假日快捷酒店可行性研究報告

1、快捷假日酒店項目可行性研究報告廈門國貿(mào)集團(tuán)零售業(yè)務(wù)部2008.6.30第一部分、項目概述一、快捷假日酒店簡介二、合作模式及條件三、IHG背景資料第二部分、市場分析一、中國酒店行業(yè)市場前景與現(xiàn)狀二、當(dāng)前中國酒店市場的幾個主要特點和趨勢三、快捷假日酒店的市場定位及競爭分析第三部分、發(fā)展進(jìn)度及投資計劃第四部分、財務(wù)分析第五部分、經(jīng)營模式及戰(zhàn)略發(fā)展思路第六部分、風(fēng)險及對策一、市場競爭風(fēng)險二、經(jīng)營管理風(fēng)險三、投資風(fēng)險四、合作方風(fēng)險第七部分、退出機(jī)制第八部分、綜合評價附表1、快捷假日酒店管理意向條款附表2、快捷假日酒店特許經(jīng)營商業(yè)條款附表3、快捷假日特許經(jīng)營模式支持服務(wù)計劃泉州兩個酒店物業(yè)簡介附件、IHG

2、提供的快捷假日酒店品牌推介第一部分、項目概述一、快捷假日酒店簡介快捷假日酒店（HOLIDAYINNEXPRESS是世界最大的酒店管理公司一一洲際酒店集團(tuán)（InterContinentalHotelsGroup,簡稱IHG）旗下的一個品牌，其主題是“精智之選”，即商務(wù)及休閑旅行者的精智選擇。其定位于經(jīng)濟(jì)型酒店和四星級酒店之間，在為商務(wù)及休閑旅行者提供恰如其分（nomore,noless）的設(shè)施和服務(wù)的同時，免去龐雜設(shè)施和服務(wù)， 為他們提供真正所需的簡約清新、 潔凈快捷的超值住宿服務(wù)， 具突出特點是：有競爭力的價格、有限服務(wù)、免費早餐、清新簡約的房間以及優(yōu)悅會積分獎勵。快捷假日酒店是業(yè)內(nèi)成長最快的

3、酒店品牌之一，在2007年全球十大酒店品牌評比中名列第七，目前在全球擁有1800家酒店，超過15萬間客房，平均每周有兩家酒店開業(yè)?？旖菁偃站频昴壳霸诖笾袊鴧^(qū)有11家酒店開業(yè)，另有20家酒店在建，為了加快在中國的發(fā)展布局，正積極尋找合作伙伴。二、合作模式及條件針對快捷假日酒店，IHG提供兩種合作模式：1、委托管理業(yè)主將酒店委托給IHG管理，IHG收取100萬元酒店前期籌備管理費，經(jīng)營中收取一定比例的管理費和系統(tǒng)費。（詳見附表1）2、特許經(jīng)營特許經(jīng)營條件為：每個酒店需繳納80萬元申請加盟費，每月按營業(yè)額5%攵取特許權(quán)使用費和5粽統(tǒng)支持費，如果多個酒店合作，費用可遞減優(yōu)惠，合同期10年，期滿可續(xù)約（

4、詳見附表2）。IHG為加盟商提供全套系統(tǒng)、運營工具、工程設(shè)計、培訓(xùn)以及相關(guān)支持服務(wù)（詳見附表3）。該模式一般針對多個酒店一攬子合作，不采取區(qū)域授權(quán)方式。三、IHG背景資料洲際酒店集團(tuán)（IHG）成立于1946年，是目前全球最大的專業(yè)酒店管理集團(tuán)，擁有超過55年國際酒店管理經(jīng)驗，IHG目前在近100個國家擁有超過3900家酒店，擁有客房數(shù)58萬余間，并且每年以超過5%勺速度增長，兩項指標(biāo)均位于全球酒店行業(yè)第一。具旗下?lián)碛兄揠H酒店（INTERCONTINENTAL、皇冠假日酒店（CROWNEPLAZA假日酒店（HOLIDAYNN）、快捷假日酒店（HOLIDAYINNEXPRESSINDIGO、STA

5、YBRIDGECANDLEWOOD口名酒店品牌， 在2007年評比的全球十大酒店品牌中，HOLIDAYNN和HOLIDAYINNEXPRES分別處于第二和第七位。2007年IHG所有酒店營業(yè)收入達(dá)到180億美元，超過1.3億人次入住。AnnualWorldwideHoteGroupRanking200S全建酒店集歸全建酒店集歸20GB年一年一名名排名排名酒店集團(tuán)酒店集團(tuán)房間數(shù)成房間數(shù)成酒店數(shù)彳酒店數(shù)彳1.InterContinentalHotelsGroup洲際酒店洲際酒店集團(tuán)集團(tuán)585t0d43,9492.WyndharnWorldwide550,5766,5443.MarriottIre.

