當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題研究

1、當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題研究摘要 在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因?yàn)椴疬w補(bǔ)償發(fā)生矛盾。文章從多方面對當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題進(jìn)展了認(rèn)真的分析和研究，并提出了針對性解決方法。關(guān)鍵詞拆遷補(bǔ)償；問題；方法隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市建立對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建立用地的需求，地方政府一方面征收農(nóng)村集體土地，并將這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪⒂玫?，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建立用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建立對土地的需求，有改善了城市的居住環(huán)境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因?yàn)椴疬w補(bǔ)償發(fā)生矛盾，有

2、的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補(bǔ)償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進(jìn)程就具有了非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。1 當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題1.1 集體土地征用補(bǔ)償制度不盡完善在我國?憲法?中規(guī)定，政府對于集體土地?fù)碛姓饔脵?quán)，但是對于詳細(xì)補(bǔ)償并沒有任何規(guī)定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障缺乏的難題。此外，由于我國地域廣，地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)開展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植構(gòu)造、耕作程度也存在著較大的差異，土地創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也不盡一樣，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也各不一樣。最后，由于區(qū)域之間的開展不平衡，與農(nóng)民現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)根底與今后生活的需要，當(dāng)前的補(bǔ)償

3、標(biāo)準(zhǔn)無法保障或改善農(nóng)民現(xiàn)有的生活，為今后生活考慮，假設(shè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對較低，便會導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償問題1。在拆遷補(bǔ)償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關(guān)系是平等的，而建立在這種民事主體平等關(guān)系之上的拆遷補(bǔ)償程序也必然是透明的。但是因?yàn)椴疬w人與政府之間常常存在著非常親密的關(guān)系，處于絕對的強(qiáng)勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補(bǔ)償進(jìn)展協(xié)商，部分地區(qū)甚至只是簡單地發(fā)布一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補(bǔ)償進(jìn)展簡單的闡述，根本不涉及拆遷補(bǔ)償程序，對于這樣的拆遷補(bǔ)償，被拆遷人只能被動承受。正是因?yàn)椴疬w補(bǔ)償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關(guān)系之中，同時，部

4、分被拆遷人還可以通過走關(guān)系獲取更多的拆遷補(bǔ)償，使得被拆遷人之間本來平等的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄降鹊年P(guān)系。這樣就經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生2。1.3 拆遷補(bǔ)償范圍模糊不清按照我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例?規(guī)定，拆遷補(bǔ)償既可以以貨幣進(jìn)展補(bǔ)償，還可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償金額按照被拆遷建筑的區(qū)位、建筑面積、用途等因素由房地產(chǎn)市場進(jìn)展評估，并根據(jù)評估的價(jià)格確定。其詳細(xì)方法由省市等各級人民政府規(guī)定。對于調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)的，須按照?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例?的規(guī)定，對被拆遷房屋的補(bǔ)償金額以及條換房屋的價(jià)格進(jìn)展計(jì)算，并將產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)結(jié)清。這樣，外表上看?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例?似乎對被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)展了全面考慮，表達(dá)出等價(jià)交

5、換原那么。但是?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例?過分抽象，且彈性太大，缺乏理論操作性。實(shí)際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關(guān)單位并沒有嚴(yán)格的拆遷補(bǔ)償范圍標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)值的評估上，只是對房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)展評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費(fèi)、裝修材料費(fèi)以及適當(dāng)?shù)木葷?jì)補(bǔ)償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發(fā)建立的商品房，其銷售價(jià)格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用、市政建立配套費(fèi)用、經(jīng)營本錢、裝修本錢與開發(fā)商自身獲取的利潤。這樣常常導(dǎo)致被拆遷人在得到補(bǔ)償款后買不起商品房，或者在調(diào)換產(chǎn)權(quán)后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價(jià)款3。在這種情況下，就會經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生。1.4

6、房地產(chǎn)評估缺乏標(biāo)準(zhǔn)目前，對于房屋拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估非常不標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)多的市場評估機(jī)構(gòu)缺乏資質(zhì)，甚至直接由政府出面組成評估機(jī)構(gòu)，其評估人員資質(zhì)自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質(zhì)，這樣就導(dǎo)致拆遷賠償評估缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性，甚至拆遷賠償價(jià)格嚴(yán)重偏離房屋價(jià)值。在房屋拆遷賠償過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)難以獨(dú)立進(jìn)展賠償，正常價(jià)格評估常常受到政府或者其他機(jī)構(gòu)干預(yù)，部分政府單位為了將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)降到最低，常常直接出面干預(yù)價(jià)格評估，導(dǎo)致房屋拆遷評估價(jià)格嚴(yán)重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，部分評估機(jī)構(gòu)常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規(guī)進(jìn)展評估，甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實(shí)際價(jià)值的違規(guī)評估報(bào)告4。1.

