房產(chǎn)評(píng)估師2018房估案例分析機(jī)構(gòu)

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)（2）成交價(jià)格成交價(jià)格也稱為實(shí)際成交價(jià)，簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是在的中買方支付和賣方接受的金額。它是已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著者對(duì)對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度，出售或的或急迫程度，雙方之間的關(guān)系，議價(jià)能力和技巧，賣方的價(jià)格策略等的不同而不同。往年考點(diǎn)：?jiǎn)枓炫苾r(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格哪個(gè)可做可比實(shí)例？2.考點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別非市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)?？纪顿Y價(jià)值，有時(shí)考現(xiàn)狀價(jià)值。（1）投資價(jià)值投資價(jià)值指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)成本或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用方面

2、的優(yōu)勢(shì)不同、納稅狀況不同、對(duì)未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。能力的估評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用法來評(píng)估價(jià)值是未來凈的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。投資價(jià)值的評(píng)估方法與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，舉行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的

3、最高價(jià)格，為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。受委托，確定掛底價(jià)就是公開市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。土地的招拍注意投資價(jià)值評(píng)估，嚴(yán)格說并不需要遵循（2）現(xiàn)狀價(jià)值、客觀、公正的原則?，F(xiàn)狀價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。現(xiàn)狀使用包括當(dāng)前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳 利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低 于或等于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用的，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。例如，臨街住宅樓的底層住宅擅自改為商鋪，該底層住宅的現(xiàn)狀商業(yè)用途的現(xiàn)狀價(jià)值，通常高于法定居住用途下的價(jià)值。

4、往年考點(diǎn)回顧：征收、舊工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按什么用途估價(jià)，如果估價(jià)結(jié)果當(dāng)事人有異議如何解釋等。3.考點(diǎn)：再次抵押價(jià)值的計(jì)算，案例單選題儲(chǔ)備【例 3-1】某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總面積為 50000m2.、共500 套住房。該工程已完成總投資的 80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 5000 元/m2 的價(jià)格預(yù)售了其中 100 套、面積總計(jì)為 10000m2 的住房，預(yù)購(gòu)人平均按房?jī)r(jià)的 70%辦理了住房抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆余額為 1860 元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工的工程款比施工的實(shí)際投入少 500 萬元。現(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)

5、定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 2 億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅撼蓴?shù)一般為 60%。請(qǐng)求取該在建工程的再次抵押價(jià)值?！窘狻吭撛诮üこ痰脑俅蔚盅簝r(jià)值求取如下：再次抵押價(jià)值=20000（50000-10000）/50000-1860/60%-500=12400（萬元）4.無租約限制價(jià)值、出租益價(jià)值、承租益價(jià)值對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)需要區(qū)分和弄清評(píng)估的是無租約限制價(jià)值，還是出租益價(jià)值或承租出租益價(jià)值。益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合第 3 頁市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值折現(xiàn)率一般率特定投資者要求的最低率凈稅前凈（不扣除所得稅）稅后凈（扣除所得稅）未來凈的估計(jì)客觀可能樂

6、觀，也可能悲觀房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)同約定的值。承租確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場(chǎng)水平確定租賃收入所求取的價(jià)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指按照租賃合同約定的與市場(chǎng)的差額所求取的價(jià)值。無租約限制價(jià)值出租益價(jià)值承租益價(jià)值往年考點(diǎn)回顧：合同只剩半年或 2租期，不考慮合同；合同高于市場(chǎng)，如何處理？如果合同明顯低于市場(chǎng)，采用法估價(jià)時(shí)，如何測(cè)算該商鋪的有效毛收入？采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整？5.謹(jǐn)慎價(jià)值和快速變現(xiàn)價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要

7、求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值。快速變現(xiàn)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“適當(dāng)”下的價(jià)值。例如，賣方因某種急于出售房地產(chǎn)而要求評(píng)估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果時(shí)間較短（如銷售期短于正常或合理的銷售期），則價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。6.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)估價(jià)就是考慮所有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，得出估價(jià)結(jié)果。往年考點(diǎn)回顧：1.減少綠地、增加道路對(duì)小區(qū)價(jià)格的影響。2.因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。如問答題中：利率因素對(duì)成本法、假設(shè)開發(fā)法投資利息的影響，房?jī)r(jià)上漲了是由于地價(jià)上漲帶來的嗎？（四）房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)原表述如下：、客觀、公正原則；