6、517mo92,9014.HiltonCorp.497.3652.9595.Accor4534943.857ChoiceInternational4-15,2545,5167.BestWeslemInternaiicnal3。民。民6354H35去去Star?/QcxlHotelsSResorts2745358979.CadsanHo即即itaiityWvide148.55197110.GlobalHyatt138,503780資料來源資料來源, ,MKGConsulting,2008年年1川川FiguresrepresentedareasofJanuary2OO0.Souirca:MKGIH

7、G的營運系統(tǒng)是業(yè)界最大的營運支持系統(tǒng)，其12個預(yù)定中心有2000多個銷售人員，每年產(chǎn)生2000萬個入住夜；其全球銷售團(tuán)隊擁有250名專業(yè)人士，并擁有來自各酒店的超過8000名銷售人員的強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)支持；IHG的全球電子商務(wù)系統(tǒng)也在業(yè)界處于領(lǐng)先地位。 此外IHG擁有全球最大的酒店忠實賓客獎勵計劃優(yōu)悅會,在全球擁有超過3700萬會員。IHG日前在中國旅游業(yè)調(diào)查中榮膺中國十大酒店集團(tuán)稱號，并且位居國際酒店集團(tuán)之首。至2008年底，IHG在大中華地區(qū)將擁有超過125家的酒店，是管理酒店最多的酒店集團(tuán)，中國已成為IHG在全球的第三大市場，僅次于美國和英國。經(jīng)前期我們對快捷假日酒店和IHG中國總部的考察與接洽

8、，我們認(rèn)為快捷假日酒店具備較高的國際品牌知名度、豐富的市場營銷和營運經(jīng)驗、強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)及系統(tǒng)支持等優(yōu)勢，特許經(jīng)營快捷假日酒店適合作為集團(tuán)零售業(yè)務(wù)的新興項目。第二部分、市場分析一、中國酒店行業(yè)市場前景與現(xiàn)狀隨著中國旅游業(yè)的蓬勃興起，為酒店業(yè)帶來了巨大的商機(jī)。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，中國旅游行業(yè)在未來10年內(nèi)有望實現(xiàn)10.4%的年增長率，到2020年，全球?qū)⒂?6億國際游客，中國將有1.3億游客入境，年平均增長率為7.75%,屆時中國將取代傳統(tǒng)旅游勝地法國、西班牙和美國等國家，成為世界第一大旅游地國家。同時，隨著中國企事業(yè)單位有薪假期的實施、交通條件的改善、民眾收入水平的提高， 旅游消費觀念的改變，

9、 使國內(nèi)旅游市場不斷升溫、 迅速發(fā)展， 旅游市場的需求有增無減。即將到來的2008年北京奧運會、2010年的上海世博會和2012年的廣州亞運會，這幾項全球注目的盛事不僅會帶動事件發(fā)生地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 更將會吸引來自世界各地眾多的參觀者和游客到中國來，這就給旅游業(yè)和酒店業(yè)創(chuàng)造了極好的機(jī)會；另一方面，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷高速增長，各項商務(wù)活動、會議及科技文化交流的日益頻繁，也給酒店行業(yè)的發(fā)展帶來極大的促進(jìn)作用。因此酒店行業(yè)目前存在廣闊的成長和利潤空間。根據(jù)中國旅游業(yè)統(tǒng)計年鑒， 全國的星級酒店從2000的6029家增長到了2006年年底的12751家，星級酒店總數(shù)的年均增長率達(dá)到15.3%;星級酒店的客

10、房數(shù)量從594,700間增長至1,459,800間左右，年均增長率為7.7%;2007年，星級酒店數(shù)量達(dá)到14327家，酒店客房數(shù)達(dá)到160萬間。二、當(dāng)前中國酒店市場的幾個主要特點和發(fā)展趨勢1、高星級酒店和連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店成為市場主導(dǎo)“兩頭熱中問涼”是目前中國酒店行業(yè)真實的寫照。近年來，酒店客源市場出現(xiàn)兩極分化的趨勢：海內(nèi)外高端商務(wù)旅游客喜歡入住設(shè)施豪華的高星級酒店,一些自助旅游和普通公務(wù)客青睞價廉物美的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。而作為中間的低星級酒店產(chǎn)品老化，在低價位下仍然提供全方位服務(wù)，因此基本處于低效經(jīng)營的狀態(tài)，無論在硬件設(shè)施、服務(wù)水準(zhǔn)上，都無法和定位高端客戶的四五星級賓館抗衡，在成本控制、營銷渠道

