項(xiàng)目管理成果--流程化商鋪移交

1、中國建筑第八工程局有限公司中國建筑第八工程局有限公司20142014年年1111月月1515日日發(fā)布人：熊野發(fā)布人：熊野流程化商鋪移交流程化商鋪移交天津恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目管理成果持續(xù)改進(jìn)，優(yōu)化創(chuàng)新持續(xù)改進(jìn)，優(yōu)化創(chuàng)新第一部分第一部分 成果背景成果背景社會(huì)背景社會(huì)背景 目前大型商場(chǎng)項(xiàng)目越來越多，業(yè)主方對(duì)施工企業(yè)要求管理范圍將越來越廣，除對(duì)工程施工范疇內(nèi)的要求外，對(duì)后期移交后運(yùn)營方面要求也越來越高，施工單位擁有一套成熟的移交流程十分必要。3第一部分第一部分 成果背景成果背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目是集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等功能于一體的一站式高端商業(yè)設(shè)施。按業(yè)主要求，租戶裝修必須提前插入，要求簽約商鋪需在

2、竣工前達(dá)到開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。為響應(yīng)業(yè)主要求，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況需要，需將商鋪及功能房間提前移交租戶及業(yè)主物業(yè)。在項(xiàng)目主體施工完成后，二次結(jié)構(gòu)施工時(shí)，商鋪簽約率已達(dá)到60%以上。對(duì)項(xiàng)目商鋪及配套用房移交工作提出更高要求。針對(duì)商場(chǎng)項(xiàng)目系統(tǒng)多，商鋪類型各異，移交難度大。5第一部分第一部分 成果背景成果背景工程簡(jiǎn)介工程簡(jiǎn)介 天津恒隆廣場(chǎng)位于全國十大步行街之一的天津市和平路步行街，總建筑面積：250984，占地面積42696.8；地下三層，地上六層，建筑高度44.8m。是集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等功能于一體的一站式高端商業(yè)設(shè)施。是天津市標(biāo)志性的高端商業(yè)建筑，極大提升和平路商業(yè)格局。6第一部分第一部分 成果背景成果

3、背景工程簡(jiǎn)介工程簡(jiǎn)介西西立立面面實(shí)實(shí)景景南南立立面面實(shí)實(shí)景景室室內(nèi)內(nèi)實(shí)實(shí)景景7第一部分第一部分 成果背景成果背景工程簡(jiǎn)介工程簡(jiǎn)介項(xiàng)目項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)工期目標(biāo) 總工期890天質(zhì)量目標(biāo) 天津市“海河杯”，國優(yōu)安全文明施工目標(biāo) 天津市安全文明施工示范工地 綠色施工目標(biāo) “LEED”金獎(jiǎng) 、綠色施工科技示范項(xiàng)目科技目標(biāo) 局科技示范工程、天津市科技示范工程CI目標(biāo) 中建總公司CI金獎(jiǎng) 工程管理目標(biāo)：8第一部分第一部分 成果背景成果背景工程簡(jiǎn)介工程簡(jiǎn)介主要完成人員：姓名姓名職務(wù)職務(wù)職務(wù)職務(wù)職稱職稱1汪黃東項(xiàng)目經(jīng)理高級(jí)工程師2時(shí)景彬項(xiàng)目總工工程師3熊 野土建工程師助理工程師4程增龍土建工程師助理工程師9第二部分

4、第二部分 選題理由選題理由選題理由 移交時(shí)間緊 質(zhì)量要求高 對(duì)接部門多 移交專業(yè)多10第三部分第三部分 實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間2014年2月2014年7月分階段實(shí)施時(shí)間表 管理策劃2014年2月2014年3月 管理措施實(shí)施2014年3月 2014年7月過程檢查2014年3月 2014年7月取得成效2014年3月 2014年7月11第四部分第四部分 管理重點(diǎn)與難點(diǎn)管理重點(diǎn)與難點(diǎn)1 1、要求時(shí)間緊，需移交部位數(shù)量大、要求時(shí)間緊，需移交部位數(shù)量大 按業(yè)主要求，商鋪及功能用房需在2014年7月前完成移交，涉及鋪位392間，功能房間(強(qiáng)電間、弱電間、消防報(bào)警閥室、電話間、中央制冷機(jī)房、風(fēng)機(jī)房等