8、合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則；謹(jǐn)慎原則。外加一致性原則、一貫性原則。（五）比較法、法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四大估價(jià)方法的對(duì)比總結(jié)1.各種方法的適用對(duì)象和條件（1）比較法的適用對(duì)象與條件1）適用對(duì)象：同類數(shù)量較多、有較多且具有一定可比性的房地產(chǎn)。如住宅（普品住宅、高檔公寓、別墅）、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對(duì)于那些數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、古、教堂、寺廟、博物館等；很少發(fā)生的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等，就難以采用比較法估價(jià)。2）適用條件：比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似

9、房地產(chǎn)較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些導(dǎo)致在一段較長(zhǎng)時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)。在目前房地產(chǎn)和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必要的房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價(jià)的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由：估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的造成不能采用比較法估價(jià)。，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有努力收集實(shí)例，（2）法的適用對(duì)象與條件1）適用對(duì)象：法適用的對(duì)象是性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、

10、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取的能力即可。第 4 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有，但因同類住宅以出租方式獲取的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用法估價(jià)，即先根據(jù)有出租的類似住宅的有關(guān)資料，采用比較法求取該住宅的水平、空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，再利用法來估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，2）適用條件：法一般不適用。法測(cè)算出的價(jià)值取決于估價(jià)師對(duì)未來的預(yù)期，錯(cuò)誤或非理性的預(yù)期會(huì)得出錯(cuò)誤或偏離實(shí)際的收益價(jià)值。因此，法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的和

11、風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地。對(duì)未來的通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出的，必須以廣泛、深入的市場(chǎng)（3）成本法的適用對(duì)象與條件研究為基礎(chǔ)。1）適用對(duì)象：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價(jià)。對(duì)于很少發(fā)生而限制了比較法運(yùn)用，又沒有或沒有潛在而限制了法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、館、體育場(chǎng)館、公園、營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只特定使用者的特殊

12、需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)于發(fā)生物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重建成本來解決。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)區(qū)，難以采用比較法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法。較少的地成本法一般適用于評(píng)估可開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格時(shí)，例如評(píng)估某幢住宅樓中某套住房的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓的平均價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、戶型、室內(nèi)裝飾裝修等因

13、素調(diào)整后才可得到該套住房的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的開發(fā)方式，還可能需要先求取整個(gè)“小區(qū)”的平均價(jià)值，然后調(diào)整到“幢”的平均價(jià)值，再調(diào)整到該套住房的價(jià)值。采用成本法評(píng)估開發(fā)區(qū)中某宗土地的價(jià)值和價(jià)格，通常與此類似。成本法估價(jià)通常比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因?yàn)闇y(cè)算估價(jià)對(duì)象尤其是物較老舊的房地產(chǎn)的重新購(gòu)建成本和折舊，難度都較大。如果物過于破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，通常就不宜采用成本法估價(jià)。在這種情況下，對(duì)于物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來估價(jià)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)其未來開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)的必要估物是新的或比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。及應(yīng)得利潤(rùn)來估價(jià)。因此，成本法主

14、要適用于評(píng)2）適用條件：運(yùn)用成本法時(shí)要求具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)要注意以下三個(gè)方面的問題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒊杀緟^(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成本，是購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的必要殊的、偶然的因素后的成本。，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要及所得利潤(rùn)?？陀^成本也稱為正常及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)，設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或設(shè)的例子是在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無論建造

15、該商場(chǎng)都要花那么多成本，但該商場(chǎng)也有那么高的價(jià)值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；當(dāng)供小于求時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。成本法估價(jià)還要求估價(jià)師具有一定的會(huì)計(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)。工程、材料、設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)、財(cái)務(wù)成本法測(cè)算出的價(jià)值在未進(jìn)行有關(guān)調(diào)整之前一般是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所和在價(jià)第 5 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)值時(shí)點(diǎn)剩余期限的土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、等情況下的價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不相同時(shí)，如產(chǎn)權(quán)有瑕疵，則還應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（4）假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象與條件1）

16、適用對(duì)象：假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，如待開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴(kuò)建等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。這類房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。應(yīng)有條件但條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、的意見，

