住宅小區(qū)物業(yè)管理

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理(Property Management in Residential Areas)住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例重點(diǎn)規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。1 社會性住宅小區(qū)是人們生活、 居住的地方， 是整個社會的一個組成部分， 它的管理必然具有很強(qiáng)的社會性。 小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員， 居住的人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜， 產(chǎn)生社會化現(xiàn)象。物業(yè)公司應(yīng)爭取住宅小區(qū)居民及社會各方面力量的支持與幫助。例如，生活小區(qū)的治安狀況

2、與整個社會的治安狀況緊密相關(guān)，社會治安狀況的大環(huán)境必然對小區(qū)的小環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響，所以，在小區(qū)的治安管理工作中應(yīng)加強(qiáng)與所在地公安部門的溝通。為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，保證住宅小區(qū)內(nèi)的公共秩序和全體居民的利益，住宅小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度，禁止居民有違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度，物業(yè)公司要采取寓管理于服務(wù)中，將物業(yè)管理的專業(yè)化管理服務(wù)與居民的自治管理相結(jié)合，要向住宅小區(qū)居民及社會各界做好宣傳、溝通工作，讓小區(qū)居民自己制定管理規(guī)約，形成自我管理的約束機(jī)制，這樣容易達(dá)到小區(qū)居民滿意、政府滿意、物業(yè)公司也滿意的理想工作目的。2 統(tǒng)一性對小區(qū)內(nèi)的保潔、 綠化、

3、 安全保衛(wèi)、 進(jìn)出小區(qū)的車輛、 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋裝修等進(jìn)行統(tǒng)一的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)之一，既能保證有效成本的控制，又能提高綜合服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。3 服務(wù)性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要， 為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識，本著服務(wù)至上的宗旨，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的服務(wù)。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過向小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到管理的目的。同時，不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的基本服務(wù)，還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點(diǎn)、業(yè)主的需求提供有針對性的個性化服務(wù)。4

4、 復(fù)雜性主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜， 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一； 在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)施過程中經(jīng)常涉及到市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個部門和單位，需要協(xié)調(diào)關(guān)系，明確職責(zé)；由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識差別較大，目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳工作難度較大，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。5 藝術(shù)性 為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、 整潔美觀， 給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境，物業(yè)公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對環(huán)境的管理加以美化。例如，強(qiáng)化小區(qū)的綠化管理，使人們感受到大自然的魅力；加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的裝修管理，禁止私搭亂建，維護(hù)小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性；加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小

5、品的維護(hù)，美化人們的視覺，使居住在小區(qū)的人們始終感到心情舒暢等。1)促進(jìn)社會的繁榮發(fā)展和社會主義精神文明的建設(shè)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作首先應(yīng)有利于社會的繁榮與發(fā)展， 有利于社會主義精神文明的建設(shè)，滿足社會對住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求。人民利益、社會利益、國家利益高于一切，住宅小區(qū)物業(yè)管理工作也應(yīng)該把這一點(diǎn)放在首位。2) 為住宅小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、安靜、和諧的居住環(huán)境住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是為住宅小區(qū)居民服務(wù)的，必須為他們創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，必須有利于住宅小區(qū)居民身心健康與發(fā)展。住宅小區(qū)物業(yè)管理的中心工作就是為住宅小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、和諧的居住環(huán)境。3) 最大地發(fā)揮物業(yè)使用價值并盡可能使其保值、

6、增值住宅小區(qū)的一切物業(yè)都是為住宅小區(qū)居民居住和生活服務(wù)的， 使住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)揮最大使用價值， 物盡其用， 是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最大職能。 住宅小區(qū)的物業(yè)， 特別是房屋、地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)有其價值，使這部分固定資產(chǎn)保值、升值，為產(chǎn)權(quán)人收回成本并提供一定利潤也是住宅小區(qū)物業(yè)管理的職能之一。隨著房屋商品化和住房制度改革的深化，越來越多的個人擁有了住房產(chǎn)權(quán)， 使住宅小區(qū)房屋固定資產(chǎn)保值增值， 也越來越被眾多產(chǎn)權(quán)人所關(guān)注，成為衡量住宅小區(qū)物業(yè)管理水平高低、優(yōu)劣的一項(xiàng)重要指標(biāo)。4) 以最小的投入獲取最大的效益社會主義市場經(jīng)濟(jì)的一個原則就是要以最小的投入獲得最大的社會與經(jīng)濟(jì)效益。 住宅小區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)該講成

