大連寫字樓市場調(diào)研報告

1、大連寫字樓市場調(diào)研報告一年年中，多為商務寫字間運行的穩(wěn)定期，各類企業(yè)在經(jīng)過年初的辦公調(diào)整之后，逐步趨向穩(wěn)定，租金、租售率等敏感指標隨著市場的平靜而愈顯客觀。為使xx大廈項目的B座寫字樓部分能夠以一個合理的價位高姿態(tài)入市并迅速占領市場，同時為公司制定下一步的經(jīng)營戰(zhàn)略提供相應的決策依據(jù)，研究部特在6月份對大連市的寫字間市場分區(qū)域進行了新一輪的監(jiān)控，取得了一手最新數(shù)據(jù)，同時對大連市的寫字間市場有了更深刻的認識。一、 整體市場數(shù)據(jù)透析從最新的數(shù)據(jù)顯示來看，各大區(qū)域的商務特征越發(fā)明顯，可以看出，大連市的寫字間發(fā)展趨于成熟。下表是此次對三個重點區(qū)域?qū)懽珠g的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計：序號名 稱功能定位營銷模式建筑面積(

2、m2)租售率租金成交價(元/天·m2)均價(元/m2)物業(yè)管理費(元/月·m2)入住時間三八廣場區(qū)域16180080%73001安達商務大廈純寫字間租售并舉2000080%8000172光大大廈純寫字間只租不售1200080%-含于租金內(nèi)20023盛世大廈純寫字間租售并舉4000080%20034時代大廈純寫字間只租不售4000085%-含于租金內(nèi)5天通·金融大廈商住兩用銷售/投資2000075%760036成功大廈純寫字間只租不售2000080%-含于租金內(nèi)19967名仕財富中心純寫字間租售并舉3766490%75002006年底8美華大廈寫字間銷售980070

3、%-6100人民路區(qū)域51140087%110601國際金融大廈純寫字間租售并舉5650098%120001820022虹源大廈純寫字間租售并舉6273290%110001820023世貿(mào)大廈純寫字間租售并舉10000090%130002420014平安大廈純寫字間只租不售3369085%-1420005中國人壽大廈純寫字間只租不售3413280%-182000序號名 稱功能定位營銷模式建筑面積(m2)租售率租金成交價(元/天·m2)均價(元/m2)物業(yè)管理費(元/月·m2)入住時間6錦聯(lián)大廈純寫字間只租不售1740075%-含于租金內(nèi)19977萬泰大廈純寫字間只租不售25

4、48585%-含于租金內(nèi)19988亞太國際金融中心純寫字間租售并舉3273085%125001820009成大大廈純寫字間只租不售3156880%-含于租金內(nèi)199610宏譽大廈純寫字間只租不售3780095%-20199611國運大廈純寫字間只租不售2247394%-21199912富源商務酒店酒店+寫字間租售并舉3300085%6800含于租金內(nèi)200013長江寫字樓純寫字間只租不售2389085%-含于租金內(nèi)1995中山廣場希望廣場沿線區(qū)域31523483%9283151森茂大廈純寫字間只租不售4640195%-含于租金內(nèi)19962天安國際大廈純寫字間租售并舉7765380%135002

5、420053友好大廈純寫字間租售并舉4662685%8400520014中糧廣場純寫字間只租不售1538080%-含于租金內(nèi)19965萬科郵電大廈純寫字間租售并舉2680080%66001519976寶嘉大廈純寫字間租售并舉2430070%125001820057上鼎大廈商住兩用租售并舉3496385%65001119978報業(yè)大廈純寫字間租售并舉4311290%8200121997上表中的數(shù)據(jù)印證了，大連市寫字間市場目前的租售情況總體比較樂觀，寫字間的行情與其自身的素質(zhì)有直接的關系，越是高檔的寫字間其租售相對順暢，而素質(zhì)較低的乙級寫字間，其生存越來越難。從區(qū)域競爭力來看，人民路區(qū)域仍然堅守著

6、大連市寫字間市場的“龍頭”地位，物流、貨運、貿(mào)易、金融已經(jīng)成為這一區(qū)域的主力行業(yè)；中山路沿線區(qū)域在新項目的帶動下也迸發(fā)出活躍的潛力；三八廣場區(qū)域在商住兩用項目相繼入市之后其商務氛圍也越發(fā)濃厚；而新開路區(qū)域則相對籠罩在不明朗的局勢中，商務氛圍較滯后，重啟需求動力較大。二、 區(qū)域特點分析1、人民路區(qū)域人民路區(qū)域的寫字間盤量規(guī)模較大，是其他任何區(qū)域無法相比的。通過近期對人民路區(qū)域的集中調(diào)研，發(fā)現(xiàn)人民路區(qū)域無論從客群構成還是從租售行情上都有越發(fā)明顯的特征。人民路寫字間的區(qū)域特點主要歸納為如下幾點：Ø 區(qū)域地位“穩(wěn)中有進”人民路區(qū)域在大連各大商務區(qū)域中是發(fā)展最早的一個，但近來，隨著“大大連”建

