房產(chǎn)公司精裝修成本全過(guò)程控制

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上淺議四個(gè)關(guān)鍵階段控制精裝修工程成本（王順忠 浙江銀建裝飾工程有限公司 杭州）摘要：通過(guò)坤和紹興公司的若干項(xiàng)目管理經(jīng)歷，就各類(lèi)精裝修項(xiàng)目成本控制管理從四個(gè)方面加以闡述論證。關(guān)鍵詞：業(yè)主 精裝修 成本控制前 言 精裝修項(xiàng)目相比較土建及其它專(zhuān)業(yè)工程而言，其過(guò)程涉及的材料部品及相關(guān)分包配合的重要與密切程度、專(zhuān)業(yè)化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，部分項(xiàng)目需要在邊施工邊設(shè)計(jì)中進(jìn)行，因而對(duì)其成本的過(guò)程控制要求也更高。項(xiàng)目精裝修成本控制的四個(gè)關(guān)鍵階段 從項(xiàng)目全面管理的角度分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修主要在以下四個(gè)階段嚴(yán)格掌控才能落實(shí)真正意義上的成本控制，才能真正做到以相對(duì)較低的

2、成本來(lái)達(dá)成較高性?xún)r(jià)比的精裝修成品房： 一、項(xiàng)目策劃、決策階段的成本控制 二、設(shè)計(jì)（方案）階段的成本控制 三、項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制 四、施工過(guò)程階段的成本控制一、 項(xiàng)目策劃、決策階段精裝修項(xiàng)目的策劃、決策階段也可以稱(chēng)為精裝修項(xiàng)目前期，前期的成本控制主要指前期目標(biāo)項(xiàng)目的精裝修產(chǎn)品定位高低、裝飾風(fēng)格等方面問(wèn)題的控制；此階段所確定的費(fèi)用按項(xiàng)目全面管理理論可以決定約70%左右的直接精裝修項(xiàng)目成本。由于策劃、決策階段的成果直接導(dǎo)致我們產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的優(yōu)劣，并直接影響今后精裝修成品房的定位銷(xiāo)售。因此項(xiàng)目前期我們決策的關(guān)鍵是要緊緊抓住我們自己的目標(biāo)客戶(hù)的心理與目前市場(chǎng)同類(lèi)型成品房的主流方向，避免重復(fù)探索、

3、少走彎路，盡量取長(zhǎng)補(bǔ)短，從源頭來(lái)控制今后的精裝修成本；前期的精準(zhǔn)定位與否也會(huì)對(duì)我們后期實(shí)施成本的高低與實(shí)施控制的難易產(chǎn)生一定影響。二、 設(shè)計(jì)（方案）階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段所產(chǎn)生的成果其造價(jià)成本基本會(huì)占到項(xiàng)目總成本的7090%，在前期決策基礎(chǔ)上確定我們最終設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確性高低將直接決定我們后期實(shí)施成本的高低與實(shí)施項(xiàng)目管理控制的難易。 設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的主要成本，設(shè)計(jì)的節(jié)約才是真正意義上的節(jié)約，設(shè)計(jì)決策定位是房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目“成敗優(yōu)劣”的關(guān)鍵。目前行業(yè)內(nèi)不太成熟的地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段一般有過(guò)度依賴(lài)于設(shè)計(jì)師的情況，而目前設(shè)計(jì)師對(duì)具體實(shí)施成本的掌控相對(duì)還是比較薄弱的，費(fèi)用超支已不是什么新鮮事；設(shè)計(jì)與施工是分

4、離的，這就造成難以在一定的成本框架內(nèi)達(dá)到設(shè)計(jì)應(yīng)有的效果。 設(shè)計(jì)決定精裝修成本的關(guān)鍵一點(diǎn)還有各種高檔關(guān)乎設(shè)計(jì)效果材料的合理選擇：主要有進(jìn)口石材特別是大理石、高級(jí)馬賽克、高級(jí)實(shí)木地板、高級(jí)壁紙、墻面成批成品木飾面、各類(lèi)軟飾、潔具等。避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)師選材錯(cuò)誤導(dǎo)致返工、返修等嚴(yán)重后果。 地產(chǎn)商作為各類(lèi)資源的集成管理者，應(yīng)該嚴(yán)格把好設(shè)計(jì)選材這一關(guān)，通過(guò)多種手段從程序上把設(shè)計(jì)選材的不良后果降低到最低水平。比如：盡量使用性能穩(wěn)定、工藝成熟、缺陷較少的材料來(lái)進(jìn)行施工；優(yōu)先選用國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、低價(jià)的材料來(lái)代替進(jìn)口材料；衛(wèi)生間、廚房間盡可能多地使用各類(lèi)地磚；慎用或少用地板、進(jìn)口石材，壁紙花紋避免使用橫紋理造成完工感觀缺陷

