收益法還原法-土地估價模板0

1、（二）、收益還原法收益還原法是在估算估價對象在未來每年預期純收益（正常年純收益）的基礎上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和（土地價值）的一種方法。依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2014），其計算公式：地價=土地年純收益r11/（1r）n =（房地產(chǎn)年純收益-建筑物年純收益）/ r11/（1r）n其中：r土地還原率n估價對象使用年限1、確定房地年總收益據(jù)調查，目前待估宗地區(qū)域內建筑水平、裝修水平相似的三至五層商住樓正常出租情況為25-30元/月,空置率在3%-5%，根據(jù)影響商業(yè)租金的各因素及估價人員經(jīng)驗確定具體數(shù)據(jù)如下表：序號項目1土地面積（）3

2、14.00設定容積率3.02總建筑面積（）942.00待估宗地上房屋總建筑面積，含不能出租的附屬房面積3可出租面積（）847.80宗地上總建筑面積減去不能用于出租的附屬房面積后的可出租面積4月租金（元/月）28調查了解收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地的房地產(chǎn)租賃、收益情況、租賃行情，確定月租金，包括租金收入、押金利息收入等。5年空置率4%根據(jù)租賃和市場情況分析確定空置率6房地產(chǎn)年總收益（元）273466.37公式=34(1-5) 122、房地出租年總費用經(jīng)了解，當?shù)胤康爻鲎饽昕傎M用主要包括：管理費、維修費、保險費、房屋年折舊費、稅金等。（1）管理費：指對出租房屋進行的必要管理所需的

3、費用主要包括房屋管理人員工資等，據(jù)了解，一般按房地產(chǎn)年租金收益的2%-5%計，根據(jù)當?shù)爻鲎夤芾碣M的客觀水平和估價對象的特點，本次取2%。則：管理費=房地年總收益4%（2）維修費：指房屋所有者為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，據(jù)了解，當?shù)氐姆课菥S修費一般為房屋重置總價的1.5%-2%。根據(jù)當?shù)爻鲎馐袌鲂星?，參考企業(yè)的實際維修費支出，本次評估按估價對象建筑物重置總價的2%計算。根據(jù)2016年度貞豐縣城區(qū)房屋重置價格標準，磚混結構房屋重置價格為1100-1400元/。本次評估取1300元/，則維修費=房屋重置價格*2%（3）保險費：指房屋所有者為使自己的房屋免遭意外損失而向保險公司投保應支付的費

4、用。據(jù)了解，目前，貞豐縣一般按房屋重置價格的0.15%-0.2%保險費率計收。本次評估按房屋重置價格的0.2%計算，則：保險費=房屋重置價格x0.2%（4）房屋年折舊費：指房屋使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。本次評估中根據(jù)各估價對象建筑物實際建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，確定個估價對象建筑物的年折舊值。若房屋耐用年房屋可使用年限，則年折舊費=房屋重置總價（1-殘值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限房屋耐用年限，則年折舊費=房屋重置總價/房屋可使用年限。根據(jù)委托方提供的資料及評估設定：估價對象為主體磚混結構，房屋耐用年限為50年，房屋剩余使用年限為50年，房屋可使

5、用年限（即土地使用剩余年限）設定為40年，則年折舊費=房屋重置價格/房屋可使用年限，具體情況詳見下表：表3-2-1估價對象建筑物折舊一覽表房屋建筑面積（）重置價（元/）房屋重置總價（元）房屋耐用年限/年房屋可使用年限/年年折舊費（元）942.001300.001224600.0050.0040.0030615.00（5）稅金：指房地產(chǎn)出租者按有關規(guī)定向稅務部門繳納的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加等，經(jīng)測算綜合稅率取值為17.55%，則：出租稅費=房地年總收益*17.55%其中： 房產(chǎn)稅：依據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（1996年9月15日國務院發(fā)布）可知，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1