11、和房價上又比不上經(jīng)濟(jì)型酒店，客源流失嚴(yán)重。目前與低星級酒店出租率持續(xù)低迷形成鮮明對比的是，高星級酒店價格一路飄紅。據(jù)統(tǒng)計顯示，去年全國五星級酒店的出租率持續(xù)上升，平均房價也上漲了3.3%,四星級酒店的平均房價上漲了2.8%。高房費和高入住率也刺激高星級酒店的投資熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海至少有58個在建或擬建高星級酒店項目將在2008年至2013間完工。2006年全國星級飯店客房出租率而作為中國酒店行業(yè)后起之秀的經(jīng)濟(jì)型酒店，自從誕生起，就以其實惠的價格和便捷的服務(wù)獲得了廣大消費者的認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)型酒店是相對于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店存在的一種酒店業(yè)態(tài)，其特點是有限服務(wù)和性價比高。目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店以連鎖經(jīng)營

12、為主，由于連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店存在著廣闊的市場空間、良好的投資回報率以及相對較小的投資規(guī)模，得到了各類資本的青睞，發(fā)展勢頭迅猛，截止2007年底酒店數(shù)量達(dá)1450家，客房總數(shù)達(dá)到15萬余間，市場上形成了以如家、錦江之星、莫泰等為代表的品牌連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店瓜分市場的格局。2007 年全國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店排行品牌開業(yè)酒店數(shù)客房數(shù)如家 20123977上海錦江之星 14821189上海莫泰連鎖酒店 107223907 天連鎖酒店 717303漢庭酒店 576454速 8 酒店 515328格林豪泰344038中州快捷 162192中江之旅 162045隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，無論是休閑旅游還是商務(wù)公干的客人都

13、對酒店住宿提出了更高層次的要求，目前國內(nèi)消費者對品牌的依賴程度已達(dá)到空前高度，好的酒店品牌不僅代表舒適的環(huán)境、高水準(zhǔn)的服務(wù)，更是時尚、高雅、尊貴的象征。相對于國內(nèi)酒店品牌而言，國際酒店集團(tuán)所管理的企業(yè)遍布全球各地，他們擁有高知名度的品牌、良好的形象、成熟的市場運作經(jīng)驗、忠誠的客源、龐大的酒店經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、雄厚的資金實力和市場開拓能力、高品質(zhì)的硬件設(shè)施，他們憑借這些優(yōu)勢輸出管理，建立起龐大的酒店網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)，使它們在中國酒店市場競爭中占據(jù)了絕對優(yōu)勢。相對于其它行業(yè)，國際酒店業(yè)較早進(jìn)入中國，是與國際接軌最早的行業(yè)之一，國內(nèi)客戶認(rèn)同度高。隨著越來越多的國際酒店品牌看準(zhǔn)了中國國內(nèi)巨大的潛在市場，迅速

14、進(jìn)駐擴(kuò)張，搶占市場份額，同時也帶來了國際最前沿的酒店管理理念及貼心服務(wù)，并得到了廣大國內(nèi)消費者的支持和信賴。目前全球排名前十位的飯店集團(tuán)已全部進(jìn)入中國市場。目前國際酒店集團(tuán)在中國的發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個變化：(1)由一線城市向二線城市擴(kuò)展國際酒店集團(tuán)開始進(jìn)入中國市場時，往往是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、對周遍具有輻射作用的一線中心城市立足，隨著國內(nèi)各地旅游業(yè)及商務(wù)活動的迅猛發(fā)展以及一線城市的日漸飽和，開始逐步向二線城市擴(kuò)張，例如：香格里拉集團(tuán)已鎖定中國二線城市，在中國的21家香格里拉酒店中有12家已落戶二線城市；雅高的3星級宜必思酒店在2006年也開始悄然提速，宜必思酒店主要針對國內(nèi)游客以及二三線城市。(2)由單

15、一品牌向多品牌發(fā)展無論商務(wù)客人還是旅游者出行都習(xí)慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。洲際集團(tuán)剛進(jìn)入中國時，推出的品牌只有假日品牌，為了滿足不同層次客人的需求，又陸續(xù)推出皇冠假日、洲際、快捷假日等品牌；萬豪集團(tuán)進(jìn)入中國市場首推的是萬豪品牌，七斗星商旅酒店2338532、酒店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代,國際酒店集團(tuán)在競爭中占據(jù)絕對優(yōu)勢目前他們集團(tuán)推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略，既有高檔的麗嘉.卡爾頓、萬豪、萬麗，又有中高檔的萬怡、新世紀(jì)、華美達(dá)；凱悅集團(tuán)在中國同時推出凱悅、君悅、柏悅品牌，各品牌間的差異體現(xiàn)了不同的風(fēng)格，不同的風(fēng)格適應(yīng)不同的市場需求。(3)由高端酒店向中端商務(wù)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店延伸有代表性的如： 洲際酒店集

