西安公寓市場(chǎng)研究報(bào)告

1、西安公寓市場(chǎng)研究報(bào)告皇馬策略支持中心2013-04商務(wù)公寓的定義商務(wù)公寓定義：商務(wù)公寓的前身叫商住公寓，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細(xì)分為SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類(lèi)型，但其中又完全具備寫(xiě)字樓的功能，是近年來(lái)出現(xiàn)的一種極具投資價(jià)值的物業(yè)。v 商業(yè)用地，50年產(chǎn)權(quán)；v 可以進(jìn)行工商注冊(cè)；v 物管費(fèi)較寫(xiě)字樓低；v 單位面積較??；v 每戶設(shè)衛(wèi)生間；v 優(yōu)越地段和交通條件 ；v 形象較高，接近寫(xiě)字樓的外立面；v 具居住功能，可商可住v 裝修標(biāo)準(zhǔn)略低于寫(xiě)字樓；實(shí)質(zhì)：小面積商務(wù)辦公空間！商務(wù)公寓特點(diǎn)深圳金中環(huán)深圳金中環(huán)經(jīng)典公寓案例分析概況概況地處北京

2、商業(yè)休閑中心，朝陽(yáng)公園美景盡收眼底總建筑面積32萬(wàn)平米， 其中棕櫚泉萬(wàn)豪行政公寓44000平方米行政公寓位于8號(hào)和11號(hào)樓，共224套酒店服務(wù)式公寓套房北京服務(wù)式公寓案例萬(wàn)豪棕櫚泉行政公寓景觀特色景觀特色北京服務(wù)式公寓案例萬(wàn)豪棕櫚泉行政公寓建筑特色新加坡DP建筑設(shè)計(jì)事物所擔(dān)當(dāng)建筑設(shè)計(jì)外立面是現(xiàn)代風(fēng)格，線條簡(jiǎn)單、清晰、摩登，以淺色石材為主底部入口以及下面幾層線條用豪華和古典的做法，頂部將現(xiàn)代和古典豪華的精神融合到一起，形成了豐富而具有氣質(zhì)的天際線 新古典主義手法塑造出物業(yè)的尊貴感新古典主義手法塑造出物業(yè)的尊貴感 富有特色的建筑細(xì)部體現(xiàn)了物業(yè)的高檔性富有特色的建筑細(xì)部體現(xiàn)了物業(yè)的高檔性北京服務(wù)式公

3、寓案例萬(wàn)豪棕櫚泉行政公寓戶型設(shè)計(jì)1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米 共224套；1房約占25%；2房約占45%；三房約占30% 戶型的梯度化滿足不同客戶的需求；戶型的梯度化滿足不同客戶的需求； 所有戶型都配有客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)所有戶型都配有客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)/ /轉(zhuǎn)角窗，明顯的居家風(fēng)格。轉(zhuǎn)角窗，明顯的居家風(fēng)格。北京服務(wù)式公寓案例萬(wàn)豪棕櫚泉行政公寓戶型設(shè)計(jì) 1房2個(gè)衛(wèi)生間，2房2個(gè)衛(wèi)生間，3房3個(gè)衛(wèi)生間 2房與3房的主衛(wèi)均為四件套；1房的主衛(wèi)三件套，設(shè)浴缸 衛(wèi)生間主客分離，明顯趨于衛(wèi)生間主客分離，明顯趨于“居

4、家居家”型設(shè)計(jì)；型設(shè)計(jì)； 考慮到國(guó)際商務(wù)人士的需求，主衛(wèi)的配置方面均配置了浴缸?？紤]到國(guó)際商務(wù)人士的需求，主衛(wèi)的配置方面均配置了浴缸。北京服務(wù)式公寓案例萬(wàn)豪棕櫚泉行政公寓戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)北京服務(wù)式公寓案例萬(wàn)豪棕櫚泉行政公寓室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修全裝修，帶家具浴室設(shè)施： 各式各樣浴室設(shè)施、吹風(fēng)機(jī)、同時(shí)設(shè)有淋浴間及浴缸客房設(shè)施：空調(diào)、鬧鐘 、飲水機(jī) 、免費(fèi)自助咖啡或茶沖調(diào)設(shè)施、可提供嬰兒床、電源適配器、中央空調(diào)系統(tǒng)、國(guó)際電視頻道、熨斗及熨衣板、睡枕：羽絨/羽毛、折疊床、保險(xiǎn)箱、洗衣機(jī)及干衣機(jī)、 CD播放機(jī)廚房設(shè)施：洗碗機(jī)、微波爐 、冰箱、電飯鍋、備設(shè)精美桌椅、烤面包器、電烤爐、凈水系統(tǒng)商務(wù)設(shè)施：位于辦公