17、或者參照周邊土地的條件等方式，推測(cè)其最可能的條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測(cè)的最可能的條件作為估價(jià)假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測(cè)出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性（包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果變化，類似于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析）。2）適用條件：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)：一是最佳開發(fā)利用方式的，即是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；二是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的完成后的價(jià)值。，即是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確了

18、估價(jià)對(duì)象開發(fā)由于這兩個(gè)包含著較多的不確定因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點(diǎn)也可從國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出價(jià)或報(bào)價(jià)，但不同的競(jìng)買者所愿意支付的最高價(jià)格常常相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個(gè)競(jìng)買者在測(cè)算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能不同，因?yàn)槠錅y(cè)算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是及應(yīng)得利潤(rùn)，也有較大的難度。不過，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具市場(chǎng)價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地后續(xù)開發(fā)的必要有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價(jià)方法。2.各估價(jià)方法的技術(shù)路線比較法：可比實(shí)例是否可比估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例條件說明表比較因素條件指數(shù)表

19、比較因素修正系數(shù)表估價(jià)結(jié)果的確定法：選擇公式年限凈率成本法：估價(jià)路徑選擇（房地合估、分估）重置價(jià)格折舊假設(shè)開發(fā)法：估價(jià)方法（動(dòng)、靜）估價(jià)前提條件開發(fā)經(jīng)營(yíng)條件和開發(fā)期開發(fā)完成后價(jià)值后續(xù)必要應(yīng)得利潤(rùn)3.各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的資料（1）各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的基礎(chǔ)資料1）估價(jià)委托的有關(guān)資料：委托方情況（法人、住址、）；估價(jià)目的（委托方提供）；價(jià)值時(shí)點(diǎn)；項(xiàng)目有關(guān)文件（產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、抵押、財(cái)務(wù)報(bào)表等）；委托方的其他要求。2）相關(guān)和政策。和政策：委托估價(jià)是否符合相關(guān)和政策；估價(jià)操作應(yīng)遵循的相關(guān)法律3）價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：一般性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；地區(qū)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；本類型房地產(chǎn)市

20、場(chǎng)狀況資料。4）估價(jià)對(duì)象狀況的資料：估價(jià)對(duì)象所處位置、占地面積、面積、層數(shù)、高度、裝修及設(shè)備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、土地權(quán)利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項(xiàng)權(quán)利，等等。5）估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件資料：交通；環(huán)境；繁華程度；景觀；公共配套因素等。第 6 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)（2）比較法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料1）收集三宗以上的類似估價(jià)對(duì)象的近期實(shí)例房地產(chǎn)狀況等。實(shí)例，包括價(jià)格、成交日期、付款方式、目的、2） 收集情況。3） 收集4） 收集（3）實(shí)例的情況，如稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，有無隱瞞價(jià)、急買急賣、人為哄抬、親友間等實(shí)例成交日期與估價(jià)對(duì)

21、象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的時(shí)差和價(jià)差。實(shí)例和估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況。法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料1）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的收入水平（租面積、營(yíng)業(yè)面積等資料；標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，出租率、上座率、滿客率），可出2）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，或收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比例，以便測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀及年凈。3）收集類似房地產(chǎn)的與價(jià)格資料、或類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的投資率資料、或類似房地產(chǎn)的無風(fēng)險(xiǎn)率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率，以便測(cè)算或選用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的化率。4）收集估價(jià)對(duì)象在未來年限的變化情況，以便選擇法的計(jì)算公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（4）成本法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料1） 收集類似房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅

22、費(fèi)、利潤(rùn)等資料；2） 收集類似土地的市場(chǎng)價(jià)格或其基準(zhǔn)地價(jià)及其相關(guān)修正系數(shù)；3）收集物重置成本資料；4）收集估價(jià)對(duì)象的已使用年限、尚可使用年限、折舊及殘值率，或現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)定度。（5）假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料1）同類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、未來趨勢(shì)；物的新舊程2）同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)、；3）同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用；4）同類項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)或資料；5）折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。4.估價(jià)方法的優(yōu)選與歸類（1）估價(jià)方法選用要求當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說