6、.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅金=房地年總收益*12% 營業(yè)稅及城建稅、教育費附加：依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務院令1993第136號）營業(yè)稅取房地年總收益的5%；根據(jù)中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例（國發(fā)198519號）可知城建稅以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%，則本次評估中納稅人的所在地在市區(qū)，城建稅為營業(yè)稅的7%；征收教育費附加時除教育費附加外還征收地方教育費附加，依據(jù)征收教育費附加的暫行條例及國務院關于修改征收教育費附加的暫行條例的決定

7、及其相關規(guī)定，教育費附加以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，稅率為3%，而地方教育費附加為營業(yè)稅的1%，合計為營業(yè)稅的4%。綜合上三項合計為房地年總收益的5.55%；稅金及費用合計為房地年總收益的17.55%。綜上：房地出租年總費用計算過程見下表：估價對象房地出租年總費用管理費用（元）5273.99 管理費率根據(jù)實際情況（管理模式的不同）確定合理的值，一般為年租金收入2%-5%，本次估價取4%維修費用（元）24492.00 維修率約為房屋重置價的1.5%-2%房屋重置單價（元/m2）1300.00 以當?shù)卦靸r部分公布的典型工程造價指標為準或根據(jù)市場調查為準。根據(jù)貴州省建筑工程預算定額、費用定額和市場供價情

8、況，確定類似房地產(chǎn)的平均重置價。房屋重置價（元）1224600.00 房屋重置總價=建筑面積*重置單價保險費（元）2449.20 保險費率約為房屋重置價的0.15%-0.2%水電費、物業(yè)管理費（元）0.00 房屋物業(yè)管理費、水電費，由承租者負擔，不予扣除折舊年限（年）40.00委估宗地上部建筑物為框架結構用房，參考不同結構房屋經(jīng)濟耐用年限，根據(jù)房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情況綜合確定建筑物殘值率（%)0.00%委估宗地上部建筑物為框架結構，殘值率根據(jù)不同結構取值詳見后附房屋經(jīng)濟耐用年限及殘值率取值一覽表確定房屋年折舊費用(元）30615.00 房屋耐用年限沒有超過土地使用權出讓年限，年

9、折舊費=房屋重置總價（1-殘值率）/折舊年限，折舊年限取房屋耐用年限；房屋耐用年限超過了土地使用權出讓年限，需按土地使用權出讓年限調整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，年折舊費=房屋重置總價/折舊年限，其中：折舊年限=土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限房屋已使用年限（年）0經(jīng)濟使用壽命-已使用年限房屋現(xiàn)值（元）1224600.00 公式=房屋重置價-年折舊費用*已使用年限出租稅費率(%) 17.55%一般房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%、城建稅1%-7%（縣市區(qū)7%、城鎮(zhèn)工礦區(qū)5%、其他1%)、教育費附加及地方教育費附加合計4%。如有地方文件規(guī)定，應以地方文件為準。出租年稅費（元）4799

10、3.35=房地出租年總收益*出租稅費率(17.55%)房地產(chǎn)年運營費用合計（元）109109.49公式=12+3、房地年純收益房地年純收益=房地年總收益-房地年總費用 =263699.71-109109.49=154590.22（元）4、房屋年純收益依據(jù)土地估價規(guī)程和貞豐縣公布實施的貞豐縣區(qū)土地級別與基準地價更新報告，通常情況下房屋還原率比土地還原率要高13%，考慮保險行業(yè)的實際情況，此次評估房屋還原率確定為8%。則房屋年純收益=房屋現(xiàn)值x房屋還原率 =1224600.00*8%=97968.00（元） 5、土地年純收益土地年純收益a=房地年純收益-房屋年純收益 =154590.22-97968.00=56622.22（元） 6、計算估價對象總地價及單位面積地價 計算公式：總地價=土地年純收益r1-1/（1+r）n 其中r土地還原率，n估價對象設定使用年限（40年） 收益還原法評估過程詳見下表：土地年純收益a(元)56622.22土地年純收益a=房地年純收益-房屋年純收益安全利率2.75%安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率，本次估價選用當前中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為安全利率風險調整值4.25%風險調整值根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定，根據(jù)目前的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測和估價對象的土地用途等而確定綜合資本化率