體育公園及鄰近土地一級開發(fā)項目申請報告

1、目 錄第一章 申報單位及項目概況.11.1 項目申報單位概況 .11.1.1 概況.11.1.2 經(jīng)營年限.11.1.3 股東構(gòu)成.11.1.4 資產(chǎn)負債情況.11.1.5 主要投資項目.11.1.6 現(xiàn)有經(jīng)營能力.21.2 項目概況 .31.2.1 建設(shè)背景.31.2.2 地塊位置.81.2.3 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模.9第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析.152.1 發(fā)展規(guī)劃分析 .152.1.1 項目所在地經(jīng)濟和社會發(fā)展概況.152.1.2 項目所在地國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃簡介.162.1.3 佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃簡介.182.1.4 地區(qū)土地利用總體規(guī)劃簡介.192.1.5 項目與規(guī)劃

2、內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào).212.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 .232.2.1 產(chǎn)業(yè)簡介.232.2.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向.272.2.3 項目符合產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)的分析.412.3 行業(yè)準入分析 .432.3.1 行業(yè)準入政策和標準.432.3.2 項目符合行業(yè)準入政策和標準的分析.45第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析.463.1 資源開發(fā)方案 .463.2 資源利用方案 .463.3 資源節(jié)約措施 .47第四章 節(jié)能方案分析.484.1 用能標準和節(jié)能規(guī)范 .484.1.1 用能標準簡介.484.1.2 用能標準評價.494.2 能耗狀況和能耗分析 .52項目所在地的能源供應(yīng)狀況.524.2.2 項目的能源消耗

3、種類.524.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 .524.3.1 項目主要節(jié)能措施.524.3.2 節(jié)能效果分析.54第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析.565.1 項目選址及用地方案 .565.1.1 項目選址.565.1.2 待開發(fā)宗地的土地權(quán)屬類別.565.1.3 用地方案.565.1.4 項目開發(fā)進度安排.575.2 土地利用合理性分析 .575.2.1 項目對*土地利用規(guī)劃的符合分析.575.2.2 項目征地規(guī)模合理性分析.595.2.3 項目集約和有效使用土地程度分析.595.2.4 耕地補充方案可行性分析.605.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 .625.3.1 項目征地拆遷工作

4、法律法規(guī)依據(jù).625.3.2 項目組織與實施方式.675.3.3 項目完成后宗地和地上地下物處置方式.69第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析.706.1 建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀 .706.1.1 項目場址自然環(huán)境條件.706.1.2 項目環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀.716.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 .726.2.1 項目噪聲污染分析.726.2.2 項目大氣污染分析.736.2.3 項目水污染分析.736.2.4 項目固體廢棄物分析.736.3 環(huán)境保護措施 .746.3.1 聲環(huán)境保護措施.746.3.2 大氣環(huán)境保護措施.746.3.3 水環(huán)境保護措施.756.3.4 固體廢棄物處理措施.766.3.5 生態(tài)環(huán)境保護

5、措施.766.4 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 .776.5 特殊環(huán)境影響 .77第七章 經(jīng)濟影響分析.787.1 費用效果分析 .787.2 行業(yè)影響分析 .867.2.1 *土地及房地產(chǎn)市場、體育場館及公園現(xiàn)狀.867.2.2 項目對以上行業(yè)的影響分析.887.3 區(qū)域經(jīng)濟影響分析 .907.3.1 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展影響分析.907.3.2 產(chǎn)業(yè)布局影響分析.917.3.3 地方財政收支影響分析.917.4 宏觀經(jīng)濟影響分析 .92第八章 社會影響分析.938.1 社會影響效果分析 .938.1.1 社會影響區(qū)域范圍的界定.938.1.2 影響區(qū)域內(nèi)受項目影響的機構(gòu)和人群的識別.938.1.3 分析項目可

6、能導(dǎo)致的各種社會影響效果.938.2 社會適應(yīng)性分析 .958.2.1 項目與當?shù)厣鐣南嗷ミm應(yīng)性分析.958.2.2 項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性分析.958.3 社會風(fēng)險及對策分析 .968.3.1 項目的社會風(fēng)險分析.968.3.2 相關(guān)對策和建議.96第一章第一章 申報單位及項目概況申報單位及項目概況1.11.1 項目申報單位概況項目申報單位概況 概況概況申報單位名稱：佛山市*發(fā)展（以下簡稱“*” ）申報單位住所：佛山市*區(qū)西南街健力寶南路 43 號法定代表人姓名：* 注 冊 資 本 ：人民幣叁仟萬元實 收 資 本 ：人民幣叁仟萬元公 司 類 型 ：有限責(zé)任公司（國有獨資）經(jīng)

7、 營 范 圍 ：城市建設(shè)工程項目開發(fā)，投資；房地產(chǎn)開發(fā)。 經(jīng)營年限經(jīng)營年限成立日期 2004 年 9 月 14 日，營業(yè)期限至長期。 股東構(gòu)成股東構(gòu)成*系*為有效經(jīng)營管理國有土地而設(shè)立的公司，其股東構(gòu)成形式為國有獨資。 資產(chǎn)負債情況資產(chǎn)負債情況*的公司性質(zhì)決定了資產(chǎn)不會過多，其業(yè)務(wù)上涉及的土地均為國有土地，與公司業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的土地使用權(quán)*公司本身無須也不必要擁有。在負債方面，*也因其業(yè)務(wù)特點而沒有背負債務(wù)。 主要投資項目主要投資項目*系*為有效經(jīng)營管理國有土地而設(shè)立的公司，其主要業(yè)務(wù)為*區(qū)內(nèi)征收土地、房屋拆遷，以及國有土地出租經(jīng)營管理等。 現(xiàn)有經(jīng)營能力現(xiàn)有經(jīng)營能力.1 人員構(gòu)成*主要工作人員為*區(qū)

8、土地儲備中心原班人馬。*區(qū)土地儲備中心及*主要工作人員簡介如下：*，佛山市國土資源局副局長，*法定代表人，*區(qū)土地儲備中心主任，主持土地中心與*發(fā)展全面工作。*，*區(qū)土地儲備中心副主任，協(xié)助主任處理中心和*的工作，分管中心和*的人事、黨務(wù)、行政、后勤和物業(yè)管理工作。*，*區(qū)土地儲備中心綜合股股長，黨員。負責(zé)伏戶體育公園拆遷項目工作和處理散隊土地遺留問題工作。*，*區(qū)土地儲備中心開發(fā)股股長，黨支部宣傳委員。負責(zé)中心年度土地供應(yīng)計劃、土地征購、配套開發(fā)、土地拍賣出讓的工作；協(xié)助鄭儉安同志進行伏戶體育公園拆遷項目工作。*，*副總經(jīng)理、*區(qū)土地儲備中心儲備股股長，黨員。負責(zé)中心和*的工程建設(shè)工作；負責(zé)

