園區(qū)選址十大坑-園區(qū)選址路上的十大陷阱分析

1、園區(qū)選址十大坑，掉進(jìn)去兇多吉少導(dǎo)讀：園區(qū)選址避坑指南.地段為王是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亙古不變的鐵律。筆者經(jīng)常和大家說，只要選址對(duì)了，項(xiàng)目就成功了一大半。但話又說回來，選址是一個(gè)復(fù)雜的技術(shù)活兒，政府、中間人、咨詢機(jī)構(gòu)、投資人.大家表面看起來像一個(gè)利益共同體，卻又各投其好，各有各的如意算盤。所以，我們經(jīng)常能看到開發(fā)商仔細(xì)甄別、精打細(xì)算，以為自己終于找對(duì)了位置，其實(shí)是被賣了還在幫著別人數(shù)錢。今天，筆者總結(jié)選址路上的十大陷阱，以幫助各位園區(qū)同仁避坑。正文：01第一坑：挑戰(zhàn)陌生城市開發(fā)商選址，有兩種常規(guī)打法，一種是實(shí)力雄厚的開發(fā)商，它們通常會(huì)選擇到一、二線城市拿地；另一種是中小開發(fā)商，它們?cè)诖蟪鞘腥狈Ω?jìng)爭(zhēng)力，但退而

2、求其次，深耕本地，也能活得滋潤(rùn)。但偏偏有些開發(fā)商要反其道而行之，降維打擊，到一個(gè)陌生的小城市去拿地。殊不知，強(qiáng)龍壓不過地頭蛇才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的常態(tài)，園區(qū)開發(fā)并不僅僅是拼資金（當(dāng)然，錢也是必不可少的因素），對(duì)當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度，政治環(huán)境是否適配，在當(dāng)?shù)厥欠裼腥嗣}關(guān)系等等都決定著項(xiàng)目的生死。一家開發(fā)商初來乍到，固然有名氣和資金，卻很難得到當(dāng)?shù)卣湃?，加之本身不熟悉?dāng)?shù)貭I(yíng)商環(huán)境、不了解本地市場(chǎng)水深水淺，在當(dāng)?shù)匾矝]有政商人脈，極有可能變成別人砧板上的魚肉，任人宰割。02第二坑：低價(jià)拿郊區(qū)土地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最大誘惑是享受招商政策，低價(jià)拿地。很多開發(fā)商以政策優(yōu)惠帶限制條件拿一塊偏遠(yuǎn)的

3、空地，此時(shí)是挺興奮的，覺得自己占了便宜。但開發(fā)完后發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本高（比住宅高），開發(fā)周期長(zhǎng)，新區(qū)寫字樓根本賣不動(dòng)。賣不動(dòng)就想辦法吧，想先做招商運(yùn)營(yíng)，把氛圍搞起來就好賣一點(diǎn)，但又發(fā)現(xiàn)招商難度超乎想象，更要命的是周圍還有許多工業(yè)用地研發(fā)用地也建寫字樓，他們價(jià)格低，你根本租不過他們，這時(shí)項(xiàng)目就進(jìn)入了漫長(zhǎng)的糾結(jié)、換人、等待之中，一個(gè)項(xiàng)目在銷售環(huán)節(jié)拖個(gè)3-5年也正常，不虧損已是高水平，還哪里敢談利潤(rùn)；更何況，一座新城往往要五到十年時(shí)間積攢人氣，你早期進(jìn)來周邊壓根沒有配套，等氛圍成熟了，你也被拖垮了，淪為別人的墊腳石。03第三坑：過于相信居間方居間方是一個(gè)龐大的組織，來自政府、銀行、開發(fā)商、企業(yè)人員都有，套

4、路更是層出不窮，他們往往會(huì)夸大項(xiàng)目的質(zhì)地，吹噓自己的政府關(guān)系，為了拿到居間費(fèi)，他們能把黑的說成白的，最后再告訴你，這是一塊百年難遇的黃金地塊，手慢無，錯(cuò)過拍大腿！殊不知，偌大的城市，優(yōu)質(zhì)土地就那么幾幅，好的資源都早就被圈里人占著，剩下比較差的項(xiàng)目再委托居間方推介出去，做這樣的地，如果你沒有通天本事，進(jìn)去基本穩(wěn)賠不賺。04第四坑：迷信咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)行業(yè)了解不深的開發(fā)商，第一個(gè)項(xiàng)目通常會(huì)找專業(yè)機(jī)構(gòu)來做選址咨詢。專業(yè)的人做專業(yè)的事兒，這句話本身沒錯(cuò)，但有個(gè)前提對(duì)方要能擔(dān)得起專業(yè)二字?，F(xiàn)實(shí)中，找到一個(gè)靠譜的咨詢機(jī)構(gòu)，概率和相親碰到帥哥美女的概率差不多。首先，很多開發(fā)商并不習(xí)慣為知識(shí)付費(fèi)，尤其是聽到一份