16、團(tuán)推出中端商務(wù)酒店-快捷假日酒店， 目前正在加快布局，2008年將開設(shè)達(dá)到30家；雅高的宜必思經(jīng)濟(jì)型酒店在2006年也開始悄然提速，在未來5年內(nèi)將開設(shè)200家酒店；美國圣達(dá)特的速8經(jīng)濟(jì)型酒店在2008年將達(dá)到200家。3、連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店競爭加劇，前景依然看好根據(jù)中國飯店協(xié)會2008中國經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報告顯示，2007年，前10強(qiáng)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌共占據(jù)市場38%&額，其中占據(jù)較大份額的有：如家10%錦江之星8%莫泰7%7天4%,前十強(qiáng)開業(yè)店數(shù)較上年增長125%但平均入住率已從2005年的89哪至2006年的82.4%,2007年為82%,尤其是熱點區(qū)域的北京、上海和整個華東區(qū)域出租率出現(xiàn)下

17、降。全國平均客房價格從328元降到了209元。與此同時，包括水、電、煤、油，食品以及土地、建造裝修、物業(yè)成本的增長，2007年新開業(yè)的經(jīng)濟(jì)型飯店的平均投資額比2006年增長18%物業(yè)租賃成本平均上升29%而由于急劇擴(kuò)張導(dǎo)致人才緊缺，店長平均年薪上漲24%都使經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營成本上升，經(jīng)營狀況下滑，企業(yè)的盈利空間被急劇壓縮。還有不少企業(yè)去年大肆“跑馬圈地”面臨資金鏈斷裂和成本高昂難以消化的尷尬局面。因此今后經(jīng)濟(jì)型酒店中部分企業(yè)被淘汰出局在所難免，近期洗牌格局已加速形成。但是應(yīng)該看到，與經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展息息相關(guān)的是中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢以及國內(nèi)旅游業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型酒店在供應(yīng)量增加的情況下，市場需求

18、依然旺盛，經(jīng)濟(jì)型酒店整體而言仍在健康發(fā)展，市場并未出現(xiàn)飽和。目前我國真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店在規(guī)模上相當(dāng)于全國星級酒店市場供應(yīng)量的10%左右，而美國酒店業(yè)中經(jīng)濟(jì)型酒店占全美酒店市場的70%以上，因此整個行業(yè)仍有很大的增長空間，當(dāng)市場完成良性整合后，經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)將進(jìn)入新的理性增長期。三、快捷假日酒店的市場定位及競爭分析1、快捷假日酒店的市場定位2005-2007年，IHG耗資兩千萬美元對全球十余個國家的酒店消費市場進(jìn)行調(diào)查， 其中包括對中國酒店市場及特許經(jīng)營市場的詳細(xì)調(diào)研，中國市場調(diào)研重點針對快捷假日酒店，為在中國開展快捷假日酒店特許經(jīng)營提供了決策依據(jù)?？旖菁偃站频甑目驮创笾聵?gòu)成如下：商務(wù)客源3

19、5%會議客源20%度假客源30%其它客源15%據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，根據(jù)出游目的的不同，消費水平也有很大的差異，以商務(wù)會議、科技文化交流等為目的的客人均花費明顯高于其他目的的旅游者，商務(wù)客人是中高檔酒店的主要目標(biāo)市場。他們現(xiàn)在需要一種全新的酒店模式來滿足他們的需要一一某些特定的酒店服務(wù)和設(shè)施，而這些理性消費者又不愿意為傳統(tǒng)星級酒店提供的額外服務(wù)“買單”，簡而言之，中國的新旅游者需要的是便捷有限的服務(wù)，更加青睞物超所值且有品質(zhì)保障的產(chǎn)品，而且他們支持和信賴全球著名酒店品牌，這正是快捷假日的中端商務(wù)品牌定位所在，目前該細(xì)分市場還處于相對空缺狀態(tài)，快捷假日此時切入市場實施的是差異化戰(zhàn)略，錯位競爭。2、競爭對手

20、分析快捷假日酒店定位于經(jīng)濟(jì)型酒店和四星級酒店之間，客房硬件不亞于四星級標(biāo)準(zhǔn)，其價格視不同城市分布在350-500元區(qū)間，目前市場上尚未出現(xiàn)可直接與假日快捷品牌競爭的其他國際品牌和產(chǎn)品，國內(nèi)與其較為接近的有代表性的競爭對手是漢庭和格林豪泰。漢庭酒店連鎖是由如家創(chuàng)始人一季琦創(chuàng)立的國內(nèi)頗具規(guī)模的中檔連鎖酒店，也是國內(nèi)首家品牌細(xì)分的連鎖酒店。目前漢庭在全國35個城市擁有開業(yè)酒店逾100家，簽約酒店超過200家，漢庭集團(tuán)旗下?lián)碛小皾h庭酒店”、“漢庭快捷”兩個成熟的品牌，“漢庭客棧”正在籌劃中。“漢庭酒店”是專門為商務(wù)人士打造的中端商務(wù)酒店品牌，平均房價為每天290元左右，漢庭快捷的房價在190元左右，而

