水印江南美食街招商方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上水印江南美食街招商方案二00九年四月 第一部分 招商總體思路 第二部分 ： 招商實施計劃目錄前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)作成功與否就看是否能按計劃成功招商。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)來說與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。可見招商在地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位。 地產(chǎn)商業(yè)的招商時間存在很多不確定性，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個招商階段。就餐飲、娛樂、休閑行業(yè)業(yè)態(tài)的主力店群招商一般集中在項目施工至正負(fù)零后到項目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要

2、集中在項目主體封頂和項目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項目統(tǒng)一開街的整個過程。招商難度大的主要原因在于主力店群對項目業(yè)態(tài)化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進(jìn)度會直接影響到中小店群的入駐。商業(yè)項目功能分區(qū)的劃分會直接影響各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應(yīng)的主力店及特色店可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營有很大的幫助。反之，則整個項目服務(wù)功能可能不盡理想，更是影響了項目整體的經(jīng)營。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重要因素。合理的招商推廣策略是招商工作順利開展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項目資金回籠計劃和招商效果，招商推廣策

3、略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計、項目營銷推廣方案等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作投資少、效率高。第一部分 招商總體思路招商總體思路本部分關(guān)鍵詞 keywords入市時機(jī)招商經(jīng)營模式策略招商優(yōu)惠條件 一 、招商入市時機(jī)規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時機(jī)及方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。項目招商入市時機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾個方面因素：1、項目入市宣傳時間 目前項目的選房權(quán)認(rèn)籌階段已經(jīng)開始，選擇在此階段招商入市，既為項目的銷售造勢，又為正式招商積累有效客戶。2、宣傳造勢入市 入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對客戶心理具有較大的

4、影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商做市場鋪墊。屆時將根據(jù)項目施工進(jìn)度及銷售招商進(jìn)度制定媒體投放計劃。3、有控制入市 根據(jù)選房策略分期、分批、有節(jié)奏地推出市場，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。建議本項目“先行造勢，租售并舉”，以核心租戶（主力店、品牌商家）的入駐（簽約）來帶動銷售。本項目的銷售操作思路是通過核心租戶在各層不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過“品牌商家”（在當(dāng)?shù)乇容^具有影響力的餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者，如：舍得粥俯等）的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動各套的銷售以及順利完成價格的初步拉開。綜合以上因素，根據(jù)項目運(yùn)作

5、的要求確定本項目從2009年4月份開始進(jìn)行主力店的正式招商工作。4、餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的招商與項目施工進(jìn)度的緊密結(jié)合（1）主力店與次主力店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：首先，主力店增設(shè)分店主要是考慮宏觀環(huán)境、企業(yè)運(yùn)作、市場占有率、品牌提升、投資前景等多項因素，所以他對分店的選址要求是非常嚴(yán)格的。其次，該類分店一次性投資成本相對較大，尤其是裝修成本、物料準(zhǔn)備、人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節(jié)約成本和避免二次改造的角度來看，主力店的招商一般集中在項目施工至正負(fù)零后到項目主體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據(jù)分店的店面的設(shè)計要求、裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間布局及配備的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施等方面，不僅可以提供自由發(fā)揮的

6、空間，同時可以及時與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項目大原則的前提下，為其適當(dāng)給予調(diào)整。（2）對于中小店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：由于中小店則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，同時中小店是否入駐，在很大程度上會受國內(nèi)外知名連鎖企業(yè)的入駐直接影響，這是“領(lǐng)袖風(fēng)采”和“蝴蝶效應(yīng)”的直接寫照，所以，中小店的招商主要集中在項目主體封頂和項目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項目統(tǒng)一開街的整個過程。當(dāng)然項目建設(shè)期間，可同步進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。二、招商對象特征分析1、業(yè)態(tài)業(yè)種分布業(yè)態(tài)組合沒有固定的比例，一般來講，商業(yè)街的餐飲、娛樂、休閑所占的比例為4：3：3。各業(yè)態(tài)具體所占比例，應(yīng)根據(jù)商圈的特點(diǎn)進(jìn)行