9、城區(qū)中軸線拆遷安置房用地（對外開發(fā)區(qū)內(nèi)）的征購拆遷工作。*，*副總經(jīng)理。負責(zé)中心和*的融資貸款工作和貸款使用的監(jiān)管；協(xié)助主任處理與資產(chǎn)相關(guān)的工作；負責(zé)*花園酒店續(xù)建配套工程建設(shè)的相關(guān)工作。.2 佛山市*區(qū)土地儲備中心主要職責(zé)1、主要職責(zé)：負責(zé)*區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)存量土地的依法收回、接管、收購、儲備以及進行整理、開發(fā)等工作。協(xié)助政府有關(guān)部門制定和實施土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓計劃。對收購、儲備的土地進行出讓，轉(zhuǎn)讓前的準備工作，并負責(zé)對地上附屬物事實清理。制定并實施所儲備的閑置土地的盤活計劃。負責(zé)為我區(qū)大型建設(shè)項目及工業(yè)園區(qū)提供抵押、擔保、借款等融資任務(wù)，并協(xié)助有關(guān)部門對融資項目資金的使用進行監(jiān)控。2、內(nèi)

10、設(shè)機構(gòu)：綜合股、開發(fā)股、儲備股。綜合股主要職責(zé)：組織協(xié)調(diào)中心的政務(wù)工作，負責(zé)文秘、調(diào)研、統(tǒng)計、安全保衛(wèi)、行政后勤工作；負責(zé)黨務(wù)宣傳教育，紀律檢查，人事、勞動工資、社會保險、工、青、婦、計劃生育等工作；負責(zé)中心的銀團貸款、借款的監(jiān)控管理，日常財務(wù)管理，物業(yè)管理；草擬和辦理土地出讓合同，出租土地，抵押等手續(xù)。儲備股主要職責(zé)：負責(zé)儲備土地的管理、建立土地儲備庫，對征用、收回、收購的土地入冊歸檔；負責(zé)各鎮(zhèn)（街道）工業(yè)園區(qū)的土地監(jiān)管、調(diào)控；做好前期土地出讓計劃，制定土地收購或征用計劃，按照城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)一儲備土地；對收回的閑置土地作出重新規(guī)劃；發(fā)布儲備用地信息；組織對儲備用地的測繪、核界，建立電子

11、地圖庫。開發(fā)股主要職責(zé)：負責(zé)征地以及城鎮(zhèn)存量土地和國有土地的收購工作，制定土地征用和拆遷補償方案，與被征地單位集體洽談各種補償；協(xié)助被征地單位辦理留用地手續(xù)；辦理閑置土地的收回工作；跟蹤出讓土地建設(shè)情況和各項配套設(shè)施的建設(shè)問題；負責(zé)土地儲備的前期開發(fā)整理工作、閑置土地出租方案、編制土地整理工作的開發(fā)方案，組織工程招投標以及工程的監(jiān)督；對儲備土地制定出讓方案，完成土地出讓前的報批程序；核實各類土地資料，根據(jù)城市規(guī)劃的功能制定閑置土地出讓方案。1.21.2 項目概況項目概況 建設(shè)背景建設(shè)背景.1 宏觀背景1、 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出，“十一五”時期要努力實現(xiàn)以下經(jīng)

12、濟社會發(fā)展的主要目標：宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 7.5%，實現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比 2000 年翻一番。城鎮(zhèn)新增就業(yè)和轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力各 4500 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%。價格總水平基本穩(wěn)定。城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展趨向協(xié)調(diào)。社會主義新農(nóng)村建設(shè)取得明顯成效，城鎮(zhèn)化率提高到 47%。各具特色的區(qū)域發(fā)展格局初步形成，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務(wù)、人均收入和生活水平差距擴大的趨勢得到遏制。人民生活水平繼續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別年均增長 5%，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境等方面的條件有較大改善。 2、 廣東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)

13、劃綱要依據(jù)以上規(guī)劃綱要,結(jié)合廣東省實際也作出了同樣的發(fā)展規(guī)劃。3、 佛山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要佛山市在“十一五”期間要圍繞建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山總目標，實施四大發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)化創(chuàng)新戰(zhàn)略、生態(tài)組團城市發(fā)展戰(zhàn)略、科教興市人才強市戰(zhàn)略和城鄉(xiāng)一元和諧發(fā)展戰(zhàn)略。其中“生態(tài)組團城市發(fā)展戰(zhàn)略”即：堅持以生態(tài)組團城市建設(shè)推進現(xiàn)代化大城市建設(shè)，加快推進“25”組團城市建設(shè)，促進人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向各組團集中，切實處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展與環(huán)境保護關(guān)系，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展?！笆晃濉逼陂g，佛山市經(jīng)濟社會發(fā)展的具體目標其中之

14、一是：生態(tài)組團城市框架基本形成。兩個百萬以上、五個 30 萬到 50 萬人口的新城區(qū)建設(shè)取得新成效，建成布局合理、高效運行、安全可靠的交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，城市建設(shè)和管理機制更加完善，河涌和大氣污染得到有效整治，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，建成國家環(huán)保模范城市，初步奠定生態(tài)城市格局。建設(shè)“十一五”期間，佛山市規(guī)劃實施九大建設(shè)工程，著力抓好 155 個投資總額 4290 億元的重點工程項目建設(shè)，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供重要支撐。其中有：組團城市建設(shè)工程。計劃投入 255 億元，推進現(xiàn)代化組團城市建設(shè)。加快以中心組團為重點的“2+5”組團道路建設(shè)，完善城市組團公共交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。加快

15、推進包含路網(wǎng)、堤路結(jié)合、填土、綠化等項目的佛山市中心組團和南海區(qū)東區(qū)城市路網(wǎng)續(xù)建工程項目建設(shè)，抓好“2+5”組團城市 193 條市政主干道和 23 條跨組團城市主干道、中心組團新城區(qū)工程、大良容桂組團新城區(qū)工程、西江沿岸（高明段）景觀改造工程等項目的規(guī)劃建設(shè)，加快組團式城市建設(shè)進程。文化名城工程。計劃投入 368 億元，加快推進文化名城工程項目建設(shè)。重點抓好教育、體育、文化、衛(wèi)生、旅游等社會事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。體育方面，要完成一批體育項目，主要包括各區(qū)的體育場館和體育公園設(shè)施建設(shè)。4、 佛山市*區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出*區(qū)在未來幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是致力打造以“西南組團”為中心，以