21、漢庭客棧入住一晚的房價不到100元。格林豪泰酒店管理集團(tuán)是若干跨國集團(tuán)的股東聯(lián)手創(chuàng)立打造的商務(wù)型連鎖酒店，目前，格林豪泰酒店管理集團(tuán)旗下?lián)碛懈窳智嗄曷蒙纭⒏窳重悮ぞ频?、格林公寓、格林豪泰高星級酒店等品牌，涵蓋了從40元至400多元價位不等的酒店產(chǎn)品和服務(wù)。目前在中國擁有已開業(yè)酒店78家，在建酒店150余家。除此之外，中端商務(wù)酒店市場還面臨著傳統(tǒng)三星級酒店的競爭，之前國內(nèi)的商務(wù)酒店市場被傳統(tǒng)低星級酒店占據(jù)著，傳統(tǒng)低星級酒店“麻雀雖小，五臟俱全”，很多投資商認(rèn)為通過追求星級標(biāo)準(zhǔn)可保障房價，從而盲目求全，而低星級酒店的顧客多數(shù)只要求基本的住宿。這使得初期投資大、維護(hù)成本高的配套設(shè)施大部分時間都處于休

22、眠狀態(tài)，不僅沒有發(fā)揮應(yīng)有的效益，反而成為酒店利潤率普遍較低的重要原因。止匕外，傳統(tǒng)低星級酒店大多為國有企業(yè)，機(jī)制僵化，管理效率低下，缺乏市場應(yīng)變能力，因此傳統(tǒng)低星級酒店在競爭中很難與產(chǎn)品與服務(wù)都更有針對性的中端商務(wù)型酒店抗衡。第三部分、發(fā)展進(jìn)度及投資計劃20092010201120122013累計酒店數(shù)廈門11泉州11福州1北京111上海11廣州11大連1成都1年度新增酒店數(shù)2233414年度投資額（萬兀）34003400510051006800累計總酒店數(shù)2471014累計投資總額（萬元）34006800119001700023800注：酒店投資按租賃物業(yè)加以改造模式，投資金額以平均每個酒店

23、1700萬元估算，包含改造裝修、設(shè)備、特許加盟費、租金等。第四部分、財務(wù)分析一、酒店建設(shè)投資估算詳見附表4單店建設(shè)投資估算二、收入預(yù)測酒店第一年年經(jīng)營虧損63萬元，從第二年起開始贏利，當(dāng)年盈利85萬元，至第5年，當(dāng)年盈利139萬元，5年經(jīng)營期間累計盈利397萬元。詳見附表5收入預(yù)測。三、單店自由現(xiàn)金流量5年經(jīng)營期間累計凈現(xiàn)金流量562.51萬元， 累計凈現(xiàn)值136.59萬元， 投資回收期為4.45年，內(nèi)部收益率為18%。詳見附表6單店自由現(xiàn)金流量表第五部分、經(jīng)營模式及戰(zhàn)略發(fā)展思路一、擬成立酒店投資管理公司，以該公司作為集團(tuán)進(jìn)軍快捷假日酒店及其它酒店品牌的平臺，將來可根據(jù)需要視具體項目情況設(shè)立項

24、目子公司。二、目前階段以引進(jìn)洲際集團(tuán)旗下的快捷假日酒店品牌為主，將來視發(fā)展時機(jī)和具體物業(yè)情況向高檔五星級及白金五星級酒店方向發(fā)展延伸， 實現(xiàn)多層次、 多品牌經(jīng)營。三、發(fā)展穩(wěn)中求快，目前擬以泉州現(xiàn)有兩家酒店為起點，將來形成以北京、上海、廣州為中心向周邊及廣大二線城市輻射的戰(zhàn)略格局，目標(biāo)是逐步朝著以灑店投資管理公司為載體上市的方向發(fā)展。四、通過多種渠道獲取酒店物業(yè)資源1、 酒店投資管理公司組建開發(fā)部， 招聘優(yōu)秀的專業(yè)選址人員， 專門負(fù)責(zé)酒店物業(yè)的開發(fā)尋找。2、 與福建省煤田地質(zhì)局等擁有廣大土地資源及現(xiàn)有物業(yè)的類似性質(zhì)單位建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，或有選擇的引進(jìn)具備這樣背景的公司加入合作，對酒店開發(fā)和擴(kuò)