7、本核算，也應(yīng)該以最小的投入，獲取最大的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有限，而住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)又不能收取過高，這就要求住宅小區(qū)物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理水平，加速新管理技術(shù)手段的運(yùn)用，節(jié)支開源，在使住宅小區(qū)物業(yè)管理水平不斷提高的前提下，壓縮管理成本，向管理要效益，形成住宅小區(qū)管理資金良性循環(huán)，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)一步向前發(fā)展。按照住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)， 根據(jù)各小區(qū)的實(shí)際情況和條件來制定住宅小區(qū)的管理要求?？偟膩碚f，管理要求可以歸納為三個方面：一是物質(zhì)環(huán)境管理的要求；二是社會環(huán)境管理的要求；三是以改革、開拓精神探索住宅小區(qū)物業(yè)管理的新思路。(1) 物質(zhì)環(huán)境管理的要求增強(qiáng)住宅功能。

8、這一點(diǎn)就是要把握住宅建設(shè)和居室裝修的發(fā)展趨勢， 從方便和優(yōu)化 居民的生活實(shí)際需要出發(fā)，在收樓入伙、裝修規(guī)定中積極引導(dǎo)居民，在設(shè)計上要注意空間的節(jié)省、好用，結(jié)構(gòu)布局要合理，設(shè)備安裝要方便歸位，引導(dǎo)居民在裝修時一定要通盤考慮房間的布局、采光、通風(fēng)及廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、生活設(shè)備安裝的合理性、安全性和舒適性。搞好小區(qū)的配套設(shè)施。這一點(diǎn)主要是指小區(qū)內(nèi)的治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公建設(shè)施配套，一般按“統(tǒng)籌兼顧、添建補(bǔ)缺”的原則，就近、方便地配置。創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。 這一點(diǎn)主要是以綠化為主， 配以雕塑、 假山、 水池、 花架、 噴泉、亭臺等來美化環(huán)境，裝扮小區(qū)，使小區(qū)景色優(yōu)美，清幽宜人。盡量將空地都

9、進(jìn)行綠化，并要注意花、草、樹木的選擇。具體要求就是形成系統(tǒng)，合理布局，節(jié)約用地，因地制宜，植物選擇、搭配有序。(2) 社會環(huán)境管理的要求健全機(jī)構(gòu)， 形成機(jī)制， 實(shí)行專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的管理模式， 充分發(fā)揮住宅小區(qū)管委會的作用，調(diào)動各方面的積極性。完善制度，協(xié)調(diào)和理順物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外部的各方面關(guān)系，并進(jìn)行綜合管理。開展社區(qū)文化活動，加強(qiáng)住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)。(3) 以改革、開拓精神探索住宅小區(qū)物業(yè)管理的新思路住宅小區(qū)物業(yè)管理的改革， 主要是對管理體制所進(jìn)行的改革。如何使住宅小區(qū)的物業(yè)管理從行政管理轉(zhuǎn)化為企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、契約化和商業(yè)化的管理，人們普遍認(rèn)為可以遵循以下幾點(diǎn)做法：服務(wù)第

10、一，方便群眾。企業(yè)經(jīng)營，獨(dú)立核算，實(shí)行“招標(biāo)制” ，實(shí)行有償服務(wù)。統(tǒng)一規(guī)劃，綜合管理。專業(yè)管理，群眾參與。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、 市 政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等方面的管理。(4) 住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理， 其管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。 對于居民的管理，并不是說要限制他們的人身自由，而是要管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。就是說為了住宅小區(qū)的公共秩序及住宅小區(qū)全體居民的利益，每一位居民都應(yīng)該在住宅小區(qū)內(nèi)服從物業(yè)管理企業(yè)所制定的一系列管理制度和規(guī)定。當(dāng)然，這些制度和規(guī)定必須是在為小區(qū)居民服務(wù)的基礎(chǔ)上建

11、立起來的，否則會遭到居民的反對。(5) 房屋管理房屋管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和本源。房屋管理的主要內(nèi)容包括：房屋結(jié)構(gòu)與外觀完整與完好的維護(hù)。房屋老化、損壞的檢查、鑒定、賠償與修復(fù)。房屋內(nèi)外裝修的審批與約束。房屋使用管理( 包括進(jìn)住、退房登記，使用單位、人員、室內(nèi)用品的登記，房間鑰匙的登記發(fā)放、收回及門鎖的更換等) 。建筑物內(nèi)外的標(biāo)志、廣告的管理。房屋檔案的建立與維護(hù)、更新。(6) 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理環(huán)境管理的主要任務(wù)就是維護(hù)、保持小區(qū)的寧靜、舒適、整潔、優(yōu)美。主要工作內(nèi)容有：制止小區(qū)內(nèi)亂丟、亂放、亂倒、亂堆廢物垃圾，制止亂張貼、亂涂寫，制止飼養(yǎng)家畜家禽，控制噪聲及空氣、水質(zhì)污染，消除小區(qū)內(nèi)