16、*大道為軸線的東部工業(yè)板塊和西部服務(wù)業(yè)板塊。形成兩翼齊飛、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的*經(jīng)濟社會發(fā)展的總體格局。其中的城市化戰(zhàn)略如下：把西南中心城區(qū)和全區(qū)城市化建設(shè)結(jié)合起來，加快推進西南中心城區(qū)建設(shè)，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)基地人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使城市建設(shè)與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。該規(guī)劃初步確定西南中心城區(qū)規(guī)模，即建設(shè) 3050 萬人口規(guī)模的中心城區(qū)。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達到 90 分以上，常住人口接

17、近 40 萬人，西南中心城區(qū)框架基本形成，建成國家環(huán)保模范城市。.2 城市發(fā)展規(guī)劃背景根據(jù)*區(qū)城市總體規(guī)劃（2003-2020） ，西南組團未來發(fā)展重點將集中在西南片區(qū)、云東海片區(qū)、江南片區(qū)以及河口片區(qū)四大區(qū)域。四大片區(qū)職能各有側(cè)重，西南片區(qū)是*區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心，著力發(fā)展商住以及大型配套設(shè)施項目；云東海片區(qū)要在保護生態(tài)環(huán)境的前提下，以云東海湖為核心，發(fā)展諸如旅游、會議、酒店、度假及高檔次的區(qū)域性房地產(chǎn)項目等。在規(guī)劃里，西南組團城市中心區(qū)域面積約為平方公里，這個重點發(fā)展的中心區(qū)北起云東海，南至北江，西至口岸大道，東接三達路。在中心區(qū)域里規(guī)劃了行政、體育、文化、展覽館、培訓(xùn)教育機構(gòu)、商業(yè)中

18、心等，該區(qū)域?qū)⒊蔀?行政、文化、體育、商貿(mào)以及青少年的活動中心，公共設(shè)施的配套也會逐步完善。2008 年 3 月 28 日，云東海街道正式成立，負責(zé)管理云東海開發(fā)項目。云東海開發(fā)項目占地 56 平方公里，座落在北江河畔，隸屬*郊區(qū)，常住人口 4.3 萬。定位為“佛山新西湖”的云東海，將囊括 7000 畝北湖和 3000 畝南湖。環(huán)湖地區(qū)將建有設(shè)施配備齊全的旅游觀光景點、休閑度假場所、豪華居所。規(guī)劃中，云東海將建成擁有理想居住環(huán)境、容納最大湖泊的生態(tài)旅游區(qū)。.3 城市經(jīng)濟和社會發(fā)展背景2007 年，*區(qū)整體經(jīng)濟量質(zhì)齊升，綜合實力再上新臺階。經(jīng)濟呈現(xiàn)又好又快發(fā)展勢頭，經(jīng)濟總量和經(jīng)濟質(zhì)量同步發(fā)展，綜

19、合經(jīng)濟實力不斷提升。2007 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，同比增長 22.5%；超額完成區(qū)十四屆人大二次會議確定的經(jīng)濟增長 21%的預(yù)期目標。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 20.2 億元，增長 2.7；第二產(chǎn)業(yè)增加值 213.2 億元，增長 28.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值 83.2 億元，增長 14.1。財政收入平穩(wěn)增長，地方財力進一步增強，完成地方財政一般預(yù)算收入億元，增長 25.3。節(jié)能降耗工作成效顯著，萬元生產(chǎn)總值能耗 1.106 噸標煤，比上年下降 10.78%。對外經(jīng)濟保持較高增長，預(yù)計實現(xiàn)出口總值 6.7 億美元(海關(guān)數(shù))，同比增長 47.4%。居民消費價格指數(shù)為 103.5，比上年上升 1.7

20、 個百分點。固定資產(chǎn)投資合理增長，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。 “項目落實年”成效顯著，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 151 億元，同比增長 30.5%，超額完成市政府下達的 148 億元考核任務(wù)，其中工業(yè)投資完成 115 億元，增長 29.4%。園區(qū)配套建設(shè)全面推進，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁得到增強。其中：基本建設(shè)投資完成 114 億元，同比增長 30.2%；更新改造完成 25 億元，增長 29.9%。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 11 億元，同比增長 37.3%。西南組團中心區(qū)等一批交通、環(huán)保、水利、衛(wèi)生、教育的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程順利推進。城市綠化美化水平進一步提升，市容市貌得到改善，

21、城市綜合競爭力明顯增強。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的總體要求，綜合考慮各方面情況，2008 年*區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展部分預(yù)期目標為：地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期值超 400 億元，增長 21；固定資產(chǎn)投資額增長 20%。2008 年，*將加快推進城市化建設(shè)，營造城市特色，增強城市魅力，提升城市品位。一是加強交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進西樂公路、塘西公路、白金三期、*大道蘆苞大橋至大塘段改造等重點交通項目的建設(shè)；二是加快推進西南組團中心區(qū)、城市中軸線的拆遷改造、二期城市污水處理廠等項目建設(shè)，穩(wěn)步推進西南城區(qū)經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)。繼續(xù)加快云東海湖恢復(fù)工程建設(shè)；三是繼續(xù)抓好“綠地*”工程建設(shè)，抓好路網(wǎng)綠化和城市公園綠地建設(shè)；四

22、是向存量土地要發(fā)展。積極利用我區(qū)中心城區(qū)規(guī)模成型和集聚效應(yīng)高的有利條件，加強領(lǐng)導(dǎo)，科學(xué)規(guī)劃，結(jié)合西南組團建設(shè)切實抓好中心城區(qū)的舊城改造。.4 地區(qū)體育事業(yè)發(fā)展背景中共佛山市*區(qū)委、 佛山市*區(qū)人民政府關(guān)于進一步加強和改進新時期體育工作的意見 （2003 年 12 月 15 日）提出要大力推進全民健身計劃，構(gòu)建多元化體育服務(wù)體系。其中內(nèi)容包括：1、構(gòu)建群眾性體育服務(wù)體系，著重抓好三個環(huán)節(jié)：一是建設(shè)好群眾健身場地，方便群眾就地就近參加體育活動；二是健全群眾體育活動組織，建立社會體育指導(dǎo)工作隊伍和社會化的群眾體育網(wǎng)絡(luò)，完善國民體質(zhì)監(jiān)測系統(tǒng)；三是舉辦經(jīng)常性群眾體育活動，豐富群眾文化生活。群眾體育工作應(yīng)