5、桌的電源插座、雙電壓電源插座、免提電話機(jī)、語(yǔ)音留言信箱、2條電話線、一臺(tái)傳真機(jī)、寬帶因特網(wǎng)接入開(kāi)關(guān)SIEMENS；廚具GE；水槽FRANKE 室內(nèi)裝修采用國(guó)際知名品牌室內(nèi)裝修采用國(guó)際知名品牌 設(shè)施齊全，拎包即可入住設(shè)施齊全，拎包即可入住北京服務(wù)式公寓案例萬(wàn)豪棕櫚泉行政公寓1、憑借突破市場(chǎng)水平的產(chǎn)品品質(zhì)以及“中央公園區(qū)”的區(qū)域價(jià)值，全面超越市場(chǎng)價(jià)格水平，實(shí)現(xiàn)北京經(jīng)典豪宅傳奇2、建筑設(shè)計(jì)出自名師，整個(gè)建筑將古典精神融入現(xiàn)代風(fēng)格，華貴而尊榮陳世民、雅科本建筑師事務(wù)所陳青松、新加坡DP公司。u整個(gè)建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)，華貴而尊榮。u建筑外立面線條簡(jiǎn)單、清晰、摩登建筑外立面線條簡(jiǎn)單、清晰、摩

6、登。3、聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司，打造大規(guī)模震撼主題式園林（貝爾高林）4、以最高端內(nèi)部配套打造中國(guó)最頂級(jí)的私家會(huì)所 棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部，彰顯身份感和尊貴感5、棕櫚泉生活廣場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)尚而高檔，并引入精挑細(xì)選的高檔業(yè)態(tài)，營(yíng)造一種“購(gòu)物，是回家的開(kāi)始”氛圍6、兩棟由萬(wàn)豪管理的酒店式公寓是北京市場(chǎng)最高檔的酒店式服務(wù)公寓，提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值成功因素集超豪華五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓和商業(yè)裙房為一體的多功能綜集超豪華五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓和商業(yè)裙房為一體的多功能綜合物業(yè)。合物業(yè)。高約高約281281米，米，0606年以前為浦西第一高樓。年以前為浦西第一高樓。上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)上海萬(wàn)豪

7、明天廣場(chǎng)總建總建筑面筑面積積1212萬(wàn)平萬(wàn)平方米方米地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備層（地下1-3層）60F為行政書(shū)房。商業(yè)辦公用房（1-4層及裙房地下1層）JW萬(wàn)豪酒店（5-6層）JW萬(wàn)豪酒店（38-59層）萬(wàn)豪行政公寓（7-36層）上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)酒店與公寓的戶型尋求差異化！酒店與公寓的戶型尋求差異化！單間客房套房總計(jì)萬(wàn)豪酒店26837305萬(wàn)豪行政公寓15240255備注酒店中，客房數(shù)量90% 公寓中，套房數(shù)量90% 上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)客戶：酒店設(shè)計(jì)與國(guó)際接軌，針對(duì)海外市場(chǎng)和國(guó)際客人?？蛻?/p>

