昌樂項目市場調(diào)查報告OK

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 山東省濰坊市昌樂房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2011年12月第一章昌樂宏觀環(huán)境分析本章通過對昌樂的概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及整體規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預(yù)測，準(zhǔn)確的把握昌樂房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。第一節(jié)、 昌樂概況【要點】² 從昌樂面積和人口數(shù)量來看，昌樂在濰坊屬于一個規(guī)模不大的縣城。² 整體交通便利，布局及各區(qū)域劃分明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會優(yōu)勢。（一）地理位置及交通狀況【地理位置得天獨厚】昌樂縣位于山東半島中部，與海濱城市青島相距150公里，北與渤海相距80公里。行政隸屬山東省濰坊市，東距濰坊城區(qū)25公里，西接臨朐、青州

2、，南與安丘隔汶河相望，北與壽光接壤，總面積達(dá)1100.6平方公里，東西最大橫距40.9公里，南北最大縱距48.9公里。  【藍(lán)寶石之鄉(xiāng)】1800萬年前的一場火山爆發(fā)，不僅在昌樂形成了46座遠(yuǎn)古火山口，還給昌樂人民帶了寶貴的財富藍(lán)寶石，其儲藏面積近450平方公里，占縣域總面積的1/3，是世界罕見的大型藍(lán)寶石礦區(qū)之一，因此昌樂被稱為中國的“藍(lán)寶石之鄉(xiāng)”，又被命名為“中國寶石城”?！舅耐ò诉_(dá)的交通】昌樂地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，膠濟(jì)鐵路，濟(jì)青高速公路從北部通過，309國道橫貫東西，省道大沂路貫穿南北。07年濰坊城區(qū)的兩條主干道東風(fēng)西街和寶通西街將與昌樂縣的利民街和新城街全面貫通

3、，標(biāo)志著昌樂駛上了發(fā)展的快車道，加速與濰坊城區(qū)的全面對接?！臼称樊a(chǎn)業(yè)】主要有濰坊樂港食品股份有限公司、濰坊永昌食品工業(yè)有限公司、濰坊齊魯星牧乳品有限公司、濰坊德盛食品有限公司等企業(yè)?！竟喜水a(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有果蔬基地50萬畝，年產(chǎn)12億公斤?！窘ú漠a(chǎn)業(yè)】目前擁有昌樂山水水泥有限公司、昌樂順達(dá)水泥有限公司、樂化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近100家。水泥生產(chǎn)能力達(dá)50多萬噸。素有“建材之鄉(xiāng)”之稱?！緳C械產(chǎn)業(yè)】目前擁有山東昌樂礦機集團(tuán)、濰坊東達(dá)拖拉機有限公司、山東萬眾鋼板彈簧有限公司等企業(yè)150余家。其中，馬宋鎮(zhèn)被命名為“中國拖拉機基地鎮(zhèn)”，年可組裝拖拉機10萬臺?！舅芰袭a(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有寶都塑料、樂富塑料、東方塑料、永發(fā)

4、塑料等加工企業(yè)102家，年加工能力10萬噸，出品創(chuàng)匯1500萬美元?！净ぎa(chǎn)業(yè)】主要有濰坊振興焦化有限公司、山東樂化集團(tuán)有限公司、山東永利化學(xué)有限公司、昌樂恒昌化工有限公司等。 （二）昌樂布局及人口狀況【行政區(qū)劃】昌樂隸屬山東省濰坊市，轄4個鎮(zhèn)、5個街道、1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，60萬人口，1101平方公里土地，境內(nèi)有經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)的國內(nèi)規(guī)模最大的國家級珠寶市場“中國寶石城”?！救丝诃h(huán)境】（1） 人口總量昌樂縣總?cè)丝谌?，其中城?zhèn)人口人，市區(qū)人口約85000人。 （2）年齡結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)總?cè)丝谥心挲g結(jié)構(gòu)為3.26人/戶，郊區(qū)為4.1人/戶。（3）人口發(fā)展近期2004年至2010年，規(guī)劃人口20萬

