對(duì)物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考

1、對(duì)物業(yè)管理 低收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考對(duì)物業(yè)管理 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考作者：佚名時(shí)間：2008-5-25瀏覽量：對(duì)物業(yè)管理砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考一、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視 與分析1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi) 容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所 決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著 的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因 此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大

2、化為目的的，犧牲自身利益而惠 于客戶，以 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然 是與等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反常 現(xiàn)象，其究竟如何生存？這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì) 收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策 略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。縱觀 砥收費(fèi)、零收費(fèi) 的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè) 主少交或不交管理費(fèi)， 但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理， 這說明物業(yè)管理費(fèi)一定另有。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或 者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行 商業(yè)運(yùn)

3、作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是渠道有異而已。問 題是這種和渠道是否可靠 ？是否存在問題？是否合法？由開發(fā) 商支付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供免費(fèi)午餐工承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用 ？這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無(wú) 法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動(dòng)機(jī)、 目的， 開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制， 結(jié)局往往是草草收?qǐng)觥Ｒ陨虡I(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)， 則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是 業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā) 商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的 矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái)， 進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤(rùn)， 以

4、此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種 經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無(wú)法維持，則會(huì)引 發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的 產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無(wú)益的。如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租 就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收 益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來(lái)看，其浪費(fèi) 社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會(huì)分工 是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā) 展規(guī)律是社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普 通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲 目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)

5、域，不但將損失大量資金 和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。因此，物業(yè)管理的 砥收費(fèi)、零收費(fèi) 既非物業(yè)管理模 式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方 向，也沒有對(duì)行業(yè)發(fā)展做由任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退， 如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極 的和負(fù)面的影響。1 .低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的不對(duì)等”-是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。 在這樣一個(gè) 不對(duì)等”的交換中, 低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注

6、服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。 同時(shí)，由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽 視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反 應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè) 主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維 修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支由，無(wú)形中 導(dǎo)致了物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最 大化的業(yè)主設(shè)置了 一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。2 .低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng) 鳳險(xiǎn)砥收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論 支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的新包

7、格拉夫經(jīng)濟(jì) 學(xué)辭典的解釋。對(duì)于莫一產(chǎn)品，如果在莫些產(chǎn)量范圍內(nèi)平 均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī) 模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大， 并不一定會(huì)使平均成 本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上開。 作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的 孥生 兄弟”規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè) 在采購(gòu)上擁有更多話語(yǔ)權(quán)，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù) 雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支由更 非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐 大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支由，上述任何一項(xiàng)開支部極有可 能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額

8、的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)對(duì)物業(yè)管理 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考作者：佚名時(shí)間：2008-5-25 瀏覽量：容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾 的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。3 .低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途當(dāng)一個(gè) 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)， 其 洼地效 應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。 對(duì)于個(gè)體來(lái)說，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選 擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí) 憤，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)管理費(fèi)收得 更低

9、。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心 價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過來(lái)迫使廠商不斷降低 各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低 價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較 高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰由市 場(chǎng)，形成 劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝 劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形 成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的 逆向選擇”。在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， 低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整 個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi) 意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且逆

10、向選擇”將使得物業(yè)管 理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。二、法律層面的 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量1 .低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。民法通則 第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的 民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利應(yīng)向?qū)Ψ铰?行相應(yīng)的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和 侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的 權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并 按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到 他人提供的

11、勞務(wù)應(yīng)與其付由的代價(jià)相適應(yīng)。合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)?基本原則，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原 則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與 物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)管理 活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從 業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的 物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒有享受到 這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有 權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。但是在物業(yè)管理 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒有交納物 業(yè)管理費(fèi)，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平 權(quán)利的依據(jù)

12、。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"；已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種 附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí),由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相 當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積 極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。2 .低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng) 爭(zhēng)法的規(guī)定物業(yè)管理砥收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)手段，這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，違背了中華人民共和國(guó) 反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第11條 經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的， 以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，

13、 一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理砥收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá) 到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷 售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品， 一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品， 實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的 成本，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第 11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本 作了具體的界定。而 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離 成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)管理這種 特殊的商品，無(wú)疑是違背了中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng) 法的規(guī)定。3 .低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了物業(yè)管理?xiàng)l例的基 本精神物業(yè)管理?xiàng)l例第 41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)

14、遵 循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同 物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格 主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù) 水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制 宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同 對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。 質(zhì)價(jià)相符原則， 指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則 的目的就是要形成 質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符

15、的原則。如前所述，低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了物業(yè) 管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育由來(lái)的物業(yè)管理 消費(fèi)觀念，倒退到對(duì)物業(yè)管理 砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考作者：佚名 時(shí)間：2008-5-25瀏覽量：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。砥收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其 深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng) 密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理 企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生由來(lái)的，基本沿襲的是 誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高 漲，而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到

16、位，物業(yè)管理法 律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景 下，砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的由現(xiàn)是必然的。三、砥收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考1 .完善法制建設(shè)法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障， 針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn) 程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完 善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè) 管理活動(dòng)中的行為。2 .強(qiáng)化行業(yè)自律行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用"原則的突生體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo) 作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn) 誡、通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔 案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè) 協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。3 .加強(qiáng)理論研究物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法 規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突生理論研究在行業(yè)發(fā) 展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建 立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物 業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。4 .創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展 的必要保障。在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理制度，如類 似物業(yè)