端盈利模式 （一）構建前瞻規(guī)劃、滾動開發(fā)、多元投入的開發(fā)建設模式一是高標準謀劃基礎設施建設。吸取道路及市政基礎設施反復開挖修補、公共服務設施建成后不適應發(fā)展需要等造成資金資源浪費的教訓，精心規(guī)劃設計，按照從容建設、精品發(fā)展、百年不落后的原則

16、，以超前理念、先進適用技術（如節(jié)能與低碳技術）、優(yōu)質材料等，高標準、精細化推進園區(qū)道路交通、市政、環(huán)保、公共服務等各類基礎設施建設，將園區(qū)基礎設施建設成為經得起歷史考驗的精品工程。同時，加強資金預算及績效評估工作，做到投入精打細算、使用勵行節(jié)約、結果考核監(jiān)控和項目效益最優(yōu)化，減少各類建設項目及管理服務資金投入浪費。二是實行分步實施、滾動開發(fā)。按照統(tǒng)一規(guī)劃、分期建設、重點突破的要求，首先規(guī)劃建設一定范圍的起步區(qū)，促進產業(yè)與人口集聚，并以此為基礎，依托起步區(qū)開發(fā)獲取的土地收入和稅收，循序推進園區(qū)整體開發(fā)建設，實現(xiàn)開發(fā)一片、建成一片、收益一片，走“以園建園、以園養(yǎng)園、以園興園”的滾動建設發(fā)展之路。三

17、是多渠道籌集資金。破解園區(qū)開發(fā)建設的資金瓶頸，要著力構建“投資主體多元化、融資方式多樣化、運作方式市場化”的新機制，采取“融資運作、經營生財、滾動發(fā)展”的策略，通過資本置換、BOT（建設+經營+移交）、TOT（移交+經營+移交）、PPP(公共部門與私人企業(yè)合作制)等方式吸收各種社會資本參與園區(qū)開發(fā)建設，建立健全多個投資主體共同參與的多元投資共建體系。 （二）構建企業(yè)先行、政府推動、市場運作的開發(fā)運營模式一是充分發(fā)揮企業(yè)主導先行作用。充分發(fā)揮企業(yè)高效運作實施、市場高效配置資源的優(yōu)勢，積極吸納國內實力雄厚的央企、創(chuàng)新型科技大企業(yè)、盈利能力強的優(yōu)質民企、基金投資公司和國外優(yōu)質企業(yè)、國際主力機構等戰(zhàn)略

18、投資者，或根據(jù)園區(qū)功能成立專業(yè)項目公司，參與園區(qū)各功能區(qū)的土地開發(fā)、基礎設施建設、資金籌措、營運管理、招商引智、創(chuàng)新服務等建設工作，形成各個主體聯(lián)合開發(fā)、相互補充、相互競爭的開發(fā)格局，讓企業(yè)真正成為園區(qū)開發(fā)的主力軍和先行者。 二是提升政府宏觀指導水平。政府應改變傳統(tǒng)的大包大攬的“政府主導”模式，減少對微觀經濟領域的干預，將重點轉向對園區(qū)發(fā)展進行宏觀統(tǒng)籌協(xié)調，把握園區(qū)開發(fā)建設的導向和整體態(tài)勢，加強對規(guī)劃、投資決策以及項目建設和運營中的政策指導，制定技術標準和監(jiān)管守則，強化服務意識，為企業(yè)營造良好的投資、經營環(huán)境。三是遵循市場經濟發(fā)展規(guī)律。充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，在園區(qū)開發(fā)建設、運營管理

19、、產業(yè)發(fā)展、招商引資、品牌推廣等方面充分發(fā)揮市場的優(yōu)勢，廣泛引進社會資本的投入，充分調動企業(yè)、戰(zhàn)略投資者的積極性，提升園區(qū)開發(fā)建設效率和園區(qū)盈利水平。（三）構建科學規(guī)劃、合理調控、節(jié)約集約的土地經營模式一是科學規(guī)劃策劃土地功能?？茖W的土地利用總體規(guī)劃是實現(xiàn)土地高效利用的重要前提，合理的項目策劃包裝是實現(xiàn)土地升值的重要手段。要堅持先規(guī)劃后建設的原則，制訂科學的土地發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，明確不同地段的土地用途、配套設施和發(fā)展目標。同時，可聘請國內外知名的專業(yè)策劃團隊，對園區(qū)的某些功能區(qū)進行系統(tǒng)、科學的包裝策劃，明確優(yōu)勢，凸顯特色，吸引戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)土地的增值升值。二是合理調控土地開發(fā)時序。可借

20、鑒蘇州工業(yè)園的“養(yǎng)地”經驗，將園區(qū)的中心地帶、交通要道和地鐵沿線、湖泊周邊等區(qū)域未來增值潛力較大的土地儲備起來，合理安排這些區(qū)域的建設時序，待土地升值到一定幅度后再出讓該地塊，用不斷升值的土地來促進園區(qū)良性循環(huán)建設，最大限度地提高土地資源效益。三是提升土地集約節(jié)約利用水平。針對項目投資強度和預審評估的效益合理安排項目用地，嚴格規(guī)范用地條件，把有限的用地指標優(yōu)先安排給重大知識創(chuàng)新項目和高新技術項目，嚴禁給落后產業(yè)項目供地。引導入園企業(yè)建設多層樓宇，促進從平面發(fā)展到立體發(fā)展、從向土地要效益到向空間要效益轉變，以用地高效產出實現(xiàn)經濟的總體平衡。（四）構建門檻準入、靶向招商、評估跟蹤的招商引資模式一是

21、嚴把項目準入關。積極實施“招商選資”策略，堅持經濟與社會、生態(tài)效益兼顧，以項目投資率、產出率、財政貢獻率、科技貢獻率、人才結構率和節(jié)能降耗率等指標為核心，制定嚴格的產業(yè)項目準入評價指標體系，著力引進知識密集、技術密集、人才密集的高端產業(yè)和產業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)，重點引進科技含量高、創(chuàng)新能力強、對產業(yè)發(fā)展有帶動作用的龍頭項目，對產業(yè)鏈提升起關鍵作用的高端項目和戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目，力求在有限的土地資源上產生最大的效益。二是開展“靶向招商”。以產業(yè)園區(qū)化、園區(qū)特色化為重點，強化產業(yè)統(tǒng)籌，系統(tǒng)研究制定全區(qū)產業(yè)布局規(guī)劃和招商計劃。深入研究園區(qū)主導產業(yè)的產業(yè)鏈條，分析產業(yè)成長路線、產業(yè)核心節(jié)點、產業(yè)戰(zhàn)略布局，全面掌握整個產業(yè)鏈的現(xiàn)狀、未來的產值發(fā)展空間，了解產業(yè)鏈的核心研發(fā)機構有哪些、核心創(chuàng)新人才有哪些、核心龍頭企業(yè)有哪些，以及它們分布在哪里，建立靶向企業(yè)項目庫，主動上門進行“靶向招商”。加大產業(yè)鏈招商、基地化招商、精細化招商力度。三是加強項目后期評估。完善項目效益評估體系，建立企業(yè)誠信評估體系，將項目履約與土地供給、政策扶持相掛鉤。對于不按合同履約、拿地后提