23、努力做到親民、便民、利民。2、大力加強群眾健身場地建設(shè)。各級政府要高度重視群眾體育健身場地的建設(shè)和管理工作，規(guī)劃、建設(shè)、旅游、園林等部門對公園、旅游設(shè)施和住宅小區(qū)的建設(shè)應(yīng)按國家的有關(guān)規(guī)定，規(guī)劃和建設(shè)足夠的體育健身設(shè)施，方便群眾就地就近進行體育鍛煉。.5 項目投資開發(fā)的必要性由以上的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃知道，西南中心城區(qū)將成為*的中心城區(qū)，區(qū)政府有意加快推進西南中心城區(qū)建設(shè)，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)基地人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使城市建設(shè)與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。這就要求在土地價值目前相對較低的地方先建起市政

24、公用設(shè)施，帶動城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣一來節(jié)約了土地成本，二來盤活了近郊的生氣，推動了*區(qū)地區(qū)價值的提升，從而促進城市的建設(shè)和發(fā)展。而佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020 年） 明確確定了西南組團人口規(guī)模為遠景人口規(guī)模達 50 萬人，西南組團城市建設(shè)用地規(guī)模為遠期（2020 年）城市建設(shè)用地控制在 48km2，人均建設(shè)用地 120m2。這就對土地的供應(yīng)提出了迫切的要求，政府有關(guān)部門很有必要未雨綢繆，繼續(xù)解放思想，以世界眼光長遠謀劃*的城市建設(shè)，從現(xiàn)在著力儲備充足的土地，決不能臨急抱佛腳。此外，該城市總體規(guī)劃明確了城市中心區(qū)的位置，并明確了西南、云東海的功能，確定西南片區(qū)近期適當向北，逐步優(yōu)

25、化。西南組團中心區(qū)的西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至南湖路。本次一級開發(fā)的土地在行政上屬云東海，其地理位置上和西南街道唇齒相依，剛好位于西南街道和云東海的交界處，屬規(guī)劃中的西南中心組團的核心地帶，而目前這里的土地利用不夠集約，利用水平很低，很有必要對該地段地塊進行征收，再加以集約開發(fā)利用，提高土地資源的的配置效率。 地塊位置地塊位置擬開發(fā)地塊位于云東海旅游經(jīng)濟區(qū)。云東海旅游經(jīng)濟區(qū)地處*區(qū)中部、西南街道北部，東至南豐大道，北接南白路，南與*區(qū)城區(qū)相接，西南與鐵路毗鄰，西北面直通北江江畔，規(guī)劃面積平方公里。云東海旅游經(jīng)濟區(qū)地理位置見圖 1-1。云東海旅游經(jīng)濟區(qū)原屬西南街道，

26、為更好地對經(jīng)濟區(qū)進行深入開發(fā)，2008 年3 月 28 日，云東海街道正式成立，負責(zé)管理云東海開發(fā)項目。云東海開發(fā)項目占地 56 平方公里，座落在北江河畔，隸屬*郊區(qū)，常住人口 4.3 萬。定位為“佛山新西湖”的云東海，將囊括 7000 畝北湖和 3000 畝南湖。環(huán)湖地區(qū)將建有設(shè)施配備齊全的旅游觀光景點、休閑度假場所、豪華居所。規(guī)劃中，云東海將建成擁有理想居住環(huán)境、容納最大湖泊的生態(tài)旅游區(qū)。得利于便利的道路交通網(wǎng)絡(luò)，珠三角地區(qū)到云東海旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之間交通便利。廣州*高速公路、廣州肇慶高速公路、廣州*鐵路、*茂名鐵路以及珠二環(huán)路和佛山一環(huán)路在這里交匯。從云東海乘車 30 分鐘便可到達佛山，4

27、0 分鐘可到達白云國際機場。云東海位于廣東廣西兩省之間，與香港、深圳和澳門等主要城市相距不到 150 公里，地理位置十分優(yōu)越。經(jīng)過若干年的開發(fā)與建設(shè)，云東海的景點和景觀已大有改觀，吸引了大量游客。地塊是規(guī)劃中云東海旅游經(jīng)濟區(qū)的體育公園用地和居住用地，于云東海湖的南邊，緊鄰云東海示范景觀大道，*森林公園與本地塊隔路相望。地塊往南過了高速公路即為*中心城區(qū)西南街道。本項目地理位置見圖 1-2。 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和

28、農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。對存量國有建設(shè)用地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；對征用農(nóng)村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。本土地開發(fā)項目的土地開發(fā)程度為需在總地范圍內(nèi)做到“五通一平”,使地塊適宜開發(fā)建設(shè)居住項目和其他公共項目。 “五通一平”即：鋪設(shè)好地塊紅線外市政道路；架設(shè)好供水總水管、供電總線路到競得人地塊紅線外 50 米范圍內(nèi)；為競得人提供足夠的供水和用電負荷不高于 1000KVA 的供電量；鋪設(shè)好排水道總管、排污水總管和電訊管線到競得人地塊紅線外 50 米范圍內(nèi)，并確保下水道的暢通；土地

29、平整。主要經(jīng)濟技術(shù)指標見報告第 14 頁表 1-1。圖圖 1-11-1 云東海旅游經(jīng)濟區(qū)地理位置圖云東海旅游經(jīng)濟區(qū)地理位置圖三水云東海大酒點圖圖 1-21-2 本項目地理位置圖本項目地理位置圖本項目地理位置.1 待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系本開發(fā)項目位置特殊，其位置上既是城鄉(xiāng)結(jié)合部門，也是西南街道和云東海開發(fā)區(qū)交界地段，加上征地范圍較大，故而待開發(fā)宗地產(chǎn)權(quán)類別較為全面，包括工業(yè)用地、商住用地、農(nóng)用地、集體建設(shè)用地等。而產(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)糾紛的土地則未有發(fā)現(xiàn)。綜合來講，本項目待開發(fā)宗地產(chǎn)權(quán)清晰。這在一定程度上減輕了土地的征收和補償工作展開的阻力。.2 宗地自然特征和區(qū)位特征宗地上的建設(shè)用地

30、已經(jīng)基本建設(shè)有建筑物，但多為有一定年限且外觀比較陳舊。而農(nóng)用地則有農(nóng)田、菜地、魚塘等錯亂分布，其布局雜亂無章。宗地上還有少數(shù)丘陵，但其面積不大，土方量不大。整體上地形比較平坦，略有起伏。如前所述，本土地開發(fā)項目在區(qū)位上有其特殊性。主要表現(xiàn)在：1、宗地地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，因長期缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，故建筑物布局毫無章法，農(nóng)用地散亂其中，各自為營。這些都造成了土地的利用率極為低下，不利于寶貴的土地資源的合理高效配置。綜觀該宗地目前面貌，其具備了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地的所有特征。2、與一般的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地不同的是，本地塊還處在*中心城鎮(zhèn)和*新設(shè)立的云東海旅游經(jīng)濟區(qū)的交界點上。西南街道作為*的中心城鎮(zhèn)，被賦予了主

