建筑物維修工程成本與策略分析

1、建筑物維修工程成本與策略分析一、建筑物維修工程成本分析的價值建筑物在生命周期的設(shè)計與營造階段，多注重機能、成本、美觀、 進(jìn)度與質(zhì)量等方面的問題，而經(jīng)常忽略后續(xù)營運維護(hù)階段中維護(hù)經(jīng)濟性 的規(guī)劃或管制，最終產(chǎn)生龐大的后期營運維護(hù)成本。由于政府財政更為 合理化發(fā)展，補助公共建筑預(yù)算也會相應(yīng)地減少， 這些建筑的維護(hù)規(guī)劃 難度日益升高，短細(xì)的預(yù)算、維護(hù)預(yù)測模型的缺乏，加上對預(yù)防規(guī)劃與 策略的漠視，直接導(dǎo)致近期公共建筑加速劣化與公共安全危害等重大管 理問題，需要各界的重視。以大學(xué)校園建筑為例，其可劃分為行政、教 學(xué)、運動休息及住宿等板塊。其中，學(xué)生教學(xué)樓是提供學(xué)生學(xué)習(xí)以及學(xué) 生課外活動交流的主要場所之一，

2、 且為學(xué)校建筑中使用時間最長、 最頻 繁的硬件設(shè)施，是學(xué)校建筑維護(hù)管理對象的研究重點，如何將既有教學(xué)樓進(jìn)行妥善維護(hù)以發(fā)揮其效用，是學(xué)校建筑面臨的重要課題。本研究針對某教學(xué)樓為研究對象，探討該教學(xué)樓的組成構(gòu)件及營運 維護(hù)管理特性，并以生命周期成本統(tǒng)計分析來達(dá)成以下目的：第一，探 討大學(xué)教學(xué)樓建筑的生命周期成本比例，以反饋至生命周期階段的設(shè) 計、施工和經(jīng)營維護(hù)管理；第二，借助教學(xué)樓構(gòu)件維修金額比率、周期 及趨勢，了解其特性與維修維護(hù)的重點項目；第三，擬定關(guān)鍵維護(hù)維修項目的維護(hù)管理策略。二、建筑物生命周期成本（一）生命周期成本的定義生命周期成本的推算，是建筑物求取經(jīng)濟壽命的重要參考指標(biāo)，其目的是使建

3、筑物能以最適度的投資獲得最有利的經(jīng)營成效。因此，所謂生命周期成本可以定義為：為了選出節(jié)約能源的最佳方法，由系統(tǒng)篩選出最有效的方法。（二）生命周期成本項目公共建設(shè)生命周期成本項目基本可以分為： 1.取得成本，指購買行為、行政組織、工程施工、設(shè)備裝設(shè)、教育、改變計劃、交通。 2.營運成本，指人事、運用、消費、廢棄物處理、生產(chǎn)損失、其余區(qū)域維護(hù)。3. 維護(hù)成本（定期） ，指設(shè)備壽命、預(yù)防維護(hù)、修理費用、直接人事成本。 4.維護(hù)成本（不定期） ，指設(shè)備壽命、不預(yù)期故障、平均修理費用、每年區(qū)域費用。 5.替換或報銷。三、建筑物個案生命周期成本分析一一以某大學(xué)為例本研究針對某大學(xué)化學(xué)館19802010年的

4、各階段生命周期的歷史資料整理統(tǒng)計的方式， 搭配合理的假設(shè)推估構(gòu)建單一大學(xué)實驗型教學(xué) 建筑物完整生命周期成本的深入探討； 經(jīng)由個案分析建立完整的生命周期成本分析數(shù)據(jù)， 找出以往維修制度下的維修更新費用趨勢。 案例具體 發(fā)現(xiàn)如下。第一，個案生命周期成本分析顯示，規(guī)劃階段成本若依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)推算為 0.12% 較所有國外研究低一半以上； 營運維護(hù)階段約占整個生命周期成本 3/4 ，不考慮人事費用的負(fù)擔(dān)外，屬水電費占整個生命周期成本 48.21% 最高，相較于國外研究30.8% 高出一半以上，平均每年每人負(fù)擔(dān)水電費達(dá)8， 429 元，每年每平方公尺為 1074 元，需要有計劃地投入經(jīng)費，進(jìn)行規(guī)劃及維護(hù)維