7、設以及加快城市西部建設的推進，像西安路、星海灣等區(qū)域的商務氛圍愈發(fā)濃厚，新入市項目陡增，大有直逼人民路這一傳統(tǒng)商務區(qū)之勢；同時，政府為推動高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對高新園區(qū)、軟件園等區(qū)域的招商引資給予了大力扶持，這在一定程度上會不會對人民路區(qū)域造成影響？然而，通過近期對人民路區(qū)域各大寫字間的深入走訪，發(fā)現(xiàn)這個區(qū)域的商務地位是很難輕易撼動的，無論從客群還是從租售價格等方面，都未受其他區(qū)域快速發(fā)展的影響，原有的客戶中約有七成是受人民路一帶的商務氛圍影響，未有更換寫字間區(qū)域的打算，從而也支撐起人民路區(qū)域商務辦公的穩(wěn)定性。究其原因，還是歸結(jié)到一點，便是人民路區(qū)域準確的客群定位。Ø 客群分布呈現(xiàn)“

8、地理規(guī)則”人民路區(qū)域的客群特點早已形成，以貿(mào)易、貨運、金融、咨詢?yōu)橹饕涡袠I(yè)。隨著各寫字間客群的逐步集聚整合，有些寫字間甚至已經(jīng)形成了專有名稱，例如成大大廈現(xiàn)被稱為“進出口大廈”，宏譽大廈也稱“航運大廈”，錦聯(lián)大廈又稱“科技大廈”，更有中銀大廈現(xiàn)已更名了“國際金融大廈”。這在其他區(qū)域的辦公項目中是沒有的。一方面體現(xiàn)了各大寫字間客群行業(yè)特征突出集聚，另一方面也可以看到中山區(qū)政府對人民路區(qū)域?qū)懽珠g的政策扶持力度較大，這幾個專類大廈在不同程度上都會得到政府的優(yōu)惠政策。同時，雖然同處于人民路區(qū)域，但客群分布因地理位置而呈現(xiàn)出不同的特征。在人民路東部的海港一帶，物流、航運、貨代這類公司擠滿了這一帶的寫

9、字間，甚至還有航運和貨代公司包辦整棟寫字樓的現(xiàn)象，這一帶離海關、商檢等管理中心較近，辦事方便的條件無疑大大增強了人民路寫字間的優(yōu)勢，這也是很多大企業(yè)、外資公司辦事處從未流動的重要原因；而在人民路西部靠近中山廣場一帶，則進駐了金融、咨詢、辦事處等性質(zhì)的企業(yè)。這種特征的形成并非一日之間，而是人民路區(qū)域歷史形成的。中山廣場周邊聚集了眾多銀行、證券等公司，使得這周圍的金融氣氛十分濃厚。Ø 受投資型產(chǎn)品影響不大今年，鮮有新入市的純寫字間項目，而商住兩用的投資型公寓卻為數(shù)不少，尤其以距離人民路區(qū)域最近的三八廣場區(qū)域較多，并且這類商住公寓的品質(zhì)檔次也較高，營銷方式比較靈活，客戶可選擇購買或租賃。這

10、不由得讓人產(chǎn)生疑問：這種物業(yè)形態(tài)會不會對人民路的寫字間構成較大的影響？在對人民路區(qū)域各大寫字間走訪中發(fā)現(xiàn)：這種影響確實存在，但影響對象卻不同。具體來說，人民路的高檔寫字間在客群上以大型企業(yè)、外資企業(yè)辦事處為主，這類公司在辦公間的使用上一般采取租賃方式，而且相關費用支出上一般需向上級或總部提出申請，更為重要的是，相對于辦公支出，這類公司更為注重企業(yè)形象、行業(yè)氛圍等方面的情況，因此盡管投資型公寓在營銷方式、價格水平、優(yōu)惠政策等方面都較有吸引力，但不會對這類公司產(chǎn)生什么影響，換言之，投資型公寓所針對的客戶群體與高檔寫字間所針對的客戶群體是不同的。因此兩種物業(yè)形態(tài)客群方面沒有太大的沖突。但人民路區(qū)域有