5、等. 高價(jià)彩陶板在吧臺(tái)等的鋪貼效果很差 大面青磚的效果很一般整體檔次也較低 因此，設(shè)計(jì)階段的成本控制核心是做好我們的設(shè)計(jì)方案評(píng)審，也包括了關(guān)鍵材料與工藝的審核，避免過(guò)于注重形式而導(dǎo)致實(shí)施后發(fā)生不可預(yù)計(jì)的質(zhì)量或感觀缺陷（包括得不到最優(yōu)化的性?xún)r(jià)比）。三、 項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制主要體現(xiàn)在招標(biāo)過(guò)程及評(píng)標(biāo)過(guò)程的嚴(yán)格控制。 經(jīng)過(guò)前期考察后遴選的施工單位應(yīng)使其基本位于同一梯隊(duì)，否則屆時(shí)上下過(guò)于懸殊的報(bào)價(jià)會(huì)讓業(yè)主承擔(dān)較大的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。 目前施工單位習(xí)慣采用不平衡（風(fēng)險(xiǎn)）報(bào)價(jià)法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)，此類(lèi)方法對(duì)于后期地產(chǎn)公司的成本控制會(huì)有一定難度及不確定性。 3.1 單位不同檔次報(bào)

6、價(jià)會(huì)非常懸殊，需結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位嚴(yán)加分析，尋找匹配度最高的施工單位。 以綠城某高端項(xiàng)目報(bào)價(jià)為例：（單位：元）編號(hào)分項(xiàng)工程名稱(chēng)單位數(shù)量上海X公司杭州X公司江蘇X公司10-18地面800800中歐米黃284.72691.42422.211139.8710-66地毯鋪設(shè)(固定不帶墊)85.46184.59108.34427.2411-153墻面木龍骨基層上黑檀木飾面249.6243.35103.79597.0012-63MT2鋁格柵吊頂(間距100mm)361.87282.28107.16394.87 從上述報(bào)價(jià)中不難看出，單位檔次不同造成的實(shí)際報(bào)價(jià)的差距會(huì)非常懸殊；國(guó)內(nèi)一流裝飾企業(yè)木飾面等基本采

7、用成品加工，而部分公司仍停留在現(xiàn)場(chǎng)手工作業(yè)的層面，各自采用的工藝不同造成最后迥然不同的報(bào)價(jià)。業(yè)主應(yīng)明辨是非，分析個(gè)中原因，多方了解最后做出合理決斷。如果綠城選擇杭州某公司，造價(jià)當(dāng)然低廉，確無(wú)法得到自己想要的精品；反之，江蘇某公司報(bào)價(jià)又太高，其對(duì)于目標(biāo)項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比并不高；經(jīng)對(duì)三家多次詢(xún)標(biāo)，上海某公司略調(diào)整后即告中標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)了雙贏。3.2 山水人家會(huì)所原室內(nèi)設(shè)計(jì)就有大面澳洲砂巖，由于地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)調(diào)整在外墻面增加大量砂巖施工，增加額達(dá)到了原合同價(jià)的15%，屬重大變更；由于原投標(biāo)時(shí)其主材報(bào)價(jià)較高，實(shí)際市場(chǎng)采購(gòu)價(jià)較低，利潤(rùn)空間對(duì)于施工單位相對(duì)就較大，而對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)就是一種較大的隱性損失。3.3 投標(biāo)單位