5、修更新， 檢討節(jié)能設(shè)計及水電設(shè)備定期維護(hù)檢修的必要性，以達(dá)節(jié)能之效。第二，依據(jù)案例特性歸納實驗教學(xué)建筑物的維修問題類型， 提出各類維修更新成本趨勢?，F(xiàn)行制度下每年大型維修更新費用為 235 元 /m2 ,加上緊急性小型維修費用后每年為 303元/m2 ,平均每年維修更新費用占興建費用的 2.69% 。第三，從案例房齡5年為區(qū)間統(tǒng)計，屋齡610年間維修費用13, 567 , 308元最高（占總維修費31%）,屋齡2630年間7, 736 , 672 元次之（占總維修費 17%）,再次之為2630年間4, 432, 576元 （占總維修費10%）;建筑軀體除了興建610年間因設(shè)計不當(dāng)及施工不良造成

6、支出高峰外，于屋齡 2130年間經(jīng)費分布平均且以隔局變動 為主，建筑設(shè)備以屋齡2630年更新設(shè)備為最高，初期增購設(shè)備需求 次之。第四，依案例各維修分類支出成本統(tǒng)計，以建筑軀體占 58% 為最高，建筑設(shè)備占 32% 次之，實驗性教學(xué)設(shè)備僅占 10% ，造成建筑軀體經(jīng)費最高的主因是設(shè)計不當(dāng)修改及格局變動整修。 其次是建筑設(shè)備未進(jìn)行定期維護(hù)， 壞了才修為經(jīng)費支出略低的情形。第三是建筑外部影響建筑價值、 電氣容量檢討及給排水衛(wèi)生設(shè)備的改良將影響建筑物實際使用機能，應(yīng)更特別注意管理。第五，案例實際維修更新費僅占整個生命周期成本的 24.67% ，搭配配置變動情形、 使用情況及維修更新費用做一分析， 非屬

7、常態(tài)性維護(hù)及機能老化更新修理的項目占其 47% 。其中，又以設(shè)計不當(dāng)（ 17% ） 、使用變更（ 11% ）及新增教學(xué)設(shè)備（ 8% ）為主要內(nèi)容，實際影響維修費用反映除了門窗材質(zhì)設(shè)計錯誤外，實驗計劃畫變動更新頻繁，加上因人員增加、 研究計劃擴充， 造成使用需求大幅度且隨意的變更平面配置、未有定時保養(yǎng)維護(hù)的機制等問題。 綜觀個案實際維修更新輕忽定期維護(hù)保養(yǎng)，且未經(jīng)整體檢討進(jìn)行整修等，為導(dǎo)致建筑物加速老化且不堪使用的要因。四、總結(jié)與討論本研究以生命周期成本的觀點，探討某大學(xué)化學(xué)樓維護(hù)成本與策略， 借助歷史資料對生命周期成本進(jìn)行分析， 以及營運階段維護(hù)成本的趨勢、周期與維護(hù)關(guān)鍵項目。最后本文得到如下

8、結(jié)論，并嘗試建構(gòu)維護(hù)成本預(yù)測模型：第一，維護(hù)維修的趨勢、周期與關(guān)鍵項目分析。分析結(jié)果證明，營運維護(hù)在生命周期階段中占重要的比例， 該階段的維護(hù)成本趨勢及周期分析結(jié)果，維修高峰期約發(fā)生在房齡1520年間，約每5年有大型維修情形出現(xiàn)。 研究建議完善的維護(hù)計劃方案以 5 年為評估基準(zhǔn)， 以配合維修周期性的變化事前做好管控。學(xué)生宿舍的關(guān)鍵維修項目為機械設(shè)備、 建筑裝修和電氣三大項。 建議督促規(guī)劃設(shè)計階段檢核設(shè)計及材質(zhì)的選用，施工階段質(zhì)量的加強考核， 以及營運維護(hù)階段重點維修項目的審核，以反饋至生命周期各階段管理。第二，維護(hù)成本分析與非例行維修成本預(yù)測模型。 由歷史維修資料歸納分析后， 依照成本特性及分布狀況分為例行性維護(hù)、非例行性維修及需求增加三個成本要素。本研究提出非例行維修成本預(yù)測模型， 采用多年的統(tǒng)計平均數(shù)據(jù)與馬可夫鏈應(yīng)用預(yù)測模式推估維護(hù)成本， 改善傳統(tǒng)