7、調(diào)整，做到資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)，并凝聚各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。商業(yè)街必須由優(yōu)勢互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合而成。其中不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會保持上升趨勢。娛樂、休閑業(yè)在商業(yè)街中的地位也舉足輕重，而且發(fā)展勢頭很迅猛。根據(jù)昌樂商業(yè)市場空白點(diǎn)和我司的商業(yè)資源整合，本項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進(jìn)行具體的招商細(xì)分（總按約16130/3平方米）業(yè)態(tài)餐飲娛樂休閑業(yè)種中餐、西餐等量版式KTV、足療、洗浴等咖啡館、商務(wù)賓館、茶社等比例50%35%15%面積80654032.53226招商面積26881881806意向商家中餐廳2家、西餐廳1家量版式KTV1家、足浴2家

8、茶社、咖啡館各1家2、招商對象定位因本項目定位于“集餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)”，經(jīng)營者應(yīng)定位為：（1） 國內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌（針對連鎖企業(yè)、加盟或聯(lián)營企業(yè)）；（2） 主要以濰坊、昌樂周邊縣市及昌樂本地大中型餐飲、文化、娛樂項目經(jīng)營者。3、招商暫定單位 因本項目業(yè)態(tài)組合和面積配比均遵循市場原則而定，所以我們所要考慮的意向商家必須也要遵循這個原則，根據(jù)項目房源狀況及招商要求，我們暫定招商房位如下：A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)12345612345678123456781231234567812345678A2：745.51平米B4：346.4平米C3：267.6平

9、米D3：1189.9平米E8：514。6平F5：765.4平米中餐、足浴、KTV茶館、中餐館中小餐館中餐館咖啡、西餐中餐、足浴、KTV、西餐招商說明招商暫定單位6家，共計招商暫定面積約為：3829.41平方米，在實際招商過程中會根據(jù)商家情況調(diào)整。三、經(jīng)營模式與招商策略 經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，本項目才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。招商與經(jīng)營模式 統(tǒng)一管理 多元招商 整合策略 完善政策 合理回報在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了相應(yīng)招商與經(jīng)營模式：多元招商、統(tǒng)一管理、整合市

10、場、完善政策、合理回報。1、多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用返租的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。本項目的招商可采用聯(lián)營、加盟或租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家可考慮采用聯(lián)營或加盟方式展開，中小商戶以租賃為主。2、統(tǒng)一管理（1） 本項目應(yīng)采取統(tǒng)一管理的模式，杜絕臟、亂、差現(xiàn)象的出現(xiàn)，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，維護(hù)商業(yè)環(huán)境。（2） 項目開街前期，聯(lián)合主力商家針對消費(fèi)者進(jìn)行全方位包裝，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全昌樂市民都熟知本項目，吸引其來此消費(fèi)。（3） 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，給消費(fèi)者一個享受的娛樂天堂。

11、旨在打造昌樂餐飲、娛樂、休閑行業(yè)新中式食尚文化，即實現(xiàn)水印江南美食街提出 “走進(jìn)寶石城，做客美食街” 的昌樂休閑消費(fèi)理念。3、整合策略 整合功能，集購物、餐飲、休閑、觀光等功能于一體。 整合空間，進(jìn)行合理業(yè)態(tài)業(yè)種布局。 整合招商，與投資者達(dá)成代租意向，進(jìn)行統(tǒng)一招商。 整合推廣，整個項目前期由物業(yè)管理公司聯(lián)合主力店進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳推廣。4、完善政策 本項目應(yīng)完善經(jīng)營服務(wù)與物業(yè)服務(wù)功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和收益保障上，提升軟環(huán)境的市場核心競爭力，并同時強(qiáng)化業(yè)主托管和商戶統(tǒng)管措施，提高物業(yè)管理水平和綜合服務(wù)能力。（1） 稅費(fèi)減免政策 向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條