25、張起到重要推動作用。3、通過中介咨詢機(jī)構(gòu)、各行業(yè)協(xié)會例如中國酒店業(yè)協(xié)會、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會等中介平臺以及各大房地產(chǎn)公司等推薦或提供適合的酒店物業(yè)資產(chǎn)包。4、 現(xiàn)有大量國有三星級酒店， 由于競爭日愈激烈再加上缺乏靈活有效的機(jī)制， 面臨資金短缺、經(jīng)營不善問題，針對它們的不良酒店物業(yè)資產(chǎn)可采取租賃、承包、收購、合資等形式改建成快捷假日酒店。五、從市場上公開招聘優(yōu)秀的酒店專業(yè)經(jīng)營管理及市場開發(fā)人員，以滿足將來經(jīng)營和擴(kuò)張的需要。六、在將來的酒店開發(fā)流程中引入以項目業(yè)主（即我司）、酒店顧問咨詢公司、國際知名酒店管理公司、建筑設(shè)計機(jī)構(gòu)四方參與的開發(fā)模式，專業(yè)分工，各司其職。第六部分、風(fēng)險及對策一、市場競爭風(fēng)險

26、及對策目前中國酒店市場競爭日益激烈，快捷假日酒店不僅面臨業(yè)內(nèi)其他層次酒店的競爭，還面臨著同一層次不同品牌酒店之間的競爭。對策：1、快捷假日酒店實施的是差異化戰(zhàn)略，錯位競爭，通過其準(zhǔn)確的定位和細(xì)分市場，細(xì)化目標(biāo)客源，填補(bǔ)市場空缺，形成穩(wěn)定的中端商務(wù)消費群體，切入這塊細(xì)分市場面臨的競爭相對較少。2、快捷假日酒店的國際品牌美譽(yù)度、積累多年的管理經(jīng)驗以及廣闊客源網(wǎng)絡(luò)正是國內(nèi)其它酒店所缺乏的，可充分利用這些有力的武器確保在競爭中處于優(yōu)勢地位。二、經(jīng)營管理風(fēng)險及對策我司沒有酒店行業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗，跨行業(yè)對我們的經(jīng)營管理造成一定壓力，同時酒店專業(yè)人才缺乏將制約著將來的經(jīng)營及擴(kuò)張。對策：1、特許經(jīng)營的特點和優(yōu)勢就

27、在于成功的管理模式和盈利模式的可復(fù)制性，快捷假日酒店成熟完善的特許經(jīng)營體系可以幫助我們迅速掌握其經(jīng)營理念和建立起一套科學(xué)管理機(jī)制，并提供開發(fā)及營運支持方案和系統(tǒng)支持方案，從而最大程度降低我方經(jīng)營管理風(fēng)險。2、通過一方面引入酒店行業(yè)經(jīng)驗豐富的專業(yè)人才，另一方面在經(jīng)營中不斷培育人才儲備，以解決專業(yè)人才不足問題。3、在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)引進(jìn)具有酒店投資管理經(jīng)驗的戰(zhàn)略合作伙伴，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)，同時對我司行業(yè)經(jīng)驗的培育起到促進(jìn)作用。4、聘請專業(yè)酒店顧問咨詢公司作為經(jīng)營管理決策顧問。5、可針對具體項目，或者不同發(fā)展階段，選擇由IHG委托管理或自己經(jīng)營，靈活操作，降低經(jīng)營風(fēng)險。三、投資風(fēng)險及對策對策：1、相對于高端酒

28、店市場而言，中端商務(wù)酒店對外界經(jīng)濟(jì)狀況波動的敏感度不高，再加上投資相對較少，回報快，退出壁壘較低，因此抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。2、在項目決策階段聘請專業(yè)權(quán)威酒店投資咨詢機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行評估策劃，并協(xié)助制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以降低投資決策的風(fēng)險。3、酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗的培育和酒店物業(yè)的布局是需要時間的，而未來一個階段的地產(chǎn)低谷周期正是我們介入酒店行業(yè)的好時機(jī)， 我司可以憑借項目和資金優(yōu)勢，以較低的成本通過租賃、承包、收購、合資等方式尋找到合適的酒店物業(yè)，待市場進(jìn)入復(fù)蘇和上升階段，將迎來我們盈利的時機(jī)。4、在將來的開發(fā)與經(jīng)營過程中，可視項目具體情況，采取合資等方式引進(jìn)項目合作伙伴或戰(zhàn)略合作伙伴，一方面可形成優(yōu)勢互