8、采用常規(guī)材料報(bào)高價(jià)，特殊材料報(bào)低價(jià)：如，石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規(guī)的施工項(xiàng)目故意比正常報(bào)價(jià)抬高20%或以上；而把不太確定的石材、花飾、藝術(shù)飾件故意壓低單價(jià)，或投標(biāo)時(shí)送品質(zhì)相對(duì)較差的樣品，以備將來(lái)設(shè)計(jì)或業(yè)主自行調(diào)整。因?yàn)閺捻?xiàng)目實(shí)際運(yùn)作一般規(guī)律分析來(lái)看，石膏板吊頂、乳膠漆這些常規(guī)項(xiàng)目是不太會(huì)變更的，而那些關(guān)乎效果的關(guān)鍵部品、飾面材料極有可能通過(guò)其后期的雙向“公關(guān)活動(dòng)”來(lái)達(dá)到修改或調(diào)整的目的，從而為其爭(zhēng)取最大利潤(rùn)空間，給業(yè)主成本控制增加相當(dāng)難度。具體針對(duì)這種情況可以采取如下辦法解決上述問(wèn)題：3.3.1、在詢(xún)標(biāo)中要求投標(biāo)單位明示關(guān)鍵材料、部品投標(biāo) 、樣品的供應(yīng)商、聯(lián)系電話及提供樣品的大幅面數(shù)碼照片或

9、實(shí)際設(shè)計(jì)規(guī)格的樣品以備核查；3.3.2、采取在所有投標(biāo)單位中按最優(yōu)供樣單位統(tǒng)一調(diào)整，或以樣品與報(bào)價(jià)性?xún)r(jià)比最高的為基準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià)調(diào)整比較，或詢(xún)標(biāo)時(shí)要其承諾當(dāng)其供應(yīng)的材料不符合業(yè)主要求時(shí)，施工單位按業(yè)主方提供的樣品采供，差價(jià)上浮率在25%以下時(shí)不作任何補(bǔ)差來(lái)進(jìn)行預(yù)先設(shè)防。3.3.3、除比較易于管理的物資如空調(diào)、潔具類(lèi)采購(gòu)由業(yè)主自行落實(shí)外，其它材料業(yè)主可以安排指定合格供應(yīng)商，采取貼明點(diǎn)方式進(jìn)行單價(jià)調(diào)整；明點(diǎn)一律在報(bào)價(jià)書(shū)中預(yù)先投報(bào)，業(yè)主通過(guò)詢(xún)標(biāo)控制其“明點(diǎn)”在520%這個(gè)范圍內(nèi)，這個(gè)范圍在目前裝飾行情中雙方比較易于接收。3.3.4、對(duì)不合理的報(bào)價(jià)部分詢(xún)價(jià)時(shí)嚴(yán)格把控，堅(jiān)決杜絕不平衡報(bào)價(jià)。3.3.5、盡量按

10、項(xiàng)目的重要程度選擇一定數(shù)量的匹配單位進(jìn)行投標(biāo)，以控制絕對(duì)品質(zhì)；對(duì)于預(yù)中標(biāo)擬承擔(dān)的項(xiàng)目經(jīng)理班子的綜合能力必須進(jìn)行考察，必要時(shí)可結(jié)合書(shū)面形式考察其理論與實(shí)際的綜合能力，以避免企業(yè)牌子很大具體承擔(dān)實(shí)施的管理者能力薄弱造成組織管理失效。四、 施工過(guò)程階段的成本控制 前面說(shuō)到施工過(guò)程實(shí)施控制的成本基本達(dá)到了項(xiàng)目總成本的90%以上，通過(guò)業(yè)主在實(shí)施過(guò)程中的努力還可以針對(duì)不同項(xiàng)目適度挖潛，以降低最終造價(jià)。4.1 仔細(xì)熟悉施工圖紙，務(wù)必對(duì)即將實(shí)施的項(xiàng)目有整體控制思路。突出重點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作上尋求降低造價(jià)的可行性方案，會(huì)同設(shè)計(jì)、監(jiān)理共同掌控；作為業(yè)主，一定得有自己的主見(jiàn)，避免盲從設(shè)計(jì)師。4.2 采用創(chuàng)