12、污染源。對小區(qū)內(nèi)的馬路、便道、綠化帶、公共場所及時清掃保潔，設(shè)立衛(wèi)生收集器具，及時收集、清運(yùn)垃圾，及時對垃圾桶等衛(wèi)生器具清洗、消毒、歸位，加強(qiáng)防疫滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)經(jīng)營商尸的衛(wèi)生管理和檢查，保持區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生。加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)， 對綠化帶、 小區(qū)內(nèi)小的花園、 道路兩側(cè)樹木、 花草及 建筑小品等都設(shè)立專人養(yǎng)、培、修、護(hù)，保持小區(qū)內(nèi)的美化和綠化。(7) 治安管理治安管理的目標(biāo)是保證整個住宅小區(qū)的安全與安寧。 其工作分為兩部分： 一是安全保 衛(wèi)；二是正常的工作和生活秩序的維護(hù)。具體說要做好以下幾方面工作：配置保安設(shè)備，成立保安隊(duì)伍，制訂保安制度。對保安員進(jìn)行專業(yè)技能和職業(yè)道德的

13、培訓(xùn)和考核。進(jìn)行區(qū)內(nèi)定點(diǎn)監(jiān)控、重點(diǎn)防范、治安巡邏。進(jìn)出的人員和車輛要登記，做好治安事件的記錄，聯(lián)防聯(lián)保。糾正違章，進(jìn)行文明禮貌和社會道德教育。(8) 小區(qū)內(nèi)供水、供電、公共照明、電梯、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的管理這主要工作包括：建立各主要設(shè)施、設(shè)備的管理和使用制度。確定專業(yè)技術(shù)人員的分工和責(zé)任。對設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行定期檢查和維護(hù)。建立報修、回訪制度，對特殊情況的公告及應(yīng)急處理。(9) 市政設(shè)施維護(hù)管理市政沒施管理主要是指住宅小區(qū)內(nèi)的道路、 公共排水排污管道和化糞池等設(shè)施的管理。道路管理的重點(diǎn)是確定車輛通行規(guī)則， 主要工作是防止占道經(jīng)營、 車輛亂停亂放， 做 好道路的維護(hù)保養(yǎng)，保持道路平整通暢；排水、排污管

14、道和化糞池管理工作的重點(diǎn)是防止人為因素引起的管道堵塞，防漏清疏，做好周期性的檢查和維護(hù)。(10) 車輛管理住宅小區(qū)的人口眾多，層次有別，汽車、摩托車、自行車以及外來的車輛進(jìn)出頻繁，因此車輛管理是必不可少的。 車輛管理的主要工作就是車輛的停放和車輛的保管， 總起來看，通常有以下幾項(xiàng)工作：根據(jù)實(shí)際情況( 道路狀況、安靜度需要、停放場地大小、人流特別是兒童流量的大小等 ) 劃定允許進(jìn)入本區(qū)域的車輛品種及型號。設(shè)定合適的停車場、棚、庫房。訂立適當(dāng)?shù)能囕v進(jìn)出門衛(wèi)檢查、放行制度。訂立車輛停放保管制度。禁止車輛亂停亂放，訂立執(zhí)行相應(yīng)的處罰措施。配置相應(yīng)的監(jiān)控、防盜設(shè)施。(11) 消防管理 消防管理是非常重要

15、的，其主要工作內(nèi)容有：貫徹國家和地方政府消防工作法令，制定嚴(yán)密的住宅小區(qū)內(nèi)的消防制度。堅(jiān)持固定的巡查檢修制度和節(jié)假日重大活動的全面檢查， 一旦發(fā)現(xiàn)問題， 必須限期 整改解決。健全專職和兼職的消防組織，建立嚴(yán)格的消防制度和責(zé)任人制度。要經(jīng)常進(jìn)行防火防災(zāi)的宣傳教育。抓好平時的管理訓(xùn)練和演習(xí)。(12) 物業(yè)租賃管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)， 可以依據(jù)自身的優(yōu)勢直接進(jìn)行或代理物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。 物業(yè) 租賃是物業(yè)經(jīng)營的主要工作，通常要抓好以下幾個基本環(huán)節(jié)：核查物業(yè)是否符合租賃條件。核準(zhǔn)租賃物業(yè)的面積，合理分?jǐn)偣灿妹娣e。開展市場調(diào)查，合理確定租賃價格。明確房屋租賃價格以外的收費(fèi)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、管理