5、PPT就要幾十萬、甚至上百萬，立馬啟動(dòng)心理防御機(jī)制，開啟砍價(jià)模式，結(jié)果由于預(yù)算壓縮的厲害，請(qǐng)來的咨詢機(jī)構(gòu)要么沒有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，全靠理論和邏輯堆砌；要么是拍腦袋決策，再用各種模型和數(shù)據(jù)佐證自己的結(jié)論；更有甚者可能引來騙子，拿了首付款就消失那種。退一步說，即便你不差錢，請(qǐng)到國(guó)際最著名的咨詢公司，也不能確保萬無一失。首先，大行的業(yè)務(wù)繁多，不可能組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)專門為你服務(wù)，除了匯報(bào)節(jié)點(diǎn)人多些，平時(shí)真正負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可能只有1-2人；另外，即便是大行也不一定完全熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，如果一味迷信咨詢機(jī)構(gòu)的結(jié)論，很可能會(huì)陷入認(rèn)知偏差中，無法自拔。05第五坑：相信規(guī)劃一成不變一些開發(fā)商翻看政府的五年、十年規(guī)劃，一幅幅宏偉藍(lán)圖

6、呈現(xiàn)出來，看得眼睛直放光，尤其當(dāng)聽說某某大企業(yè)都來了（當(dāng)然極有可能雙方只是聊過，或者只簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，沒有實(shí)質(zhì)性內(nèi)容），腦子一熱就跟著殺了進(jìn)去。然而，黨委政府一屆任期只有五年，一旦換屆，一些新領(lǐng)導(dǎo)為了在短時(shí)間內(nèi)顯示自己駕馭地方經(jīng)濟(jì)能力，通常不會(huì)吃前任的老本，而要另起爐灶，想方設(shè)法打造全新的樣板工程，園區(qū)的戰(zhàn)略地位可能因此一落千丈；還有開發(fā)商通過前任政府獲得了一些特殊的優(yōu)惠政策（有些還可能是違規(guī)的），當(dāng)政府換屆時(shí)，原來許諾的條件很可能無法兌現(xiàn)。06第六坑：拿地貪大求多開發(fā)商拿地，并不是越多越好。一方面，土地拿得多，意味著更高的拿地成本，如果是分批供地還好，要是整體拿地，不僅短期資金鏈承壓，后

7、期的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)成本也更高；況且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)，徹底回款往往要數(shù)年甚至十幾年時(shí)間，期間需要開發(fā)商有充足的現(xiàn)金支撐。更何況，拿地多也意味著政府對(duì)你有更高的要求，如果你拿了上千畝地，哪怕一期工程做得再好，也很難達(dá)到政府的預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致雙方更早地陷入到零和博弈當(dāng)中。具體來說，對(duì)資金實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商，可以拿大地塊，這樣可以利用品牌和實(shí)力給予土地更多溢價(jià)，獲取更大的收益；而資金實(shí)力一般的開發(fā)商則更應(yīng)該拿小地塊，這樣投入處于可控狀態(tài)，便于控制開發(fā)節(jié)奏。07第七坑：盲目獲取二手地與高門檻的政府招拍掛相比，通過收購(gòu)或入股其他企業(yè)獲取土地（業(yè)內(nèi)稱為二手地）的方式無疑更容易操作，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，通

8、過購(gòu)買二手地曲線進(jìn)入一、二線城市，也成了一些缺乏品牌和操盤實(shí)力的中小開發(fā)商彎道超車的手段。但值得我們警惕的是：拿二手地，風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一手地，二手地，除了產(chǎn)權(quán)是否明晰、地塊是否干凈、是否符合規(guī)劃，土地年限、土地增值稅、土地款滯納金等，都是需要開發(fā)商考量的因素，如果盡調(diào)不到位、或者賣方故意隱瞞而未察覺，很可能陷入萬劫不復(fù)。08第八坑：項(xiàng)目信息誤判在政府面前，開發(fā)商處于弱勢(shì)地位，政府對(duì)地價(jià)、規(guī)劃條件、付款節(jié)奏等都做了詳細(xì)規(guī)定，而對(duì)于用地紅線、周邊情況、地質(zhì)狀況等卻不會(huì)做完全的說明，這些都需要開發(fā)商自己去全面、深入勘探，如果未能將各類不利因素排查到位，可能會(huì)對(duì)后續(xù)開發(fā)產(chǎn)生不利影響。09第九坑：為情懷買單有些老板比較豪氣，一看到家鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)頓感親切，推杯換盞間便應(yīng)允下來，本想著老家的人脈、政策、風(fēng)土人情都熟悉，正好借此機(jī)會(huì)大干一場(chǎng)。卻不想我真心待人，人卻不真心待我，領(lǐng)導(dǎo)嘴里說著很