31、要的城市建設(shè)發(fā)展任務(wù)，這對本地塊形成了一個在土地上建設(shè)公用設(shè)施甚至住宅的要求。而云東海旅游經(jīng)濟區(qū)則要依托快速路、高速路及自然景觀資源優(yōu)勢，著重發(fā)展區(qū)域性房地產(chǎn)、休閑度假旅游及培訓(xùn)、會議中心。 綜合來看，西南街道和云東海的城市發(fā)展規(guī)劃使本開發(fā)宗地形成了連接兩區(qū)，發(fā)展成為既有城市配套功能、也有居住功能的建設(shè)項目的先天區(qū)位特征。.3 宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況宗地范圍內(nèi)地上物有農(nóng)作物和建筑物。農(nóng)作物包括*當?shù)氐氖卟?，蔬菜均為當?shù)剞r(nóng)民自家小規(guī)模種植，類型散亂。另外有少數(shù)養(yǎng)雞場、養(yǎng)豬場，規(guī)模也很小。散亂分布其中的還有數(shù)個魚塘，主要養(yǎng)殖草魚。建筑物方面，農(nóng)民自建的以住宅占大部分，少數(shù)鄰近道路的底層設(shè)置為商店

32、、餐館等商用性質(zhì)，部分牌照不全。廠房方面以小加工廠居多，另有 5 間有一定規(guī)模的工廠，其建筑規(guī)模在 2000平方米以上。宗地范圍內(nèi)有不到 10 間倉庫建筑，總建筑規(guī)模約 9000 平方米。另有 2 個貨車停車場，用地面積合計約 6000 平方米。.4 宗地所處的環(huán)境地塊北面為*中學(xué)、氣象局等，大部分建筑系依照城市規(guī)劃布置。再往北是云東海南北湖。東面是三達路。南面鄰近高速公路，一條高速公路之隔將本地塊和西南街道鮮明的分隔開來。西南是*重點規(guī)劃建設(shè)示范綠化公路，公路的對面就是美名在外的*森林公園，公園邊建設(shè)起多個高尚住宅區(qū)，公園里除有幽深的自然景觀外還有數(shù)個高級別墅住宅小區(qū)。云東海旅游經(jīng)濟區(qū)在*城

33、市發(fā)展中的地位就是要依托快速路、高速路及自然景觀資源優(yōu)勢，著重發(fā)展區(qū)域性房地產(chǎn)、休閑度假旅游及培訓(xùn)、會議中心。因此本開發(fā)項目地塊四周包括自身在內(nèi)均以住宅用地為住，適當布置公用設(shè)施。1.2.3.5 宗地實施一級開發(fā)后的狀態(tài)本土地開發(fā)項目需在總地范圍內(nèi)做到“五通一平”,使地塊適宜開發(fā)建設(shè)居住項目和其他公共項目。表 1-1 項目經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表序號項目指標1總征收土地面積892 畝工業(yè)用地94 畝商住用地111 畝農(nóng)用地416 畝集體建設(shè)用地271 畝2拆遷總建筑面積230000 平方米工業(yè)建筑33000 平方米商住建筑119000 平方米農(nóng)村住房78000 平方米第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策

34、和行業(yè)準入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.12.1 發(fā)展規(guī)劃分析發(fā)展規(guī)劃分析 項目所在地經(jīng)濟和社會發(fā)展概況項目所在地經(jīng)濟和社會發(fā)展概況2007 年，*區(qū)上下自覺落實科學(xué)發(fā)展觀，主動適應(yīng)宏觀環(huán)境，進一步解放思想，創(chuàng)新工作思路，凝心聚力謀發(fā)展，同心同德促和諧。國民經(jīng)濟各項主要經(jīng)濟指標保持較快增長，運行質(zhì)量顯著提高，節(jié)能降耗工作取得顯著成效，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，和諧*建設(shè)取得新成效。1、整體經(jīng)濟量質(zhì)齊升，綜合實力再上新臺階。經(jīng)濟呈現(xiàn)又好又快發(fā)展勢頭，經(jīng)濟總量和經(jīng)濟質(zhì)量同步發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力不斷提升。全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值334.6 億元，同比增長 22.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 20.2

35、億元，增長 2.7；第二產(chǎn)業(yè)增加值 213.2 億元，增長 28.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值 83.2 億元，增長14.1。財政收入平穩(wěn)增長，地方財力進一步增強，完成地方財政一般預(yù)算收入億元，增長 25.3。節(jié)能降耗工作成效顯著，萬元生產(chǎn)總值能耗 1.106 噸標煤，比上年下降 10.78%。居民消費價格指數(shù)為 103.5，比上年上升 1.7 個百分點。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。全區(qū)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 37.5 億元，增長 3%；農(nóng)民年人均純收入 7873 元，增長 7%。工業(yè)經(jīng)濟提速增效。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 915 億元，增長 34.7%。全區(qū)現(xiàn)有 12家產(chǎn)值超 10

36、億元的企業(yè)和 201 家產(chǎn)值超億元的企業(yè)以及 2 家稅收超億元的企業(yè)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。多元化商業(yè)網(wǎng)點逐步完善，五星級酒店項目建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資進展順利，消費總額穩(wěn)步上升。全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額 77.9 億元，增長 20.6%。房地產(chǎn)市場交易活躍。商品房銷售額 12.98 億元，增長 1.76 倍。商品房銷售面積 35.1 萬平方米，增長 1 倍。3、招商引資創(chuàng)新水平，利用外資質(zhì)量提高。全區(qū)新簽各類招商引資項目 138個，項目合同投資總額 177.6 億元，項目投資密度為 205 萬元/畝，比 2006 年提高67 萬元。在新引進的投資項目中，超億元項目有 32 個，計劃投資額 13

37、1 億元，占全區(qū)新簽項目計劃投資總額 73.8%。其中，新引進世界 500 強項目 3 個、中國 500強項目 2 個。4、節(jié)能減排成效顯著，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。 （略）5、固定資產(chǎn)投資合理增長，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。 “項目落實年”成效顯著，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 151 億元，同比增長 30.5%，其中工業(yè)投資完成 115 億元，增長 29.4%。園區(qū)配套建設(shè)全面推進，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁得到增強。其中：基本建設(shè)投資完成 114 億元，同比增長 30.2%；更新改造完成 25 億元，增長 29.9%。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 11 億元，同比增長 37.3%。西南組團中心區(qū)