12、龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營的商戶受益。（2） 成立物業(yè)管理公司 成立物業(yè)管理公司的主要職能有兩個方面：一方面是為本項目的后期經(jīng)營及統(tǒng)一管理提供服務(wù)，并為商戶之間搭建有效的溝通平臺，特別是作為項目招商期的重要成員，積極協(xié)助項目開展招商；另一方面為商戶整合行政上所有的相關(guān)服務(wù)。本項目的商戶就有了更多的服務(wù)保障，經(jīng)營信心自然更加高漲。項目管物業(yè)理公司的成立為本項目誠信經(jīng)營的軟環(huán)境添加了一個重要的砝碼。（3） 建立行業(yè)同盟 通過與政府部門，消費(fèi)者協(xié)會、餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會、銀行等機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，積極提升經(jīng)營者對本項目的經(jīng)營信心。建立行業(yè)同盟，為水印江南美食街的長期發(fā)展提供戰(zhàn)略保障。（4） 倡導(dǎo)聯(lián)合營銷理

13、念，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作 建議本項目聯(lián)合主力商家，多途徑、多方式地推廣本項目，同時推廣商業(yè)經(jīng)營品牌，目標(biāo)是不但打造項目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項目與其利益捆綁，同舟共濟(jì)，從而增強(qiáng)經(jīng)營者對本項目的歸屬感與信任感。5、合理回報（1）保證發(fā)展商和商家合理的收益，實現(xiàn)雙贏。（2）通過項目招商成功，達(dá)到整體機(jī)能的完善，帶動租賃價格的提升，使本項目大、小業(yè)主和經(jīng)營者均獲得良好的回報。（3）通過主力商家的不斷進(jìn)駐，促進(jìn)剩余房源的銷售和價格持續(xù)提升。四、招商核心策略1、主力商戶優(yōu)先招商本項目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、國際、國內(nèi)名店要提前招商，其

14、他隨后進(jìn)行。主力店是商業(yè)項目吸納客源的錨固釘，對商業(yè)項目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項目中處于核心地位。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一：主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著領(lǐng)袖風(fēng)采的作用，對項目的形象、銷售會產(chǎn)生一定的影響力，可在較大程度上促進(jìn)項目其他商戶的招商，同時主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業(yè)街的附加值和投資者信心。第二：與主力店的招商談判通常需要一個較長的時間，需要應(yīng)付繁瑣漫長的拉鋸式談判。 因此，本項目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，應(yīng)該以大帶小，即核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對本項目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項目的品牌形象，主力客戶群、經(jīng)營前景、人流量和

15、人流動線等。2、 品牌商戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)整個項目的招商工作。每個行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，具有重要的帶動效應(yīng)。本項目可通過采取豐厚的優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌餐飲、品牌娛樂行業(yè)的商戶進(jìn)場經(jīng)營，以帶動其他商戶的招商工作。在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點(diǎn)信息，及時傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項目的招商工作。3、 分區(qū)域招商本項目市場定位為集餐飲、娛樂、休閑、觀

16、光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)，是以餐飲、娛樂為主題的商業(yè)街，從昌樂目前餐飲、娛樂行業(yè)經(jīng)營環(huán)境及檔次，兩極化相對比較嚴(yán)重，本項目應(yīng)該進(jìn)行區(qū)域招商，同時濰坊、壽光由于距離上的優(yōu)勢，也是本項目的重點(diǎn)招商區(qū)域，屆時將根據(jù)項目實際招商情況適當(dāng)放大招商區(qū)域（例：濟(jì)南、青島）。主力招商區(qū)域：濰坊次主力招商區(qū)域：昌樂、壽光邊緣招商區(qū)域：濟(jì)南、青島、華東區(qū)域4、 分行業(yè)招商 根據(jù)項目業(yè)態(tài)定位主要包含餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)，結(jié)合項目銷售過程中經(jīng)營業(yè)主的意向店面類型及經(jīng)營業(yè)種，在招商中應(yīng)該按行業(yè)分類集中招商。避免行業(yè)撞車現(xiàn)象，盡量按本項目招商業(yè)態(tài)配比50：35：15的比例進(jìn)行招商。5、 加盟招商方式 國內(nèi)外品牌有拓展