5、)870間。2 2、對(duì)接部門多、對(duì)接部門多 本工程屬于顧問管理模式，工程移交工作需要對(duì)接顧問團(tuán)隊(duì)（包括建筑顧問、機(jī)電顧問、精裝修顧問、幕墻顧問）及監(jiān)理單位，根據(jù)甲方管理模式，需要對(duì)接甲方現(xiàn)場(chǎng)工程部（PCD）及甲方物業(yè)相關(guān)部門，包括現(xiàn)場(chǎng)工程部（PCD） 、缺陷管理部門（AI）、物業(yè)工程部（L&M）、物業(yè)安保部（L&M） 、物業(yè)客服部（L&M） 。涉及對(duì)接部門多，各部門執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致移交難度加大。12第四部分第四部分 管理重點(diǎn)與難點(diǎn)管理重點(diǎn)與難點(diǎn)3 3、移交內(nèi)容眾多，涉及專業(yè)分包眾多、移交內(nèi)容眾多，涉及專業(yè)分包眾多 移交工作涉及幕墻、機(jī)電、精裝等各家專業(yè)分包單位，尤其

6、是功能房間移交，主要涉及機(jī)電專業(yè)。作為總承包方，需要對(duì)專業(yè)分包移交內(nèi)容進(jìn)行初查及落實(shí)整改，需要協(xié)調(diào)各單位按照總承包方的意愿進(jìn)行移交工作的推進(jìn)。4 4、小業(yè)主特殊要求多、小業(yè)主特殊要求多 部分小業(yè)主屬于國際知名品牌（ Apple、Boss、 Armani、only等），商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修前，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)特殊要求多，對(duì)移交工作增加了難度。13 針對(duì)本工程移交工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，移交工作開始前，組織項(xiàng)目部成員進(jìn)行研究和探討，從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況入手，對(duì)每個(gè)重難點(diǎn)，精心策劃，為移交工作的“高效、質(zhì)量、成本”目標(biāo)保駕護(hù)航。嚴(yán)格按照“事前策劃、事中控制、事后檢查”的思路進(jìn)行策劃。經(jīng)過分析，進(jìn)行如下策劃與創(chuàng)新： 1、成立移交小

7、組,形成移交流程。 2、移交樣板引路。 3、制定移交專用表格。 4、制定移交計(jì)劃。 5、制定特殊客戶群體服務(wù)機(jī)制。 6、制定特殊情況移交辦法。第五部分第五部分 管理策劃及創(chuàng)新特點(diǎn)管理策劃及創(chuàng)新特點(diǎn)14第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制1 1、嚴(yán)格、嚴(yán)格移交小組周例會(huì)，及時(shí)解決難題移交小組周例會(huì)，及時(shí)解決難題 成立以總包單位為主，業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)管理部門為輔的移交小組，利用業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)管理部門進(jìn)行與物業(yè)各部門的溝通交流。并定期召開移交周例會(huì)，對(duì)移交工作做到動(dòng)態(tài)控制。第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制2 2、制制定定驗(yàn)驗(yàn)收收移移交交流流程程第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)

8、險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制3 3、提前選擇移交樣板提前選擇移交樣板 針對(duì)需要移交內(nèi)容，選定樣板，統(tǒng)一移交標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)解決共性問題。第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制4 4、制定移交各項(xiàng)專用表格、制定移交各項(xiàng)專用表格1）天津恒隆工程鋪位移交清單 移交前填寫，需列明所涉及部位所有待移交內(nèi)容。幫助移交小組明確移交內(nèi)容，驗(yàn)收合格后，四方簽字，輔助小業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)發(fā)生破壞后責(zé)任界定。天津恒隆工程鋪位移交清單第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制2）施工單位預(yù)計(jì)未能按期完成項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 在驗(yàn)收移交流程一中，由業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)工程部、總包、顧問團(tuán)隊(duì)、監(jiān)理單位自檢后填寫，填寫內(nèi)容為按移交