38、等一批交通、環(huán)保、水利、衛(wèi)生、教育的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程順利推進。城市綠化美化水平進一步提升，市容市貌得到改善，城市綜合競爭力明顯增強。6、財政金融運行穩(wěn)健 ，財稅收入穩(wěn)步增長。因土地增值稅新政出臺、房產(chǎn)交易活躍、加強個人所得稅征管等因素，財政稅收各項涉稅經(jīng)濟指標保持良好增長，收入結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，增速與經(jīng)濟增長基本同步。完成稅收 26.05 億元，增長25.8%；地方一般預(yù)算收入 12.05 億元，同比增長 25.3%，財政一般預(yù)算支出 13.7億元，同比增長 15.98%。金融運行態(tài)勢穩(wěn)定。年末*區(qū)金融機構(gòu)各項存款余額為253 億元，比年初增加 24.4 億元，增長 10.7%。7、深化農(nóng)

39、村各項改革，新農(nóng)村建設(shè)取得新進展。 （略）8、社會各項事業(yè)發(fā)展，和諧*建設(shè)取得新成效。 （略） 項目所在地國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃簡介項目所在地國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃簡介.1 佛山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要佛山市在“十一五”期間要圍繞建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山總目標，實施四大發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)化創(chuàng)新戰(zhàn)略、生態(tài)組團城市發(fā)展戰(zhàn)略、科教興市人才強市戰(zhàn)略和城鄉(xiāng)一元和諧發(fā)展戰(zhàn)略。其中“生態(tài)組團城市發(fā)展戰(zhàn)略”即：堅持以生態(tài)組團城市建設(shè)推進現(xiàn)代化大城市建設(shè)，加快推進“25”組團城市建設(shè)，促進人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向各組團集中，切實處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展與環(huán)境保護關(guān)系

40、，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展?！笆晃濉逼陂g，佛山市經(jīng)濟社會發(fā)展的具體目標其中之一是：生態(tài)組團城市框架基本形成。兩個百萬以上、五個 30 萬到 50 萬人口的新城區(qū)建設(shè)取得新成效，建成布局合理、高效運行、安全可靠的交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，城市建設(shè)和管理機制更加完善，河涌和大氣污染得到有效整治，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，建成國家環(huán)保模范城市，初步奠定生態(tài)城市格局。建設(shè)“十一五”期間，佛山市規(guī)劃實施九大建設(shè)工程，著力抓好 155 個投資總額 4290 億元的重點工程項目建設(shè)，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供重要支撐。其中有：組團城市建設(shè)工程。計劃投入 255 億元

41、，推進現(xiàn)代化組團城市建設(shè)。加快以中心組團為重點的“2+5”組團道路建設(shè)，完善城市組團公共交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。加快推進包含路網(wǎng)、堤路結(jié)合、填土、綠化等項目的佛山市中心組團和南海區(qū)東區(qū)城市路網(wǎng)續(xù)建工程項目建設(shè)，抓好“2+5”組團城市 193 條市政主干道和 23 條跨組團城市主干道、中心組團新城區(qū)工程、大良容桂組團新城區(qū)工程、西江沿岸（高明段）景觀改造工程等項目的規(guī)劃建設(shè)，加快組團式城市建設(shè)進程。文化名城工程。計劃投入 368 億元，加快推進文化名城工程項目建設(shè)。重點抓好教育、體育、文化、衛(wèi)生、旅游等社會事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。體育方面，要完成一批體育項目，主要包括各區(qū)的體育場館和體育公園設(shè)施建設(shè)。.2.2

42、佛山市*區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要佛山市*區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出了*區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展今后的發(fā)展戰(zhàn)略，其中有“城市化戰(zhàn)略” ，即“把西南中心城區(qū)和全區(qū)城市化建設(shè)結(jié)合起來，加快推進西南中心城區(qū)建設(shè)，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)基地人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使城市建設(shè)與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。 ”而發(fā)展目標是到 2010 年，全區(qū)生產(chǎn)總值比 2000 年增長 5.2 倍(翻兩番多)，人均 GDP 達到 8,000 美元以上；每萬元 GDP 能耗下降 20%左右，年均下降 5%；經(jīng)

43、濟實力進一步增強，人民富裕安康，社會更加和諧，率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到2020 年，全區(qū)生產(chǎn)總值比 2010 年再翻一番多，人均生產(chǎn)總值達到 20,000 美元以上，建設(shè)經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會和諧的*，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化。該規(guī)劃中定下的“發(fā)展目標”第三點為“西南中心城區(qū)初具規(guī)?！?。建設(shè)3050 萬人口規(guī)模的中心城區(qū)。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達到 90 分以上，常住人口接近 40 萬人，西南中心城區(qū)框架基本形成，建成國家環(huán)保模范城市。該規(guī)劃中定下的“主要任務(wù)”

44、第六點和第七點分別有“加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快西南中心城區(qū)建設(shè)進程”和“推進文化強區(qū)建設(shè)，提升城市品位” ，具體內(nèi)容如下：加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快西南中心城區(qū)建設(shè)進程。按照合理布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、組團發(fā)展規(guī)劃的要求，大力推進以交通、能源、環(huán)保、水利等為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快西南中心城區(qū)建設(shè)進程。1、加快推進西南中心城區(qū)建設(shè)步伐。強化西南中心城區(qū)的集聚作用，加快云東海開發(fā)，建設(shè)江南新區(qū)，打造我區(qū)“二江三岸”城市發(fā)展的新格局。到 2010 年，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 80%以上，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 85%90%以上。2、完善城市功能配套能力。加快舊城區(qū)改造，完善交通、能源、環(huán)保、水利等為重點的

45、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。著重解決區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)問題，重點建設(shè)江南與江北交通聯(lián)接、東部工業(yè)板塊交通主干網(wǎng)絡(luò)，加快*汽車客運站的搬遷，著手做好規(guī)劃建設(shè)*三橋前期準備工作。加快供電、供氣、供水的規(guī)劃建設(shè)步伐，盡早實現(xiàn)全區(qū)統(tǒng)一供水。推進文化強區(qū)建設(shè)，提升城市品位。推進體育事業(yè)發(fā)展。大力推進全民健身計劃，構(gòu)建多元化體育服務(wù)體系。廣泛開展社區(qū)體育、農(nóng)村體育、學(xué)校體育、職工體育等群眾體育健身活動，努力構(gòu)建全民健身服務(wù)體系。加強城鄉(xiāng)公共體育設(shè)施的建設(shè)，大力發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)，增強體育事業(yè)發(fā)展后勁。大力培養(yǎng)和充實體育人才資源，全面提升我區(qū)競技體育在全市及省內(nèi)的整體實力。到 2010 年，體育人口達到總?cè)丝诘?60%以上，國民體質(zhì)