5、；至2020年，規(guī)劃人口28萬；遠(yuǎn)景至2050年，規(guī)劃人口40萬。第二節(jié)、 昌樂經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、GDP、固定資產(chǎn)（億元）：2009年,完成地區(qū)生產(chǎn)總值128.5億元,增長17%;實現(xiàn)財政總收入13.5億元,其中地方財政收入6.83億元,分別增長36.9%和24%;全社會固定資產(chǎn)投資完成91.5億元,增長32.6%。 2、財政收入： 昌樂縣2006年2009年財政收入圖示3、支出：昌樂縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查，2009年全市城區(qū)居民人均可支配收入8538元，人均消費性支出6639元，其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1712元，人均居住支出

6、1946元，其他支出634元。如下圖所示：人人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進(jìn)一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費支出2275元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。4、城市規(guī)模：2010年建設(shè)用地控制在24平方公里，規(guī)劃人口20萬，人均建設(shè)用地120平方米，2020年城市建設(shè)用地控制在33.9平方公里，規(guī)劃人口28萬，人均建設(shè)用地120平方米。城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主。第三節(jié)、 本章總結(jié)通過本章對昌樂的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點

7、結(jié)論：一、 昌樂得天獨厚的地理位置，四通八達(dá)的交通環(huán)境，歷史悠久的文化底蘊，賦予了昌樂無限的發(fā)展?jié)摿?。二?昌樂經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進(jìn)一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。三、 昌樂非農(nóng)業(yè)人口的增多，現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)項目之多，房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場，競爭日趨激烈。四、  昌樂地處魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上，地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，地下礦產(chǎn)資源豐富，石灰石儲量在100億立方米以上，其中可供生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水泥的礦石達(dá)80多億立方米，發(fā)展建材工業(yè)有著得天獨厚的條件。工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程

8、所帶來的新城區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。五、 昌樂的藍(lán)寶石，儲量豐富，世所罕見,經(jīng)過近幾年的發(fā)展，珠寶業(yè)已初具規(guī)模，從業(yè)人員5萬人以上,可謂薈萃世界珠寶，云集天下客商，昌樂被譽為“寶石城”。隨著寶石產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)城務(wù)工、外來商客等的云集必定帶動昌樂的房地產(chǎn)市場需求。第二章昌樂發(fā)展趨勢城市規(guī)劃狀況分析【昌樂規(guī)劃總構(gòu)思】昌樂城區(qū)城建面積現(xiàn)有20余萬平方公里，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，現(xiàn)有部分已不能滿足需要，城市建設(shè)正按規(guī)劃向北部新城區(qū)快速發(fā)展。新城區(qū)作為老城區(qū)的自然延伸部分，實行了科學(xué)規(guī)劃、合理布局、高標(biāo)準(zhǔn)配套，分為文化教育及行政辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。目前，新區(qū)中的文化教育、工業(yè)

9、、商業(yè)等片區(qū)已形成規(guī)模，各類單位已達(dá)300余家，基礎(chǔ)設(shè)施配套已實現(xiàn)道路、供水、排水、亮化、綠化、通信等高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，整個新區(qū)發(fā)展日新月異，充滿活力。目前，山東正在積極推動半島城市群的建設(shè)規(guī)劃，而昌樂正處于半島城市群的中心地帶，新區(qū)即得天時，又得地利，具備聚集人氣的天然條件。昌樂城市規(guī)劃總構(gòu)思：目前昌樂城市整體形成“四圈、三軸、兩帶”的區(qū)域發(fā)展格局。其中：四圈：山東半島城市群、濰坊中心城市圈、濰昌緊密都市區(qū)、昌樂主城區(qū)四個圈層；三軸：濟(jì)南高速公路、膠濟(jì)線、寶通街；兩帶：產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、旅游休閑帶；總結(jié)：通過上圖我們可以很清晰的看出，濟(jì)南大都市圈、山東半島城市群的鏈接點就是濰坊，大都市圈和半島城市群的發(fā)