29、補(bǔ)，另一方面可降低投資風(fēng)險。四、合作方風(fēng)險及對策該項目在IHG方面可能面臨的風(fēng)險是假日快捷酒店中國發(fā)展計劃發(fā)生改變。對策：1、IHG是全球最大的酒店管理集團(tuán)，擁有良好的品牌美譽(yù)度及豐富的酒店管理經(jīng)驗，在特許經(jīng)營方面具備成熟的模式和經(jīng)驗，且較早進(jìn)入中國，熟悉中國的市場環(huán)境，與其合作相對風(fēng)險較小。2、IHG在開放中國市場快捷假日酒店特許經(jīng)營前，對中國酒店市場及特許經(jīng)營市場了詳細(xì)調(diào)研，其中調(diào)研重點是快捷假日酒店，這為其在中國開展快捷假日酒店特許經(jīng)營提供了科學(xué)的決策依據(jù)，而且IHG以穩(wěn)健經(jīng)營著稱，發(fā)展方針一旦制定不會輕易改變3、篩選合作伙伴第七部分、退出機(jī)制假如項目將來未達(dá)到投資收益預(yù)期或公司出于其它

30、戰(zhàn)略考慮需要退出，可通過以下幾個途徑實現(xiàn)：1、將酒店投資管理公司股權(quán)整體或部分轉(zhuǎn)讓；2、時機(jī)成熟時策劃酒店投資管理公司上市；3、將酒店物業(yè)轉(zhuǎn)作經(jīng)營其它酒店品牌；4、將酒店物業(yè)以轉(zhuǎn)租給他方經(jīng)營；5、將酒店物業(yè)拍賣出售變現(xiàn)。第八部分、綜合評價綜合以上分析，通過填補(bǔ)細(xì)分市場空缺與差異化經(jīng)營，引進(jìn)快捷假日酒店特許經(jīng)營，可以迅速取得市場認(rèn)可、保障經(jīng)營業(yè)績、降低經(jīng)營風(fēng)險、實現(xiàn)市場份額和經(jīng)濟(jì)效益最大化?，F(xiàn)階段和其他項目評估比較，該項目符合集團(tuán)發(fā)展零售業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，財務(wù)上有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高的投資回報,具備潛在的增值空間，而且風(fēng)險相對較小，我們認(rèn)為該項目是可行的。其網(wǎng)絡(luò)附表1、快

31、捷假H酒店管理意向條款以心同為準(zhǔn)合同期疑初始期限10 年延期期限10 年管理費許可費按經(jīng)時率總收入的 3Q%收取鼓勵性昔理費技總經(jīng)善利利的 8.0%收取系統(tǒng)費系統(tǒng)基金進(jìn)款按租房總收入的白分之四（4%）計算頰黎維行專用卷垮進(jìn)款（優(yōu)悅公）按照領(lǐng)條:沏計劃：！、$成公人工 3 前晚所支付的總收入的 4.75%作為優(yōu)悅會枳分或 4i.fi!暴枳獎功給。俱樂部成員 e員 T 用訓(xùn)費和員 T 意虹調(diào)音班為所。用來 Z 付用訓(xùn)添統(tǒng)和培訓(xùn)課程的、町投俏的成兒費用：W 作“酒店引 I 意見調(diào)查而發(fā)生的所方可返還費用（現(xiàn)稱頂l滿意謂行）:旅行社傭金計劃與酒店 TF 關(guān)的根據(jù)旅行社傭金計劃支付的應(yīng)返還傭金.賓客眼務(wù)

32、跟蹤系統(tǒng)川中I、（IHG系 1I 占的用 J 促供L，；M 財目”的應(yīng)補(bǔ)償費用質(zhì)*評估費適用:中國或亞太M快徒假 n泗店,由 IHGMLEMX公司出或的城茶忤估比就“活心產(chǎn)乩及眼務(wù)別打?qū)徍搜l(fā)上的應(yīng)補(bǔ)償州 J：IHG不從”系銃限務(wù)費“中伏以收入和利澗加。系統(tǒng)服務(wù)”相乂的成小增尻成降低IHG 曲保爾據(jù)此食上設(shè)等次用的權(quán)利.東流還背界杈樹其自己的判斷可以選擰引退胃（外質(zhì)川現(xiàn)有的項目，將要實施的以人送邛上次。.3 品牌的酒店及度假村的也 L 的利益山二3.1.乂務(wù)”的任何變更及任何增加的“系琉噥務(wù)”的收費對卜人參致北六區(qū)快拄假”泄比及收假村應(yīng)為自動國收取貨川，并且該變更或“世實從上以同件的方式適用十