46、達標率居全市前列，爭創(chuàng)“億萬農(nóng)民健身活動”先進鎮(zhèn) 100%達標，人均公共體育場地達到以上的國家規(guī)定標準。 佛山市佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃簡介區(qū)城市總體規(guī)劃簡介在佛山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的指引下，根據(jù)佛山市“2+5”組團城市發(fā)展戰(zhàn)略，佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃（2003-2020 年）構(gòu)建了*建設(shè)“一河兩岸”的城市空間形態(tài)，明確了未來 15 年*的城市性質(zhì)、職能、規(guī)模和發(fā)展方向。明確規(guī)劃*城市建設(shè)的目標就是使*成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓(xùn)基地。佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020 年）確定了西南組團人口規(guī)模為：近期（2010

47、年）城鎮(zhèn)化水平將達到 80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 26-28 萬人；遠期（2020 年）城鎮(zhèn)化水平將達到 90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 36-40 萬人；遠景人口規(guī)模達 50 萬人。西南組團城市建設(shè)用地規(guī)模為：近期（2010 年）城市建設(shè)用地達到2，人均建設(shè)用地控制在 120m2。遠期（2020 年）城市建設(shè)用地控制在 48km2，人均建設(shè)用地120m2。此外，本次規(guī)劃明確了城市中心區(qū)的位置，并明確了西南、河口、云東海以及江南的功能，確定城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主。*區(qū)未來的建設(shè)需加快河口片區(qū)的提升改造，強化其生活居住功能；西南片區(qū)重點向西，近期適當向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視保護環(huán)境，適時開

48、發(fā)。中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)濱江公園、行政服務(wù)中心、商務(wù)中心、青少年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務(wù)設(shè)施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間，使*區(qū)的城市配套項目得到了合理的補充，也為中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的良性發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 地區(qū)土地利用總體規(guī)劃簡介地區(qū)土地利用總體規(guī)劃簡介.1 *市土地利用總體規(guī)劃 （2006-2010）節(jié)選1、建設(shè)用地利用非耕地潛力分析：近年來，居民點工礦用地增加較多，存在一部分未利用的土地，在規(guī)劃期間要充分利用。規(guī)劃期間建設(shè)用地要充分利用非耕地，千方百計地提高土地的利用率和經(jīng)濟效益。我市農(nóng)村居民點

49、用地有 3967 公頃，全市人均農(nóng)居地平方米。在擴大城鎮(zhèn)建設(shè)的同時，對農(nóng)村居民點進行改造，統(tǒng)一規(guī)劃，多建樓房。 2、土地利用目標。為實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡的目標，合理安排各業(yè)用地，土地利用必須進一步貫徹充分、合理、節(jié)約、高效的利用原則，保障國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。到 2010 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 168 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為430 億元，戶籍人口萬人。到 2010 年，全市的建設(shè)用地土地利用目標如下：共增加用地 1432 公頃，達 15373 公頃，期間非農(nóng)建設(shè)占用耕地 1133 公頃。居民點及工礦用地為 8360 公頃，減少 47 公頃。其中城鎮(zhèn)用地增加 707 公頃，占用耕地 5

50、00 公頃，消化利用閑置用地 100 公頃。獨立工礦及特殊用地增加 633 公頃，占用耕地233 公頃。農(nóng)居用地減少 1387 公頃。交通用地 2647 公頃，增加 660 公頃，占用耕地 200 公頃。其中公路增加 750 公頃，鐵路增加 78 公頃，農(nóng)村道路減少 225 公頃，港口增加 57 公頃。水利水工增加 819 公頃，占用耕地 200 公頃。 3、土地利用方針。堅決貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，努力實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。合理安排各業(yè)用地，保障交通、能源等重點工程項目的用地，嚴格控制城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村居民點用地。挖掘土地潛力，充分利用好現(xiàn)有的閑置用地，提高土地的

51、利用率和產(chǎn)出率。加強環(huán)境綜合治理和保護，改善生態(tài)條件。4、土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整。根據(jù)土地利用目標和方針，規(guī)劃期末土地利用結(jié)構(gòu)和布局為： 1）農(nóng)用地。（略） 2）建設(shè)用地 居民點及工礦用地：根據(jù)“合理用地，節(jié)約用地”和“有利生產(chǎn)，方便生活”的原則，2010 年，城鄉(xiāng)居民點、工礦和事業(yè)用地為 8360 公頃，占土地總面積的9.56%。 城鎮(zhèn)用地：隨著我市社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。2010 年，城鎮(zhèn)化水平達 66.43%，人口萬人，城市用地 2000 公頃，城鎮(zhèn)用地 1247 公頃，人均用地平方米。規(guī)劃期間共增加 707 公頃，其中耕地 500 公頃。 農(nóng)村居民點用地。（略）獨立工礦

52、與特殊用地。（略） 交通用地。（略） 水利水工用地。（略） 3）未利用土地。（略）5、土地利用分區(qū)。為了因地制宜分類指導(dǎo)和合理安排各地的土地開發(fā)、利用、治理和保護，提高全市土地利用的整體效益，根據(jù)全市土地利用現(xiàn)狀和規(guī)劃期內(nèi)土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整情況，以國民經(jīng)濟發(fā)展需要和土地利用主導(dǎo)方向為原則，按用途將全市分為六個區(qū)，以便有針對性地指導(dǎo)土地利用和實施規(guī)劃及土地用途管制。 1）基本農(nóng)田保護區(qū)。（略） 2）園地用地區(qū)。（略） 3）林業(yè)用地區(qū)。（略） 4）城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)：規(guī)劃期內(nèi)，我市城鎮(zhèn)建設(shè)分為中心城區(qū)和一般城鎮(zhèn)區(qū)。中心城區(qū)包括西南、河口和金本。1996 年城鎮(zhèn)用地 2003 公頃，規(guī)劃期內(nèi)增加用地 190公