8、：酒店設(shè)計(jì)與國(guó)際接軌，針對(duì)海外市場(chǎng)和國(guó)際客人。價(jià)格：公寓租金約為價(jià)格：公寓租金約為3737美元美元/ /月月/ /平方米。平方米。上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)業(yè)主方承擔(dān)投資、還貸和其他財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán);美國(guó)萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)作為管理方，履行其經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)并確保其公司的聲譽(yù)及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益，享有充分的營(yíng)運(yùn)權(quán)、管理權(quán)。物業(yè)管理物業(yè)管理上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)上海萬(wàn)豪明天廣場(chǎng)概述概述 港匯廣場(chǎng)包括港匯廣場(chǎng)購(gòu)物中心、港匯中心寫(xiě)字樓及港匯廣場(chǎng)服務(wù)式公寓三個(gè)高檔商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。其獨(dú)特的造型成為上海市的一個(gè)地標(biāo)性建筑。 總面積40

9、萬(wàn)平方米 建筑高225米（51層） 地下停車(chē)位：近1,400個(gè)戶型的梯度化、配套的完善性戶型的梯度化、配套的完善性上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)區(qū)位條件區(qū)位條件 位于徐家匯商業(yè)中心，地處華山路、虹橋路等多條交通主干道及地鐵的交匯處。 驅(qū)車(chē)20分鐘可至虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、50分鐘可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，5分鐘車(chē)程至延安路或內(nèi)環(huán)線高架。 時(shí)尚的百貨購(gòu)物中心、餐廳及娛樂(lè)設(shè)施等近在咫尺。 上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 包括港匯花園一座（RT1）、二座（RT2）及港匯服務(wù)式公寓（SA）三棟建筑。 總建筑面積達(dá)8.5萬(wàn)平方米，擁有635套單元可供出租。 其中港匯花園一座、

10、二座共別設(shè)有526套單元，港匯服務(wù)式公寓設(shè)有99套單元。 規(guī)模規(guī)模上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 港匯服務(wù)式公寓的房型設(shè)計(jì)有1房1廳、1房2廳、2房2廳、3房2廳，面積由50平方米至156平方米可供選擇，房型的面積分布如下： 1房1廳：50平方米1房2廳：70-90平方米2房2廳：120-150平方米3房2廳：120-156平方米 戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 1房1廳：50平方米戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 2房2廳：120-150平方米戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 3房2廳

11、：120-156平方米 戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 客廳、廚房寬敞明亮，室內(nèi)格局方正，部分單元配有超大臥室及榻榻米。房型的面積分布如下： 1房2廳：89-130平方米 2房2廳：108-127平方米 140-148平方米 3房2廳：140-148平方米 港匯花園戶型港匯花園戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 高檔裝修、全配置。 客廳、臥室配置有家具、沙發(fā)、約克空調(diào)、液晶電視機(jī)、DVD、音響、保險(xiǎn)箱等設(shè)施； 廚房配置有意大利名牌電冰箱、電熱灶、微波爐、洗衣機(jī)（有烘干功能）及高檔廚房用具等設(shè)施。 衛(wèi)生間配置有全套衛(wèi)生用品，寬大的露臺(tái)配置戶外桌

12、椅裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng) 公寓的豪華私家會(huì)所位于港匯服務(wù)式公寓內(nèi)七層，室內(nèi)面積達(dá)4000平方米及超大屋頂活動(dòng)場(chǎng)所。 室內(nèi)設(shè)施包括：健身中心（健身房、體操房、桑拿房等） 模擬高爾夫練習(xí)室 棋牌室 桌球室 視聽(tīng)室 電腦游戲室 閱覽室 工藝教室 多功能廳 紅酒雪茄房 酒吧 商務(wù)中心 兒童游戲室配套配套室外設(shè)施包括：屋頂游泳池 網(wǎng)球場(chǎng)及花園上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)公寓。IN西安區(qū)域檔次主要目標(biāo)客戶曲江板塊高檔以別墅、低密度物業(yè)為主私營(yíng)企業(yè)主高級(jí)管理人員高級(jí)公務(wù)員高新中高檔高層和小高層洋房為主高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理人員私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員