10、展都必將帶動整個濰坊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展?！静龢樊a(chǎn)業(yè)空間發(fā)展構(gòu)想】通過上圖我們可以看出整個中心居住區(qū)向南、北、西三面調(diào)整擴散，使得中心居住區(qū)范圍擴張，居住使用面積加大，新居住區(qū)擴建，老居住區(qū)改建，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速升溫?，F(xiàn)代制造業(yè)快速擴張，來自濰坊的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了昌樂就業(yè)率和整體經(jīng)濟(jì)收入。同時，旅游度假區(qū)的規(guī)范，打開了昌樂對外開放的大門，使更多的人了解昌樂，認(rèn)識昌樂?！尽叭纸ㄔO(shè)七分管理” 昌樂城市建設(shè)入佳境】規(guī)劃：巧繪藍(lán)圖一：錯落有致的度假村落，五光十色的田園風(fēng)光，各具特色的異域風(fēng)情，這是昌樂縣以“四區(qū)二軸一中心”為主要內(nèi)容的壽陽山新區(qū)規(guī)劃描繪的美好前景。無規(guī)矩不成方圓，昌樂縣牢固樹立規(guī)劃是資源的

11、觀念，以規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)城市建設(shè)全局。縣領(lǐng)導(dǎo)把城市定位于濰坊中心城市緊密層、半小時經(jīng)濟(jì)生活圈，并專門出重金聘請同濟(jì)大學(xué)專家編制了城市發(fā)展總體規(guī)劃，以及老城區(qū)18.4平方公里的控制性詳細(xì)規(guī)劃、行政中心修建性詳細(xì)規(guī)劃和城區(qū)主要道路供排水、供電、熱力、燃?xì)?、景觀等專項規(guī)劃，城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達(dá)到了90%，初步形成了總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃配套銜接的規(guī)劃體系，使整個城市建設(shè)有據(jù)可依。同時，嚴(yán)格規(guī)劃管理，新上項目沒有規(guī)劃的、不符合總體規(guī)劃要求的、不做詳細(xì)規(guī)劃的、選址不合理的不予批準(zhǔn)。建設(shè)：重點突破二：投資3.5億元的溫泉大酒店暨公寓項目總建筑面積16萬平方米，標(biāo)志著昌樂縣“三路兩街一區(qū)”之一的新昌路集中改造

12、工程拉開了序幕。以規(guī)劃為藍(lán)本，昌樂縣城市建設(shè)突出“山”、“水”、“綠”自然特色。今年以來，他們堅持收縮戰(zhàn)線，重點突破，集中力量，打造亮點，不求最大，但求最好，按照“一建一個組團(tuán)、一修一條路、一改一條街”的要求，重點抓好“三路兩街一區(qū)”建設(shè)，即大沂路、方山路、新昌路的綠化、硬化、貫通和改造提升，新城街、寶通街的改造建設(shè)以及壽陽山新區(qū)的建設(shè)，并對新昌路兩側(cè)利民街至新城街段進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)改造。抓好永康路、文化路南段、東村路、南關(guān)小學(xué)路等背街小巷的改造以及城中村改造試點，為廣大市民創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境。同時狠抓工程質(zhì)量，寸土、寸石、寸水、寸草，都精雕細(xì)刻。嚴(yán)格建設(shè)程序，所有規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，全部實行規(guī)

13、劃、征用、儲備、供應(yīng)、監(jiān)管“五統(tǒng)一”，對商業(yè)旅游、娛樂、商品住宅等所有經(jīng)營性項目的用地，全部實行“招拍掛”，對所有政府投資項目全部實行招標(biāo)投標(biāo)?？偨Y(jié)：通過以上分析，不難看出昌樂地理位置優(yōu)越、交通便捷、自身礦產(chǎn)資源豐富。在濰坊市十屆人大五次會議上提出的昌樂撤縣建區(qū)，昌樂縣將緊緊抓住建設(shè)濰坊新區(qū)這一新的定位，大力實施工業(yè)強縣、服務(wù)業(yè)振興、城市化帶動、新農(nóng)村建設(shè)，屆時昌樂將建設(shè)成為宜居宜業(yè)、富足和諧的現(xiàn)代化新區(qū)。第二節(jié)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢隨著濰坊城市化進(jìn)程的不斷加快,濰坊城區(qū)面積不斷擴大,城市西進(jìn)勢頭強勁。目前,市區(qū)西部發(fā)展初見成效,獨特魅力已經(jīng)悄然呈現(xiàn)。 從目前市區(qū)西部的發(fā)展來看,發(fā)展框架已經(jīng)初