17、需求，需要發(fā)展加盟或聯(lián)營，而昌樂及濰坊地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保證，建議可設(shè)立品牌加盟數(shù)據(jù)庫，提供品牌推介及解答投資者咨詢交流洽談會等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿足雙方需求以至雙贏的目的。6、 定向招商 由于目前本項目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，但本項目的主題性較強(qiáng)，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項目定位的要求，所以定向招商是項目招商活動的必要方式。定向招商是指招商人員主動上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介本項目，并說服其進(jìn)場經(jīng)營的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息

18、資料，然后選擇確定適應(yīng)本項目經(jīng)營需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場經(jīng)營。本項目的主力商戶，重點(diǎn)商戶都需要通過定向招商的方式才能將其引進(jìn)本項目經(jīng)營。7、 總量控制原則 在本項目的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關(guān)鍵。在市場發(fā)布信息，從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)計的供應(yīng)量，制造供不應(yīng)求的局面。并在項目招商過程中，通過分批推出商鋪的控制，引起市場轟動，促使商家進(jìn)駐。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營旺場的雙重擠壓，徹底排除他們對項目經(jīng)營的顧慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。8、 以外壓內(nèi)原則

19、以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進(jìn)本地招商。 本項目應(yīng)設(shè)立示范經(jīng)營區(qū)，這將對項目的整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。示范經(jīng)營區(qū)主力引進(jìn)外地的知名品牌商家，通過示范經(jīng)營區(qū)的招商和經(jīng)營促進(jìn)項目本地的招商。 建議與濰坊區(qū)域的餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會的積極引導(dǎo)，為項目招商造勢。9、 優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風(fēng)險，增強(qiáng)其經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作，這是最常用的傳統(tǒng)招商策略。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸

20、引其進(jìn)場經(jīng)營。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。10、 網(wǎng)絡(luò)招商充分利用網(wǎng)絡(luò)資源,搜集省內(nèi)知名品牌企業(yè)信息,結(jié)合我們項目實際情況進(jìn)行篩選，并根據(jù)昌樂縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)者消費(fèi)能力及主力商戶開店的特殊性要求等各個因素鎖定目標(biāo)招商客戶。屆時將通過電話預(yù)約、郵寄信函、登門拜訪等策略促進(jìn)我們項目的招商工作。5、 招商價格策略本案根據(jù)前期市場分析報告中提供的數(shù)據(jù)，目前餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。寶昌路多為自建房，租金相對偏低，大約0.10.4元/天*，但是介于本項目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項目功能定位比較明確水印江南美食

21、街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合項目自身產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部配套等因素，現(xiàn)將項目招商租賃價格表如下：1、招商租賃底價匯總表樓層樓層面積租賃價格（元/平方米/月）局部樓層租賃價格（元/平方米/月）一層46900.9元/平方米/天*30天=27元/平方米/月一層0.9元/平方米/天*30天=27元/平方米/月二層46900.6元/平方米/天*30天=18元/平方米/月二層0.6元/平方米/天*30天=18元/平方米/月三層46900.42元/平方米/天*30天=12.6元/平方米/月三層0.42元/平方米/天*30天=12.6元/平方米/月四層20600.33元/平

22、方米/天*30天=9.9元/平方米/月1-3層平均單面積租金0.64元1-4層平均單面積租金0.6元/平方米/ 每天2、招商租賃報價系數(shù)確定為便于體現(xiàn)不同招商階段租賃價格的差異性以及對品牌商家的區(qū)別政策，根據(jù)區(qū)位不同建議在上述基準(zhǔn)租賃價格的基礎(chǔ)上以區(qū)域形式調(diào)高25%50%，作為對外公開招商的面價，在招商過程中視具體情況在面價的基礎(chǔ)上給予商戶25%50%的折扣。區(qū)域租金單價差異區(qū)域租金單價差異A區(qū)基準(zhǔn)低價上浮50%D區(qū)基準(zhǔn)低價上浮25%B區(qū)基準(zhǔn)低價上浮40%E區(qū)基準(zhǔn)低價上浮35%C區(qū)基準(zhǔn)低價上浮30%F區(qū)基準(zhǔn)低價上浮45%3、招商租賃報價表各區(qū)域分布位置差異調(diào)整租賃價格具體明細(xì)如下：區(qū) 域樓 層