13、城內(nèi)中高檔、酒店式公寓外企和大企業(yè)高級(jí)員工、投資客和機(jī)構(gòu)南郊中檔至中高檔小高層和高層研究所技術(shù)人員、教師私營(yíng)企業(yè)主東郊中檔以普通小高層洋房個(gè)體批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域廠礦企業(yè)(紡織)管理人員西郊中檔以普通高層洋房軍工企業(yè)高級(jí)技術(shù)及管理人員高教教師航空企業(yè)員工北郊中檔至中低檔以普通小高層洋房公務(wù)員企業(yè)技術(shù)人員及管理人員北郊西郊高新東郊城內(nèi)南郊西安目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成以南郊強(qiáng)勢(shì)的價(jià)值標(biāo)桿區(qū)，各區(qū)域價(jià)值屬性對(duì)在售代表樓盤(pán)有著非常大的強(qiáng)勢(shì)限制性，西安目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成以南郊強(qiáng)勢(shì)的價(jià)值標(biāo)桿區(qū)，各區(qū)域價(jià)值屬性對(duì)在售代表樓盤(pán)有著非常大的強(qiáng)勢(shì)限制性，但公寓仍然以高新、城南及其輻射帶內(nèi)供應(yīng)集中。但公寓仍然以高新

14、、城南及其輻射帶內(nèi)供應(yīng)集中。公寓市場(chǎng)六大板塊解析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間價(jià)格（元/）物業(yè)費(fèi)綠化率長(zhǎng)安公館 城南區(qū)環(huán)城南路西段14號(hào)（城堡酒店西側(cè)）3070精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年9月19日入住時(shí)間:2011年12月31日170004元/平米/月15%中貿(mào)廣場(chǎng)城南碑林區(qū)南稍門(mén)西側(cè)（長(zhǎng)安路與友誼路交匯處）35-71精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2010年11月入住時(shí)間: 2012年121200025%宏信國(guó)際花園城南南門(mén)廣場(chǎng)東100米（南門(mén)廣場(chǎng)以東）38.34-80.98精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2010年8月31日，入住時(shí)間:2011年12月31日110001.5元/平米/月30%小寨金莎城南雁塔區(qū)長(zhǎng)安中

15、路65號(hào)（小寨工人文化宮原址）36-131毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2011年5月1日，入住時(shí)間:2013年5月1200010%御筆華府城南吉祥誠(chéng)信商業(yè)區(qū)C區(qū)中段 30-106毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2011年3月30日，入住時(shí)間:2013年10月80001.2元/平米/月35%城南區(qū)公寓項(xiàng)目列表小結(jié)：該區(qū)域公寓項(xiàng)目以30-70小戶型、精裝交房，均價(jià)12000元/，低綠化率為主。城內(nèi)典型公寓項(xiàng)目概況項(xiàng)目南門(mén)國(guó)際粉巷一號(hào)宏府嘉匯廣場(chǎng)陽(yáng)光國(guó)際公寓陽(yáng)光里和平公館占地8.16畝6畝20畝7畝14407.3 4800.00 住宅48000左右19000110000380001400013000商業(yè)3000左右50006000

16、0500020008800會(huì)所200左右1000戶數(shù)11722751061戶A座B座468戶321戶245容積率9987107.598.43.8規(guī)劃1棟（A座25層B座33層）3梯20戶1棟12層高層(3梯33戶）3棟A座13層B座15層C座18層1棟15層高層（3梯40戶）1棟12層高層（3梯28戶）1棟8層小高層（5梯48戶）城內(nèi)典型公寓項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間價(jià)格元/物業(yè)費(fèi)元/月綠化率高新水晶城高新華潤(rùn)萬(wàn)家高新店南43-91毛坯開(kāi)盤(pán):2010-10-30入住:2013-0412000230%橡樹(shù)星座唐延路旺座對(duì)面30-62毛坯09年底開(kāi)工11年竣工62001.23

17、0%紫薇.尚層太白路與丈八路交匯處開(kāi)盤(pán)：2008-4入?。?010-49300粵漢國(guó)際西高新錦業(yè)路38號(hào)30-99毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008年4月底，入住時(shí)間:2009年5月560030%唐灃國(guó)際廣場(chǎng)灃惠南路與科技路三路交匯處35-85毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008年4月，入住時(shí)間:2009年上半年650035%城市皇冠高新四路中段開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2007年12月28日；入住時(shí)間：2009年3月31日6500高新區(qū)公寓項(xiàng)目列表小結(jié)：該區(qū)域公寓項(xiàng)目以30-70小戶型、毛坯交房，均價(jià)7600元/，高綠化率為主。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置面積區(qū)域交房標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間價(jià)格元/物業(yè)綠化率MAX未來(lái) 未央大道與鳳城五路交匯處34141毛