14、步形成:南部,浮煙山建設(shè)區(qū)域已初具規(guī)模,濰坊醫(yī)學(xué)院、山東科技職業(yè)學(xué)院等一批院校的落成,使浮煙山區(qū)域穩(wěn)步崛起,欣欣向榮的文化氣息正漸漸濃郁；西部,以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成,凝聚了旺盛的人氣商氣財氣,這里將成為全省乃至全國的物流中心；北部,大型體育中心項目即將開工上馬,今后,國家、省、市的部分重要比賽項目將在這里舉行,體育的魅力將使這一地帶成為宜居之地,必將迅速帶動周邊房地產(chǎn)升值；東部,化肥廠的搬遷為整個濰城西部房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)掃平了障礙,以長松路為軸線,將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂業(yè)、金融證券業(yè),中百集團(tuán)將在這里建設(shè)我市規(guī)模最大的大型超市,巨力公園也將全面改造

15、提升,這里將成為濰坊又一大型商住區(qū),10年左右,居住人口預(yù)計將達(dá)到30萬人。另外,濰城區(qū)黨政及相關(guān)部門辦公機構(gòu)已于08年4月全面西遷,必將進(jìn)一步輻射和帶動西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前,昌樂縣城區(qū)迅速東擴發(fā)展,已悄然逼近濰坊中心城市。昌樂已進(jìn)入一個良好的大發(fā)展時期，可以預(yù)計經(jīng)過三至五年的發(fā)展，昌樂的經(jīng)濟(jì)總量將會得到明顯的提高。在剛剛閉幕的濰坊市十屆人大五次會議上已經(jīng)通過，昌樂縣撤縣建區(qū)。這將意味著，昌樂縣將溶入濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)和統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展的道路上。目前昌樂的房地產(chǎn)投資增幅逐漸回落，并趨于穩(wěn)定，房價平穩(wěn)上升，預(yù)計今后一段時期內(nèi)昌樂房價穩(wěn)中有升的總體趨勢不會改變。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，住宅投資仍占主體地位

16、 ；竣工房屋面積小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增幅較快 ，但空置面積繼續(xù)擴大 ；商品房銷售面積與銷售額快速增長 ；到位資金充足，資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 ；本年購置土地面積和土地成交價款增長較快 ；資金向大企業(yè)集中，房企走向品牌化 ；目前，在貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策的過程中，昌樂住房市場的基本情況是：房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。商品住房價格平穩(wěn)上升。分析認(rèn)為，昌樂住宅房價的上升是消費拉動加投資、投機拉動，因此房價總體上是健康的。盡管房價持續(xù)上升，但總體上昌樂的房價是合理的，住宅市場的運行是健康的、有序的。從整體上看，預(yù)計未來幾個月內(nèi)，房價不會出現(xiàn)較大變動，但房價穩(wěn)中有升的總趨勢不會改變。國家房地產(chǎn)新政的

17、出臺，將會繼續(xù)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場更趨于成熟、理性。第三章昌樂房地產(chǎn)市場分析一、昌樂房地產(chǎn)市場綜述（一）群雄逐鹿，烽煙四起根據(jù)對昌樂市場的調(diào)查分析，今年房地產(chǎn)市場現(xiàn)屬于快速提升的階段，06年及以前昌樂市場尚屬于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)市場不溫不火，銷售狀況不是很理想，但2007年房地產(chǎn)市場有了新的突破。從相關(guān)部分獲悉，09年房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到250萬平方米，預(yù)售面積達(dá)到80萬平方米，產(chǎn)權(quán)登記統(tǒng)計58萬平方米。去年，商業(yè)項目更是齊頭并進(jìn)，引發(fā)了昌樂的商業(yè)時代。至今造就了，群雄逐鹿，烽煙四起，昌樂房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入激烈競爭的戰(zhàn)國時代。（二）同質(zhì)化競爭，無品質(zhì)樓盤雖然目前在售樓盤眾多，但開發(fā)商只求快速銷售并回籠資金，