23、基準(zhǔn)底價招商報價區(qū)域均價區(qū) 域樓 層基準(zhǔn)底價招商報價區(qū)域均價A區(qū)一層0.9元1.35元0.9元D區(qū)一層0.9元1.13元0.75元二層0.6元0.9元二層0.6元0.75元三層0.42元0.63元三層0.42元0.53元四層0.33元0.5元四層0.33元0.42元B區(qū)一層0.9元1.27元0.90元C區(qū)一層0.9元1.17元0.83元二層0.6元0.85元二層0.6元0.78元三層0.42元0.6元三層0.42元0.55元E區(qū)一層0.9元1.22元0.81元F區(qū)一層0.9元1.31元0.87元二層0.6元0.81元二層0.6元0.87元三層0.42元0.57元三層0.42元0.61元四層0.

24、33元0.45元四層0.33元0.48元4、暫定招商房位報價明細(xì)表房號樓層樓層面積租賃報價格整體均價房號樓層樓層面積租賃價格整體均價A2一層121.061.35元/平方米/天0.73元/平方米/天D3一層304.611.13元/平方米/天0.71元/平方米/天二層121.060.9元/平方米/天二層304.610.75元/平方米/天三層121.060.63元/平方米/天三層304.610.53元/平方米/天四層382.330.5元/平方米/天四層276.080.42元/平方米/天B4一層1161.27元/平方米/天0.85元/平方米/天C3一層931.17元/平方米/天0.85元/平方米/天二

25、層106.40.85元/平方米/天二層930.78元/平方米/天三層1240.6元/平方米/天三層81.60.55元/平方米/天E8一層128.651.22元/平方米/天0.77元/平方米/天F5一層1241.31元/平方米/天0.7元/平方米/天二層128.650.81元/平方米/天二層1240.87元/平方米/天三層128.650.57元/平方米/天三層1240.61元/平方米/天四層128.650.45元/平方米/天四層393.40.48元/平方米/天1、 針對業(yè)態(tài)招商價格策略業(yè)態(tài)地位招商價格策略主力店整個項目商業(yè)價值的體現(xiàn)，維系項目整體招商成功率的前提，項目整體策劃定位的支持點(diǎn)與項目形

26、成獨(dú)特經(jīng)營特色的保障。局部區(qū)域低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠。品牌店項目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源以接近面價或略低于面價5%10%作為優(yōu)惠。散戶項目整體租金的重要補(bǔ)充以接近面價或略高于面價5%10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)店、服務(wù)業(yè)態(tài)項目整體經(jīng)營必要補(bǔ)充依據(jù)相應(yīng)業(yè)態(tài)在面價的基礎(chǔ)上做相應(yīng)調(diào)整2、 針對不同因素差異招商價格策略本項目應(yīng)該根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數(shù)量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價格。（2）視覺效果：消費(fèi)者可直接注意到商鋪租金單價高于其他商鋪，差價比例控制在10%15%；（3）門面數(shù)量：一般多門面的商鋪租金單價高于少門面的，但

27、還要考慮其租賃面積大小、經(jīng)營業(yè)態(tài)回報等因素另行屆定；（4）門面尺寸：門面長度大的商鋪租金單價高于門面長度小的商鋪，差價比例控制在4%8%。（5）流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪租賃價格高于其他商鋪，差價比例控制在3%5%。3、 保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同同期滿退場時給予退還。4、 租金遞增策略經(jīng)歷了頭兩三年的經(jīng)營期后，隨著商業(yè)街的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在第四至第六年續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為10%20%。招商八大優(yōu)惠條件免租三六個月會員制可免費(fèi)參加項目舉辦的各種活動租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費(fèi)酌情優(yōu)惠或給予1年

28、和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈送管理費(fèi)特定時間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費(fèi)宣傳推廣（美食報或信息海報）贈送312個月的廣告位6、 招商優(yōu)惠條件（一）內(nèi)在優(yōu)惠條件1、 免租三六個月 本項目所處的區(qū)域目前屬于初始開發(fā)階段，人口數(shù)量偏低，商業(yè)氣氛缺乏，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險，降低其進(jìn)駐門檻。經(jīng)營者在此站穩(wěn)腳跟需要一定的時間，本項目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項目免租期為三六個月。2、 會員制可免費(fèi)參加本項目舉辦的各種活動建議本項目推出會員制，進(jìn)駐商戶可辦理會員