23、明并陳述理由。（2） 估價(jià)方法的優(yōu)選見第二部分房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（3） 估價(jià)方法的歸類1）土地估價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)修價(jià)法。；比較法；假設(shè)開發(fā)法；成本法；土地剩余技術(shù)；路線2）物估價(jià)：成本法；物剩余技術(shù)。法；成本法；假設(shè)開發(fā)法。3）房地估價(jià)：比較法；4）居住房地產(chǎn)估價(jià)：比較法；成本法；法（出租住房）。5）商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：法；比較法；成本法。6）工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：成本法；5.各個(gè)方法特別注意的知識(shí)儲(chǔ)備法；比較法。（1）比較法注意估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的可比性，價(jià)格基礎(chǔ)的建立，3 個(gè)表格及打分，最后的公式和計(jì)算。（2）法注意公式的選取、凈的求取、率的確定和年限的確定（物剩余年第 7 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019

24、年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)限與土地使用權(quán)剩余年限的比較）。（3）成本法注意重置價(jià)格的七部分組成，注意投資利息、銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算。注意物折舊的確定，直線折舊的年限的確定（土地使用權(quán)年限與物耐用年限不一致的折舊）。（4）假設(shè)開發(fā)法注意動(dòng)態(tài)和靜態(tài)計(jì)算、假設(shè)開發(fā)法的 3 個(gè)估價(jià)前提、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的確定、開發(fā)完成后價(jià)值的求取方法，注意減掉的后續(xù)費(fèi)用不要漏項(xiàng)和算錯(cuò)。第二部分2015 年房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（20151201 實(shí)施） 本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式；2.增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失化法、價(jià)差法等方法

25、，以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià)；3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。2 估價(jià)原則2.0.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵循下列原則：1.、客觀、公正原則；2. 合法原則；3. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；4. 替代原則；5. 最高最佳利用原則。2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。2.0.3 房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型，從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。2.

26、0.4 遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.遵循、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2. 遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3. 遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4. 遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5. 遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。6. 遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。2

27、.0.5 估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不相同時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的確定從估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說明：1） 維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；2） 更新改造再予以利用最為合理的

28、，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；3） 改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；4） 改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；5） 重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；第 8 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。2.0.6 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1.2.或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象

29、的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1）登記用途、用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2）實(shí)際用途與登記用途、3 估價(jià)程序用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。3.0.1 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1. 受理估價(jià)委托；2. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)；3. 編制估價(jià)作業(yè)方案；4. 搜集估價(jià)所需資料；5. 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6. 選用估價(jià)方法進(jìn)7. 確定估價(jià)結(jié)果；8. 撰寫估價(jià)報(bào)告；9. 審核估價(jià)報(bào)告；10. 交付估價(jià)報(bào)告；11. 保存估價(jià)資料。算；3.0.2 估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)

30、估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書；2.決定受理估價(jià)委托的，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立估價(jià)委托合同；3.受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價(jià)工作的責(zé)人；房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)4.除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委3.0.3 估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型，應(yīng)在與估價(jià)委托人及有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.估價(jià)目的應(yīng)根

31、據(jù)估價(jià)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。3.估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政規(guī)定不得、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)?；蜃赓U、抵押、作為出資等活

32、動(dòng)的4.價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，并應(yīng)包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。3.0.4 估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：1.估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源等；2.估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；3.估價(jià)工作的安排等。第 9 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)3.0.5 估價(jià)所需資料應(yīng)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料：1.反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料；2.估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的、成本等資料；3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料；4. 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格

33、有普遍影響的資料。3.0.6 對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件3.0.7 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；2.應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料；等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)3.應(yīng)制作實(shí)地查勘，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。3.0.8 當(dāng)無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀

34、況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)3.0.9 在估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。或3.0.10 對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或咨詢后，仍難以作出常規(guī)和相應(yīng)假設(shè)的，先行鑒定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中

35、說明。3.0.11 估價(jià)報(bào)告在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行核定，并應(yīng)形成審核，記載審核的意見、結(jié)論、日期和3.0.12 估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核及其簽名。后，應(yīng)由不少于兩名參加估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并按有關(guān)規(guī)定或估價(jià)委托合同的約定交付估價(jià)委托人。3.0.13 估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列估價(jià)資料：1. 估價(jià)報(bào)告；2. 估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；3. 估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料；4. 估價(jià)項(xiàng)目來源和5. 估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘6. 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核7. 估價(jià)中的不同意見情況；8.外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。3.0.14 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)