18、忽略了客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，缺乏高品質(zhì)配套完善的大型社區(qū)，產(chǎn)品塑造無亮點，無品質(zhì)樓盤，多為同質(zhì)化競爭。同時對各種產(chǎn)品和事物都有一定的升華，目前的產(chǎn)品品質(zhì)難以跟上現(xiàn)有的市場需求，而目前的戶型設(shè)計，社區(qū)環(huán)境配套都有很大的提升空間。（三）價格多年滯漲，相對低利潤空間昌樂房改進(jìn)行較晚，前幾年有大量企業(yè)及部門內(nèi)部定向開發(fā)樓盤，帶有福利性質(zhì)，沒有真正推向市場，就是目前也有許多企業(yè)團(tuán)購的樓盤，低團(tuán)購價格導(dǎo)致樓盤市場價格增長遲緩；從產(chǎn)品層面講，昌樂市場缺乏品質(zhì)樓盤，沒有高檔樓盤也是價格滯漲的重要因素。昌樂房地產(chǎn)歷年價格走勢圖：二、在售樓盤分析（一）09年開發(fā)項目09年昌樂縣房地產(chǎn)新開發(fā)項目達(dá)到近40余個，開發(fā)

19、面積達(dá)到250萬平方，是昌樂房地產(chǎn)急速發(fā)展的一年。 昌樂中心區(qū)域開發(fā)樓盤圖局部樓盤分布圖（二）板塊劃分及特點昌樂雖然城市范圍不大，但目前樓盤板塊構(gòu)成已經(jīng)初具雛形。以站前街和昌盛街為界，大體分為三個板塊：u 站前街以北的開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)項目較少，住宅的市場供應(yīng)量非常有限：基本售罄或尾盤的有溫泉公寓、科文學(xué)府、中庭景苑，在售的同樂花園，另外有規(guī)劃中的奧運城市花園。產(chǎn)品類型多為多層。該板塊目前市場均價在20002100元/平方米。u 老城中心板塊站前街以南的老城區(qū)住宅板塊的市場供應(yīng)量較為充足，產(chǎn)品類型為多層與高層結(jié)合。目前市場平均價格將近25002600元/平方米。u 南部行政區(qū)（新區(qū)）板塊多為大盤開

20、發(fā)；市場平均價格跟市中心差不多，大約在24002500元/平方米。（三）產(chǎn)品類型昌樂現(xiàn)有產(chǎn)品也較為單一，主要為以下幾種類型：產(chǎn)品類型以多層為主，小高層比重增大。（四）購房用途昌樂購房群體較為單一主要體現(xiàn)在以下幾個方面：購房主要為結(jié)婚用房、二次置業(yè)和農(nóng)村進(jìn)城。（五）戶型面積u 兩房面積一般在8590平方米；u 小三房面積一般在100-120平方米，u 大三房面積一般在125-150平方米。（六）銷售均價總體市場均價在2600元/平方米。由此看出整個昌樂的房價在2600元/平方米左右。附表昌樂主要在售項目表項目區(qū)位面積()均價(元/)頤軒名都昌盛街與大沂路交匯處761262400昌盛花園-80-1

21、402600金景寶地利民街與大沂路西南85-1372200溫泉公寓新城街南，新昌路西90200高層2100樂港公寓新昌路站前街126169頂層復(fù)式2300愛倫堡利民街南方山路轉(zhuǎn)盤西801312600寶都明珠利民街人民醫(yī)院東鄰851312600相府錦苑恒安街大沂路西891462500同樂花園昌大路與科技南街交匯處641501900中庭景苑寶昌路寶石街西81-1322300中央帝景新昌路孤山街東北901202600上?；▓@一中西南側(cè)971152500玫瑰園孤山街與新昌路交匯處東851302750翡翠苑利民街與文化路801202700恒豐現(xiàn)代城文化路與昌盛街交匯處851302400盛港府帝新昌路西側(cè)

22、流泉街南側(cè)901312400頤和家園昌盛二期對面841472400貝億英才苑一中校內(nèi)891382600潤澤龍鳳苑昌盛街新昌路交匯處路南1301402650泰和世家洪陽街與新昌路交匯處901302500大上芙蓉園昌盛街新昌路交匯處路北901302500錢塘府恒安街與寶昌路交匯處901752600西湖景苑1302700水榭花都利民街與寶昌路交匯處801302500三、消費市場分析（一）客戶來源分析u 以私營業(yè)主和公務(wù)員為主，合計占58%。（二）主要客戶群物業(yè)偏好客戶類型年齡分布物業(yè)偏好工薪階層4060歲多 層私企業(yè)主2540歲小高層成功人士35歲以上洋房/別墅u 工薪階層多為自用購房，選擇多層；u