29、卡，可以免費(fèi)參加本項目舉辦的各種商業(yè)活動，如：座談會、商業(yè)交流會、外出考察等。一方面可以增加經(jīng)營商戶的歸屬感，另一方面是為后期項目的項目銷售及客帶客做鋪墊，同時形成口碑宣傳。3、 租賃合同期多樣化 建議本項目的主力店和餐飲、娛樂主力店簽訂5年合約；與次主力店簽訂3-5年合約，與其他商家雙方商議而定。4、 管理費(fèi)酌情優(yōu)惠根據(jù)濰坊寶庭物業(yè)公司所提供的服務(wù)內(nèi)容，進(jìn)行合理化、公開化的項目服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此費(fèi)用不僅包括清潔費(fèi)、保安費(fèi)、商務(wù)維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用，按實際運(yùn)營管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。為了更好的吸引商家入駐，建議屆時將服務(wù)管理收費(fèi)中的部分收費(fèi)條款作為協(xié)商合作的優(yōu)惠條件，或?qū)Ψ餐ㄟ^招商承租該項目的業(yè)主統(tǒng)一減

30、免1年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，對于主力商家可考慮給予減免1年和2年期的物業(yè)管理費(fèi)。5、 老客戶介紹新客戶給予租金折扣優(yōu)惠 對于已承租的客戶介紹新客戶入駐商業(yè)街的激勵策略：A：新客戶租賃面積在500以內(nèi)的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的1個月房租或增加減免6個月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策；B：新客戶租賃面積在500以上的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的3個月房租或增加減免12個月物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策；6、 特定時間簽約給予一定優(yōu)惠 在招商推介會或其他特定推廣時段，可給予前若干位簽約客戶一定的優(yōu)惠，如租金折扣。屆時優(yōu)惠策略將在具體活動方案中體現(xiàn)。7、 前期免費(fèi)宣傳推廣（美食報或信息海報）本項目要創(chuàng)造和

31、保持濃厚的商業(yè)氛圍，宣傳推廣是必不可少的，建議本項目結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)行量較大的平面直郵媒體聯(lián)合成立美食報（例如：中郵、晨鴻），在宣傳本項目的同時，可以給入駐商戶進(jìn)行免費(fèi)宣傳廣告，一是增加經(jīng)營者的信心，二是促進(jìn)招商的進(jìn)程及銷售速度。8、 贈送廣告位待項目交工后，建議發(fā)展商設(shè)立項目公用收費(fèi)廣告位（例如：外立面、沿街燈箱、樓頂看板、入街牌坊等），屆時對本項目的知名品牌商家、主力店贈送312個月部分廣告位廣告使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）。發(fā)展商設(shè)立的項目公用收費(fèi)廣告位除為更好的為進(jìn)駐的商家服務(wù)外，還可以增加額外的收益，為項目長期運(yùn)營管理提供大力支持。（二）外在優(yōu)惠條件1、自經(jīng)營之

32、日起，試營業(yè)（啟動期）五年；自項目開街之日起五年內(nèi)給予營業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣內(nèi)留成部分同等數(shù)額的減免或獎勵；2、辦理相關(guān)手續(xù)和各種證照除收取工本費(fèi)外，免收其他行政性事業(yè)收費(fèi)，經(jīng)營性收費(fèi)按最低標(biāo)準(zhǔn)收??；3、優(yōu)先解決投資者戶籍落戶昌樂縣城及其子女入托、入學(xué)問題，有關(guān)規(guī)費(fèi)與城鎮(zhèn)居民同等待遇；4、國稅局、地稅局實行聯(lián)合辦理稅務(wù)登記辦法，為納稅人共同核發(fā)一個稅務(wù)登記證；5、工商管理部門為經(jīng)營業(yè)主辦理營業(yè)執(zhí)照免收工本費(fèi)及相應(yīng)變更手續(xù)費(fèi)用，并免收相關(guān)管理費(fèi)用；6、對于項目經(jīng)營場所的消防安檢審查及經(jīng)營業(yè)主二次裝修后的消防安檢驗收給予開辟綠色通道；7、對于項目經(jīng)營業(yè)主免費(fèi)辦理衛(wèi)生許可證及從業(yè)人員的健康證；8、聯(lián)合