16、費(fèi)等。做好公用場地、活動場所的租賃管理，如申請審批、收費(fèi)、衛(wèi)生管理等。制定規(guī)范的租賃合同，到有關(guān)管理部門登記備案。處理好業(yè)主、租住戶與管理單位三者之間的關(guān)系，維護(hù)好各方面正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益。(13) 收費(fèi)管理包括各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 辦法的制定， 收費(fèi)的實(shí)施， 基金和各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的使用管理及賬目公 開等工作。(14) 提供各種其他服務(wù)住宅小區(qū)管理的好壞， 不僅取決于上述項(xiàng)目管理的好壞， 同時也體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)能否為小區(qū)內(nèi)的居民提供周到細(xì)致的綜合性服務(wù)。住宅小區(qū)內(nèi)的綜合性服務(wù)，按照服務(wù)的性質(zhì)劃分，可以分為以下幾項(xiàng)：常規(guī)性的服務(wù)， 又叫公共服務(wù)。 它是為維護(hù)小區(qū)的整潔、 環(huán)境的美化、 居民生活的方便，而提供的

17、必需的服務(wù)項(xiàng)目。委托性服務(wù)。 委托性服務(wù)是指根據(jù)居民的需要， 接受委托而提供的服務(wù)， 旨在方便住戶。經(jīng)營性服務(wù)。 經(jīng)營性服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)本著補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足， 擴(kuò)大企業(yè)收入來源，推動企業(yè)擴(kuò)大發(fā)展而積極開拓的多種經(jīng)營服務(wù)。經(jīng)營性服務(wù)的要求就是態(tài)度好、水平高、有針對性，同時收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)。物業(yè)管理企業(yè)是一種服務(wù)型行業(yè)，具有獨(dú)立的法人資格，是自負(fù)盈虧、 、獨(dú)立核算的企業(yè)。而居住小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營，為此，住宅小區(qū)物業(yè)管理遵循的主要原則是：（ 一 ） 業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。 業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)， 但住宅小區(qū)的管理

18、又具有技術(shù)性、 專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)， 因此必須以專業(yè)化管理為主。住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持，因此，增強(qiáng)居民的群體意識，依靠和組織業(yè)主參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。（ 二 ） 服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作， 關(guān)系到千家萬戶的生活、 休息、 文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點(diǎn)：服務(wù)時限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、 對民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。（

19、 三 ） 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理之間的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，弊端很多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)兩權(quán)分離， 在依 物權(quán)法 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下， 實(shí)行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一，由一個物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。（ 四 ） 企業(yè)經(jīng)營，獨(dú)立核算必須改革原有管理體制， 實(shí)行政企分開， 使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體， 具

20、有相對獨(dú)立的 經(jīng)營自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。（ 五 ） 有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理， 實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 就必須有資金來源。 資金的主要來源是業(yè)主和用戶交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因此，要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)模?應(yīng)該本著 “誰享用， 誰受益、 誰負(fù)擔(dān)” 的原則， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、 舒適、 安全和便捷的生活環(huán)境， 在 其發(fā)展的過程中逐漸出現(xiàn)了一系列的實(shí)踐問題，比如收費(fèi)高、服務(wù)差、小區(qū)承諾不兌現(xiàn)、公 共收益被物業(yè)公司私自占有、業(yè)主隨意拖欠物業(yè)管理費(fèi)、

21、維修基金不到位或挪用嚴(yán)重等。因 此，為使住宅小區(qū)物業(yè)管理更好的發(fā)展與完善，對以上問題做具體的分析研究。1 住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題分析在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)為了確保簡單再生產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)，追求利潤是必要的也是必需的。但在目前我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活水平還未達(dá)到一定高度，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和水平都還不如人意的情況下，如果片面追求利潤，追求經(jīng)濟(jì)效益，不顧社會效益和環(huán)境效益，一方面會使業(yè)主或住戶產(chǎn)生抵觸情緒，另一方面會使企業(yè)信譽(yù)受損。 如某市 201 戶業(yè)主分別購買了花園小區(qū)的住房， 當(dāng)時業(yè)主和物業(yè)公司對物業(yè)收費(fèi)未約定具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。 入住后物業(yè)公司按每平方米 3.15