23、 私營業(yè)主觀念較新，并有投資意識，選擇小高層；u 成功人士偏好品質(zhì)較高的洋房或別墅。（三）各類產(chǎn)品客戶心理分析：1、多層客戶：u 此類客戶一般都比較保守，年齡一般在4060之間，比較懷舊，在觀念上有了一定的限制。u 從收入方面來說比較穩(wěn)定，在平房或多層住慣了，不愿意換其它的居住物業(yè)，選擇購買多層的客戶大約占市場的70%，因為多層公攤面積小，物業(yè)管理費低，大約每平米在0.30.5元之間。u 對一般的工薪家庭來說，算物業(yè)帳的不在少數(shù)。長年累月的計算下來，大大減少了日常開支，每天爬爬樓梯，即能鍛煉身體，又省錢，何樂而不為。2、小高層客戶：u 該部分客戶呈現(xiàn)特點為：年青人、私企業(yè)主，思想比較活躍的，年

24、齡一般在2540歲之間，該部分人群容易接受新鮮事物。u 雖然也會算經(jīng)濟(jì)帳，但仍然阻止不了他們對新事物的嘗試或接受，當(dāng)然也有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。u 同樣的社區(qū)產(chǎn)品多元化，住在高層的感覺不言而喻，第一呼吸到新鮮的空氣，第二有種高高在上的感覺，心里舒服了，花些小小的物管費當(dāng)然不在話下，現(xiàn)在人追求的就是一種怡景，身心健康，心情愉快，也就忽略了區(qū)區(qū)的物業(yè)費。3、花園洋房、復(fù)式、別墅客戶：u 該客戶群體在房地產(chǎn)界稱得上頂級客戶，根據(jù)每個區(qū)域的不同，相對設(shè)計的產(chǎn)品和價格都存在差異化，無論在任何一個區(qū)域，都存在一定的高端客戶。u 這樣的客戶年齡平均都在35歲以上，該部分客戶特點基本一致：都是社會上的成功名流人士，

25、做生意的有穩(wěn)定的事業(yè)，比較不錯的經(jīng)濟(jì)條件，在社會上有一定的地位和關(guān)系網(wǎng)，政府官員自然就不用說了，有錢、有權(quán)、有勢、有地位，自然就要享受生活。u 這樣的客戶一般都有23所住宅，甚至還要多，追求不同的生活情調(diào)，體驗別具一格的生活方式，感受人生的樂趣。結(jié)論：從目前的房產(chǎn)階段來看，買房還是集中在中高收入階層，開始講究品位，但同時考慮總價，講究實惠（如送閣樓、送露臺，送花園等）；第四章昌樂房地產(chǎn)市場調(diào)查總體分析1、主流產(chǎn)品類型主要以5樓帶閣樓的多層住宅為主，根據(jù)政府規(guī)劃，新昌路、利民街兩側(cè)必須建高層，因此目前小高層大都集中在此區(qū)域，現(xiàn)有錦繡佳苑、溫泉公寓在售。目前住宅市場上，在售樓盤低于80平米的戶型數(shù)

26、量極少，中檔以上項目均以90平米以上的戶型為主，只有少數(shù)低檔樓盤（均價2000以下如中庭景苑、同樂花園），有少量80平米以下戶型。人們購買新建商品住宅的意識逐漸增強，封閉管理住宅小區(qū)為越來越多的人所接受。另有大量沿城市主要交通干道且周邊商業(yè)氣氛濃厚的小區(qū)，規(guī)劃了不少的沿街商業(yè)網(wǎng)點房，由于昌樂縣大量拆除城區(qū)主要街道的舊門頭，導(dǎo)致這些新建商鋪十分搶手。沿壽陽山路東側(cè)建有部分別墅，獨棟、聯(lián)體別墅銷售情況較好，基本全部賣完。其他，諸如錯層設(shè)計、入戶花園式等創(chuàng)新型建筑形式較少。2、開發(fā)熱點區(qū)域分布總體上以新昌路兩側(cè)、大沂路兩側(cè)兩大板塊為開發(fā)熱點，開發(fā)區(qū)域比較集中，但是缺乏非常有影響力和號召力的大型居住板