11、新工藝取得最大程度的節(jié)約。山水人家會(huì)所的外墻澳洲砂巖施工與2#樓架空層的白洞石干掛施工項(xiàng)目，設(shè)計(jì)采用常規(guī)成熟的干掛工藝，干掛比濕貼工藝的成本增加約150200元/的成本，還有隨之帶來(lái)的環(huán)境污染、工期較長(zhǎng)等后果。筆者結(jié)合實(shí)際情況更改了干掛工藝：改為采用干法粘貼工藝，相比較干掛而言既節(jié)約了150元/以上的造價(jià)成本，比濕貼又更能保證施工質(zhì)量；縮短了實(shí)際施工周期，節(jié)約了材料消耗，有效降低了施工環(huán)境粉塵與噪音污染。 另外如在竹地板大面積鋪貼中取消地壟這一工序，改用沙漿找平替代地壟，也最大程度地降低了成本及霉?fàn)€、安全等的隱患，直接降低了造價(jià)成本，也相對(duì)減少了日后的維護(hù)成本。4.3 產(chǎn)品改型以提升性?xún)r(jià)比、降

12、低日后使用維護(hù)成本： 如：建筑的公共部位吊頂工程，由于經(jīng)常性的維修，上下吊頂會(huì)造成檢修口四周的飾面材料破壞，如采用明框的鋁材檢修孔代替木質(zhì)類(lèi)或其他金屬類(lèi)暗式檢修孔，可以有效避免日后維護(hù)過(guò)程的二次破壞； 如：為降低物業(yè)管理成本，在15#高層樓內(nèi)的公共電梯廳部位把多個(gè)筒燈分成若干組，并分別采用延時(shí)開(kāi)關(guān)控制；取消公共部位的的吊燈類(lèi)裝飾燈具，節(jié)約今后長(zhǎng)期的用電及更換材料的使用、維護(hù)成本。 如：設(shè)計(jì)選用的石材當(dāng)其單價(jià)在500元/m2以上時(shí)，業(yè)主就應(yīng)該考慮采用復(fù)合飾面板材代替該石材；如，莎安娜米黃，優(yōu)等品價(jià)格基本在1000元/m2以上，采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價(jià)就可以下降約3040%，降低成本

13、的效果就非常顯著。4.4 加強(qiáng)工程的過(guò)程現(xiàn)場(chǎng)管理業(yè)主應(yīng)要求施工單位增加精裝修項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的成品保護(hù)投入，特別在項(xiàng)目后期時(shí)階段對(duì)地板、石材瓷磚類(lèi)的陽(yáng)角、門(mén)窗套等的保護(hù)。良好的成品保護(hù)可以大大降低今后交付客戶(hù)的投訴率與返修率，節(jié)約今后保修的人力、物力成本。另外還應(yīng)加強(qiáng)成品安裝后項(xiàng)目局部修整工作的監(jiān)督督促力度，避免邊“修復(fù)”邊“破壞”。如：切實(shí)加強(qiáng)衛(wèi)生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理，項(xiàng)目參與各方應(yīng)嚴(yán)格控制防水施工過(guò)程的隱蔽工作，堅(jiān)持一戶(hù)一驗(yàn)，堅(jiān)持三次試驗(yàn)，務(wù)必做到徹底杜絕滲漏隱患。 如：加強(qiáng)各類(lèi)電氣安裝管線的隱蔽資料收集整理，除在竣工圖圖中標(biāo)明外，每套精裝修房還必須建立管線走向的照片整理收集工作

14、，要求做到隨竣工資料一并交付客戶(hù)。今后客戶(hù)可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進(jìn)行個(gè)性化裝飾而不用擔(dān)心對(duì)原隱蔽工程的破壞，從而間接地降低成本。 如：加強(qiáng)過(guò)程控制還要求監(jiān)理等單位必須經(jīng)常性地對(duì)原材料及部品件進(jìn)行施工前的嚴(yán)格掌控：由于目前市場(chǎng)的裝飾材料魚(yú)龍混雜，劣質(zhì)、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼，如槽鋼、角鋼很多時(shí)候施工單位選用的是“不合格”鋼材，這種不合格主要是重量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，常見(jiàn)偏差在-18%以上。承重結(jié)構(gòu)類(lèi)工程就會(huì)存有安全隱患，比如過(guò)薄的角鋼、槽鋼在幕墻使用中會(huì)引起結(jié)構(gòu)隱患；機(jī)電安裝類(lèi)項(xiàng)目因承受拉應(yīng)力居多，施工單位往往采用較薄的型鋼，如果現(xiàn)場(chǎng)管理人員疏忽，就會(huì)對(duì)業(yè)主造成較大的隱性成本損失。 綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)，今后如果廣大業(yè)主對(duì)精裝修項(xiàng)目的成本管理