7、5 片面擴(kuò)大公共利益界定的范疇由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，這樣就導(dǎo)致部分地方政府管理人員打著“公共利益的旗號，違法違規(guī)征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產(chǎn)開發(fā)商，從而謀取不正當(dāng)?shù)臋?quán)益。在城鎮(zhèn)化建立過程中，城鎮(zhèn)建立，尤其是城鎮(zhèn)居民住宅建立主要是由開發(fā)商進(jìn)展的，這樣常常導(dǎo)致開發(fā)商打著“公共利益的招牌開發(fā)城鎮(zhèn)居民住宅，并按照“公共利益給房屋的所有者進(jìn)展賠償，其本質(zhì)上是打著“公共利益的招牌對公民房屋所有權(quán)的剝奪與損害。2 解決當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在問題的方法2.1 依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例認(rèn)真分析我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例?，我們不難發(fā)現(xiàn)，該條

8、例的制定主要是從管理者的角度進(jìn)展的，而不是從物權(quán)保護(hù)的角度進(jìn)展的，這樣就導(dǎo)致在房屋拆遷過程中行政過多干預(yù)現(xiàn)象的出現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)時代，任何主體都必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定行使權(quán)利并履行義務(wù)，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例。而相關(guān)條例必須包含下面的內(nèi)容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)工程與公益工程，并且不同的工程要制定出不同的管理方法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機(jī)構(gòu)進(jìn)展，對于不具備相關(guān)資格的政府機(jī)構(gòu)、單位或者個人嚴(yán)格進(jìn)展約束，假設(shè)超越行使權(quán)利，進(jìn)展房屋拆遷或者對房屋拆遷進(jìn)展干預(yù)，必須依法進(jìn)展處分。第三，明確房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。在賠償標(biāo)準(zhǔn)制定的過程中，必須認(rèn)真分

9、析地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)開展的差異，按照地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)，并且按照地區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展對賠償標(biāo)準(zhǔn)適時進(jìn)展調(diào)整。第四，嚴(yán)格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規(guī)的形式進(jìn)展規(guī)定，只有以法律法規(guī)的形式進(jìn)展規(guī)定，才能對政府機(jī)關(guān)形成約束。同時，要明確拆遷程序的詳細(xì)施行細(xì)那么，施行細(xì)那么越詳細(xì)，對房屋所有者的保護(hù)力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細(xì)那么上，必須建立一定程序的監(jiān)視機(jī)制，并且以法律的形式對這些監(jiān)視機(jī)制進(jìn)展約束。 2.2 明確補(bǔ)償程序在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關(guān)證明。在收到申請后，政府必須按照相關(guān)程序?qū)ν恋厥?/p>

10、用申請進(jìn)展嚴(yán)格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原那么，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，假設(shè)審查符合相關(guān)規(guī)定，那么向土地使用者頒發(fā)房屋拆遷容許證，否那么，那么不予頒發(fā)。政府在頒發(fā)房屋拆遷容許證之后，要進(jìn)展公告，并對相關(guān)拆遷事宜進(jìn)展明確的說明，并根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予房屋所有者足量發(fā)放補(bǔ)償金。房屋所有者在領(lǐng)取足量的補(bǔ)償金后，要按照規(guī)定的時間進(jìn)展搬遷。2.3 明確拆遷補(bǔ)償范圍按照我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例?相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償范圍主要包括房屋所有權(quán)、收益權(quán)以及附屬物所有權(quán)，補(bǔ)償?shù)氖找姘ㄏM(fèi)經(jīng)營產(chǎn)生的預(yù)期收益、租金、拆遷必需的費(fèi)用等。為保證房屋所有者的權(quán)利，必須明確上述補(bǔ)償

11、范圍。而要想明確補(bǔ)償范圍，首先要對不同地方政府的補(bǔ)償規(guī)定給予嚴(yán)格的監(jiān)視與管理，對于不符合相關(guān)規(guī)定，或者不合理的補(bǔ)償，必須提出整改意見，并責(zé)令其進(jìn)展修改，并對整改完成的補(bǔ)償范圍進(jìn)展認(rèn)真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴(kuò)大房屋補(bǔ)償范圍，保證房屋所有權(quán)者合法權(quán)益，防止發(fā)生拆遷補(bǔ)償沖突。2.4 依法標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估為保證房屋所有者的經(jīng)濟(jì)利益不受進(jìn)犯，必須依法標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估。首先必須依法界定市場評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)，對于缺乏資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)堅(jiān)決進(jìn)展關(guān)停。其次，嚴(yán)格防止政府出面組成評估機(jī)構(gòu)，對于政府出面組成的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，必須撤銷。再次，政府機(jī)關(guān)人員要嚴(yán)格約束自己的行為，不得因?yàn)閭€人私欲直接出面干預(yù)房

12、地產(chǎn)價(jià)格評估。最后，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估單位的監(jiān)視與管理，實(shí)在防止房地產(chǎn)評估單位之間的不當(dāng)競爭，防止為承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規(guī)評估，甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實(shí)際價(jià)值違規(guī)評估報(bào)告現(xiàn)象的發(fā)生。2.5 明確公共利益按照我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例?規(guī)定，只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，對城鎮(zhèn)舊區(qū)改造以及生態(tài)環(huán)境改善，有利于保護(hù)文物古跡的房屋拆遷，都可認(rèn)定為“公共目的，但這個規(guī)定中并沒有對商業(yè)工程和公共工程進(jìn)展區(qū)分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環(huán)境保護(hù)等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩(wěn)定與開展親密相關(guān)的。要想明確公共利