9、計(jì)劃不能按時(shí)完成的項(xiàng)目清單，需列明不能完成原因，計(jì)劃完成時(shí)間，以便相關(guān)單位及部門跟進(jìn)處理，推動(dòng)移交進(jìn)度。專業(yè)分包預(yù)計(jì)未能按期完成項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制3）天津恒隆工程缺陷清單 在驗(yàn)收移交流程一中，由業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)工程部、總包、顧問團(tuán)隊(duì)、監(jiān)理單位自檢后填寫，填寫內(nèi)容為業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)工程部、總包等各單位判定的未按圖紙完成項(xiàng)。 一方面以便相關(guān)單位跟進(jìn)，明確需整改項(xiàng)，另一方面得到顧問及監(jiān)理方認(rèn)可，明確施工單位與小業(yè)主方施工界限及后續(xù)發(fā)生損壞時(shí)責(zé)任界定。天津恒隆工程缺陷清單第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制4）天津恒隆工程缺陷回復(fù)單 各單位在自檢后表三基

10、礎(chǔ)上，回復(fù)總包，由業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)工程部、顧問、監(jiān)理、總包判定是否完成，并安排復(fù)驗(yàn)，最終合格后移交物業(yè)。 督促各單位整改進(jìn)度，驗(yàn)收合格后，由施工單位、顧問、監(jiān)理、甲方進(jìn)行會(huì)簽，明確是否整改完成。避免損壞對(duì)施工方帶來的風(fēng)險(xiǎn)。天津恒隆工程缺陷回復(fù)單第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制5） 鑰匙移交單 移交時(shí)填寫，保證移交后責(zé)任區(qū)分。移交時(shí)由施工單位、顧問、監(jiān)理、甲方進(jìn)行會(huì)簽，明確房間及鋪位主要管理權(quán)。鑰匙移交單第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制鋪位內(nèi)部接管驗(yàn)收表6） 鋪位接管驗(yàn)收表 移交物業(yè)后填寫，需標(biāo)明完成時(shí)間，及部分未完成項(xiàng)。明確房間及鋪位主要管理權(quán)。第六部分第六

11、部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制缺陷整改進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表7）缺陷整改進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表 動(dòng)態(tài)補(bǔ)充各移交區(qū)域缺陷整改進(jìn)度，動(dòng)態(tài)掌控移交進(jìn)度。隨時(shí)更新發(fā)出，督促各單位整改進(jìn)度。24第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制5 5、制定移交計(jì)劃制定移交計(jì)劃 制定移交計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行移交工作，移交計(jì)劃采用圖紙標(biāo)注的方式進(jìn)行，用不同顏色標(biāo)識(shí)各需移交房間的不同情況，一目了然，增強(qiáng)直觀印象。25第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制6 6、對(duì)移交的部位進(jìn)行全程跟蹤對(duì)移交的部位進(jìn)行全程跟蹤 全程跟蹤商鋪移交，當(dāng)物業(yè)移交小業(yè)主時(shí)，移交小組成員必須陪同，保證小業(yè)主一次性接受率98%