36、整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于 10年。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。4 估價(jià)方法4.1 估價(jià)方法選用4.1.1 選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析。4.1.2 估價(jià)方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多的，應(yīng)選用比較法。2.估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有等收入的，應(yīng)選用法；3.估價(jià)對(duì)象可假定為的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)沒有或很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒有等收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。4.估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)

37、潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用第 10 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)假設(shè)開發(fā)法。4.1.3 當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。4.2 比較法4.2.1 運(yùn)用比較法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1.搜集實(shí)例；2. 選取可比實(shí)例；3. 建立比較基礎(chǔ)；4.進(jìn)行情況修正；5. 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；6. 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7. 計(jì)算比較價(jià)值。4.2.21.2.3.搜集的實(shí)例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)

38、用的需要，宜包括下列內(nèi)容：對(duì)象基本狀況； 雙方基本情況；方式；4. 成交日期；5. 成交價(jià)格、付款方式、融資條件、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況；6. 目的等。4.2.3 可比實(shí)例選取應(yīng)符合下列規(guī)定：1.可比實(shí)例應(yīng)從實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)；2.可比實(shí)例的方式應(yīng)適合估價(jià)目的；3. 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；4. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過一年，且不得超過二年；5. 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格；6.在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的實(shí)例選為可比實(shí)例。4.2.4 下列特殊情況下的實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例：1.利害關(guān)系人之間的；

39、2.對(duì)對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的；3. 被迫出售或被迫4. 人為哄抬價(jià)格的的；5.對(duì)對(duì)象有特殊偏好的；6.相鄰房地產(chǎn)合并的；7.受影響的。4.2.5 可比實(shí)例及其有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀。4.2.6 選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括統(tǒng)一范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.統(tǒng)一價(jià)格差異。范圍，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的范圍進(jìn)行對(duì)比，并消除因范圍不同而造成的2.統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實(shí)例不是成交日期

40、或的價(jià)格。付清的價(jià)格，調(diào)整為成交日期且付清3.統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。4.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，應(yīng)將可比實(shí)例在價(jià)格。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，調(diào)整為在稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的第 11 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)5.統(tǒng)一計(jì)價(jià)，包括統(tǒng)一為總價(jià)或單價(jià)、樓面地價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量等。不同幣種之間的換算宜按金融主管部門公布的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。4.2.7 當(dāng)滿足第 4.2.3 條要求的實(shí)例少于三個(gè)時(shí)，在掌握特殊情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊情況下的實(shí)例選為可比實(shí)例，但應(yīng)對(duì)其進(jìn)行情況修正。修正時(shí)

41、，應(yīng)消除特殊格。情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)4.2.8 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，并應(yīng)在及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)的來源應(yīng)真實(shí)、可靠。4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。4.2.10 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位

42、狀況下的價(jià)格，且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。單套住宅的調(diào)整內(nèi)容還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。4.2.11 進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等。物實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括能、外觀、新舊程度等。規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、功4.2.12 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅

43、費(fèi)情況、等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。4.2.13 進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價(jià)格差異，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。4.2.14情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)具體情況，基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。4.2.15 進(jìn)行合下列規(guī)定：情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符1.分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不

44、宜超過 20%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；2. 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與3. 當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例；的比值不宜大于 1.2；4.當(dāng)因估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。4.2.16 對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的相似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、算術(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值。4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他的估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)數(shù)據(jù)的求取。4.3法4.3.1 運(yùn)用法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)

45、，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1.選用具體估價(jià)方法；2.測(cè)算期或持有期；3.測(cè)算未來；4. 確定5. 計(jì)算4.3.2率或化率、乘數(shù)；價(jià)值。法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分化法和直接化法，并應(yīng)優(yōu)先選用化法。資第 12 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余模式和持有加益時(shí)，宜選用持有加模式。模式。當(dāng)期較長(zhǎng)、難以該期限內(nèi)各年凈收4.3.3 選用全剩余模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：式中V價(jià)值（元或元/m2）；Ai未來第 i 年的凈Yi未來第 i 年的n期（年）。4.3.4 選用持有加（元或元/m2）；率（%）；模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：式中：V價(jià)值（元或元/m2）；Ai期