22、 元收取物業(yè)管理費(fèi)。 業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司的收費(fèi)過高，財務(wù)收支不透明，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平差距較大，遂把物業(yè)公司告上了法院。1.2 小區(qū)配套兌現(xiàn)問題開發(fā)商向用戶售房， 要從多方面對自己的商品做出承諾。 在開發(fā)商做出的各項(xiàng)承諾中，小區(qū)的配套是其中一項(xiàng)很重要的承諾。但是用戶遷入新居之后，開發(fā)商所做的承諾往往很難兌現(xiàn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施， 是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、 生活需求所必需的，因而原則上是不能改變用途的。如某女士購房時，從售樓處的沙盤模型看到規(guī)劃中的小區(qū)中心綠地有一萬平方米，景觀設(shè)計有江南水鄉(xiāng)的小橋流水，旁邊有一個三層樓的幼兒園。該女士的小孩剛剛一歲，優(yōu)美的環(huán)境、方便的配

23、套設(shè)施，促使她毫不猶豫地買了一套單價最高、 朝向中心花園的大戶型。 當(dāng)十個月后該女士高高興興來辦理入住時， 卻發(fā)現(xiàn)中心花園處正在興建一棟塔樓，規(guī)劃中的幼兒園已整體賣給一個公司用做辦公樓。該女士一氣之下聯(lián)合其他業(yè)主把開發(fā)商和物業(yè)管理公司告到了法院。類似這種因小區(qū)配套設(shè)施的變化引起的糾紛是最常見的物業(yè)糾紛。1.3 小區(qū)公共收益占用問題業(yè)主在小區(qū)內(nèi)， 希望有一個舒適、 寧靜的生活環(huán)境。 物業(yè)管理的宗旨是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。但是，在某些小區(qū)內(nèi)，屬于小區(qū)公共收益的，卻被物業(yè)公司私自占有，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，擾亂了業(yè)主的生活環(huán)境。如某先生剛搬進(jìn)一個新建小區(qū)的臨街頂層，裝修后入住不到一個月，突然發(fā)

24、現(xiàn)夜如白晝，徹夜通明，仔細(xì)觀察才發(fā)現(xiàn)是樓頂剛剛豎起的巨大霓虹燈廣告牌，于是就樓頂廣告擾民問題、電梯間、大堂收益問題與物業(yè)公司發(fā)生了爭 執(zhí)， 廣大業(yè)主要求物業(yè)公司一是撤掉樓頂廣告牌， 二是所有廣告收益抵減業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，重新核算物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。1.4 物管費(fèi)的拖欠問題消費(fèi)者的心理普遍認(rèn)為， 買了房子以后， 維護(hù)自身權(quán)益的最好方式好像就剩下一種不交物業(yè)管理費(fèi)。拿物業(yè)管理費(fèi)來發(fā)泄心中的不滿、解決所遇到的一切矛盾。據(jù)統(tǒng)計，在一些居住小區(qū)，有的收費(fèi)率達(dá)到80左右，有的只有10，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，已經(jīng)不再是秘密。物業(yè)公司為了收繳物業(yè)管理費(fèi)，絞盡了腦汁，花去太多的時間和精力。于是在現(xiàn)實(shí)生活中， 出現(xiàn)了

25、一種現(xiàn)象： 物業(yè)管理服務(wù)水平高的小區(qū)， 物業(yè)管理費(fèi)較高，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率較高；物業(yè)管理服務(wù)水平低的小區(qū)，不論收費(fèi)多低，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率也低。這充分說明，物業(yè)管理服務(wù)水平與物業(yè)管理費(fèi)的收繳率成正比。后天補(bǔ)償?shù)某杀居肋h(yuǎn)大于先天的養(yǎng)護(hù)。 現(xiàn)在有的業(yè)主一發(fā)現(xiàn)問題就不交費(fèi)， 大家都不交費(fèi)了，物業(yè)公司還接著服務(wù)。表面看物業(yè)公司是受害者，但是，實(shí)際上最大的受害者是廣大業(yè)主。欠費(fèi)的直接后果是物業(yè)公司為追討物業(yè)管理費(fèi)，浪費(fèi)了管理人員的時間和精力，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低；另一方面，一人欠費(fèi)，殃及眾人，物業(yè)費(fèi)收繳困難，攀比心理使更多的人欠費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)難以保值增值。1.5 維修基金管理問題維修基金屬全體業(yè)主所有， 主要