12、以上。做好小業(yè)主進(jìn)場(chǎng)前后服務(wù)工作，并業(yè)主簽訂小商戶照管協(xié)議，控制成本支出。26第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制7 7、及時(shí)反饋移交情況及時(shí)反饋移交情況 隨時(shí)將移交情況以郵件形式反饋給業(yè)主及顧問團(tuán)隊(duì)做備案，界定施工方與小業(yè)主責(zé)任范圍，規(guī)避因小業(yè)主施工帶來的風(fēng)險(xiǎn)。27第六部分第六部分 管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制管理措施及風(fēng)險(xiǎn)控制8 8、制定特殊情況 針對(duì)有特殊要求的小業(yè)主，提前做好預(yù)估，并提前與業(yè)主溝通，對(duì)有特殊要求的鋪位提前施工，并將包括所有專業(yè)分包在內(nèi)的總計(jì)劃發(fā)出，避免與業(yè)主移交商戶的時(shí)間沖突，規(guī)避工期的風(fēng)險(xiǎn)。蘋果店改造工程總計(jì)劃28第七部分第七部分 過程檢查與監(jiān)督過程檢查與監(jiān)督

13、1 1、利用移交周例會(huì)對(duì)上周情況進(jìn)行分析利用移交周例會(huì)對(duì)上周情況進(jìn)行分析 鑒于本工程移交量大，時(shí)間緊，在移交計(jì)劃指導(dǎo)下，對(duì)移交進(jìn)度進(jìn)行跟蹤分析，對(duì)各專業(yè)所存在的問題通過項(xiàng)目移交專用表格進(jìn)行匯總，分類，逐個(gè)擊破的方法進(jìn)行解決。并形成會(huì)議紀(jì)要，對(duì)各單位情況進(jìn)行跟蹤解決。移交周例會(huì)移交周例會(huì)第七部分第七部分 過程檢查與監(jiān)督過程檢查與監(jiān)督2 2、加強(qiáng)、加強(qiáng)自檢，保障與物業(yè)移交時(shí)一次性通過自檢，保障與物業(yè)移交時(shí)一次性通過 加強(qiáng)總包管理，將各專業(yè)分包施工范圍納入總包管理中，保障與物業(yè)移交時(shí)一次性通過。第七部分第七部分 過程檢查與監(jiān)督過程檢查與監(jiān)督3 3、加強(qiáng)、加強(qiáng)過程統(tǒng)計(jì)管控過程統(tǒng)計(jì)管控 加強(qiáng)過程統(tǒng)計(jì)，隨

14、時(shí)更新移交進(jìn)度，并采用圖紙標(biāo)注的形式對(duì)過程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。第七部分第七部分 過程檢查與監(jiān)督過程檢查與監(jiān)督4 4、對(duì)移交過程中出現(xiàn)的特殊情況采取特殊措施對(duì)移交過程中出現(xiàn)的特殊情況采取特殊措施 移交工作涉及幕墻、機(jī)電、精裝等各家專業(yè)分包單位，尤其是功能房間移交，主要涉及機(jī)電專業(yè)。避免不了出現(xiàn)專業(yè)分包不配合的情況。針對(duì)專業(yè)分包不配合的情況，移交小組采取與物業(yè)提前移交鑰匙的辦法，并由相關(guān)單位完成會(huì)簽，對(duì)專業(yè)分包施加壓力，推進(jìn)移交的同時(shí)，規(guī)避工期及成本風(fēng)險(xiǎn)。第八部分第八部分 管理效果與評(píng)價(jià)管理效果與評(píng)價(jià)1 1、圓滿完成移交工作，保障項(xiàng)目盛大開業(yè)圓滿完成移交工作，保障項(xiàng)目盛大開業(yè) 在項(xiàng)目9月26日盛大開業(yè)時(shí)，保證了商戶同期開業(yè)率達(dá)到80%以上。得到了業(yè)主高層的一致肯定，提升企業(yè)形象。同期開業(yè)商戶明細(xì)第八部分第八部分 管理效果與評(píng)價(jià)管理效果與評(píng)價(jià)1 1、圓滿完成移交工作，保障項(xiàng)目盛大開業(yè)圓滿完成移交工作，保障項(xiàng)目盛大開業(yè) 在項(xiàng)目9月26日盛大開業(yè)時(shí)，保證了商戶同期開業(yè)率達(dá)到80%以上。得到了業(yè)主高層的一致肯定，提升企業(yè)形象。保障項(xiàng)目盛大開業(yè)