33、轄區(qū)公安部門建立綠色保護(hù)區(qū)；9、公務(wù)員購房優(yōu)惠政策落實；備注：根據(jù)昌樂目前餐飲、娛樂、休閑行業(yè)所涉及的工商管理、稅費(fèi)登記、行政審批、衛(wèi)生管理、消防安檢等特定事項的具體情況給予及時調(diào)整。(建議發(fā)展商盡快落實以上政策)第二部分招商實施計劃招商實施計劃本項目的招商推廣是目標(biāo)商戶對項目經(jīng)營不斷提升信心的過程。目標(biāo)商戶心理期望提升到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現(xiàn)招商目標(biāo)。本部分關(guān)鍵詞 keywords點(diǎn)滲透式策略充分展示策略針對性媒介事件營銷一、招商推廣實施策略本項目的招商推廣，是一個目標(biāo)商戶對項目經(jīng)營不斷提升信心的過程。這個目標(biāo)的實現(xiàn)必須建立在項目本身的優(yōu)勢之上并使目標(biāo)商戶有充分的理由

34、相信本項目是一個引領(lǐng)市場的好項目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ繕?biāo)商戶心理期望不斷提升，形成勢能，在能量積蓄到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現(xiàn)招商目標(biāo)。1、點(diǎn)滲透式策略 本項目的招商應(yīng)采用點(diǎn)滲透式策略，這是招商的重點(diǎn)策略，主要體現(xiàn)為點(diǎn)對點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面對客戶的滲透式策略。（1）直接上門拜訪 通過招商人員直接電話聯(lián)系，上門拜訪或邀請面談等方式，直接面向客戶推介項目和洽談項目定位、招商政策、租金優(yōu)惠條件、經(jīng)營優(yōu)勢、消費(fèi)潛力和發(fā)展前景等事宜。（2）DM直郵采用DM直郵，直接向目標(biāo)商家客戶發(fā)送郵件，尤其是對大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM郵件（含項目宣傳折頁及邀

35、請函等），并且有專人聯(lián)系、跟進(jìn)、全程跟蹤服務(wù)。（3）重點(diǎn)商家突破：重點(diǎn)商家，特別是針對主力店商戶必須重點(diǎn)突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談并展開招商工作。（4）事件營銷事件營銷是通過某些特殊事件促進(jìn)銷售，事件營銷逐漸成為現(xiàn)代銷售的重要措施，事件營銷的目的是配合每次廣告投放，它可以在預(yù)熱、開盤強(qiáng)銷等時期根據(jù)銷售需求策劃、炒作，來提高銷售現(xiàn)場人氣，促進(jìn)銷售；同時 “事件”可作為新聞點(diǎn)等等用來炒作，加速招商與銷售。2、充分展示策略項目包裝是項目推廣的關(guān)鍵，由于項目區(qū)位并無商業(yè)基礎(chǔ)，通過現(xiàn)場的包裝，營造強(qiáng)烈商業(yè)氛圍，有力塑造項目商業(yè)財富形象。3、渠道策略 以主力店商戶的簽約、裝修等契機(jī)作為媒體宣傳的主

36、要訴求點(diǎn)，結(jié)合主力店商戶的雄厚實力、強(qiáng)大背景、品牌的美譽(yù)度、知名度、信譽(yù)度，展開招商推廣的宣傳工作，并通過專業(yè)雜志、報紙、電視、網(wǎng)站等媒體進(jìn)行專題報道，塑造項目品牌，打造項目知名度。4、高調(diào)入市策略根據(jù)項目定位，入市時必須與權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）聯(lián)合舉辦相關(guān)SP活動，并結(jié)合項目招商優(yōu)惠政策，突出政府打造“昌樂唯一美食街”“昌樂城市名片”的決心，并奠定項目絕對權(quán)威的市場地位，搶占市場的制高點(diǎn)。5、造勢策略在媒體以上高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢炒作項目由“唯一美食街”上升到“走進(jìn)寶石城，做客美食街”，通過系列剖析“走進(jìn)寶石城，做客美食街”這一倡導(dǎo)消費(fèi)理念，形成對投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者