26、用于新建物業(yè)保修期滿后或公有房屋出售后的大修更新，它由物業(yè)公共部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金組成。其中，共用部位維修基金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位大修或更新的資金；共用設(shè)施設(shè)備維修基金則是專門用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。有些物業(yè)公司卻把維修基金這部分費(fèi)用挪用，影響了業(yè)主的公共利益。如某先生辦理入住時沒有交納維修基金，四年后，當(dāng)小區(qū)業(yè)主決定重新粉刷外墻時，只有該先生等個別業(yè)主補(bǔ)交了維修基金，其余業(yè)主有些不常住，找不到人，有些根本就不交，帶來業(yè)主間費(fèi)用分?jǐn)偟牟还剑鹈?，已交納費(fèi)用的部分業(yè)主還要求物業(yè)管理企業(yè)全額退還。2解決問題的措施研究企業(yè)的市場意識、 競爭意識乃至服務(wù)意識正逐步加強(qiáng)

27、。 這既是行業(yè)發(fā)展的需要， 也是物業(yè)管理企業(yè)自身生存與發(fā)展的需要。同時說明了物業(yè)管理企業(yè)要想不斷地發(fā)展和完善，必須對在管理中出現(xiàn)的種種問題，采取有力的措施，加強(qiáng)管理，提高管理水平，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。2.1 采取合理的收費(fèi)措施由于普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用涉及到廣大群眾的切身利益， 在目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善的情況下， 物業(yè)管理作為一種商品， 應(yīng)遵循合理、 公開以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的支付能力相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)的不同情況分別實(shí)行政府定價、 政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價， 物業(yè)管理必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽定物業(yè)管理收費(fèi)合同；物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

28、和收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布，并定期向業(yè)主公布收費(fèi)的收入與支出帳目。物業(yè)公司收費(fèi)缺少透明度， 重要的一點(diǎn)在于缺少必要的監(jiān)督。 這其中最有效的監(jiān)督就是業(yè)主委員會。物業(yè)公司必要的收費(fèi)提交業(yè)主委員會討論，由業(yè)主委員會把關(guān)，這樣就有了群眾基礎(chǔ)，也有了透明度。還要通過立法把物業(yè)收費(fèi)的法定指導(dǎo)價與市場協(xié)商價結(jié)合起來，這樣有利于搞活企業(yè)，增加效益。物業(yè)企業(yè)就可以根據(jù)有些用戶的合理需求，隨時提供必要的服務(wù)。這種協(xié)商指導(dǎo)價格隨時議定、高低不一，突破了法定指導(dǎo)價格，也更有利于廣大用戶的需求。針對業(yè)主反映強(qiáng)烈的維修不及時、 服務(wù)不到位、 收費(fèi)不合理等問題， 物業(yè)公司可以制定一系列 “規(guī)定動作” ， 如要求物

29、業(yè)維修公開報修電話， 24 小時受理居民報修， 急修事項(xiàng)兩小時內(nèi)趕到現(xiàn)場， 24 小時內(nèi)處理完畢，確實(shí)難以及時處置的，應(yīng)列入專項(xiàng)維修計劃等。因此， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把收費(fèi)問題放到一個恰當(dāng)?shù)奈恢茫?掌握適當(dāng)尺度， 既能實(shí)現(xiàn)一定的利潤，維持生計，又可搞好管理服務(wù)，提高管理服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)社會效益和環(huán)境效益。2.2 建與管相結(jié)合的措施承諾難兌現(xiàn)之所以成為頑疾， 主要是因?yàn)榻ㄅc管不分。 要想真正向用戶兌現(xiàn)承諾， 就 要立法保證物業(yè)管理的早期介入。物業(yè)公司早期介入，可以做到承前啟后，使二者不脫節(jié)， 二者均收益，共同努力完成對用戶的承諾。物業(yè)管理?xiàng)l例第五章關(guān)于“物業(yè)的維護(hù)和使用”明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)

30、劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。條例的規(guī)定明確了公共建筑和共用設(shè)施的處分權(quán)掌握在業(yè)主手里，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)擅自處理。2.3 維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)管理?xiàng)l例第五章關(guān)于“物業(yè)的維護(hù)和使用”中規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。