33、叱 AI 乂的所有快捷假 H 泊店和度假村。其它費用酒店前期籌備管理費1 百萬元人艮幣技術(shù)服務(wù)費洲際酒 M 東城或關(guān)聯(lián)公J 的員 L 就酒店場址評估.川“戌上的，;張住宿開俏,為應(yīng)補(bǔ)償費用。附表2、快捷假H酒店特許加盟商業(yè)條款以合同為準(zhǔn)合同期 M初始照來10 年延期明日5 年，在雙方同意的基礎(chǔ)上申請費申請費人尺幣 800.000 兀特許經(jīng)苜費特許經(jīng)省費“.二收入的 5.0%收限 1-:1），”，-7 收入的 3%.或 3.000 兀關(guān)心.者取必題 2）特訃 m 客厲總收入的 2%,或 16,000 兀人民幣，二名取柴扁.系統(tǒng)支持費洲際梢店集團(tuán)業(yè)績管理方案費用按客力人為 5.0%收取其中:1）由

34、場系統(tǒng)支持優(yōu)加 H 客歷總收入的 3%,或3Q00 兀美金,二，取展品：2）酒店文，朦務(wù)如每月片房總收入的 2%.或16.000 兀人心氏木取及高。市場想 F 劃忠誠客戶計劃（優(yōu)悅會）當(dāng)優(yōu)悅會會員入住特許經(jīng)營酒比，如果根括優(yōu)悅會規(guī)定該客人的此次入住N 該洽予優(yōu)悅眾空航空公司的性理索枳.期螭許人應(yīng)該向洲際 ih/此次入住帶管酒店總收入的 475%.旅行社傭金計劃洲際酒店奐團(tuán)為特許任竹訥店支付的旅行社傭金應(yīng)返還可選件的和促侑計劃上述后場系統(tǒng)支持費不涌羔洲際活兒維才及苴相關(guān)組織不定時為被特許人更供的可選效簫和促銷計劃.附表3、快捷假日特許經(jīng)營模式支持服務(wù)計劃洲際酒店集團(tuán)的特許鯉管tlb提供 j 系統(tǒng)

35、，運營工!洛訓(xùn)及支持服務(wù),以確保您的酒店業(yè)績的最優(yōu)化,我們的支持服務(wù)計劃統(tǒng)稱為洲陸酒店集團(tuán)業(yè)績管理方案，具體包括以下兩方面的內(nèi)容，容，酒店開發(fā)及抵營支持方案酒店開發(fā)及抵營支持方案洲際酒店集團(tuán)系統(tǒng)支持方案洲際酒店集團(tuán)系統(tǒng)支持方案現(xiàn)場評估為寓商在和地點.史伏IHG地點號點標(biāo)準(zhǔn).完善的品牌市場曾梢憑借明確的定位和最有的杯水，洲際已將批下各個加牌，匕成為全球知名晶憚。：43y 閥能夠享受洲力店柒 03 對加盟編造我品聊住全球區(qū)成因京他可內(nèi)擾的國牌推廣和支持.以及品牌的占場溝通費源,工程與設(shè)計書詢?yōu)榧用芎芍荨緗仁山，.”二廠.J，:.I.艮術(shù)協(xié)助。取務(wù).殿務(wù)內(nèi)衣潮蓋利兒 1 村匕 1 的各力面.包括建筑

36、施工方案,技術(shù)指標(biāo).*內(nèi)設(shè)計,賬務(wù)安裝， R 唐旭*房等扃臺收施.內(nèi)部及外部照明，造；設(shè)多妝算.及其工集中化的智能技術(shù)平臺為加盟向提供集中化臨息技術(shù)干臺,24 小時不同斷膻務(wù)熱線.集中化技術(shù)平分可以增強(qiáng)”但系統(tǒng)運營糕定性.降低酒沾開發(fā)和送言成本,減少加粉如初店總經(jīng)理化交在處州條統(tǒng)技術(shù)問題上的時間和精力.從加俺更q注卜酒店的運曹此外各油居作俏.處耳和保存卜的致件還能有效提升小睥標(biāo)準(zhǔn)就的形效全面的開業(yè)前和持續(xù)性培訓(xùn)nt 供為 jhanar.曜總經(jīng)理及核心管理 4 口、LUJ刖的開業(yè)前及打 11 培訓(xùn)提供什對酒店卜；F01 隊的:丈池操作培訓(xùn)，M印計劃加資料，I.行業(yè)領(lǐng)先的運營系統(tǒng)洲際衲乩里團(tuán)的運注系統(tǒng)包兒大想傻的店分，七人知名品牌.彩兒化向定系統(tǒng).網(wǎng)絡(luò)番芯.?？吐茂煛?.寸J足訥達(dá)業(yè)務(wù)最人的 k?八版統(tǒng).它計紋小的她