11、些寫字間項目自今年春天以來，租售情況有所下滑，原有客戶出現(xiàn)流動，并且流向了投資型公寓。這一現(xiàn)象也迎合了前文中的分析結(jié)論，以成大大廈、錦聯(lián)大廈為例，這兩個項目原有客戶中不少是民營性質(zhì)的中等企業(yè)，企業(yè)發(fā)展受運營成本的影響較大，受投資型公寓的吸引力也隨之增大，因此出現(xiàn)了這類客群的分流。由此可見，投資型公寓與寫字間的競爭很大程度上取決于客群構成，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是國際金融大廈、虹源大廈這樣的近期項目，還是宏譽大廈等入市較早的項目，因為在客群定位上的優(yōu)勢，使得其在招租上都極為順利，信心十足。Ø “兩極分化”有趨勢通過對人民路區(qū)域現(xiàn)有項目的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一個明顯的發(fā)展趨勢：“兩極分化”。在現(xiàn)有項目

12、中，以2000年為界，新老項目大概比例為1：1。新項目在硬件品質(zhì)及軟件配套都具備了甲級寫字間的標準，而在舊項目中，除了宏譽大廈之外，其余各個項目的營銷狀況都不太樂觀，其中以錦聯(lián)大廈和成大大廈最為突出，兩個大廈的租賃率遠遠低于其它項目；而且這幾個大廈的租金水平也低于新項目一個檔次。在與這些舊項目的招商負責人的交談中了解到，這類大廈由于入市時間較早，在硬件水平上嚴重落后于新項目，并且這種落后很難從實際中改變，各大廈目前都試圖在軟件服務、營銷策略、優(yōu)惠政策等方面入手，意圖縮小與新項目之間的差距。但就目前的市場情況而言，短期內(nèi)這種現(xiàn)象還無法得到根本改變，單純依靠降低價格并不是長期有效的辦法，這種大廈處

13、于高檔與低檔項目的“夾縫”中，產(chǎn)品品質(zhì)無法與甲級寫字間比擬，價格也無法與公寓類項目抗衡，若在營銷策略上沒有突出建樹的話，這種“兩極分化”的趨勢將愈演愈烈。Ø 淡季不“淡”6月份，進入了一年度的中旬階段，依據(jù)市場規(guī)律，現(xiàn)階段是寫字間市場的淡季，一般在這段時間，寫字間的客戶來訪量和來電量都較年初和年尾有所下降。但本月對寫字間的走訪發(fā)現(xiàn)，人民路區(qū)域的寫字間整體上并未呈現(xiàn)出“淡季”的特征，租售率經(jīng)過加權平均后達到了87%。從國際金融大廈招商負責人了解到，由于年初大廈內(nèi)部客戶流動性不大，大廈本身的空置率較低，同時今年寫字間的供應量并未有效增加，而且大廈在客群定位上恪守嚴格準確的原則，使得大廈在

14、對外招租方面，未采取優(yōu)惠政策就已取得了成功，租售率自年初至今，達到了98%。國際金融大廈的情況比較有代表性，通過調(diào)研整體感覺，甲級寫字間的招商壓力明顯較低，從中也可反映出大連市今年純寫字間市場的競爭環(huán)境較好。而隨著今年底至明年新項目的入市，市場競爭可能會有所加劇，寫字間項目的市場劃分會有所變化，舊項目要想占據(jù)一席之地可能會更難。2、中山廣場-希望廣場沿線區(qū)域該區(qū)域?qū)懽珠g的供應量呈中間水平，租金售價水平和物業(yè)費也都高于三八廣場區(qū)域，綜合來看，這個區(qū)域的發(fā)展勢頭較往常樂觀。以下就中山廣場希望廣場沿線寫字間的特點加以綜述：Ø 傳統(tǒng)面貌有所“突破”以往中山廣場希望廣場沿線遍布的寫字間多以20

15、00年以前的項目為主，項目的外部建筑品質(zhì)和內(nèi)部硬件都相對落后，相比于三八廣場區(qū)域的寫字間較差，更無法于人民路寫字間相媲美，這使得該區(qū)域一直以來比較沉悶，租售情況不上不下。但隨著去年中山廣場寶嘉大廈和天安國際大廈的入市，為該區(qū)域注入了很大的活力，兩個大廈都臨向主干道，從形象上有了很大的提升，而且從產(chǎn)品形式上也區(qū)別于三八廣場的商住兩用項目，為純寫字間市場增添了新生力量?？梢哉f這兩個寫字間把握了大連市寫字間市場發(fā)展的有利時機，尤其是天安國際大廈，在一流產(chǎn)品質(zhì)素的條件下，對客戶的嚴格甄選，有利的提高了大廈的檔次，從而為該區(qū)域?qū)懽珠g的進一步發(fā)展奠定了根基。目前，這一區(qū)域已經(jīng)形成了以傳統(tǒng)主力“森茂大廈”加