53、頃，將建設(shè)成我市的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心。一般城鎮(zhèn)區(qū)包括蘆苞、南邊、大塘、樂平、范湖、六和、白坭、青歧、逕口華僑經(jīng)濟區(qū)。1996 年用地 537 公頃，規(guī)劃期間增加用地 517 公頃。5）獨立工礦區(qū)。（略）6)水源保護區(qū)。（略） 項目與規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào)項目與規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào).1 項目與國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容的銜接佛山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出的“生態(tài)組團城市發(fā)展戰(zhàn)略”是堅持以生態(tài)組團城市建設(shè)推進現(xiàn)代化大城市建設(shè)，加快推進“25”組團城市建設(shè)，促進人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向各組團集中，切實處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展與環(huán)境保護關(guān)系，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會

54、，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。建設(shè)“十一五”期間，佛山市規(guī)劃實施九大建設(shè)工程，著力抓好 155 個投資總額 4290 億元的重點工程項目建設(shè)，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供重要支撐。其中有：組團城市建設(shè)工程。計劃投入 255 億元，推進現(xiàn)代化組團城市建設(shè)。體育方面，要完成一批體育項目，主要包括各區(qū)的體育場館和體育公園設(shè)施建設(shè)。佛山市*區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的“城市化戰(zhàn)略”即“把西南中心城區(qū)和全區(qū)城市化建設(shè)結(jié)合起來，加快推進西南中心城區(qū)建設(shè)，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)基地人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使城市建設(shè)與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，實

55、現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。 ”不論是佛山市的“25”組團城市建設(shè)戰(zhàn)略還是*區(qū)的“城市化戰(zhàn)略” ，都對*中心城區(qū)西南街道提出了艱巨的城市建設(shè)任務(wù)，這些任務(wù)很重要，擔子不輕易。城市建設(shè)，首要的是土地的供應(yīng)充足。在這一點上來說，本土地開發(fā)項目是市、區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中城市建設(shè)戰(zhàn)略的先決。.2 項目與佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃（2003-2020 年）的銜接佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃（2003-2020 年）明確規(guī)劃*城市建設(shè)的目標就是使*成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓(xùn)基地。中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)濱江公園、行政服務(wù)中心、

56、商務(wù)中心、青少年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務(wù)設(shè)施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間，使*區(qū)的城市配套項目得到了合理的補充，也為中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的良性發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。佛山市*區(qū)城市總體規(guī)劃（2003-2020 年）為*中心城區(qū)確定的近期原期人口規(guī)模和城市建設(shè)用地規(guī)模都對土地的供應(yīng)提出了地段、質(zhì)量和數(shù)量上的高要求。本土地開發(fā)項目位于西南街道北邊，處于云東海旅游經(jīng)濟區(qū)的南面，在*綠化景觀大道旁，地段價值甚高。且一次過為城市公用設(shè)施提供 389 畝土地，為城市高級住房供應(yīng)多達 503 畝土地，其在數(shù)量上可大大緩解城市建設(shè)用地緊張的局面。.3 項目與*市土地

57、利用總體規(guī)劃（1996-2010 年）的協(xié)調(diào)*市土地利用總體規(guī)劃 （2006-2010）對我區(qū)的建設(shè)用地利用非耕地潛力分析認為，存在一部分未利用的土地，在規(guī)劃期間要充分利用。規(guī)劃期間建設(shè)用地要充分利用非耕地，千方百計地提高土地的利用率和經(jīng)濟效益。在建設(shè)用地的土地利用目標方面，該規(guī)劃擬共增加用地達 15373 公頃，期間非農(nóng)建設(shè)占用耕地 1133 公頃。農(nóng)居用地減少 1387 公頃。在土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整方面，城鎮(zhèn)用地的計劃是到 2010 年，城鎮(zhèn)化水平達 66.43%，人口萬人，城市用地 2000 公頃，城鎮(zhèn)用地 1247 公頃，人均用地平方米。規(guī)劃期間共增加 707 公頃，其中耕地 500

58、 公頃。本土地開發(fā)項目有助于提高土地利用效率和強度，將擬開發(fā)土地的投資強度由25 萬元/畝提升至 300 萬元/畝以上，將其目前建筑物總體平均容積率約 0.39 提升至 2.0 以上。這樣開發(fā)利用土地完全符合國家的高效、集約利用土地，千方百計提高土地經(jīng)濟效益的指導(dǎo)思想。2.22.2 產(chǎn)業(yè)政策分析產(chǎn)業(yè)政策分析 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)簡介簡介.1 *土地市場2005 年 6 月，現(xiàn)*恒達花園地塊以億元成交，該地塊面積，均價 143 萬元/畝。2006 年 10 月中旬，佛山市*區(qū)西南街道伏戶村委會“風(fēng)坑” （土名）地塊國有土地使用權(quán)拍賣成功，成交價 872 萬元，地塊用地面積 20740.9 平方米，均價280

59、 萬元/畝。2006 年 10 月中旬，佛山市*區(qū)西南涌左岸 1、2 號地塊國有土地使用權(quán)拍賣成功，成交價 13800 萬元，地塊用地面積 97392.6 平方米，均價 94.46 萬元/畝。2007 年上半年，*全區(qū)土地成交宗數(shù) 24 總，總計成交面積 130 公頃，成交金額 73327 萬元，平均成交價為 37.6 萬元/畝。其中普通商品住房用地總計成交面積達 93.66 公頃，成交金額 6280 萬元，成交平均價為 37.6 萬元/。2007 年 6 月深業(yè)集團（深圳）以人民幣 21.35 億元成功競得佛山市*畝）畝，這是迄今為止*賣出的總價最高的地塊。表 2-1 是 2007 年*部分

60、重要居住用地成交情況。表 2-1 2007 年部分*區(qū)居住用地成交情況一覽表序號土地來源地塊位置地塊面積（公頃）供地方式容積率成交金額1現(xiàn)有建設(shè)用地佛山市*區(qū)西南街道人民一路一巷 1-17 號出讓(掛牌)2現(xiàn)有建設(shè)用地(來自儲備庫)佛山市*出讓(掛牌)23現(xiàn)有建設(shè)用地(來自儲備庫)佛山市*中心科技工業(yè)區(qū) C 區(qū) 1 號出讓(掛牌)24現(xiàn)有建設(shè)用地(來自儲備庫)佛山市*中心科技工業(yè)區(qū) C 區(qū) 2 號出讓(掛牌)25現(xiàn)有建設(shè)用地(來自儲備庫)佛山市*中心科技工業(yè)區(qū) C 區(qū) 3 號出讓(掛牌)26現(xiàn)有建設(shè)用地(來自儲備庫)佛山市*中心科技工業(yè)區(qū) D 區(qū) 1 號出讓(掛牌)7現(xiàn)有建設(shè)用地佛山市*區(qū)對外