37、等區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體的影響，展開“城市餐飲、娛樂、休閑消費(fèi)的必去之處”的熱點(diǎn)話題議論。美國營銷大師湯姆布朗說項目為什么賣不好，主要沒有制造有效的熱點(diǎn)！創(chuàng)新性的熱點(diǎn)！爆炸式的熱點(diǎn)！二、招商推廣步驟1、第一執(zhí)行階段： 時間2009年4月16日2009年5月15日（項目部分主體封頂階段）招商推廣目的1、 通過招商帶動銷售，為項目的正式推出（開盤）做鋪墊；2、 通過新聞深度報道的形式制造新聞熱點(diǎn)，建立輿論導(dǎo)向和宣傳陣地；3、 初步完成主力商戶積累及入駐意向簽約事宜。宣傳口號走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域濰坊操作形式1、 通過網(wǎng)絡(luò)營銷電話營銷DM直郵邀請函派發(fā)登門拜訪等直復(fù)營銷的方式，進(jìn)行目標(biāo)招商客戶的收集篩

38、選鎖定工作，達(dá)到完成主力商戶積累目的；2、 通過聚集國內(nèi)外知名餐飲、娛樂、休閑連鎖企業(yè)及投資經(jīng)營業(yè)主，聯(lián)合權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）以連鎖企業(yè)加盟或聯(lián)營洽談會和產(chǎn)品推介會的形式舉辦SP活動，形成市場熱點(diǎn)，一舉奠定項目在餐飲、娛樂行業(yè)中的地位，并達(dá)到主力商戶入駐意向簽約的目的（活動內(nèi)容見執(zhí)行附件）；推廣媒介及手段連鎖企業(yè)洽談會、行業(yè)雜志（濰坊美食期刊、拍客）、信息海報、濰坊晚報、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)2、第二執(zhí)行階段：時間2009年5月16日2009年5月28日（項目內(nèi)、外裝階段）招商推廣目的1、 通過主力店的招商簽約集中引爆項目銷售選房認(rèn)購工作，為項目開盤積累足夠數(shù)量的投資客戶；2、 通過主力店的簽

39、約、裝修、入駐帶動中小型商戶的招商工作，將“領(lǐng)袖風(fēng)采”“蝴蝶效應(yīng)”的作用發(fā)揮到極致；3、 通過產(chǎn)品推介會的成功舉辦，擴(kuò)大本項目的影響力，吸引中小型經(jīng)營業(yè)主的注意力；4、 初步完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約事宜。宣傳口號 走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域濰坊、昌樂操作形式1、 結(jié)合產(chǎn)品推介會的成功舉辦，擴(kuò)大本項目的影響力，吸引中小型經(jīng)營業(yè)主的注意力，同時增加投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者對水印江南美食街項目的投資信心、經(jīng)營信心、消費(fèi)導(dǎo)向；2、 結(jié)合主力店的簽約、裝修、入駐等時間節(jié)點(diǎn)，展開“領(lǐng)袖風(fēng)采”“蝴蝶效應(yīng)”的宣傳攻勢，以此展開對中小型經(jīng)營業(yè)主的招商工作，達(dá)到完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約的目的；3、 通過組織項目投資者、經(jīng)營者及關(guān)注本項目的消費(fèi)者前赴濟(jì)南中華名優(yōu)小吃城、濟(jì)寧江南春美食街進(jìn)行商務(wù)考察、旅游等SP公關(guān)活動，達(dá)到項目開盤前積累足夠數(shù)量的投資客戶的目的；4、 開盤選房活動并提出“帶租約銷售模式”。推廣媒介及手段商務(wù)考察、旅游SP公關(guān)活動、開盤、行業(yè)雜志、信息海報、濰坊晚報、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)3、 第三執(zhí)行階段：時間2