18、坯精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2010年8月28日；入住時(shí)間:2012年8月8000-35%廣天國(guó)際公寓咸寧東路東段（恒大綠洲西側(cè)）單層面積75-80精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年12月入住時(shí)間：2013年12月11000-35%Tiger國(guó)際公寓勞動(dòng)南路轉(zhuǎn)盤(pán)西北角3597精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年7月12000-龍湖MOCO國(guó)際紅廟坡十字西南角40-80精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年9月4日入住時(shí)間：2013年11月1日6700-21%其他區(qū)公寓項(xiàng)目列表小結(jié)：其他區(qū)域以其地段、區(qū)位的不同價(jià)格亦有所不同，但產(chǎn)品仍以30-70小戶型為主。公寓戶型面積分布在30130之間，以3050的一室戶型為主，其次二房的面積在70-95

19、 居多。項(xiàng)目一居二居三居?xùn)|尚蜂鳥(niǎo)29-6074-9088-123卡斯摩小院29-5355-64錦業(yè)時(shí)代28-5034-69唐延公館36-5076高山流水和城47-6580-90110-130糖果house5268-74103財(cái)富中心二期48-80179尚品國(guó)際42-5497-105捷瑞新時(shí)代37-7674-107148-150戶型面積小結(jié)MAX未來(lái)總面積：約11.5畝；總建筑面積： 56000平方米；容積率：7.3；綠化率：35%；車(chē)位配比1：0.5；住宅總戶數(shù)：580戶建筑形態(tài)：項(xiàng)目以精裝修公寓、辦公、商業(yè)為一體的智控社區(qū)樓層狀況：2棟30層及5層商業(yè)組成地址：未央大道與鳳城五路交匯處銷(xiāo)售均

20、價(jià)：7300-7800元/平米（2000元精裝修）地鐵物業(yè)、周邊配套齊全，緊鄰世紀(jì)金花、沃爾瑪、西安中學(xué)等、交通便利，南鄰地鐵二號(hào)線；升值潛力，宜居、投資。智能化社區(qū)：節(jié)能凈水、隔熱降噪、富氧新風(fēng)、智能安防智能化社區(qū)西安公寓案例分析四大科技系統(tǒng)定義高端社區(qū)MAX未來(lái)戶型特點(diǎn)：落地飄窗設(shè)計(jì)、獨(dú)特的轉(zhuǎn)角式客廳以39-52平一房為絕對(duì)主力戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房39-52 41071%二房94-101 16228%三房94-9781%MAX未來(lái)萊安逸境總面積：150000平方米；總建筑面積： 40000平方米；容積率3.6；綠化率：39%；車(chē)位配比1：0.4；住宅總戶數(shù)：1800戶建筑風(fēng)格：現(xiàn)代樓層狀況：6棟33層地址：高新區(qū)唐延路一號(hào)銷(xiāo)售均價(jià)：9500元/平米（2000元精裝修）精裝酒店式公寓、恒溫有氧泳池、健身會(huì)所、內(nèi)庭臺(tái)地水景園林景觀、下沉廣場(chǎng)、500米線性主題商業(yè)街、架空層泛會(huì)所，鋼琴鍵式的外立面設(shè)計(jì)；配套化社區(qū)交通核、公園核、豪宅核、都市核、事業(yè)核西安公寓案例分析項(xiàng)目自身風(fēng)格化配套功能架空層泛會(huì)所下沉式廣場(chǎng)500米線性主題商業(yè)街住宅區(qū)自動(dòng)扶梯出入系統(tǒng)鋼琴鍵式里面設(shè)計(jì)萊安逸境戶型特點(diǎn)：景觀陽(yáng)臺(tái)，落地飄窗、空中花園、雙層高露臺(tái)、270度轉(zhuǎn)角飄窗、面積贈(zèng)送戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房31-50 67840%二房60-70 60-121 27644848%三房73-311 19512