16、上兩個新生力量帶動其他老項目共同發(fā)展的格局。Ø 客群分布與市場融合這一項目區(qū)域東臨人民路西部終端，西臨大連市行政中心，途經(jīng)大連市的商業(yè)中心，可以說是大連市商務區(qū)的過渡地段。由此，從中山廣場開始寫字間的客群行業(yè)特征也有所變化，物流、貨運類企業(yè)減少，而商貿(mào)、培訓、咨詢、服務類企業(yè)逐漸增多，并多以中小型企業(yè)為主，企業(yè)整體實力不強，但市場受眾較大。從調(diào)研中了解到，對于傳統(tǒng)入市較早的寫字間，其主要的客戶群還是這類中小型企業(yè)，并且相對穩(wěn)定，一是該區(qū)域的區(qū)域形象較好，另一方面該區(qū)域?qū)懽珠g的租金也比較合理，可供接受能力較強。從新入市的項目來看，其對寫字間客群的要求都比較嚴格，這說明商業(yè)項目的開發(fā)企業(yè)

17、比較認可并重視項目客戶對項目整體的形象帶動能力。寶嘉大廈從開盤起就一直運作與大客戶簽訂整層租售的協(xié)議；而天安國際大廈也一直在吸引世界500強企業(yè)入駐，并標明拒不接受保險、旅游等行業(yè)企業(yè)入駐。同一區(qū)域新老項目都比較明確各自的客戶定位，預計該區(qū)域的發(fā)展會穩(wěn)中有升。Ø 商住兩用型產(chǎn)品走下坡從調(diào)研中普遍發(fā)現(xiàn)，這一區(qū)域的商住兩用項目，入市時間基本在2000年以前，入市時售價普遍在8000元以上，但近期此類項目的二手售價都在7000元左右，一方面受商住兩用新項目的沖擊，另一方面也反映了該區(qū)域商住兩用項目的尷尬境地。經(jīng)過深入分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域緊鄰城市主干道，商業(yè)氛圍濃厚，軟件環(huán)境條件并不適宜商住兩用

18、項目的發(fā)展。在競爭力上比不過三八廣場區(qū)域，近期該區(qū)域再無商住兩用新項目入市，也可以看出這一問題。預計隨著市場的不斷調(diào)節(jié)完善，該區(qū)域的純寫字間產(chǎn)品將占據(jù)主力，而商住兩用產(chǎn)品也會實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。Ø 未來競爭趨向激烈從該區(qū)域的未來發(fā)展情況來看，有多個停滯項目將逐步重新啟動。希望大廈、金座大廈等項目都具備很大的規(guī)模，同時在友好廣場附近還有一個國貿(mào)中心項目在新建中。不難預料，這一區(qū)域未來寫字間的整體實力會有大幅度的提高，尤其是希望大廈項目，已在06年上半年重新啟動，其質(zhì)素可與森茂大廈相媲美，屆時大連市將會出現(xiàn)高級別的寫字間產(chǎn)品。但另一方面也應該看到，這不僅會加大區(qū)域內(nèi)寫字間項目的競爭，也會促動大

19、連市整體寫字間市場的格局變動，寫字間產(chǎn)品的生存難度會更大。但從長遠來看，這對大連市寫字間市場的調(diào)整是利大于弊的。3、三八廣場區(qū)域隨著國家“振興東北老工業(yè)基地”、大連市政府“建設大大連”以及大連東港“維多利亞灣”改造規(guī)劃的精彩呈現(xiàn)，原有的CBD已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟迅猛發(fā)展的需要（一個多功能綜合性的現(xiàn)代化商務中心區(qū)，一般需要3至5平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高），人民路CBD在事實上已經(jīng)擴展到近在咫尺的三八廣場、港灣廣場以及二七廣場區(qū)域。這其中三八廣場以它良好的城市配套設施，加之近年來優(yōu)秀項目的大量涌現(xiàn)，使其占據(jù)了大連新CBD的旗艦地位。該區(qū)域當前主要顯現(xiàn)出以下特征：Ø 客群特征愈發(fā)突出三八廣場區(qū)域的寫字間項目中，2005年以后入住的項目占到一半的比例，該區(qū)域的辦公潛力正在集聚。從項目的客群構成來看，新入市的項目沿襲了物流、貨運、貿(mào)易等主導行業(yè)，使三八廣場區(qū)域的辦公行業(yè)特征愈發(fā)明顯。Ø 投資熱度增強在新入市的項目中，營銷策略全部是以銷售為主，這無疑也反映出當前該區(qū)域商住項目的投資群體規(guī)模擴大。探究其中原因不外乎幾個方面：首先是房地產(chǎn)市場進入細分時代，需要有不同的建筑形態(tài)來支撐整個市場的良性發(fā)展；其次是該區(qū)域得天獨厚的地理位置和經(jīng)濟發(fā)展水平要求區(qū)域的配套趨向健全，在建設東北亞物流航運中心的大規(guī)劃下，位于大連港附