27、塊，恒安街大沂路附近樓盤較多，加上城中村改造，逐漸會發(fā)展成規(guī)模居住區(qū)，但是目前生活配套功能不夠齊備，隨著縣政府南移規(guī)劃的實現(xiàn)，居住配套功能將逐漸健全。目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要以舊城改建和原來的部分老廠區(qū)改造為主，同時，在主城區(qū)的外圍也陸續(xù)出現(xiàn)了幾個開發(fā)項目。按照目前的發(fā)展趨勢，今后東南部板塊以及309國道兩側(cè)區(qū)域?qū)l(fā)展成為一南一北兩大居住板塊。目前北部樓盤主要集中在309國道南側(cè)。商業(yè)仍以新昌路利民街為核心?？傮w來看，城區(qū)北部價格偏低，低于東南部約400元/。3、開發(fā)商分析以昌樂當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外來投資開發(fā)商為主，當(dāng)?shù)厝狈Τ梢?guī)模開發(fā)實力的開發(fā)商，外來投資開發(fā)商以濰坊開發(fā)商為主?？蛻魧﹂_發(fā)商的品牌認(rèn)知

28、還沒有達(dá)到一定程度，但隨著藍(lán)寶石花園發(fā)生開發(fā)商攜款撤逃的事件，今后客戶購房時選擇注重企業(yè)形象和品牌打造的開發(fā)商，將成為開發(fā)商在開發(fā)及推廣宣傳時注意的問題。4、供求分析近2年來昌樂房產(chǎn)開發(fā)量急劇增加，供應(yīng)總量多達(dá)200多棟。房地產(chǎn)市場整體需求已經(jīng)逐漸小于供給，但是就此次調(diào)查的在售樓盤的情況看，需求已然旺盛，樓盤銷售周期反而有縮短的趨勢，老百姓有一種急切的恐慌心理，“買房子要找關(guān)系，好樓層不好買，房價還要漲”這樣的心態(tài)較多。但是畢竟是8萬人口的縣城，購買力比較有限，需求得以很快釋放但容易透支，隨著供應(yīng)量的增加，進(jìn)入2009年之后，供求將進(jìn)一步顯現(xiàn)出供大于求的局面，競爭將日益激烈，特別是地段不屬于市

29、中心的樓盤的銷售速度將更加放慢。5、價格分析目前在售樓盤主流銷售均價在24002600元/之間，自2005年以來，昌樂的房地產(chǎn)價格可謂一路攀升，在不到幾年的時間里，樓盤價格平均每平方米漲幅在800-1000元。2008年以來房價處于緩慢小幅上升階段，預(yù)計昌樂縣級市的經(jīng)濟(jì)支撐狀況，商品房均價至2600元/將成為一個“分水嶺”，再加上縣級市場主要以自住型需求為主，缺乏投資性需求和外來人口需求的拉動，因而昌樂房價目前已基本上處于一個相對穩(wěn)定階段。6、購房群體分析n 高端客源大中企業(yè)的中高級管理人員、大股東；較有實力的個體、私營業(yè)主；金融機構(gòu)如保險公司的高級管理人員等。醫(yī)院、學(xué)校等效益好的事業(yè)單位；政府機關(guān)中高級官員；n 中端客源政府機關(guān)公務(wù)員、大中企業(yè)中級管理人員；實力一般的個體私營業(yè)戶；學(xué)校老師；保險公司等金融機構(gòu)中級職員。n 中低端客源進(jìn)城務(wù)工人員、普通工薪階層、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城安家置業(yè)者。n 外地或投資型客源數(shù)量很少。包括部分南方做生意的、東北人等外來人口，長期在昌樂居住者。7、戶型偏好分析市場上主流及受客戶青睞的房型主要集中在：90120的套三房型、7090的套二房型。另外，部分定位和品質(zhì)不是很高的項