46、間Vt期末（元或元/m2）；SS（元或元/m2）；Yi未來第 i 年的率（%）；Yt期末率（%）；t持有期（年）。4.3.5 選用直接化法進(jìn)行估價(jià)，價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：式中：V價(jià)值（元或元/m2）；NOI未來第一年的凈R化率（%）。（元或元/m2）；4.3.6期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和物剩余同時(shí)結(jié)束的，進(jìn)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.土地使用權(quán)剩余期限和物剩余期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或物剩余；2.土地使用權(quán)剩余期限和物剩余不同時(shí)結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為期，并應(yīng)對(duì)超出期的土地使用權(quán)或物按第 4.3.16 條的規(guī)定處理。期應(yīng)為剩余租賃期限。3.評(píng)估承租益價(jià)值的，4.3.7 持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)

47、同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能定，并宜為五年十年。期間的一般期限來確4.3.8 凈可通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料測(cè)算凈費(fèi)用；，且凈應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)2.有效毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或?yàn)槭杖爰悠渌杖耄?.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要，并應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入；4.評(píng)估承租益價(jià)值的，凈應(yīng)為市場(chǎng)減去合同。第 13 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)

48、師網(wǎng)上輔導(dǎo)4.3.9 凈測(cè)算：不可直接通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象用途等情況，選擇下列方式之一進(jìn)行1.商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈，且凈應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。2.生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈，且凈應(yīng)為銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)。3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可比照有的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)方式測(cè)算凈，或通過直接比較調(diào)整得出凈。4.3.10法估價(jià)中收入、費(fèi)用或凈的取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.除有租約限制且評(píng)估出租益價(jià)值或承租據(jù)

49、；益價(jià)值中的收入外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)2.有租約限制且評(píng)估出租益價(jià)值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同確定收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)確定收入；3.評(píng)估出租益價(jià)值或承租益價(jià)值時(shí)，合同明顯高于或明顯低于市場(chǎng)價(jià)值的影響。的，應(yīng)租賃合同的真實(shí)性，分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)4.3.11 測(cè)算凈時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)估價(jià)對(duì)象至少最近三年的各年實(shí)際收入、費(fèi)用或凈等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈4.3.12 期末等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。當(dāng)與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正。應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)價(jià)格減去成本。持有

50、期末的房地產(chǎn)價(jià)格可采用直接化法、比較法等方法來測(cè)算。持有期末的成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。4.3.13 測(cè)算凈時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈過去、現(xiàn)在和未來的變動(dòng)情況，確定未來凈流量及其類型和對(duì)應(yīng)的4.3.14法公式，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明率宜選用下列方法確定：確定的結(jié)果及理由。1.市場(chǎng)提取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的法公式，測(cè)算率。2.累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為率。安全利率可選用金融主管部門公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或一年期國(guó)債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。3.投資率排

51、序法：找出有關(guān)不同類型的投資及其率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，、確定率。4.3.15確定：化率宜采用市場(chǎng)提取法確定，其中的綜合化率還可以根據(jù)具體情況，選用下列方法1.根據(jù)房地產(chǎn)的資金本化率，按下式計(jì)算：，將抵押化率與權(quán)益資金化率的平均數(shù)作為綜合資ROMRM（1M）RE（4.3.151）式中：RS綜合化率（%）；M價(jià)值比（%）；RM抵押RE權(quán)益資金化率（%）；化率（%）。2.根據(jù)房地產(chǎn)中土地和化率，按下式計(jì)算：物的價(jià)值，將土地化率和物化率的平均數(shù)作為綜合ROLRLBRB（4.3.152）式中：RO綜合RL土地化率（%）； 化率（%），化率（%）；RB物第

52、14 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)L土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%）；B物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%）。4.3.16價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.對(duì)土地使用權(quán)剩余期限超過物剩余的房地產(chǎn)，價(jià)值應(yīng)為按期計(jì)算的價(jià)值，加自2.對(duì)期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。物剩余超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上物的非住宅房地產(chǎn)，價(jià)值應(yīng)為按期計(jì)算的價(jià)值；3.對(duì)物剩余超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同未約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上物的房地產(chǎn)，價(jià)值應(yīng)為按期計(jì)算的價(jià)值，加物在期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。4.利用土地與物共同產(chǎn)生的凈計(jì)算土地價(jià)值，可采用下式：5.利用土地和物共同產(chǎn)生的凈計(jì)算物價(jià)值，可采用下式：式中：AO土地與地上（元或元/m2）；物共同產(chǎn)生的凈VL土地價(jià)值（元或元/m2）；VS